【正文】 度假村也正成為各企業(yè)會務(wù)人員普遍歡迎的對象。度假類型居住方式時間群體特征組織方式商務(wù)會議購買或租賃產(chǎn)權(quán)式度假屋不定期實力較強的企業(yè)單位，對度假區(qū)的休閑氛圍要求較高企業(yè)自行組織或委托度假區(qū)組織企業(yè)培訓購買或租賃產(chǎn)權(quán)式度假屋定期對度假區(qū)的休閑氛圍要求較高，對商務(wù)設(shè)施配套要求也較高。實力較強的企業(yè)可能產(chǎn)生購買行為，作為企業(yè)培訓基地來使用。企業(yè)自行組織或委托度假區(qū)組織政務(wù)會議租賃度假屋定期或不定期以度假區(qū)周邊地區(qū)及外省客戶為主，多為度建筑的購買者，按自身需要不定期度假委托度假區(qū)組織二、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目客戶分析某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目的開發(fā)具有豐富的自然資源和歷史人文背景，可利用的旅游資源很多，對外交通也比較便利，景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)保持良好狀態(tài)。無論是私人旅游度假，還是公務(wù)旅游度假，都非常適合。因此，本項目的目標客戶定位可按以下五個層面來進行細分：從客戶消費水平來看（1）第一類客戶是都市高端消費階層諸如國際政要、影視明星、企業(yè)高管、富豪等，消費能力很強，追求高品質(zhì)生活，私密性要求高。這一群體的社會影響較大，他們的行為往往表現(xiàn)出一種氣派，他們的需求往往表現(xiàn)為對特權(quán)和效率的要求。這類客戶是市場的最上層，往往會產(chǎn)生較大的購買行為，是本項目產(chǎn)權(quán)式度假屋的主要潛在買家。通過別墅、產(chǎn)權(quán)式度假屋等產(chǎn)品最大限度地留住客戶，特別是該類影響力較大的客戶。抓住他們就可以引起大眾的關(guān)注，因此，該類客戶是本項目客戶的重要來源。（2）第二類客戶是一般的經(jīng)理人和白領(lǐng)這一類客戶實際上是旅游市場的主體，他們處于中高收入地位，消費能力較強。他們對旅游度假產(chǎn)品的要求也較高，希望得到的是增值性的服務(wù)，這類客戶是本項目客戶的主要來源。與第一類客戶不同，他們對于度假區(qū)的物業(yè)購買意愿不強，僅僅局限于一般性度假的需要。（3）第三類客戶是關(guān)于政府會議、學術(shù)會議等方面的會務(wù)人員，也包括一些頂級活動的主辦方。這些活動的特點各異，但均屬于公務(wù)消費類，消費能力很強。該類客戶是本項目的關(guān)鍵客戶，抓住了他，就抓住了整個公務(wù)休閑旅游度假市場。從客戶地域來看從客戶地域來看，主要定位于大陸具有強烈的旅游、度假、居住、投資、避寒需求的客戶，他們對大海和熱帶氣候比較向往，有的還具有強烈的占有這些稀缺資源的欲望。尤其是大陸寒冷地帶發(fā)達區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達但污染比較嚴重的區(qū)域。如東北三省、重慶、山西、等等，這一區(qū)域的一些富裕階層人士必將成為本項目休閑旅游市場的主要客戶來源地。從旅游動機和出游目的看（1）近期目標定位近程觀光旅游、休閑旅游及節(jié)慶旅游等類型的客源市場。海南本地的市場很旺盛。（2）中、遠期目標定位逐步擴大到生態(tài)、文化、度假、公務(wù)、商務(wù)、會議、體育及其它專項客源市場。從湖泊型旅游度假區(qū)的市場特征看某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目是湖泊型的熱帶旅游居住度假區(qū)。湖泊型旅游度假市場特征有：（1）湖泊度假旅游市場占有比例逐漸增加，已成為重要的旅游市場，客源市場發(fā)展?jié)摿薮?；?）客源市場主要以外地市場為主，區(qū)域市場也很發(fā)達，還能吸引大量的國際游客數(shù)量；（3）出游方式以家庭、朋友結(jié)伴、商務(wù)會議和旅游團為主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市場的發(fā)展趨勢。結(jié) 論本項目目標市場客戶定位是從不同角度、不同方面和不同階段進行的，是一種立體型的市場定位，小結(jié)如下：（1）以島外客戶為主要的目標市場；（2）以近距離?？谑幸约罢麄€海南省為次要目標市場，成為周末短期度假的中心；（3）以國內(nèi)旅游黃金周及帶薪假期出游者為主要目標市場，發(fā)展成為國內(nèi)著名的度假圣地；（4）國內(nèi)與國際市場并重，通過與國際上著名的旅游公司合作，進入全球分時度假體系，從而打入國際度假市場。根據(jù)這些市場定位的情況，采取切實可行的對策措施，將上述潛在的目標市場變?yōu)楝F(xiàn)實的目標市場，這樣才能實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標。第七章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目區(qū)域概況、開發(fā)原則和目標一、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目區(qū)域概況地理位置與范圍*****位于*****縣城東北30公里，地處東經(jīng)110176。7＇至110176。31＇， 北緯19176。31＇至19176。44＇之間。*****開發(fā)經(jīng)省政府批準，列為省級風景名勝區(qū)?？偯娣e46平方公里。其中湖區(qū)面積26平方公里；；平均水深12米；常年水溫2223℃，是瓊北最大的人工淡水湖；℃，氣候宜人。項目處在?？凇偤２椫g。項目距離海南東線高速公路居?。埡?zhèn)區(qū)）出入口處僅8公里，距*****縣城約16公里，距?？诿捞m機場約44公里，距?？诩s47公里，距瓊海市約43公里。規(guī)劃中的*****公園以湖泊和湖濱淺灘濕地為主，兼有河流、河漫灘涂等地貌，濕地生境類型多樣，動植物資源豐富，區(qū)域特色顯著。*****濕地景觀與森林景觀相互襯托，濕地景觀類型多樣，格局優(yōu)美而富于變化。尤其它的濕地生態(tài)系統(tǒng)在區(qū)域和全國意義上具備一定的典型性和代表性，位置接近我國候鳥南北遷徙中線的南端，淡水濕地水禽種類豐富，具有極為重要的生態(tài)保護價值。 *****總體規(guī)劃 總面積：2410公頃，其中水面面積759公頃。 建設(shè)定位：我國南端富有特色的淡水近自然湖泊濕地公園、熱帶濕地動植物的樂園和基因庫、海島生態(tài)旅游的精品、地方經(jīng)濟和諧發(fā)展的載體，將建設(shè)成為具有海島代表性的濕地公園。建設(shè)期限：2010年至2019年功能區(qū)劃：生態(tài)保育區(qū)、濕地科普宣教中心、濕地生境展示區(qū)、濕地生境體驗區(qū)和管理服務(wù)區(qū)。二、項目區(qū)域發(fā)展休閑旅游度假居住的SWOT分析優(yōu)勢（Strength）分析（1）項目屬于*****風景名勝區(qū)的一部分，*****環(huán)湖北路兩側(cè)，位于?？诼糜稳Φ哪喜考昂Ｄ下糜稳Φ谋辈浚呛？诘暮蠡▓@。對外交通方便，附近有海南東線高速公路連接?？谌齺喓铜偤?；（2）*****湖區(qū)及周邊擁有豐富的自然和歷史文化旅游資源。如文筆峰道教圣地等；（3）*****旅游度假已在海南省及國內(nèi)享有較高的知名度和美譽度；（4）項目處在*****風景名勝區(qū)內(nèi)，擁有較佳的自然風光，生態(tài)資源優(yōu)勢明顯,湖區(qū)內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)基本保持良好狀態(tài)；弱勢（Weakness）分析（1）環(huán)湖公路交通較為不便，路面質(zhì)量較差，湖邊通達能力較差；（2）湖區(qū)基本處于待開發(fā)階段，尚不具備有較大影響力的旅游景點；*****1號項目、海南文化博覽園項目、華田*****高端旅游養(yǎng)生度假社區(qū)都處在項目建設(shè)階段；（3）湖區(qū)及周邊接待配套設(shè)施尚不完善，未形成完善的休閑、度假、旅游的氛圍；機會（Opportunity）分析（1）海南休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)的形成和加速發(fā)展為本項目的開發(fā)帶來了新的契機；（2）海南國際旅游島建設(shè)的概念形成和深化提升了本項目的更高層次的可持續(xù)發(fā)展定位；（3）隨著經(jīng)濟增長、人民生活水平的提高，休閑度假旅游越來越受到大眾的歡迎；威脅（Threat）分析（1）與周邊旅游度假區(qū)如*****1號項目、海南文化博覽園項目、華田*****高端旅游養(yǎng)生度假社區(qū)等存在一定程度上的競爭；（2）與*****縣的“十里長廊”項目、瓊海的天來泉項目以及五指山、保亭等海南中部地區(qū)的休閑度假項目形成一定的競爭；（3）隨著湖區(qū)的開發(fā)，生態(tài)環(huán)境可能會面臨一定程度的破壞；（4）開發(fā)周期較長，市場與客戶具有一定程度的不確定性；（5）項目開發(fā)投資額大，回收期較長；三、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)的原則以原生的自然、人與自然和諧共生的生態(tài)系統(tǒng)為依托，以深厚的文化背景為內(nèi)涵，以保護、改善、利用、提高相結(jié)合的基本原則為綱，把某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園打造成以休閑度假為重點，集休閑度假、運動娛樂、生態(tài)環(huán)保、農(nóng)業(yè)觀光于一體，參與性強、品位高雅、能為地方生態(tài)環(huán)境保護和社會經(jīng)濟發(fā)展做貢獻的生態(tài)旅游休閑度假園區(qū)，從而實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展、維護人地的和諧統(tǒng)一。旅游資源開發(fā)作為一項經(jīng)濟活動，只有按照旅游經(jīng)濟活動的規(guī)律進行，才有可能獲得成功。旅游資源的開發(fā)必須要有嚴肅的科學性，不合理的開發(fā)，就是對旅游資源的破壞，就會造成無法挽回的損失，絕不能以犧牲生態(tài)環(huán)境為代價來換取旅游業(yè)的一時發(fā)展。為此，本項目開發(fā)主要應(yīng)遵循以下原則：可持續(xù)發(fā)展原則把可持續(xù)發(fā)展原則作為生態(tài)旅游開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)、每一個系列中的基本準則，做到自然資源的永續(xù)利用。自然資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。在進行旅游資源開發(fā)時，不是簡單的開發(fā)自然資源以滿足眼前利益，而是開發(fā)與保護自然資源并舉，以滿足未來的長遠利益。不但顧及到當代人的經(jīng)濟需要，還要顧及到不對后代人進一步需要構(gòu)成威脅和危害，通過對經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益三者的協(xié)調(diào)，使當代人用最小的代價獲取最大的旅游資源利用，造福子孫后代。保護性開發(fā)原則要使旅游資源可持續(xù)利用，就必須加強對旅游資源的保護。開發(fā)和保護的關(guān)系應(yīng)體現(xiàn)的總的原則是：開發(fā)應(yīng)服從保護，在保護的前提下進行開發(fā)。資源得到妥善保護，開發(fā)才能得到收益；開發(fā)取得收益，反過來可促進保護工作。一旦開發(fā)與保護出現(xiàn)矛盾時，保護對開發(fā)擁有絕對否決權(quán)。經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則市場經(jīng)濟就是追求效益最大化，生態(tài)旅游作為旅游的一種形式，也追求效益最大化，但這個效益不僅是指經(jīng)濟效益，還包括社會效益和生態(tài)效益，三者必須高度地協(xié)調(diào)統(tǒng)一。而當三者出現(xiàn)矛盾時，以生態(tài)效益和社會效益高于一切為指導原則，經(jīng)濟效益必須從屬于上述兩種效益。四、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)指導思想處理好軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)和*****總體開發(fā)的關(guān)系軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目是*****總體開發(fā)的一部分，是*****縣休閑旅游度假市場的稀有品種，是海南國際旅游島建設(shè)的一個有機組成部分，必將推動*****縣旅游市場的進一步發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè)的共同發(fā)展。處理好軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)和海南國際旅游島建設(shè)的關(guān)系海南國際旅游島建設(shè)是篇大文章，軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目應(yīng)該按照《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》、《國際旅游島建設(shè)綱要》的指導意見和規(guī)劃要求做好開發(fā)，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益三者協(xié)調(diào)發(fā)展。處理好軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)與環(huán)境保護的關(guān)系濱湖地區(qū)的水體水質(zhì)對濱湖地區(qū)開發(fā)具有舉足輕重的影響，世界上許多成功經(jīng)驗表明，濱湖地區(qū)開發(fā)一般都先從治理水體著手，水體治好了，市場上的開發(fā)源、投資者自會前來開發(fā)。軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)更要注意杜絕水質(zhì)污染，注意生態(tài)環(huán)境的保護。五、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)目標力爭把軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)項目建成以休閑度假為重點，融休閑度假、運動娛樂、生態(tài)環(huán)保、農(nóng)業(yè)觀光于一體，參與性強、品位高雅、能為地方生態(tài)環(huán)境保護和社會經(jīng)濟發(fā)展做貢獻的生態(tài)旅游休閑度假項目。重視*****湖風景區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境保護，為長期保持生態(tài)平衡奠定基礎(chǔ)。處理好水域環(huán)境保護與利用關(guān)系，促進*****風景區(qū)與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)和諧。保護好*****風景區(qū)的歷史文化遺跡及傳統(tǒng)村落，挖掘歷史文化資源，提升旅游產(chǎn)業(yè)的價值。實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展、維護人地的和諧統(tǒng)一。第八章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目規(guī)劃方案一、項目規(guī)劃指導思想本項目的規(guī)劃與布局必須以國際旅游島建設(shè)大背景為前提，以*****片區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，突出地域優(yōu)勢和資源特色，將本項目建設(shè)成為一個生態(tài)型、可持續(xù)發(fā)展的新型、特色的濱湖休閑度假旅游區(qū),促進使*****成為享譽全國的生態(tài)保護區(qū)和休閑度假區(qū)。為此，在本項目總體規(guī)劃布局中應(yīng)堅持“以資源為依托，市場為導向，生態(tài)為主體”，結(jié)合國際旅游島建設(shè)總體目標，使規(guī)劃能夠利用*****特有的資源優(yōu)勢，整合山、湖特色旅游資源，以“生態(tài)度假，觀光休閑”作為本項目的主體形象。堅持保護與開發(fā)并重對度假區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護，主要體現(xiàn)在提高度假區(qū)的綠化率，對生態(tài)環(huán)境脆弱地區(qū)進行生態(tài)保育，注意建筑風格與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致，盡量減少旅游活動的負面影響，并開始重視環(huán)保規(guī)劃以及生態(tài)產(chǎn)品的生產(chǎn)。度假區(qū)的生態(tài)包括自然生態(tài)與文化生態(tài)，度假區(qū)生態(tài)保護是要盡可能保護度假區(qū)內(nèi)外的原生態(tài)環(huán)境，保護動植物的多樣化和文化的多樣性。充分利用地形環(huán)境特點，解決好山上山下、室內(nèi)室外、湖面與陸地之間的關(guān)系，努力節(jié)約土地，增大綠化面積，提高土地使用率。突出資源特色項目地處海口市近郊，處于東線高速公路的附近，是一個能夠真正實現(xiàn)“山水風光一體，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游度假為目的”休閑度假區(qū)?；诖颂厣穆糜伍_發(fā)優(yōu)勢，在功能分區(qū)、項目創(chuàng)意以及標志性建筑設(shè)計上均應(yīng)充分體現(xiàn)其資源特色，將優(yōu)勢資源開發(fā)轉(zhuǎn)化為旅游特色產(chǎn)品。強化主體形象主體形象是本項目的靈魂，塑造的形象是否鮮明將直接影響對客源的吸引激發(fā)能力，從而關(guān)聯(lián)到項目開發(fā)的經(jīng)濟收益。在空間分區(qū)布局規(guī)劃中必須通過各種產(chǎn)品與服務(wù)來突出旅游區(qū)主體形象的獨特之處，通過自然景觀、建筑風格、規(guī)劃設(shè)計等的有機組合來塑造與強化本項目的形象，給游客、業(yè)主形成一種一目了然的視覺印象。優(yōu)先建設(shè)重點景區(qū)、景點，重點開發(fā)優(yōu)勢資源和特色產(chǎn)品，靜景展示與動景參與相結(jié)合，依據(jù)資源空間分布規(guī)律和表現(xiàn)形式，形成以自然湖泊與生態(tài)休閑旅游開發(fā)為主軸線，形成休閑度假區(qū)、養(yǎng)生理療區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和山林活動區(qū)四個形象突出、功能獨立，但又相互聯(lián)系的四個主體區(qū)域。集中功能單元對不同類型的設(shè)施如觀光、休閑、康體、住宿、餐飲等功能單元采取相對集中布局，并在其間布設(shè)快捷方便的道路系統(tǒng)，力求使各類旅游服務(wù)綜合體在空間上形成規(guī)模集聚效應(yīng)。一方面，集中布局帶來的景觀類型多樣性可以吸引游客停留更長時間以增加旅游區(qū)的經(jīng)濟收入；另一方面，它還有利于環(huán)境保護，對污染物進行集中處理和連續(xù)控制，使敏感區(qū)域得到有效的保護。協(xié)調(diào)發(fā)展原則一方面，優(yōu)化配置項目內(nèi)部六要素(即食、住、行、游、購、娛)，六大要素能協(xié)調(diào)有序發(fā)展；另一方面，項目的市場開拓應(yīng)以海南省的整體市場背景為依托，各區(qū)功能定位、項目布局應(yīng)盡量考慮到與周邊資源配套，且避免在海南省內(nèi)的項目重復設(shè)置。二、項目規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國土地管理法》《國務(wù)院關(guān)于推進