【正文】 0平方米的大型商場有20多家。解放碑步行街也是中國西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。較場口作為解放碑中央商務(wù)區(qū)的一個“硬核”、隨消費市場的擴(kuò)大、市民生活水平的不斷提高，與解放碑相互補充，相互完善。在此帶動下，板塊內(nèi)的消費水平得到很大的提升，消費力進(jìn)一步加強。市民眼中“解放碑邊上的農(nóng)村”正在發(fā)生巨大的變化，已顯示出了“解放碑的氣象”：得意世界已聚集相當(dāng)?shù)娜藲狻⑤p軌帶來了不可估量的人流、銀泰百貨等正在提升較場口的商業(yè)氛圍等。擁有良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件：是南岸、菜元壩等方向的進(jìn)城主通道。只是在住宅市場的需求形態(tài)上與其它區(qū)域有很大的不同：除傳統(tǒng)的解放碑原住民區(qū)外，新興的住宅市場主要以滿足投資及服務(wù)于高收入階層，追求面積經(jīng)濟(jì)、布局緊湊、功能齊全，體現(xiàn)了“小而全、小而精”住宅形態(tài)。傳統(tǒng)意義上的解放碑區(qū)域以商貿(mào)為重、居住為其次，體現(xiàn)的是商業(yè)高度發(fā)達(dá)、住宅為配套的格局。D、小什字、嘉濱路板塊本板塊主要以小什字為主，含嘉陵江濱江路。B、解放碑核心板塊中華路往小什字方向，以步行街為中心、含民權(quán)路（部分）、民族路、鄒容路、臨江路等。同時為了使市場需求及消費特點的分析更準(zhǔn)確、更具針對性，又將解放碑區(qū)域進(jìn)行細(xì)分。項目所處區(qū)域的房市消費傳統(tǒng)直接影響消費者對不同質(zhì)素房地產(chǎn)產(chǎn)品的取舍，項目所處區(qū)域的市場需求則可以指導(dǎo)項目的價格定位和銷售周期。⑤開發(fā)商更加謹(jǐn)慎，在提升產(chǎn)品質(zhì)量的時候更注意樓盤風(fēng)格的塑造，提升樓盤的服務(wù)與品質(zhì)，高附加值樓盤將是夾縫中求生存的唯一選擇。③房價在平穩(wěn)發(fā)展中將適度下調(diào)，直至政策回暖或大部分空置房被“消化”為止。②房市趨于平穩(wěn)，將造成有價無市的局面。因此，我司估計重慶房市將是比較平穩(wěn)的，不會有太大的波動。停止協(xié)議出讓經(jīng)營性土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批激活。貸款政策緊急剎車商業(yè)地產(chǎn)。規(guī)范了房貸和房產(chǎn)證辦理、預(yù)售程序。可見，未來幾年內(nèi)的這些拆遷戶將繼續(xù)成為重慶房產(chǎn)市場較為重要的消費群體之一。拆遷范圍包括江北、九龍坡、大渡口等地，拆遷面積最大的主要在渝中區(qū)和江北城一帶，其中渝中區(qū)拆遷面積約200萬平方米，江北城122萬平方米。實現(xiàn)現(xiàn)房安置20余萬戶，安置房屋面積近1770萬平方米。宏觀房市房屋拆遷對房市有較大的影響，這在2003年上半年及2004年下半年的房市消費有較為明顯體現(xiàn)。就目前的房地產(chǎn)市場而言，消費者的購買心態(tài)趨于理性，同時受國家宏觀政策調(diào)控的影響，整體房市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，房價暴漲或暴跌出現(xiàn)的可能性非常小。但全市全年空置一年以上的商品房面積達(dá)到430萬平方米以上，%。%，商品住宅消費結(jié)構(gòu)合理。主城區(qū)商品房交易面積保持增長態(tài)勢。商品房交易指數(shù)保持增長：，%、%。%，%（%的高增幅）。房價走勢總體來看，2004年特別是下半年以來重慶房市呈不斷調(diào)整、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，房市消費在逐漸回歸理性。但與此同時，土地價格卻不斷上漲以及建筑材料價格的居高不下，造成大部分開發(fā)商不會輕易下調(diào)房價。2004年6月以后，全市房地產(chǎn)消費逐漸降溫，房價也趨于平穩(wěn)，部分樓盤開始把更多精力用于促銷上。房地產(chǎn)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示：%；2004年上半年，主城區(qū)房價上漲速度更是驚人，春交會的上漲幅度甚至超過25%。重慶房價從起步至今可以分為三個階段：2003年以前，在“西部大開發(fā)”政策及城市化進(jìn)程的帶動下，重慶的房地產(chǎn)市場開始全面啟動，但總體開發(fā)水平較低。一個房產(chǎn)項目的生存發(fā)展，總是要受到整個房地產(chǎn)市場整體大環(huán)境的影響。特別是在房地產(chǎn)消費日趨理性的前提下，分析重慶地區(qū)的房市發(fā)展軌跡及前景，對本項目的前期定位和后期銷售都有積極意義，同時也能在一定程度上規(guī)避或減小房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。也正是從這個時期開始，房價呈平穩(wěn)上升趨勢 2003年下半年到2004年上半年，重慶房價一路飚升，且漲幅相當(dāng)驚人。房價飚升主要是因為：①宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境看漲，②城區(qū)改造及大量的拆遷安置戶，③宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的影響及消費內(nèi)需的拉動。主要原因在于：①前期房市火爆而引發(fā)了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，造成嚴(yán)重的供大于求，②房價與收入水平不對稱，造成房地產(chǎn)市場的消費力瓶頸，③受國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響?？梢灶A(yù)見：重慶房價將進(jìn)入逐漸平穩(wěn)、局部回落的階段。房地產(chǎn)投資保持合理增幅和比重：全年房地產(chǎn)投資累計完成施工面積和開發(fā)面積增保持增長，竣工減緩：，%；，%；，%。%%。主城核心區(qū)域，住宅、商服用房和辦公用房的成交均價分別達(dá)到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。重慶房地產(chǎn)市場供求總量與結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步突出。而中檔價位、品質(zhì)較高、戶型緊湊的普通住宅小區(qū)將是市場的主流需求產(chǎn)品。最近十年來，全市累計核發(fā)《房屋拆遷許可證》7600多個，被拆遷房屋面積近2336萬平方米，其中住宅面積1466萬多平方米。市建委資料透露，未來5年內(nèi)，重慶主城區(qū)拆遷面積達(dá)到400多萬平方米，預(yù)計拆遷戶將達(dá)到10萬戶以上。但最近一兩年內(nèi)的拆遷工作已基本完成；拆遷戶大部分安置完成。房屋拆遷為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家及重慶市政府都相關(guān)的法律法規(guī)，加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。明確限制了二手經(jīng)濟(jì)適用住房投資行為貸款。中國人民銀行調(diào)整利率。經(jīng)營性土地必須“陽光交易” 。中央對房地產(chǎn)項目的調(diào)控原則是“點殺”，而重慶市對房地產(chǎn)的態(tài)度是“有保留的扶持”，但這兩種政策在一定程度上是相互“溶合”的。宏觀調(diào)控（主要數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計資料及我司市場部）通過對重慶房產(chǎn)市場的描述，未來一段時期內(nèi)估計：①國家或政府部門對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將會繼續(xù)，房地產(chǎn)市場將會更加規(guī)范，消費更加理性。一段時期后，因部分中小開發(fā)商實力有限將被迫降價；在市場消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能。④消費逐漸理性化，“高性價比”樓盤領(lǐng)舞重慶房市。⑥房地產(chǎn)開發(fā)商為了規(guī)避或降低市場風(fēng)險，和代理商之間的合作將會更加頻繁和緊密。從房地產(chǎn)市場形態(tài)上看，本項目所處較場口是解放碑區(qū)域的重要組成部分，因此在分析市場時統(tǒng)一稱為“解放碑區(qū)域”。A、較場口、新華路板塊中華路往較場口方向，以較場口為中心，含民權(quán)路（部分）、民生路、和平路、新華路等。C、解放西路、中興路板塊中興路往南紀(jì)門方向，含中興路、解放西路及至朝天門的解放東路、陜西路、長濱路。 銷售價格 決定 銷售周期房地產(chǎn)市場需求的轉(zhuǎn)變引導(dǎo)供應(yīng)形態(tài)的轉(zhuǎn)變。但在強化商業(yè)的同時，住宅的需求空間也進(jìn)一步放大。較場口、新華路板塊以較場口為中心：與現(xiàn)在的解放碑商圈核心區(qū)一街相隔，是解放碑核心地帶的延伸區(qū)域。此外號稱重慶主城區(qū)交通流量中，三分天下有其一的輕軌較新線已通車，將帶來更多人流及商機。消費水平穩(wěn)步提高：現(xiàn)在的較場口已完全融入解放碑，并成為一個綜合的商貿(mào)區(qū)。成為解放碑的配套居住區(qū)：較場口板塊正在成為解放碑核心區(qū)的配套居住區(qū)，板塊內(nèi)云集了眾多公寓式住宅