【正文】 目當(dāng)?shù)刂苓吺袌銮闆r，結(jié)合開發(fā)公司項目開發(fā)成本，對本項目初步定價如下：產(chǎn)品平均價格序號 項目 單位 均價1 普通住宅出售 元/平方米 2 市場商鋪出售 元/平方米 （3）本項目營業(yè)稅、城建維護建設(shè)稅及教育附加稅率分別為5%、 5%和 %。所得稅預(yù)征率 %（25%*15%=%） ；土地增值稅預(yù)征率住宅 2%、商業(yè) 2%。銷售稅金及附加產(chǎn)品名稱 項目 合計 季 季 季 季 營業(yè)收入(萬元) 營業(yè)稅金及附加(萬元) 所得稅預(yù)征（萬元） 普通住宅出 售土地增值稅預(yù)征（萬元） 營業(yè)收入(萬元) 營業(yè)稅金及附加(萬元) 所得稅預(yù)征（萬元） 市場商鋪出 售土地增值稅預(yù)征（萬元） 銷售產(chǎn)品收入（萬元） 營業(yè)稅金及附加（萬元） 所得稅預(yù)征（萬元） 合計土地增值稅預(yù)征（萬元） 產(chǎn)品成本分析遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，將產(chǎn)品直接發(fā)生的投資直接歸類到開發(fā)產(chǎn)品；土地費用，根據(jù)產(chǎn)品占用土地面積分攤；其它投資費用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資比例分攤。項目開發(fā)產(chǎn)品的成本分別為普通住宅為 XX 元/ 平方米，市場商鋪為 XX 元/平方米，詳見下表：開發(fā)產(chǎn)品成本估算表產(chǎn)品名稱 普通住宅出售 市場商鋪出售產(chǎn)品數(shù)量(㎡) 5250 開發(fā)產(chǎn)品總成本(萬元) 建筑安裝工程費(萬元) 420 土地費用(萬元) 前期工程費(萬元) 21 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(萬元) 公共設(shè)施建設(shè)費(萬元) 開發(fā)期稅費(萬元) 其他費用(萬元) 管理費用(萬元) 21 銷售費用(萬元) 開發(fā)期利息(萬元) 不可預(yù)見費(萬元) 21 單位成本(元) 財務(wù)效益基本分析 項目贏利性分析項目總收入 XX 萬元，經(jīng)營成本 XX 萬元，經(jīng)營稅金及附加 XX萬元，土地增值稅 XX 萬元，實現(xiàn)利潤總額 XX 萬元，應(yīng)交所得稅XX 萬元，稅后利潤 XX 萬元，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 XX，項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 XX 萬元，投資回收期為 XX 年，項目贏利性強。全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表序號 項目 合計 2022 第3 季 2022 第4 季 2022 第1 季 2022第 2 季 2022第 3 季 2022 第4 季1 現(xiàn)金流入 　 　 銷售收入 　 　 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營稅金及附加 　 　 土地增殖稅 　 　 所得稅 　 　 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計現(xiàn)金流量 　 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（%） 　 　 　 　 　 　 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 　 　 　 　 　 　 投資回收期（年） 　 　 　 　 　 　 項目貸款償還能力分析經(jīng)分析，項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤XX 萬元，償債備付率 XX，借款償還期 年，借款償還能力較好。借款還本付息計劃表序號 項目名稱 .利率 合計 2022 第 4季 2022 第 1季1 借款還本付息 　 　 　 　 借款 　 　 　 當(dāng)期借款 　 　 當(dāng)期應(yīng)計利息 　 當(dāng)期還本金 　 　 當(dāng)期付利息 　 期末借款余額 　 　 　2 還本付息資金來源 　 回收投資 　 　 利潤 　 　 其他還款資金 　 3 指標(biāo)計算 　 　 　 　 息稅前利潤(EBIT) 　 　 其他還利息資金 　 各種利息支出 　 償還債務(wù)本金 　 　 息稅折舊攤銷前利潤(EBITDA) 　 　 所得稅 　 　 利息備付率(%) 　 　 償債備付率(%) 　 　 借款償還期(年) 　 　 　 經(jīng)濟分析結(jié)論經(jīng)測算項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤 XX萬元，總投資收益率 XX，全部投資內(nèi)部收益率 XX，資本金凈利潤率 XX,經(jīng)濟效益較好，償債備付率 XX，借款償還期 年。詳見下表。經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表序號 指標(biāo)名稱 單位 項目1 項目總投資 萬元 2 資金籌措 萬元 項目資本金 萬元 資本金投入 萬元 長期借款 萬元 預(yù)租售收入 萬元 3 營業(yè)收入 萬元 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 全投資內(nèi)部收益率 % 10 資本金內(nèi)部收益率 % 11 總投資收益率 % 12 資本金凈利潤率 % 13 償債備付率 % 14 借款償還期 年 項目臨界點分析臨界點分析表明：當(dāng)售價降低 %,即平均售價由每平方米XX9 元降低至 XX 元,還可保持不虧損。售價 降低 %，即售價降低到每平方米 XX 元項目內(nèi)部收益率還可達到 10%，項目的風(fēng)險較低，收益較高。詳見下表。臨界點分析盈虧平衡點(利潤=0) 臨界點( 內(nèi)部收益率=10%)變化因素 基本方案收入或 費用( 萬元) 變化率(%) 收入或費用(萬元) 變化率(%)收入或費用(萬元)售價 數(shù)量 土地費用 工程造價 其它費用 11 項目存在的風(fēng)險及應(yīng)對措施投資項目的風(fēng)險是指由于一些不確定因素的存在，導(dǎo)致項目實施后偏離預(yù)期結(jié)果而造成損失的可能性。項目風(fēng)險分析旨在識別擬建項目建設(shè)和運行中潛在的風(fēng)險因素，分析風(fēng)險程度，提出控制風(fēng)險的對策，以達到降低風(fēng)險損失的目的。項目從立項、建設(shè)到運營過程中不可避免地要受到眾多不確定因素的影響。因此，本項目在實施中也毫不例外地會遇到一系列風(fēng)險，需對各種風(fēng)險有足夠的估計，以便采取相應(yīng)的對策。 項目面臨的主要風(fēng)險新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心建設(shè)項目的風(fēng)險分析貫穿于項目開發(fā)建設(shè)和項目建成后維護運營的全過程，著重研究和識別的風(fēng)險包括：工程風(fēng)險工程風(fēng)險主要為：氣候、水利條件異常，導(dǎo)致施工不能按計劃進行；工程地質(zhì)條件與原勘察資料發(fā)生重大偏離，導(dǎo)致工期延長、工程量及投資增加。本項目建設(shè)范圍廣、工程子項較多，并且隨著規(guī)劃深度的提高，未來工程建設(shè)內(nèi)容有可能會有調(diào)整，從而影響工程進度。融資風(fēng)險資本金和債務(wù)資金不能及時到位，或者原定的融資方案發(fā)生變化，導(dǎo)致資金供應(yīng)不足，影響工程建設(shè)。外部協(xié)作條件風(fēng)險外部配套設(shè)施中交通運輸條件、供水、供電、通訊等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難。運營管理風(fēng)險運營管理中的風(fēng)險主要來源于批發(fā)市場的業(yè)務(wù)風(fēng)險。批發(fā)市場本身存在著較高的風(fēng)險，主要風(fēng)險有以下幾個方面：（1）生產(chǎn)安全風(fēng)險。批發(fā)市場人流量、車流量較大，容易滋生安全事故，若安全措施沒有做足，則形成風(fēng)險基礎(chǔ)。（2）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險。批發(fā)市場的農(nóng)產(chǎn)品來自眾多農(nóng)戶和企業(yè)，質(zhì)量參差不齊，市場準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)或檢驗、監(jiān)管不到位，則容易產(chǎn)生質(zhì)量安全事件。（3）農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)狀況和銷售方式、農(nóng)產(chǎn)品需求變化、農(nóng)產(chǎn)品供求環(huán)境構(gòu)成了農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險。由于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)方式、農(nóng)產(chǎn)品成本效益、生產(chǎn)品種和銷售方式的不同，農(nóng)戶和企業(yè)要承擔(dān)市場風(fēng)險水平不同，同時由于農(nóng)產(chǎn)品供求環(huán)境的不穩(wěn)定，也加大了農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險發(fā)生的概率。農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險因素貫穿于農(nóng)產(chǎn)品供求系統(tǒng)及其環(huán)境的各個方面。因此，能否建立完善的市場機制，引導(dǎo)農(nóng)戶和企業(yè)合理、高效生產(chǎn)，是增強抵抗市場風(fēng)險的基礎(chǔ)。（4）欺詐行為。為牟取利益而進行的有預(yù)謀的欺詐行為時有發(fā)生，做好各項防范工作是預(yù)防的關(guān)鍵。政策風(fēng)險社會經(jīng)濟條件發(fā)展重大變化或者政府政策做出重大調(diào)整，導(dǎo)致項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。 風(fēng)險程度分析新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心建設(shè)項目將風(fēng)險程度按災(zāi)難性風(fēng)險、嚴(yán)重風(fēng)險、較大風(fēng)險、一般風(fēng)險分類，編制成項目風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表，如表 161 所示。表 161 項目風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng)險程度 說明災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般1 工程風(fēng)險 √2 資金風(fēng)險 資金來源中斷 √ 資金供應(yīng)不足 √3 外部協(xié)作條件風(fēng)險 √4 運營管理風(fēng)險 √5 政策風(fēng)險 √從以上分析可知，本項目主要在運營管理方面存在較大風(fēng)險，其余風(fēng)險程度均表現(xiàn)為一般。對本項目進行投資具有一定的風(fēng)險性，但概率較小。只要對風(fēng)險因素采取及時、有效和適當(dāng)?shù)姆婪?，或采取一定的補救措施，可以降低風(fēng)險的發(fā)生概率，或減小風(fēng)險的損失，減少投資者的投資風(fēng)險。 防范和降低風(fēng)險措施為了進一步規(guī)避風(fēng)險，降低風(fēng)險損失，本項目風(fēng)險防范對策主要包括：及早安排資金來源與到位計劃，并與建設(shè)單位整體的債務(wù)償還計劃相結(jié)合。加強項目實施過程中的工程管理和財務(wù)管理，嚴(yán)格控制建設(shè)投資。編制詳細的資金使用計劃，既保證工程進度支付，又降低財務(wù)費用。加強工程設(shè)計、概預(yù)算控制和決算審計等管理工作，降低工程投資。加強地質(zhì)、自然災(zāi)害的預(yù)防、預(yù)測工作，使工程施工的未預(yù)見風(fēng)險降至最低。通過貫徹決策民主化、科學(xué)化、制度化的原則，依靠增強自身實力來降低政策變化帶來的風(fēng)險。本項目應(yīng)在充分研究論證的基礎(chǔ)上，廣泛聽取社會各界的意見和建議，減少決策失誤。運營期間的風(fēng)險防范措施。運營期間，應(yīng)該嚴(yán)把生產(chǎn)安全和產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，完善市場各項制度，照章執(zhí)行，規(guī)范市場管理，做好各項宣傳教育工作。建設(shè)單位應(yīng)多渠道、多形式地吸引人才，壯大自己的專業(yè)管理隊伍，降低管理風(fēng)險。充分發(fā)揮在人才、政策、設(shè)施、環(huán)境等方面的優(yōu)勢，建立靈活的內(nèi)部激勵機制。以上的風(fēng)險防范措施，可以有效地降低風(fēng)險發(fā)生的概率。通過分析本項目所面臨的風(fēng)險因素，研究可以采取的風(fēng)險防范措施，能夠得出對開發(fā)商來說項目建設(shè)風(fēng)險較小的結(jié)論，開發(fā)商可以按照基本建設(shè)程序落實項目建設(shè)的各項工作。12 結(jié)論與建議 結(jié)論該項目的開發(fā)建立在 XXX 良好的自然生態(tài)和資源條件，以及已經(jīng)初具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和貿(mào)易的基礎(chǔ)上。項目建設(shè)將有利于合理擴大資源的開發(fā)利用程度規(guī)模，將分散、無序的農(nóng)產(chǎn)品交易整合起來，提高永州市和 XXX 各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等特色農(nóng)副產(chǎn)品的商業(yè)價值；更好地實現(xiàn)農(nóng)民和企業(yè)的經(jīng)濟利益。項目涉及的面向省內(nèi)外市場的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺以及綠色生態(tài)蔬菜、水果、家禽、干貨等農(nóng)產(chǎn)品的省內(nèi)外市場供求、價格等信息查詢系統(tǒng)以及相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的檢驗檢測系統(tǒng)的建設(shè)，有利于將 XXX農(nóng)產(chǎn)品市場與全市、全省、甚至是全國的市場聯(lián)系起來，給企業(yè)和農(nóng)戶提供及時的市場信息，同時可以有效保證 XXX 農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進“ 菜籃子工程 ”建設(shè)；符合國家標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)，以及采用先進的技術(shù)，可以提高服務(wù)農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)和農(nóng)戶的水平，有利于降低農(nóng)產(chǎn)品交易成本，增強產(chǎn)品的競爭力。項目建設(shè)圍繞農(nóng)產(chǎn)品儲藏、加工、運輸、配送、批發(fā)、銷售各環(huán)節(jié)進行“ 功能和產(chǎn)能整合 ”，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，促進和提高 XX 和XXX 各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營和流通水平。項目的建成還將帶動更多農(nóng)戶進行綠色農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)，把分散的小生產(chǎn)同全市、全省、全國大市場直接聯(lián)系起來，創(chuàng)造就業(yè)崗位，增加稅收，提高農(nóng)民收入，有利于社會穩(wěn)定。項目以市場與住宅相結(jié)合的小城鎮(zhèn)開發(fā)模式進行建設(shè)，大大增加了農(nóng)村土地的運作程度，更是促進了項目所在區(qū)域的小城鎮(zhèn)建設(shè)進度。經(jīng)測算項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤XX 萬元，總投資收益 XX，資本金凈利潤率 XX，項目盈利能力較好。綜上所述，新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心建設(shè)項目具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，項目建設(shè)社會評價可行。 建議A、密切關(guān)注和研究國家和地方宏觀調(diào)控政策，及時協(xié)調(diào)政府各相關(guān)部門關(guān)系；B、積極應(yīng)對面臨的各類風(fēng)險，研究市場，科學(xué)管理；C、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成；D、做好納稅籌劃工作。 肅膅螂袁肂羋薅螇肁莀螀蚃膀