青島地產(chǎn)策劃方案-資料下載頁(yè)
2025-05-02 08:40本頁(yè)面
【正文】 本期開發(fā)產(chǎn)生難以估量的巨大促動(dòng)力。機(jī)會(huì)（O）A、李滄區(qū)將成為青島下一輪投資置業(yè)熱土。在青島房產(chǎn)大格局中，沿海及中心城區(qū)近幾年開發(fā)速度快、密度大，大多數(shù)區(qū)域基本無規(guī)模項(xiàng)目資源可提供，市北、四方區(qū)尚可通過拆遷改造不定期、緩慢地產(chǎn)生部分中小型項(xiàng)目地塊外，大多只能是見縫插針式的開發(fā)模式，且90%以上是以高層建筑形態(tài)出現(xiàn)，價(jià)位將進(jìn)一步抬高。巨大的投資置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力和房產(chǎn)上市量的嚴(yán)重不足，促使市場(chǎng)熱點(diǎn)范圍向其它區(qū)域擴(kuò)轉(zhuǎn)。毋庸置疑，市內(nèi)四區(qū)之一的李滄區(qū)必然成為市場(chǎng)擴(kuò)張的下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，從青島本土地產(chǎn)大鱷——海信對(duì)李滄區(qū)項(xiàng)目資源的鯨吞策略就可見一斑。甚至下屬五市如即墨等房產(chǎn)市場(chǎng)也是搞得轟轟烈烈，李滄區(qū)沒有理由繼續(xù)平庸下去。擴(kuò)張就是機(jī)遇，競(jìng)爭(zhēng)也是潛力。本項(xiàng)目借房產(chǎn)市場(chǎng)北擴(kuò)之際當(dāng)可順風(fēng)順?biāo)?。B、區(qū)域尚無代表性樓盤。勝利花園、永馨園已經(jīng)是昨日黃花且市場(chǎng)影響作用不大；永平家園因其規(guī)模較小、區(qū)位一般、無環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從現(xiàn)認(rèn)購(gòu)階段看也只能是市場(chǎng)跟風(fēng)補(bǔ)缺者；，因其區(qū)位、環(huán)境與本項(xiàng)目尚不在一個(gè)完全相同的層面上，可以斷言，除海信地產(chǎn)的品牌效應(yīng)外，南嶺風(fēng)情缺乏部分領(lǐng)軍樓盤品質(zhì)、環(huán)境俱佳的必要內(nèi)涵，不足以對(duì)本項(xiàng)目形成大的威脅；，但其規(guī)劃、產(chǎn)品、園林環(huán)境等品次低下，也只能滿足市場(chǎng)階段性居住需求，絕難成為代表性樓盤。本項(xiàng)目攜規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、區(qū)位、環(huán)境之利，鍛造營(yíng)銷威力，基本具備區(qū)域代表性樓盤所有的成長(zhǎng)性元素，在這樣一個(gè)區(qū)域商品房青黃不接的階段內(nèi)只要用心運(yùn)作完全可以樹立區(qū)域領(lǐng)軍樓盤形象，取得項(xiàng)目營(yíng)銷和開發(fā)品牌雙豐收。威脅（T）不定期土地上市。無論從李村城區(qū)東部大面積開發(fā)思路的確立，還是滄口城區(qū)曉翁村改造等情況看，李滄區(qū)廣闊的開發(fā)空間孕育著無限商機(jī)的同時(shí)，對(duì)于個(gè)案來講也埋伏著難以預(yù)料的潛在威脅。項(xiàng)目資源的相對(duì)充盈，也就預(yù)示了競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的不確定性，動(dòng)態(tài)變化將產(chǎn)生無形的壓力，如何規(guī)避同質(zhì)新項(xiàng)目上市的沖擊風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)是本項(xiàng)目自始至終的一大課題、。（三）、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避加快開發(fā)銷售速度。隨著永平家園項(xiàng)目的漸次去化，區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)基本處于暫時(shí)的空白狀態(tài)，除南嶺風(fēng)情項(xiàng)目外，相應(yīng)規(guī)模品質(zhì)的項(xiàng)目難以在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)，對(duì)于本項(xiàng)目來講是可遇不可求的大好時(shí)機(jī)，既可以保持相對(duì)較寬松的運(yùn)作空間，又可以尋求較大的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。但從規(guī)避新項(xiàng)目沖擊和優(yōu)化資金運(yùn)轉(zhuǎn)速率角度看，本項(xiàng)目宜縮短操作周期，緊湊安排開工、認(rèn)購(gòu)、開盤、銷售等相應(yīng)工作。尋求局部規(guī)劃調(diào)整。鐵路噪音、橡膠廠視覺和空氣的污染，項(xiàng)目西向環(huán)境條件為本項(xiàng)目最弱， 此方向上規(guī)劃項(xiàng)目最高級(jí)形態(tài)——小高層似有不妥，無論從小高層自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)還是項(xiàng)目整體價(jià)值提升都有不小的負(fù)面影響。如有可能，建議作局部調(diào)整，將小高層部分置于地塊東方向上，更利于對(duì)滄口公園效應(yīng)的最大利用和整體利益最大化的追求。運(yùn)用營(yíng)銷規(guī)避手法。A、引領(lǐng)新的居住時(shí)尚，倡導(dǎo)一種同城市商業(yè)、娛樂等中心繁華地帶若即若離的居住理念，借此消減項(xiàng)目周邊和自身商業(yè)配套娛樂氛圍較弱和居住適宜性相對(duì)不足的弱點(diǎn)。B、在項(xiàng)目定位和營(yíng)銷推廣上，確立區(qū)域代表性樓盤形象，打造不可復(fù)制的個(gè)性內(nèi)涵和人文附加值，占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)制高點(diǎn)，增加競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)下的抗沖擊能力。五、 項(xiàng)目規(guī)劃狀況（一）、規(guī)劃情況用地平衡及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 所占比重 備 注總 用 地 78000 平方米 公共綠地 29734 平方米 建筑密度 容 積 率 日照間距 ≥ 側(cè)向間距 層高 住宅面積 多層： 68074 平方米 合計(jì)：79393 平方米 小高層：11319 平方米 公建面積 2321 平方米 總戶數(shù) 870 戶 停車位 2784 個(gè) 總建筑面積 81714 平方米 不含閣樓、地下室總可售面積 79393 平方米 以5+6+1的多層住宅為主，共26棟，多層23棟，其中8棟5+1多層，15棟6+1多層；3棟11+1小高層住宅。小戶型（80—90㎡）比重：80%；單體單元數(shù)：2—3個(gè)，以3個(gè)居多。停車位應(yīng)包括地上車位和地下車庫(kù)兩部分，且以地下車庫(kù)居多，地下車庫(kù)9 /
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