【正文】 能評定技術(shù)標準(GB／T503622005)；③民用建筑設(shè)計通則(GB503522005)；④公共建筑節(jié)能設(shè)計標準(GB501892005)；⑤民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部令第143號)；⑥關(guān)于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能標準的通知(建科[2005]55號)；⑦山東省建設(shè)廳頒布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》、《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》。建筑節(jié)能包含兩部分內(nèi)容，一部分是加強圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱能力，另一部分就是從供暖、供冷的熱源、輸送渠道及實現(xiàn)方式來節(jié)約能源。一般的房子，30％的熱量從窗戶跑掉。如果選用雙層玻璃，中間再充上惰性氣體，就可在一定程度上阻斷熱量散發(fā)。35％熱量從墻體散發(fā)，如采用隔熱材料，增加保溫層，節(jié)能效果就很明顯。本項目在建設(shè)過程中，必須嚴格執(zhí)行建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189－2005）和山東省建設(shè)廳頒布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》、《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》，必須達到公共建筑的節(jié)能標準為50％，居住建筑的節(jié)能標準為65％。應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案,應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案，并采用新技術(shù)、新工藝、新材料和新產(chǎn)品，以降低造價，減少能耗。應(yīng)采取以下節(jié)能措施。⑴墻體節(jié)能技術(shù)措施的采用在建筑外圍護結(jié)構(gòu)中，墻體所占比重最大，通過圍護結(jié)構(gòu)的傳熱耗熱量約占75%~80%。因而外墻體的保溫設(shè)計相當重要，必須改變以往老的外圍護設(shè)計，改為采用新的節(jié)能墻體材料。實施國標《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》JGJ26－95新標準。增加保溫效果，將承重粘土磚改為承重空心磚，增加了磚的空隙率，對保溫起到了一定的作用，墻體改革，推動了新型墻體材料的發(fā)展，多種節(jié)能型墻體應(yīng)運而生，主要有以下幾種：①承重空心砌塊。它由混凝土和多孔材料組成，具有高強、承重、保溫、節(jié)能、導(dǎo)熱系數(shù)低等特點。②加氣混凝土外墻。加氣混凝土產(chǎn)品有粉煤灰加氣和砂加氣2種，有砌塊、條板狀，該類產(chǎn)品本身導(dǎo)熱系數(shù)小，是建筑熱工性能較好的一種新型墻體材料。③內(nèi)保溫復(fù)合外墻。構(gòu)造特點與單一材料墻相比，構(gòu)造組合合理，有較高的熱絕緣系數(shù)，能較好地發(fā)揮保溫材料的作用，在滿足承重要求的前提下，磚墻可適當減薄。 ④夾心復(fù)合外墻。將墻體分為承重和保護部分，中間留有20~50 mm空隙，內(nèi)填無機松散或塊狀保溫材料如爐渣、膨脹珍珠巖等，也可不填材料做空氣層。除此之外，其它類型還有：粘土多孔內(nèi)保溫外墻，外保溫復(fù)合墻體，EP保溫飾面墻體等等。所有保溫材料主要為：巖棉、玻璃棉氈、聚苯乙烯泡沫塑料，水泥膨脹珍珠巖板等，其保溫方法大致有以下幾種：a 外保溫：將絕熱材料復(fù)合于承重墻外側(cè)，使墻或屋頂?shù)闹饕糠质艿奖Ｗo，大大降低了溫度應(yīng)力的起伏，提高結(jié)構(gòu)耐久性。b 中間保溫：將絕熱材料設(shè)在磚墻體中間，可取得良好的保溫效果。 c 內(nèi)保溫：將絕熱材料復(fù)合在承重墻內(nèi)側(cè)，該方法簡便易行。⑵門窗節(jié)能技術(shù)措施的采用 在建筑外圍護結(jié)構(gòu)中，通過門窗縫隙空氣滲透耗熱量約占20%25%。所以改善門窗的絕熱性能是節(jié)能工作的重點。窗戶（包括陽臺門上部）是引起輻射熱的有利方面，但又是傳熱損失冷風滲透損失都比較大的不利方面，即窗縫透氣，玻璃和窗框的熱阻太小，在符合窗墻面積比條件下其節(jié)能主要措施：①采用傳熱系數(shù)小的窗體材料，就目前來講，采用塑鋼門窗，盡量減小開窗面積，以及夜間用保溫窗簾、窗板等節(jié)能措施。②減少冷風滲透，加設(shè)密封條，提高氣密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。③加強戶門保溫，戶門采用填有聚苯板或巖棉板的保溫防盜門。⑶屋面節(jié)能技術(shù)措施為了滿足節(jié)能要求，高效保溫材料已廣泛應(yīng)用于屋面，如水泥聚苯板等，采用該材料保溫性能大大提高一般采用內(nèi)保溫。目前正在研究外保溫，即倒置式屋面，它是將防水層設(shè)在保溫層之下，防止防水層直接暴露在大氣中受日曬交替凍融等作用老化，使防水層得到保護，從而大大提高其耐久性。目前所有保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫隔熱板，它具有閉孔型結(jié)構(gòu)，使得材料吸水率和透濕率均很小，壓縮強度大，具有出色的保溫隔熱性能，優(yōu)越的抗?jié)裥院秃芨叩目箟簭姸?。符合建筑?jié)能技術(shù)發(fā)展方向。⑷供暖系統(tǒng)的技術(shù)措施 ①對住宅小區(qū)內(nèi)同一供暖系統(tǒng)中各住戶冬季室溫不一致，導(dǎo)致能源浪費，應(yīng)通過對供暖系數(shù)進行全面的水力熱力平衡計算，實現(xiàn)管網(wǎng)流量的合理分配，使供熱質(zhì)量大為改善，又節(jié)約能源。②由于供暖管道保溫不良，輸送熱能損失過多，造成能源浪費。必須對管網(wǎng)采用新型保溫材料進行保溫，以達到節(jié)能目的。③按用熱計量收費，改變以往按戶或按面積的收費方式，這樣大大調(diào)動了廣大住戶參與建筑節(jié)能的積極性，建筑節(jié)能改造后采暖能耗減少了，相應(yīng)節(jié)約了開支。④防止管道、閥門的跑冒滴漏，以防止能源損失。⑸建筑平面設(shè)計的節(jié)能要求①在建筑設(shè)計中建筑體形盡量簡潔，減少體形系數(shù)。②正確選擇房屋最佳方位，充分利用太陽能，保持良好自然通風。③樓梯間要封閉。④窗墻面積比不應(yīng)過大。⑤要注意門斗的設(shè)計，充分考慮建筑防寒、提高節(jié)能效率。⑹設(shè)備選型①所用設(shè)備必須采用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選用新型高效節(jié)能型，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴格按設(shè)計安裝。②供水器具采用節(jié)水型，特別住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，二要盡量使用凈化后的污水。③選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。⑺加強管理總之，除以上措施外,小區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)加強管理,完善各種規(guī)章制度,定期對各類設(shè)備、管道、器具進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費。第八章 項目組織管理與進度計劃1 項目組織管理縣永泰經(jīng)濟開發(fā)投資有限公司組織機構(gòu)為董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制，董事長在董事會閉會期間負責公司的全盤工作，總經(jīng)理在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下具體負責公司的日常工作與管理?？偣鞠略O(shè)辦公室、人力資源部、前期開發(fā)部、工程部、市場開發(fā)部、經(jīng)營部、售后服務(wù)部、財務(wù)部、審計部等部門。：利用地理信息平臺（GIS）來管理小區(qū)文檔資料、住戶信息、設(shè)備和管線等方面的信息。：檢測和顯示小區(qū)內(nèi)噪音和空氣污染指標，對小區(qū)內(nèi)照明設(shè)施和綠地的噴淋設(shè)施進行控制。：住戶可在屋內(nèi)通過可視對講系統(tǒng)辨別訪客的身份，控制來訪者的進入。：對水費、電費、煤氣費通過中心計算機網(wǎng)絡(luò)自動抄表、自動結(jié)算，免除上門抄表給住戶帶來的干擾和繳費時間的浪費。：對小區(qū)車輛出入進行監(jiān)控。：對小區(qū)內(nèi)保安人員巡邏狀態(tài)實施監(jiān)控管理。2 項目進度計劃建議該項目建設(shè)經(jīng)營期為2年，自2010年6月至2012年5月。項目實施進度表123456781112151619202324可研報告審批設(shè)計招標初設(shè)編制與審批地質(zhì)勘探招標監(jiān)理招標地質(zhì)勘察施工圖設(shè)計建筑工程、招標土建施工裝修工程及驗收第九章 投資估算與資金籌措1 估算依據(jù)2 投資估算該項目投資估算范圍主要包括：工程費用（主要為建安工程費）、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期利息等，投資合計7500萬元。投資構(gòu)成如下：參照其他類似項目及德州市建材價格實際，該項目建安工程費為：6000萬元包括項目咨詢、勘察、設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、政府各項規(guī)費等，參照同類工程確定合計為1125萬元。包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費，參照同類工程確定合計375萬元。項目總投資構(gòu)成分析表如下：項目總投資構(gòu)成分析表序號項 目投資額（萬元）總投資75001工程費用6000建安工程費60002工程建設(shè)其他費用11253預(yù)備費3753 資金籌措該項目總投資7500萬元，其中拆遷補償2500萬元，企業(yè)自籌5000萬。第十章 效益分析 1 經(jīng)濟效益分析該項目的經(jīng)濟評價按照國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求及房地產(chǎn)特點與行業(yè)相關(guān)規(guī)定進行。根據(jù)該項目特點，主要以房屋銷售收入作為主要收入，以工程投資作為成本費用，由于該項目投入期較短、回收期較快的特點，所以對該項目不考慮貨幣的時間價值。根據(jù)該項目實際，建設(shè)經(jīng)營期擬定為1年?？偼顿Y成本費用7500萬元?？紤]到縣房地產(chǎn)銷售的特點及該區(qū)域市場情況，經(jīng)測算，該項目總銷售收入為14382萬元。詳見下表：序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）總額（萬元）備注1總建筑面積498002可出售面積49800住宅41800290012122車庫600031001860儲藏室200020004003銷售收入合計14382該項目考慮了營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅（營業(yè)稅的7%）教育費附加（營業(yè)稅的3%）；企業(yè)所得稅率25%。利潤估算表序號項目合計（萬元）1銷售收入143822總成本費用75003銷售費用20004管理費用20005營業(yè)稅金及附加791營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加6利潤總額20917所得稅5238凈利潤1568該項目利潤總額為：2091萬元。凈利潤為：1568萬元投資利潤率=利潤總額/總投資=2091/7500=%投資凈利率=凈利潤/總投資=1568/7500=%銷售利潤率=利潤總額/銷售收入=2091/14382=%銷售凈利率=凈利潤/銷售收入=1568/14382=%綜合以上財務(wù)評價指標可以看出，項目經(jīng)濟效益顯著，投資利潤率、投資利稅率均高于行業(yè)平均水平，顯示出項目強大的市場競爭力和生命力，因此，該項目在財務(wù)上是可行的。2 社會效益分析縣實際，符合國家2010年遠景目標規(guī)劃中，把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的規(guī)定精神；符合積極推進住房制度改革，采取切實措施，促進住宅商品化，使居民住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點的有關(guān)會議精神。縣城區(qū)的改造拆遷安置工作順利實施，解決中低收入家庭的住房問題，促進兩個文明建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，保障社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會具有重要作用。，培育和完善建設(shè)住宅市場體系，建立競爭有序的市場秩序，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。縣新的城市發(fā)展規(guī)劃，新小區(qū)的建筑風格與周圍環(huán)境和諧搭配，有利于改善市容市貌。第十一章 結(jié)論與建議1 結(jié)論，適應(yīng)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展要求，對實現(xiàn)縣城市建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平，滿足人民日益增長的消費需求，促進區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，具有重要作用。，供電、集中供熱、通訊、給排水、交通、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項目需求。、設(shè)計、定位能滿足消費者需求，適應(yīng)房地產(chǎn)市場要求。，經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)效益可行。2 建議，進一步準確細化市場定位，鎖定目標消費群體。，營造鮮明賣點，以吸引購買者。，保證擬建項目按期銷售。53