【正文】 1人、副總經(jīng)理2人，辦公室2人，財(cái)務(wù)部2人，運(yùn)營部及工程技術(shù)部各5人。技術(shù)管理項(xiàng)目實(shí)施中保證質(zhì)量關(guān)鍵之一是抓好技術(shù)管理。本項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)管理是規(guī)范技術(shù)復(fù)核，工序成果操作認(rèn)證和監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)，由監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)工程質(zhì)量。本項(xiàng)目涉及技術(shù)管理方面的內(nèi)容比較多，在施工中主要應(yīng)切實(shí)抓好按建筑物的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行技術(shù)管理。財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理將貫穿于整個(gè)建設(shè)期及經(jīng)營期，在建設(shè)期內(nèi)財(cái)務(wù)管理將執(zhí)行相關(guān)資金管理的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行專款專用。招標(biāo)階段，進(jìn)行建設(shè)施工招標(biāo)標(biāo)底的編制與審計(jì)；施工階段，按資金使用計(jì)劃，實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度款的支付控制和竣工決算；經(jīng)營期，進(jìn)行項(xiàng)目的投資回收與評(píng)價(jià)，實(shí)行系統(tǒng)管理按計(jì)劃償還貸款。工程管理實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，項(xiàng)目實(shí)施單位為法人，實(shí)行嚴(yán)格的公示制、合同制、工程招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和工程結(jié)算審計(jì)制，按項(xiàng)目法人責(zé)任制要求，項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量終生負(fù)責(zé)。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)分兩期實(shí)施，第一期建設(shè)龍蝦美食一條街，建設(shè)時(shí)間為2011年12月2012年8月，建設(shè)周期9個(gè)月；第二期建龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)基地和龍蝦文化廣場(chǎng)，建設(shè)時(shí)間為2012年9月2013年12月，建設(shè)周期16個(gè)月。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目階段2011年2012年2013年12123567891012178101112龍蝦美食一條街前期準(zhǔn)備招投標(biāo)建筑施工水電安裝竣工驗(yàn)收龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)基地和龍蝦文化廣場(chǎng)前期準(zhǔn)備招投標(biāo)建筑施工水電安裝竣工驗(yàn)收三、項(xiàng)目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、重要材料等采購活動(dòng)均以招標(biāo)形式進(jìn)行。項(xiàng)目的招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。鑒于建設(shè)單位的實(shí)際情況，對(duì)照《湖北省工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》中對(duì)自行招標(biāo)做出的規(guī)定：a）具有項(xiàng)目法人資格（或者法人資格）；b）具有與招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜程度相適合的工程技術(shù)、概預(yù)算、財(cái)務(wù)和工程管理等方面的專業(yè)技術(shù)力量；c）有從事同類工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)；d）設(shè)有專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)或者擁有3名以上專職招標(biāo)業(yè)務(wù)人員；e）熟悉和掌握《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)章。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購宜采用委托招標(biāo)的組織形式。具體方案見招標(biāo)基本情況表：69招標(biāo)基本情況表序號(hào)招標(biāo)內(nèi)容名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬元)備 注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)1工程勘察√√√2工程設(shè)計(jì)√√√3工程監(jiān)理√√√4建筑工程√√√5安裝工程√√√6設(shè)備√√√7重要材料√√√8其他情況說明： 建設(shè)單位蓋章 年 月 日第九章　投資估算及資金籌措一、 投資估算估算依據(jù)（1）湖北省建筑工程綜合定額。（2）湖北省安裝工程綜合定額。（3）潛江市材料預(yù)算價(jià)格。（4）國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。（5）國家發(fā)展計(jì)劃委員《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（6）國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）》（7）相關(guān)工程的投資估算有關(guān)數(shù)據(jù)。（8）有關(guān)設(shè)備的詢價(jià)資料。（9）同類工程投資情況。估算說明（1）主體工程費(fèi)用：參考潛江市類似項(xiàng)目造價(jià)及目前主要建筑材料價(jià)格，確定本項(xiàng)目主體工程單位造價(jià)（包括裝修）。（2）土地征用費(fèi)用：150畝，1740萬元。（3）建設(shè)單位管理費(fèi):按主體工程費(fèi)用的1％計(jì)列。（4）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：％計(jì)列。（5）工程監(jiān)理費(fèi)：％計(jì)列。（6）工程招標(biāo)費(fèi)：％計(jì)列。（7）預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為主體工程費(fèi)用與室外工程、配套公建費(fèi)用之和，費(fèi)率按4％。（8）工程保險(xiǎn)費(fèi)，%計(jì)列。（9）環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)，%計(jì)列。（10）設(shè)備安裝費(fèi)用按設(shè)備購置費(fèi)用的3%計(jì)列。（11）%計(jì)算。投資估算（1）項(xiàng)目土建工程費(fèi)用項(xiàng)目土建工程投資估算表序號(hào)項(xiàng)目面積（m2）單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）備注1美食一條街5452美食店2400020004800100家街道硬化29100200582美食街綠化873080702龍蝦技術(shù)經(jīng)濟(jì)交流培訓(xùn)基地5664培訓(xùn)大樓200002800560010層停車場(chǎng)及道路200020040綠化300080243文化廣場(chǎng)及配套2990龍蝦文化廣場(chǎng)800025002000游泳館15005000750網(wǎng)球場(chǎng)53601608個(gè)停車場(chǎng)及道路200020040綠化500080404圍墻及大門1005其他綠化場(chǎng)地14000801126總計(jì)14318本項(xiàng)目土建工程費(fèi)用為14318萬元。（2）項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)用項(xiàng)目主要設(shè)備購置投資估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）備注1電梯4臺(tái)4000001602空調(diào)20000 m2180元/ m23603房間常用設(shè)施若干套1200元/ m2240020000 m24車輛5臺(tái)2000001005總計(jì)3020本項(xiàng)目設(shè)置設(shè)備購置費(fèi)用為3020萬元。（3）設(shè)備安裝費(fèi)用。（4）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)　　目計(jì)算依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）1征地費(fèi)用150畝17402前期工作費(fèi)3勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)%4監(jiān)理費(fèi)%209招標(biāo)費(fèi)%建設(shè)單位管理費(fèi)1%工程保險(xiǎn)費(fèi)%61環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)%合計(jì)，含土地使用金1740萬元。（5）項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)用估算。（6）建設(shè)期利息本項(xiàng)目建設(shè)跨度3年，建設(shè)分2年。第1年貸款6000萬元，第2年代款8000萬元，共計(jì)14000萬元，%。綜合以上六項(xiàng)，（萬元）（7）流動(dòng)資金估算本項(xiàng)目流動(dòng)資金估算為500萬元。資金籌措,其中，%；銀行貸款14000萬元，%。第十章 財(cái)務(wù)效益及社會(huì)效益分析一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取項(xiàng)目計(jì)算期。本項(xiàng)目計(jì)算期定為20年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期18年。其中，門店出租，項(xiàng)目建設(shè)期的第二年出租30%，項(xiàng)目建成后的第一年出租率達(dá)70%，第二年出租率達(dá)100%；其他項(xiàng)目建成后第一年達(dá)到設(shè)計(jì)能力的70%，第二年達(dá)到設(shè)計(jì)能力的100%。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取9%。長期借款利率按有效年利率6%。各項(xiàng)目收費(fèi)的取值，直接關(guān)系到項(xiàng)目本身的盈利能力和清償能力，并在一定程度上直接影響投資者的資金回報(bào)率。本項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要考慮了三個(gè)因素：第一，按潛江市物價(jià)局有關(guān)文件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；第二，地方國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平；第三，考慮土地開發(fā)升值潛力。稅費(fèi)率及折舊攤銷營業(yè)稅：3%；城市維護(hù)建設(shè)稅：7%；教育附加費(fèi)：3%；企業(yè)所得稅：25%；公益金：5%；法定盈余公積金：10%；房屋按50年計(jì)提折舊，殘值率5%；土地按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，按70年攤銷；二、銷售收入本項(xiàng)目建成后銷售收入主要由以下幾部分構(gòu)成：90間美食店出租收入，共21600平方米，按每500元/平方米計(jì)算，年租金收入1080萬元。10間美食門店自營收入，年銷售收入400萬元。90間美食門店經(jīng)營收入，銷售收入3600萬元。酒店經(jīng)營收入，年銷售收入3650萬元。游泳館收入，按每人20元計(jì)算，年收入80萬元。網(wǎng)球場(chǎng)收入，按每小時(shí)40元計(jì)算，年收入40萬元。以上各項(xiàng)收入共計(jì)8850萬元。三、成本費(fèi)用固定資產(chǎn)折舊及攤銷。本項(xiàng)目土建工程的折舊與攤銷為每年272萬元；。出租房經(jīng)營費(fèi)按3%計(jì)，為30萬元/年。100門店經(jīng)營成本費(fèi)用（含水電費(fèi)、工資福利及材料費(fèi)用），為1000萬元/年。酒店經(jīng)營成本費(fèi)用（含水電費(fèi)、工資福利及材料費(fèi)用），為1168萬元/年。游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)經(jīng)營成本費(fèi)用（含水電費(fèi)、工資福利及材料費(fèi)用），為14萬元/年。四、利潤、稅金及附加五、投資回收期項(xiàng)目稅前投資回收期（不含2年建設(shè)期），稅后投資回收期（不含2年建設(shè)期）。項(xiàng)目回收期略少于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。因此，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。六、盈虧平衡分析BEP= 100% =%以上數(shù)據(jù)表明，%時(shí)企業(yè)即可保證盈虧平衡，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。七、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單位數(shù)量一財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元2固定資產(chǎn)投資萬元3項(xiàng)目資本金萬元4營業(yè)收入（經(jīng)營期平均）萬元5營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均）萬元6總成本費(fèi)用（經(jīng)營期平均）萬元7利潤總額（經(jīng)營期平均）萬元8所得稅（經(jīng)營期平均）萬元9稅后利潤（經(jīng)營期平均）萬元二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1銷售利潤率%%2投資利潤率%%3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%%4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元5投資回收期（所得稅前,不含建設(shè)期）年6投資回收期（所得稅后,不含建設(shè)期）年6資本金收益率%%7資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營期第1期）%%8利息備付率（償還期內(nèi)平均）9償債備付率（償還期內(nèi)平均）10總投資收益率%%11項(xiàng)目資本金凈利潤率%%（加一部分社會(huì)、生態(tài)效益分析，促進(jìn)小龍蝦生產(chǎn)，促進(jìn)其深加工，整個(gè)龍蝦城的間接效益，生態(tài)效益）第十一章 研究結(jié)論和建議一、結(jié)論按照國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》的規(guī)定，本項(xiàng)目屬于允許類項(xiàng)目，可以建設(shè)。該項(xiàng)目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整,能夠帶動(dòng)三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,能夠較好地改善商業(yè)業(yè)態(tài),提升城市品位。,。項(xiàng)目稅前投資回收期（不含2年建設(shè)期），稅后投資回收期（不含2年建設(shè)期），項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可觀。本項(xiàng)目對(duì)安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義，可以提供700個(gè)左右的就業(yè)崗位。從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果說明，要提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高經(jīng)營收入是最為關(guān)鍵。管理和經(jīng)營管理，降低基建投資和經(jīng)營成本，也是提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。從以上分析可知，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益顯著，項(xiàng)目是可行的。二、建議資金是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，應(yīng)保證資金按期到位，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。本項(xiàng)目在提升城市服務(wù)功能的同時(shí)，也為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，解決他們發(fā)展和改善生活難題的較好途徑，各級(jí)政府部門都對(duì)此類項(xiàng)目相當(dāng)關(guān)心和支持，在本項(xiàng)目過程中可給以立項(xiàng)報(bào)批、建設(shè)、稅收征管等多方面的政策支持。從項(xiàng)目諸多方面的研究表明，該項(xiàng)目的投資開發(fā)意義重大、切實(shí)可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，并從政策上加以扶持，以利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。