【正文】 警及聯動控制系統(tǒng)。消防設施消火栓設置：室外消火栓應沿道路設置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應超過 2m，距房屋外墻不宜小于 5m。室內外消火藥味栓的間距不應超過 120m。住宅樓、辦公樓設有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達到建筑物的任何部位。滅火器配置：采用2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，滅火器應放置在住宅樓、辦公樓樓梯明顯和便于取用的地方、每個單元配備一個。住宅區(qū)、綜合辦公樓、機動車輛交易交易市場合理設置消防通道和疏散樓梯，安全疏散樓梯和通道直通室外。形成立體高效的疏散系統(tǒng)。盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告４４ 防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在 6 級以下，一般建筑按 7 度設防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災害的建筑、高層建筑及重要建筑應根據抗震評價進行抗震設計。地震疏散可利用交易市場場地。盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告４５第七章 項目建設的風險管理 項目投資決策階段風險分析項目投資決策階段風險管理是整個投資風險的核心與關鍵。努力避免投資決策失誤，是強化投資風險管理的中心環(huán)節(jié)。當前，為應對世界金融危機，我國政府啟動一系列鼓勵和拉動內需以及扶植相關領域發(fā)展的投融資政策。然而，由于我國投資決策風險約束體制相對薄弱，在放寬投資增長力度的同時，提高投資決策風險管理水平十分必要。為此應在項目投資決策階段進行主要風險因素識別、風險評價和提出風險控制措施。 投資進入的政策環(huán)境任何建設項目的投資決策都要符合國家的一系列投資政策的規(guī)定。國家政策環(huán)境的變動作為投資決策的進入導向至關重要。因此，在投資以前仔細研究國家的政策條件和政策意圖以及它們的變化趨勢，是控制投資決策風險的前提。本項目的建設符合全面貫徹落實科學發(fā)展觀，節(jié)約土地資源，改善村容村貌，建設全面小康的社會主義新農村的方向。 因此，項目投資進入政策“寬松” ，投資進入的政策環(huán)境風險較小。隨著我國投資管理體制及相關法制逐步健全，項目投資決策、實施和運營盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告４６中堅持依法辦事，實行決策過程的科學化與民主化原則，可以有效降低降低投資決策風險。 投資進入的市場環(huán)境投資決策面臨的市場風險主要指需求風險、價格風險與競爭風險。本報告對國家宏觀政策及推進農民集中居住區(qū)建設的意義，項目周邊地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展現狀及機動車交易市場需求進行了調查分析。結果表明，公司對行業(yè)及機動車交易的周邊市場經營發(fā)展等具有較好經驗，并具有政策、資源以及組織體系等優(yōu)勢，因此投資進入的市場環(huán)境風險較小。但企業(yè)應高度重視市場風險，在提高管理水平、服務質量、以及節(jié)約經營費用方面下工夫，提高企業(yè)在市場中的核心競爭能力。 投資決策控制機制要堵塞投資決策風險控制的“漏洞” ，就要強調投資決策的科學化、民主化，充分論證項目建設的可行性。尤其要防止投資決策過程中的長官意志與行政命令，導致投資決策的失誤?？傊?，為了避免投資決策失誤，應加強農村房地產、機動車輛市場現狀和需求調查，對項目前期的科學評估和論證，建立科學民主的決策體制和適合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的運營管理模式。 項目投資風險分析 項目建設階段風險分析項目建設階段風險分為投資風險、進度風險、工程質量風盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告４７險和安全風險。根據項目特點，表 71 對該項目建設階段的存在風險進行識別和評價，提出了初步對策方案。表 71 項目建設階段主要風險分析及對策表風險識別 風險評價序號 風險類別 主要風險因素 風險概 率 潛在損失 風險 量 風險對策價格變化利率變化 很小 中等 小采用風險轉移對策：在簽訂材料采購、土建工程施工合同中明確，對原材料價格的上升、利率的變化，合同價格不做調整。一 投資風險資金使用安排不當 中等 中等 中在深化設計中，要密切關注設計的建設規(guī)模、和建設標準，避免出現投資失控，造成資金浪費。項目建設期間，按合同要求和規(guī)定的程序進行工程款支付；確保建設資金及時到位；實行履約保證制度等。項目管理不到位 很小 中等 小采購、安裝、土建施工采用招標方式，選擇有相應資質、有管理經驗、技術水平高的供貨商和承包商。二 進度風險項目參與各方協調難度大 很小 中等 小對于項目實施全過程做出科學的安排，制定切實可行的進度計劃；建立業(yè)主、工程監(jiān)理和施工單位會議協調制度；嚴格履行合同。建立履約保證制度，用經濟手段控制施工進度。三 質量風險設計質量、施工企業(yè)的質量管理水平、技術能力等中等 中等 中把好設計、施工、監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)，所有的合作關系均依法簽定的合同加以控制，建立違約賠償制度，從而將質量風險降到最小程度。四 安全風險工程施工過程中人身傷亡和財產損失事故。 很小 中等 中加強對員工安全教育和技術培訓，文明施工，按安全操作規(guī)程進行施工，合同中明確施工安全的責任。建設項目實施過程的風險因素很多，風險管理應貫穿于項盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告４８目實施的全過程。應采取主動控制和被動控制相結合，對于項目實施過程中發(fā)現的風險因素，必須及時進行識別、評價，提出應對措施，使項目實施順利進行。 項目運營管理風險分析本項目的財務評價指標說明，該項目的建設從財務評價角度看是可行的。影響項目經營效益最敏感因素是房屋銷售，因此企業(yè)應充分利用地域資源優(yōu)勢；加強與投資者、地方政府合作，提高售樓的質量、適用性和園區(qū)的總體服務功能；同時強化內部管理，降低經營成本，并且注重實施多元化市場經營開發(fā)，加強質量、價格、信息管理，最大限度降低和抵御風險。盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告４９第八章 投資估算 編制說明大興和新村建設項目占地 42773m2，其投資估算內容主要包括：住宅樓主體工程、辦公樓、機動車交易市場改造項目、和橋梁、道路及綠化工程及公用工程設施，整個計算期為 11 年。 投資估算 編制依據及方法按照遼寧省 2022 年工程預算定額及相關的取費，材料、設備價格按 2022 年 2 季度的現行價格。建筑工程費用，根據建筑、結構專業(yè)提供的技術資料，按其結構形式及使用功能，并結合當地建筑安裝同類工程標準，按平方米造價指標估算。設備購置費用參考國內訂貨報價及市場詢價，設備運雜費和設備安裝費用按行業(yè)取費標準估算。投資總額：為基本建設投資＋全部流動資金=8000 萬元。項目建設總投資 7905 萬元：其中固定資產 7142 萬元（土盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告５０建）其他投資 763 萬元、流動資金 95 萬元。該項目建設投資 7905 萬元，構成內容如下：（詳見附表1）表 81 項 目 建 設 投 資 匯 總 表 單 位 ： 萬 元序 號 項 目 估算價值 占建設投資比例(%)1 固定資產投資（土建） 7142 2 無形資產投資（土地） 321 3 遞延資產投資 139 4 預備費 303 合 計 5177 100 資金籌措該項目資金來源全部由企業(yè)自籌。資金籌措與投資使用計劃詳見附表 3。盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告５１第九章 財務效益分析 基礎數據 單位成本估算依據：按市場現行價格估算。 營業(yè)成本及費用估算原輔材料及能源消耗（見下表）表 10—1 單位：萬元序號 原料名稱 年用量 t 單價（元） 金 額 備 注一 原輔材料 1 建筑材料 含建材銷售及物業(yè)修 二 能源消耗 1 水 萬噸 2 2 電 6 萬 kw 8000/萬 kw 不含住宅樓用電 柴油 20t 10000/t 生產用合計 項目建設期 1 年，2022 年 4~12 月試運營，2022 年正常營業(yè)。項目計算周期按 11 年。盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告５２ 固定資產折舊（不含住宅樓）總投資固定資產形成率－殘值折舊費=使用年限式中：土建固定資產形成率按 95%，折舊為 40 年，凈殘值為 5%；年折舊額為 21 萬元。 修理費用（不含住宅樓）修理費=土建折舊30%，年修理費為 6 萬元。 無形及遞延資產土地征用費、道路、綠化、設計費、開辦費按 10 年攤銷。年攤銷額 76 萬元。 成本估算 能源消耗等可變成本：按單位㎡、按分項計算法估算。 人員工資及福利按 30 人估算（含季節(jié)用工） ，年工資總額為 45 萬元。 其他費用按分項計算法估算，年其他費用為 70 萬元。 財務效益分析 營業(yè)收入和年營業(yè)稅金及附加的估算見下表：表 10—2 單位：萬元序 號 項 目 單位 數量 單價/元 金 額 備 注 1 住宅樓銷售 ㎡ 41720 2200 9178 2022 年售樓收入 2294 萬元2022 年售樓收入 6884 萬元 2 機動車交易 480盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告５３ 3 施工及建材銷售 1200 4 物業(yè)收入 25合計 1705 不含售樓收入 銷售稅金及附加按 17%估算，所得稅按 25%估算。 第 1 年（無折舊、無攤銷）達產期營業(yè)負荷 90%，營業(yè)收入為 1150 萬元，利潤總額為 515 萬元，稅后利潤為 386 萬元。 第 2 年~第 11 年正常年份生產負荷 100%，銷售收入1705 萬元，利潤總額 468 萬元，稅后利潤 351 萬元。（詳見損益表 76） 盈利能力分析計算項目內部收益率為 %，大于行業(yè)基準收益率13%，計算財務凈現值（i=13%）=2442 萬元，投資回收期為 年（含建設期） 。 投資利潤率按上述計算得出，投資利潤率為 %； 投資利稅率為%。 不確定分析以生產能力利用率表示盈虧平衡點BEP=212/（1705－886－139）=31%＜70%表明該項目有很大的抗風險能力。盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告５４第 十 章 結 論 與 建 議 結 論本項目的建設條件已經成熟，其運作將有利于加快盤山縣社會主義新農村建設的步伐。是貫徹落實科學發(fā)展觀的重大舉措，是確保我國現代化建設順利推進的必然要求，是全面建設小康社會的重點任務，是保持農村經濟較快發(fā)展的持久動力，是構建社會主義和諧社會的重要基礎。是提高企業(yè)的經濟效益、社會效益的有效途經，對增強企業(yè)的經濟實力具有重大意義。市場分析表明，該項目具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內部設計布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；投資方有多年經營運輸、機動車輛交易的優(yōu)勢和良好信譽。充分利用以上優(yōu)勢，準確地進行市場定位，采用科學的經營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前景是比較可觀的。盤山縣新立大興和新村建設項目 可行性研究報告５５該項目所需的外部配套設施齊全，工程設計合理，為項目的成功運作創(chuàng)造了良好的物質條件。該項目的財務效益分析表明，項目有一定的盈利能力和清償能力。項目在財務上是可行的。不確定性分析等表明，該項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目的建設既是必要的，也是可行的。只要投資方科學、規(guī)范地運作，該項目達到預期目標是有保證的。. 建議為了使項目順利實施，早日竣工投入使用，本可行性研究報告特提出如下建議： 盡快做好前期工作，以保證項目順利實施建議投資方盡快與當地政府及有關部門辦理其他相關前期手續(xù)，以保證項目按照預計的實施進度和計劃進行。進一步落實資金建議投資者進一步落實資金，保證資金及時到位，確保項目及早落成達標。 加 大 住 宅 樓 銷 售 、 機 動 車 輛 交 易 市 場 管 理 的 力 度 ；積 極 開 展 廣 告 宣 傳 的 攻 勢 ； 保 證 業(yè) 主 和 投 資 者 的 收 益 ； 發(fā)揮 大 興 和 新 村 整 體 功 能 效 率 ； 加 大 廣 告 宣 傳 的 力 度 以 吸 引當 地 農 民 入 住 ， 則 會 對 投 資 者