【正文】 1人、副總經(jīng)理2人，辦公室2人，財務(wù)部2人，運營部及工程技術(shù)部各5人。技術(shù)管理項目實施中保證質(zhì)量關(guān)鍵之一是抓好技術(shù)管理。本項目實施的技術(shù)管理是規(guī)范技術(shù)復(fù)核，工序成果操作認(rèn)證和監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)，由監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)工程質(zhì)量。本項目涉及技術(shù)管理方面的內(nèi)容比較多，在施工中主要應(yīng)切實抓好按建筑物的等級標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行技術(shù)管理。財務(wù)管理項目的財務(wù)管理將貫穿于整個建設(shè)期及經(jīng)營期，在建設(shè)期內(nèi)財務(wù)管理將執(zhí)行相關(guān)資金管理的有關(guān)規(guī)定，實行專款專用。招標(biāo)階段，進(jìn)行建設(shè)施工招標(biāo)標(biāo)底的編制與審計；施工階段，按資金使用計劃，實行建設(shè)項目進(jìn)度款的支付控制和竣工決算；經(jīng)營期，進(jìn)行項目的投資回收與評價，實行系統(tǒng)管理按計劃償還貸款。工程管理實行項目法人責(zé)任制，項目實施單位為法人，實行嚴(yán)格的公示制、合同制、工程招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和工程結(jié)算審計制，按項目法人責(zé)任制要求，項目法人對項目工程質(zhì)量終生負(fù)責(zé)。二、項目實施進(jìn)度本項目建設(shè)分兩期實施，第一期建設(shè)龍蝦美食一條街，建設(shè)時間為2011年12月2012年8月，建設(shè)周期9個月；第二期建龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)基地和龍蝦文化廣場，建設(shè)時間為2012年9月2013年12月，建設(shè)周期16個月。項目實施進(jìn)度表項目階段2011年2012年2013年12123567891012178101112龍蝦美食一條街前期準(zhǔn)備招投標(biāo)建筑施工水電安裝竣工驗收龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)基地和龍蝦文化廣場前期準(zhǔn)備招投標(biāo)建筑施工水電安裝竣工驗收三、項目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，本項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、重要材料等采購活動均以招標(biāo)形式進(jìn)行。項目的招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。鑒于建設(shè)單位的實際情況，對照《湖北省工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》中對自行招標(biāo)做出的規(guī)定：a）具有項目法人資格（或者法人資格）；b）具有與招標(biāo)項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適合的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)和工程管理等方面的專業(yè)技術(shù)力量；c）有從事同類工程建設(shè)項目招標(biāo)的經(jīng)驗；d）設(shè)有專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)或者擁有3名以上專職招標(biāo)業(yè)務(wù)人員；e）熟悉和掌握《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)章。本項目的設(shè)計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購宜采用委托招標(biāo)的組織形式。具體方案見招標(biāo)基本情況表：69招標(biāo)基本情況表序號招標(biāo)內(nèi)容名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬元)備 注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)1工程勘察√√√2工程設(shè)計√√√3工程監(jiān)理√√√4建筑工程√√√5安裝工程√√√6設(shè)備√√√7重要材料√√√8其他情況說明： 建設(shè)單位蓋章 年 月 日第九章　投資估算及資金籌措一、 投資估算估算依據(jù)（1）湖北省建筑工程綜合定額。（2）湖北省安裝工程綜合定額。（3）潛江市材料預(yù)算價格。（4）國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）。（5）國家發(fā)展計劃委員《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》（6）國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部《工程建設(shè)監(jiān)理收費標(biāo)準(zhǔn)》、《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）》（7）相關(guān)工程的投資估算有關(guān)數(shù)據(jù)。（8）有關(guān)設(shè)備的詢價資料。（9）同類工程投資情況。估算說明（1）主體工程費用：參考潛江市類似項目造價及目前主要建筑材料價格，確定本項目主體工程單位造價（包括裝修）。（2）土地征用費用：150畝，1740萬元。（3）建設(shè)單位管理費:按主體工程費用的1％計列。（4）勘察設(shè)計費：％計列。（5）工程監(jiān)理費：％計列。（6）工程招標(biāo)費：％計列。（7）預(yù)備費：基本預(yù)備費計算基礎(chǔ)為主體工程費用與室外工程、配套公建費用之和，費率按4％。（8）工程保險費，%計列。（9）環(huán)境影響評價費，%計列。（10）設(shè)備安裝費用按設(shè)備購置費用的3%計列。（11）%計算。投資估算（1）項目土建工程費用項目土建工程投資估算表序號項目面積（m2）單價（元）總價（萬元）備注1美食一條街5452美食店2400020004800100家街道硬化29100200582美食街綠化873080702龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)基地5664培訓(xùn)大樓200002800560010層停車場及道路200020040綠化300080243文化廣場及配套2990龍蝦文化廣場800025002000游泳館15005000750網(wǎng)球場53601608個停車場及道路200020040綠化500080404圍墻及大門1005其他綠化場地14000801126總計14318本項目土建工程費用為14318萬元。（2）項目設(shè)備購置費用項目主要設(shè)備購置投資估算表序號項目數(shù)量單價（元）總價（萬元）備注1電梯4臺4000001602空調(diào)20000 m2180元/ m23603房間常用設(shè)施若干套1200元/ m2240020000 m24車輛5臺2000001005總計3020本項目設(shè)置設(shè)備購置費用為3020萬元。（3）設(shè)備安裝費用。（4）工程建設(shè)其他費用估算 工程建設(shè)其他費用估算表序號項　　目計算依據(jù)費用標(biāo)準(zhǔn)費用（萬元）1征地費用150畝17402前期工作費3勘測設(shè)計費%4監(jiān)理費%209招標(biāo)費%建設(shè)單位管理費1%工程保險費%61環(huán)境影響評價費%合計，含土地使用金1740萬元。（5）項目基本預(yù)備費用估算。（6）建設(shè)期利息本項目建設(shè)跨度3年，建設(shè)分2年。第1年貸款6000萬元，第2年代款8000萬元，共計14000萬元，%。綜合以上六項，（萬元）（7）流動資金估算本項目流動資金估算為500萬元。資金籌措,其中，%；銀行貸款14000萬元，%。第十章 財務(wù)效益及社會效益分析一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取項目計算期。本項目計算期定為20年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期18年。其中，門店出租，項目建設(shè)期的第二年出租30%，項目建成后的第一年出租率達(dá)70%，第二年出租率達(dá)100%；其他項目建成后第一年達(dá)到設(shè)計能力的70%，第二年達(dá)到設(shè)計能力的100%。財務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取9%。長期借款利率按有效年利率6%。各項目收費的取值，直接關(guān)系到項目本身的盈利能力和清償能力，并在一定程度上直接影響投資者的資金回報率。本項目的收費標(biāo)準(zhǔn)主要考慮了三個因素：第一，按潛江市物價局有關(guān)文件收費標(biāo)準(zhǔn)；第二，地方國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平；第三，考慮土地開發(fā)升值潛力。稅費率及折舊攤銷營業(yè)稅：3%；城市維護(hù)建設(shè)稅：7%；教育附加費：3%；企業(yè)所得稅：25%；公益金：5%；法定盈余公積金：10%；房屋按50年計提折舊，殘值率5%；土地按賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，按70年攤銷；二、銷售收入本項目建成后銷售收入主要由以下幾部分構(gòu)成：90間美食店出租收入，共21600平方米，按每500元/平方米計算，年租金收入1080萬元。10間美食門店自營收入，年銷售收入400萬元。90間美食門店經(jīng)營收入，銷售收入3600萬元。酒店經(jīng)營收入，年銷售收入3650萬元。游泳館收入，按每人20元計算，年收入80萬元。網(wǎng)球場收入，按每小時40元計算，年收入40萬元。以上各項收入共計8850萬元。三、成本費用固定資產(chǎn)折舊及攤銷。本項目土建工程的折舊與攤銷為每年272萬元；。出租房經(jīng)營費按3%計，為30萬元/年。100門店經(jīng)營成本費用（含水電費、工資福利及材料費用），為1000萬元/年。酒店經(jīng)營成本費用（含水電費、工資福利及材料費用），為1168萬元/年。游泳館、網(wǎng)球場經(jīng)營成本費用（含水電費、工資福利及材料費用），為14萬元/年。四、利潤、稅金及附加五、投資回收期項目稅前投資回收期（不含2年建設(shè)期），稅后投資回收期（不含2年建設(shè)期）。項目回收期略少于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。因此，本項目的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。六、盈虧平衡分析BEP= 100% =%以上數(shù)據(jù)表明，%時企業(yè)即可保證盈虧平衡，本項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。七、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名 稱單位數(shù)量一財務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元2固定資產(chǎn)投資萬元3項目資本金萬元4營業(yè)收入（經(jīng)營期平均）萬元5營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均）萬元6總成本費用（經(jīng)營期平均）萬元7利潤總額（經(jīng)營期平均）萬元8所得稅（經(jīng)營期平均）萬元9稅后利潤（經(jīng)營期平均）萬元二財務(wù)評價指標(biāo)1銷售利潤率%%2投資利潤率%%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%%4財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元5投資回收期（所得稅前,不含建設(shè)期）年6投資回收期（所得稅后,不含建設(shè)期）年6資本金收益率%%7資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營期第1期）%%8利息備付率（償還期內(nèi)平均）9償債備付率（償還期內(nèi)平均）10總投資收益率%%11項目資本金凈利潤率%%（加一部分社會、生態(tài)效益分析，促進(jìn)小龍蝦生產(chǎn)，促進(jìn)其深加工，整個龍蝦城的間接效益，生態(tài)效益）第十一章 研究結(jié)論和建議一、結(jié)論按照國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》的規(guī)定，本項目屬于允許類項目，可以建設(shè)。該項目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實施，將有力地促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整,能夠帶動三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,能夠較好地改善商業(yè)業(yè)態(tài),提升城市品位。,。項目稅前投資回收期（不含2年建設(shè)期），稅后投資回收期（不含2年建設(shè)期），項目經(jīng)濟(jì)效益可觀。本項目對安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義，可以提供700個左右的就業(yè)崗位。從項目的敏感性分析結(jié)果說明，要提高項目的經(jīng)濟(jì)效益，提高經(jīng)營收入是最為關(guān)鍵。管理和經(jīng)營管理，降低基建投資和經(jīng)營成本，也是提高項目的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。從以上分析可知，該項目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益顯著，項目是可行的。二、建議資金是項目建設(shè)的關(guān)鍵，應(yīng)保證資金按期到位，以確保項目的順利實施。本項目在提升城市服務(wù)功能的同時，也為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，解決他們發(fā)展和改善生活難題的較好途徑，各級政府部門都對此類項目相當(dāng)關(guān)心和支持，在本項目過程中可給以立項報批、建設(shè)、稅收征管等多方面的政策支持。從項目諸多方面的研究表明，該項目的投資開發(fā)意義重大、切實可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，并從政策上加以扶持，以利于項目的順利實施。