【正文】 目當地周邊市場情況，結合開發(fā)公司項目開發(fā)成本，對本項目初步定價如下：產品平均價格序號 項目 單位 均價1 普通住宅出售 元/平方米 2 市場商鋪出售 元/平方米 （3）本項目營業(yè)稅、城建維護建設稅及教育附加稅率分別為5%、 5%和 %。所得稅預征率 %（25%*15%=%） ；土地增值稅預征率住宅 2%、商業(yè) 2%。銷售稅金及附加產品名稱 項目 合計 季 季 季 季 營業(yè)收入(萬元) 營業(yè)稅金及附加(萬元) 所得稅預征（萬元） 普通住宅出 售土地增值稅預征（萬元） 營業(yè)收入(萬元) 營業(yè)稅金及附加(萬元) 所得稅預征（萬元） 市場商鋪出 售土地增值稅預征（萬元） 銷售產品收入（萬元） 營業(yè)稅金及附加（萬元） 所得稅預征（萬元） 合計土地增值稅預征（萬元） 產品成本分析遵循權責發(fā)生制原則，將產品直接發(fā)生的投資直接歸類到開發(fā)產品；土地費用，根據產品占用土地面積分攤；其它投資費用，根據每種產品的單項工程投資比例分攤。項目開發(fā)產品的成本分別為普通住宅為 XX 元/ 平方米，市場商鋪為 XX 元/平方米，詳見下表：開發(fā)產品成本估算表產品名稱 普通住宅出售 市場商鋪出售產品數量(㎡) 5250 開發(fā)產品總成本(萬元) 建筑安裝工程費(萬元) 420 土地費用(萬元) 前期工程費(萬元) 21 基礎設施建設費(萬元) 公共設施建設費(萬元) 開發(fā)期稅費(萬元) 其他費用(萬元) 管理費用(萬元) 21 銷售費用(萬元) 開發(fā)期利息(萬元) 不可預見費(萬元) 21 單位成本(元) 財務效益基本分析 項目贏利性分析項目總收入 XX 萬元，經營成本 XX 萬元，經營稅金及附加 XX萬元，土地增值稅 XX 萬元，實現利潤總額 XX 萬元，應交所得稅XX 萬元，稅后利潤 XX 萬元，項目投資財務內部收益率為 XX，項目投資財務凈現值為 XX 萬元，投資回收期為 XX 年，項目贏利性強。全部投資財務現金流量表序號 項目 合計 2022 第3 季 2022 第4 季 2022 第1 季 2022第 2 季 2022第 3 季 2022 第4 季1 現金流入 　 　 銷售收入 　 　 2 現金流出 開發(fā)建設投資 經營稅金及附加 　 　 土地增殖稅 　 　 所得稅 　 　 3 凈現金流量 4 累計現金流量 　 項目投資財務內部收益率（%） 　 　 　 　 　 　 項目投資財務凈現值（萬元） 　 　 　 　 　 　 投資回收期（年） 　 　 　 　 　 　 項目貸款償還能力分析經分析，項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤XX 萬元，償債備付率 XX，借款償還期 年，借款償還能力較好。借款還本付息計劃表序號 項目名稱 .利率 合計 2022 第 4季 2022 第 1季1 借款還本付息 　 　 　 　 借款 　 　 　 當期借款 　 　 當期應計利息 　 當期還本金 　 　 當期付利息 　 期末借款余額 　 　 　2 還本付息資金來源 　 回收投資 　 　 利潤 　 　 其他還款資金 　 3 指標計算 　 　 　 　 息稅前利潤(EBIT) 　 　 其他還利息資金 　 各種利息支出 　 償還債務本金 　 　 息稅折舊攤銷前利潤(EBITDA) 　 　 所得稅 　 　 利息備付率(%) 　 　 償債備付率(%) 　 　 借款償還期(年) 　 　 　 經濟分析結論經測算項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤 XX萬元，總投資收益率 XX，全部投資內部收益率 XX，資本金凈利潤率 XX,經濟效益較好，償債備付率 XX，借款償還期 年。詳見下表。經濟評價指標匯總表序號 指標名稱 單位 項目1 項目總投資 萬元 2 資金籌措 萬元 項目資本金 萬元 資本金投入 萬元 長期借款 萬元 預租售收入 萬元 3 營業(yè)收入 萬元 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 全投資內部收益率 % 10 資本金內部收益率 % 11 總投資收益率 % 12 資本金凈利潤率 % 13 償債備付率 % 14 借款償還期 年 項目臨界點分析臨界點分析表明：當售價降低 %,即平均售價由每平方米XX9 元降低至 XX 元,還可保持不虧損。售價 降低 %，即售價降低到每平方米 XX 元項目內部收益率還可達到 10%，項目的風險較低，收益較高。詳見下表。臨界點分析盈虧平衡點(利潤=0) 臨界點( 內部收益率=10%)變化因素 基本方案收入或 費用( 萬元) 變化率(%) 收入或費用(萬元) 變化率(%)收入或費用(萬元)售價 數量 土地費用 工程造價 其它費用 11 項目存在的風險及應對措施投資項目的風險是指由于一些不確定因素的存在，導致項目實施后偏離預期結果而造成損失的可能性。項目風險分析旨在識別擬建項目建設和運行中潛在的風險因素，分析風險程度，提出控制風險的對策，以達到降低風險損失的目的。項目從立項、建設到運營過程中不可避免地要受到眾多不確定因素的影響。因此，本項目在實施中也毫不例外地會遇到一系列風險，需對各種風險有足夠的估計，以便采取相應的對策。 項目面臨的主要風險新田農產品集散中心建設項目的風險分析貫穿于項目開發(fā)建設和項目建成后維護運營的全過程，著重研究和識別的風險包括：工程風險工程風險主要為：氣候、水利條件異常，導致施工不能按計劃進行；工程地質條件與原勘察資料發(fā)生重大偏離，導致工期延長、工程量及投資增加。本項目建設范圍廣、工程子項較多，并且隨著規(guī)劃深度的提高，未來工程建設內容有可能會有調整，從而影響工程進度。融資風險資本金和債務資金不能及時到位，或者原定的融資方案發(fā)生變化，導致資金供應不足，影響工程建設。外部協作條件風險外部配套設施中交通運輸條件、供水、供電、通訊等主要外部協作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設和運營帶來困難。運營管理風險運營管理中的風險主要來源于批發(fā)市場的業(yè)務風險。批發(fā)市場本身存在著較高的風險，主要風險有以下幾個方面：（1）生產安全風險。批發(fā)市場人流量、車流量較大，容易滋生安全事故，若安全措施沒有做足，則形成風險基礎。（2）農產品質量風險。批發(fā)市場的農產品來自眾多農戶和企業(yè)，質量參差不齊，市場準入把關不嚴或檢驗、監(jiān)管不到位，則容易產生質量安全事件。（3）農產品市場風險。農產品生產狀況和銷售方式、農產品需求變化、農產品供求環(huán)境構成了農產品市場風險。由于農產品生產方式、農產品成本效益、生產品種和銷售方式的不同，農戶和企業(yè)要承擔市場風險水平不同，同時由于農產品供求環(huán)境的不穩(wěn)定，也加大了農產品市場風險發(fā)生的概率。農產品市場風險因素貫穿于農產品供求系統(tǒng)及其環(huán)境的各個方面。因此，能否建立完善的市場機制，引導農戶和企業(yè)合理、高效生產，是增強抵抗市場風險的基礎。（4）欺詐行為。為牟取利益而進行的有預謀的欺詐行為時有發(fā)生，做好各項防范工作是預防的關鍵。政策風險社會經濟條件發(fā)展重大變化或者政府政策做出重大調整，導致項目原定目標難以實現甚至無法實現。 風險程度分析新田農產品集散中心建設項目將風險程度按災難性風險、嚴重風險、較大風險、一般風險分類，編制成項目風險因素和風險程度分析表，如表 161 所示。表 161 項目風險因素和風險程度分析表序號 風險因素名稱 風險程度 說明災難性 嚴重 較大 一般1 工程風險 √2 資金風險 資金來源中斷 √ 資金供應不足 √3 外部協作條件風險 √4 運營管理風險 √5 政策風險 √從以上分析可知，本項目主要在運營管理方面存在較大風險，其余風險程度均表現為一般。對本項目進行投資具有一定的風險性，但概率較小。只要對風險因素采取及時、有效和適當的防范，或采取一定的補救措施，可以降低風險的發(fā)生概率，或減小風險的損失，減少投資者的投資風險。 防范和降低風險措施為了進一步規(guī)避風險，降低風險損失，本項目風險防范對策主要包括：及早安排資金來源與到位計劃，并與建設單位整體的債務償還計劃相結合。加強項目實施過程中的工程管理和財務管理，嚴格控制建設投資。編制詳細的資金使用計劃，既保證工程進度支付，又降低財務費用。加強工程設計、概預算控制和決算審計等管理工作，降低工程投資。加強地質、自然災害的預防、預測工作，使工程施工的未預見風險降至最低。通過貫徹決策民主化、科學化、制度化的原則，依靠增強自身實力來降低政策變化帶來的風險。本項目應在充分研究論證的基礎上，廣泛聽取社會各界的意見和建議，減少決策失誤。運營期間的風險防范措施。運營期間，應該嚴把生產安全和產品質量關，完善市場各項制度，照章執(zhí)行，規(guī)范市場管理，做好各項宣傳教育工作。建設單位應多渠道、多形式地吸引人才，壯大自己的專業(yè)管理隊伍，降低管理風險。充分發(fā)揮在人才、政策、設施、環(huán)境等方面的優(yōu)勢，建立靈活的內部激勵機制。以上的風險防范措施，可以有效地降低風險發(fā)生的概率。通過分析本項目所面臨的風險因素，研究可以采取的風險防范措施，能夠得出對開發(fā)商來說項目建設風險較小的結論，開發(fā)商可以按照基本建設程序落實項目建設的各項工作。12 結論與建議 結論該項目的開發(fā)建立在 XXX 良好的自然生態(tài)和資源條件，以及已經初具規(guī)模的農產品生產和貿易的基礎上。項目建設將有利于合理擴大資源的開發(fā)利用程度規(guī)模，將分散、無序的農產品交易整合起來，提高永州市和 XXX 各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等特色農副產品的商業(yè)價值；更好地實現農民和企業(yè)的經濟利益。項目涉及的面向省內外市場的農產品交易平臺以及綠色生態(tài)蔬菜、水果、家禽、干貨等農產品的省內外市場供求、價格等信息查詢系統(tǒng)以及相關農產品質量的檢驗檢測系統(tǒng)的建設，有利于將 XXX農產品市場與全市、全省、甚至是全國的市場聯系起來，給企業(yè)和農戶提供及時的市場信息，同時可以有效保證 XXX 農產品的質量，促進“ 菜籃子工程 ”建設；符合國家標準的農產品批發(fā)市場建設，以及采用先進的技術，可以提高服務農產品企業(yè)和農戶的水平，有利于降低農產品交易成本，增強產品的競爭力。項目建設圍繞農產品儲藏、加工、運輸、配送、批發(fā)、銷售各環(huán)節(jié)進行“ 功能和產能整合 ”，形成產業(yè)規(guī)模，促進和提高 XX 和XXX 各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等農產品的產業(yè)化、規(guī)?；洜I和流通水平。項目的建成還將帶動更多農戶進行綠色農產品的生產，把分散的小生產同全市、全省、全國大市場直接聯系起來，創(chuàng)造就業(yè)崗位，增加稅收，提高農民收入，有利于社會穩(wěn)定。項目以市場與住宅相結合的小城鎮(zhèn)開發(fā)模式進行建設，大大增加了農村土地的運作程度，更是促進了項目所在區(qū)域的小城鎮(zhèn)建設進度。經測算項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤XX 萬元，總投資收益 XX，資本金凈利潤率 XX，項目盈利能力較好。綜上所述，新田農產品集散中心建設項目具有良好的社會效益和經濟效益，項目建設社會評價可行。 建議A、密切關注和研究國家和地方宏觀調控政策，及時協調政府各相關部門關系；B、積極應對面臨的各類風險，研究市場，科學管理；C、強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成；D、做好納稅籌劃工作。 肅膅螂袁肂羋薅螇肁莀螀蚃膀