【正文】 警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。消防設(shè)施消火栓設(shè)置：室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應(yīng)超過(guò) 2m，距房屋外墻不宜小于 5m。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過(guò) 120m。住宅樓、辦公樓設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部位。滅火器配置：采用2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，滅火器應(yīng)放置在住宅樓、辦公樓樓梯明顯和便于取用的地方、每個(gè)單元配備一個(gè)。住宅區(qū)、綜合辦公樓、機(jī)動(dòng)車輛交易交易市場(chǎng)合理設(shè)置消防通道和疏散樓梯，安全疏散樓梯和通道直通室外。形成立體高效的疏散系統(tǒng)。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４４ 防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級(jí)都在 6 級(jí)以下，一般建筑按 7 度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評(píng)價(jià)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。地震疏散可利用交易市場(chǎng)場(chǎng)地。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４５第七章 項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)管理 項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)管理是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)的核心與關(guān)鍵。努力避免投資決策失誤，是強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)管理的中心環(huán)節(jié)。當(dāng)前，為應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)，我國(guó)政府啟動(dòng)一系列鼓勵(lì)和拉動(dòng)內(nèi)需以及扶植相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的投融資政策。然而，由于我國(guó)投資決策風(fēng)險(xiǎn)約束體制相對(duì)薄弱，在放寬投資增長(zhǎng)力度的同時(shí)，提高投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理水平十分必要。為此應(yīng)在項(xiàng)目投資決策階段進(jìn)行主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和提出風(fēng)險(xiǎn)控制措施。 投資進(jìn)入的政策環(huán)境任何建設(shè)項(xiàng)目的投資決策都要符合國(guó)家的一系列投資政策的規(guī)定。國(guó)家政策環(huán)境的變動(dòng)作為投資決策的進(jìn)入導(dǎo)向至關(guān)重要。因此，在投資以前仔細(xì)研究國(guó)家的政策條件和政策意圖以及它們的變化趨勢(shì)，是控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)的前提。本項(xiàng)目的建設(shè)符合全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，節(jié)約土地資源，改善村容村貌，建設(shè)全面小康的社會(huì)主義新農(nóng)村的方向。 因此，項(xiàng)目投資進(jìn)入政策“寬松” ，投資進(jìn)入的政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小。隨著我國(guó)投資管理體制及相關(guān)法制逐步健全，項(xiàng)目投資決策、實(shí)施和運(yùn)營(yíng)盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４６中堅(jiān)持依法辦事，實(shí)行決策過(guò)程的科學(xué)化與民主化原則，可以有效降低降低投資決策風(fēng)險(xiǎn)。 投資進(jìn)入的市場(chǎng)環(huán)境投資決策面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指需求風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)告對(duì)國(guó)家宏觀政策及推進(jìn)農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的意義，項(xiàng)目周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)需求進(jìn)行了調(diào)查分析。結(jié)果表明，公司對(duì)行業(yè)及機(jī)動(dòng)車交易的周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展等具有較好經(jīng)驗(yàn)，并具有政策、資源以及組織體系等優(yōu)勢(shì)，因此投資進(jìn)入的市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小。但企業(yè)應(yīng)高度重視市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在提高管理水平、服務(wù)質(zhì)量、以及節(jié)約經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面下工夫，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。 投資決策控制機(jī)制要堵塞投資決策風(fēng)險(xiǎn)控制的“漏洞” ，就要強(qiáng)調(diào)投資決策的科學(xué)化、民主化，充分論證項(xiàng)目建設(shè)的可行性。尤其要防止投資決策過(guò)程中的長(zhǎng)官意志與行政命令，導(dǎo)致投資決策的失誤?？傊?，為了避免投資決策失誤，應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村房地產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車輛市場(chǎng)現(xiàn)狀和需求調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目前期的科學(xué)評(píng)估和論證，建立科學(xué)民主的決策體制和適合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營(yíng)管理模式。 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)分為投資風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４７險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，表 71 對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)階段的存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)價(jià)，提出了初步對(duì)策方案。表 71 項(xiàng)目建設(shè)階段主要風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策表風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)類別 主要風(fēng)險(xiǎn)因素 風(fēng)險(xiǎn)概 率 潛在損失 風(fēng)險(xiǎn) 量 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策價(jià)格變化利率變化 很小 中等 小采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)策：在簽訂材料采購(gòu)、土建工程施工合同中明確，對(duì)原材料價(jià)格的上升、利率的變化，合同價(jià)格不做調(diào)整。一 投資風(fēng)險(xiǎn)資金使用安排不當(dāng) 中等 中等 中在深化設(shè)計(jì)中，要密切關(guān)注設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模、和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)投資失控，造成資金浪費(fèi)。項(xiàng)目建設(shè)期間，按合同要求和規(guī)定的程序進(jìn)行工程款支付；確保建設(shè)資金及時(shí)到位；實(shí)行履約保證制度等。項(xiàng)目管理不到位 很小 中等 小采購(gòu)、安裝、土建施工采用招標(biāo)方式，選擇有相應(yīng)資質(zhì)、有管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平高的供貨商和承包商。二 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目參與各方協(xié)調(diào)難度大 很小 中等 小對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程做出科學(xué)的安排，制定切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃；建立業(yè)主、工程監(jiān)理和施工單位會(huì)議協(xié)調(diào)制度；嚴(yán)格履行合同。建立履約保證制度，用經(jīng)濟(jì)手段控制施工進(jìn)度。三 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工企業(yè)的質(zhì)量管理水平、技術(shù)能力等中等 中等 中把好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)，所有的合作關(guān)系均依法簽定的合同加以控制，建立違約賠償制度，從而將質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)降到最小程度。四 安全風(fēng)險(xiǎn)工程施工過(guò)程中人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失事故。 很小 中等 中加強(qiáng)對(duì)員工安全教育和技術(shù)培訓(xùn)，文明施工，按安全操作規(guī)程進(jìn)行施工，合同中明確施工安全的責(zé)任。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)貫穿于項(xiàng)盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４８目實(shí)施的全過(guò)程。應(yīng)采取主動(dòng)控制和被動(dòng)控制相結(jié)合，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，必須及時(shí)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)，提出應(yīng)對(duì)措施，使項(xiàng)目實(shí)施順利進(jìn)行。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)說(shuō)明，該項(xiàng)目的建設(shè)從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角度看是可行的。影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益最敏感因素是房屋銷售，因此企業(yè)應(yīng)充分利用地域資源優(yōu)勢(shì)；加強(qiáng)與投資者、地方政府合作，提高售樓的質(zhì)量、適用性和園區(qū)的總體服務(wù)功能；同時(shí)強(qiáng)化內(nèi)部管理，降低經(jīng)營(yíng)成本，并且注重實(shí)施多元化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)開發(fā)，加強(qiáng)質(zhì)量、價(jià)格、信息管理，最大限度降低和抵御風(fēng)險(xiǎn)。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４９第八章 投資估算 編制說(shuō)明大興和新村建設(shè)項(xiàng)目占地 42773m2，其投資估算內(nèi)容主要包括：住宅樓主體工程、辦公樓、機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)改造項(xiàng)目、和橋梁、道路及綠化工程及公用工程設(shè)施，整個(gè)計(jì)算期為 11 年。 投資估算 編制依據(jù)及方法按照遼寧省 2022 年工程預(yù)算定額及相關(guān)的取費(fèi)，材料、設(shè)備價(jià)格按 2022 年 2 季度的現(xiàn)行價(jià)格。建筑工程費(fèi)用，根據(jù)建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)提供的技術(shù)資料，按其結(jié)構(gòu)形式及使用功能，并結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b同類工程標(biāo)準(zhǔn)，按平方米造價(jià)指標(biāo)估算。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用參考國(guó)內(nèi)訂貨報(bào)價(jià)及市場(chǎng)詢價(jià)，設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)和設(shè)備安裝費(fèi)用按行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。投資總額：為基本建設(shè)投資＋全部流動(dòng)資金=8000 萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)總投資 7905 萬(wàn)元：其中固定資產(chǎn) 7142 萬(wàn)元（土盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告５０建）其他投資 763 萬(wàn)元、流動(dòng)資金 95 萬(wàn)元。該項(xiàng)目建設(shè)投資 7905 萬(wàn)元，構(gòu)成內(nèi)容如下：（詳見附表1）表 81 項(xiàng) 目 建 設(shè) 投 資 匯 總 表 單 位 ： 萬(wàn) 元序 號(hào) 項(xiàng) 目 估算價(jià)值 占建設(shè)投資比例(%)1 固定資產(chǎn)投資（土建） 7142 2 無(wú)形資產(chǎn)投資（土地） 321 3 遞延資產(chǎn)投資 139 4 預(yù)備費(fèi) 303 合 計(jì) 5177 100 資金籌措該項(xiàng)目資金來(lái)源全部由企業(yè)自籌。資金籌措與投資使用計(jì)劃詳見附表 3。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告５１第九章 財(cái)務(wù)效益分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 單位成本估算依據(jù)：按市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格估算。 營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用估算原輔材料及能源消耗（見下表）表 10—1 單位：萬(wàn)元序號(hào) 原料名稱 年用量 t 單價(jià)（元） 金 額 備 注一 原輔材料 1 建筑材料 含建材銷售及物業(yè)修 二 能源消耗 1 水 萬(wàn)噸 2 2 電 6 萬(wàn) kw 8000/萬(wàn) kw 不含住宅樓用電 柴油 20t 10000/t 生產(chǎn)用合計(jì) 項(xiàng)目建設(shè)期 1 年，2022 年 4~12 月試運(yùn)營(yíng)，2022 年正常營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目計(jì)算周期按 11 年。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告５２ 固定資產(chǎn)折舊（不含住宅樓）總投資固定資產(chǎn)形成率－殘值折舊費(fèi)=使用年限式中：土建固定資產(chǎn)形成率按 95%，折舊為 40 年，凈殘值為 5%；年折舊額為 21 萬(wàn)元。 修理費(fèi)用（不含住宅樓）修理費(fèi)=土建折舊30%，年修理費(fèi)為 6 萬(wàn)元。 無(wú)形及遞延資產(chǎn)土地征用費(fèi)、道路、綠化、設(shè)計(jì)費(fèi)、開辦費(fèi)按 10 年攤銷。年攤銷額 76 萬(wàn)元。 成本估算 能源消耗等可變成本：按單位㎡、按分項(xiàng)計(jì)算法估算。 人員工資及福利按 30 人估算（含季節(jié)用工） ，年工資總額為 45 萬(wàn)元。 其他費(fèi)用按分項(xiàng)計(jì)算法估算，年其他費(fèi)用為 70 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)效益分析 營(yíng)業(yè)收入和年?duì)I業(yè)稅金及附加的估算見下表：表 10—2 單位：萬(wàn)元序 號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 單價(jià)/元 金 額 備 注 1 住宅樓銷售 ㎡ 41720 2200 9178 2022 年售樓收入 2294 萬(wàn)元2022 年售樓收入 6884 萬(wàn)元 2 機(jī)動(dòng)車交易 480盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告５３ 3 施工及建材銷售 1200 4 物業(yè)收入 25合計(jì) 1705 不含售樓收入 銷售稅金及附加按 17%估算，所得稅按 25%估算。 第 1 年（無(wú)折舊、無(wú)攤銷）達(dá)產(chǎn)期營(yíng)業(yè)負(fù)荷 90%，營(yíng)業(yè)收入為 1150 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為 515 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 386 萬(wàn)元。 第 2 年~第 11 年正常年份生產(chǎn)負(fù)荷 100%，銷售收入1705 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 468 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 351 萬(wàn)元。（詳見損益表 76） 盈利能力分析計(jì)算項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 %，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率13%，計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=13%）=2442 萬(wàn)元，投資回收期為 年（含建設(shè)期） 。 投資利潤(rùn)率按上述計(jì)算得出，投資利潤(rùn)率為 %； 投資利稅率為%。 不確定分析以生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)BEP=212/（1705－886－139）=31%＜70%表明該項(xiàng)目有很大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告５４第 十 章 結(jié) 論 與 建 議 結(jié) 論本項(xiàng)目的建設(shè)條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有利于加快盤山縣社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐。是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重大舉措，是確保我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)順利推進(jìn)的必然要求，是全面建設(shè)小康社會(huì)的重點(diǎn)任務(wù)，是保持農(nóng)村經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的持久動(dòng)力，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要基礎(chǔ)。是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的有效途經(jīng)，對(duì)增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力具有重大意義。市場(chǎng)分析表明，該項(xiàng)目具有明顯的地理位置優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部設(shè)計(jì)布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)；投資方有多年經(jīng)營(yíng)運(yùn)輸、機(jī)動(dòng)車輛交易的優(yōu)勢(shì)和良好信譽(yù)。充分利用以上優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是比較可觀的。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告５５該項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有一定的盈利能力和清償能力。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。不確定性分析等表明，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要投資方科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。. 建議為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工投入使用，本可行性研究報(bào)告特提出如下建議： 盡快做好前期工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施建議投資方盡快與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門辦理其他相關(guān)前期手續(xù)，以保證項(xiàng)目按照預(yù)計(jì)的實(shí)施進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)行。進(jìn)一步落實(shí)資金建議投資者進(jìn)一步落實(shí)資金，保證資金及時(shí)到位，確保項(xiàng)目及早落成達(dá)標(biāo)。 加 大 住 宅 樓 銷 售 、 機(jī) 動(dòng) 車 輛 交 易 市 場(chǎng) 管 理 的 力 度 ；積 極 開 展 廣 告 宣 傳 的 攻 勢(shì) ； 保 證 業(yè) 主 和 投 資 者 的 收 益 ； 發(fā)揮 大 興 和 新 村 整 體 功 能 效 率 ； 加 大 廣 告 宣 傳 的 力 度 以 吸 引當(dāng) 地 農(nóng) 民 入 住 ， 則 會(huì) 對(duì) 投 資 者