【正文】 二、項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)。一方面，集中布局帶來的景觀類型多樣性可以吸引游客停留更長(zhǎng)時(shí)間以增加旅游區(qū)的經(jīng)濟(jì)收入；另一方面，它還有利于環(huán)境保護(hù)，對(duì)污染物進(jìn)行集中處理和連續(xù)控制，使敏感區(qū)域得到有效的保護(hù)。優(yōu)先建設(shè)重點(diǎn)景區(qū)、景點(diǎn)，重點(diǎn)開發(fā)優(yōu)勢(shì)資源和特色產(chǎn)品，靜景展示與動(dòng)景參與相結(jié)合，依據(jù)資源空間分布規(guī)律和表現(xiàn)形式，形成以自然湖泊與生態(tài)休閑旅游開發(fā)為主軸線，形成休閑度假區(qū)、養(yǎng)生理療區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和山林活動(dòng)區(qū)四個(gè)形象突出、功能獨(dú)立，但又相互聯(lián)系的四個(gè)主體區(qū)域。強(qiáng)化主體形象主體形象是本項(xiàng)目的靈魂，塑造的形象是否鮮明將直接影響對(duì)客源的吸引激發(fā)能力，從而關(guān)聯(lián)到項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)收益。突出資源特色項(xiàng)目地處海口市近郊，處于東線高速公路的附近，是一個(gè)能夠真正實(shí)現(xiàn)“山水風(fēng)光一體，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游度假為目的”休閑度假區(qū)。度假區(qū)的生態(tài)包括自然生態(tài)與文化生態(tài)，度假區(qū)生態(tài)保護(hù)是要盡可能保護(hù)度假區(qū)內(nèi)外的原生態(tài)環(huán)境，保護(hù)動(dòng)植物的多樣化和文化的多樣性。為此，在本項(xiàng)目總體規(guī)劃布局中應(yīng)堅(jiān)持“以資源為依托，市場(chǎng)為導(dǎo)向，生態(tài)為主體”，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)總體目標(biāo)，使規(guī)劃能夠利用*****特有的資源優(yōu)勢(shì)，整合山、湖特色旅游資源，以“生態(tài)度假，觀光休閑”作為本項(xiàng)目的主體形象。實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展、維護(hù)人地的和諧統(tǒng)一。處理好水域環(huán)境保護(hù)與利用關(guān)系，促進(jìn)*****風(fēng)景區(qū)與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)和諧。五、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)力爭(zhēng)把軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)項(xiàng)目建成以休閑度假為重點(diǎn)，融休閑度假、運(yùn)動(dòng)娛樂、生態(tài)環(huán)保、農(nóng)業(yè)觀光于一體，參與性強(qiáng)、品位高雅、能為地方生態(tài)環(huán)境保護(hù)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)的生態(tài)旅游休閑度假項(xiàng)目。處理好軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系濱湖地區(qū)的水體水質(zhì)對(duì)濱湖地區(qū)開發(fā)具有舉足輕重的影響，世界上許多成功經(jīng)驗(yàn)表明，濱湖地區(qū)開發(fā)一般都先從治理水體著手，水體治好了，市場(chǎng)上的開發(fā)源、投資者自會(huì)前來開發(fā)。四、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)指導(dǎo)思想處理好軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目開發(fā)和*****總體開發(fā)的關(guān)系軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目是*****總體開發(fā)的一部分，是*****縣休閑旅游度假市場(chǎng)的稀有品種，是海南國(guó)際旅游島建設(shè)的一個(gè)有機(jī)組成部分，必將推動(dòng)*****縣旅游市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè)的共同發(fā)展。經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是追求效益最大化，生態(tài)旅游作為旅游的一種形式，也追求效益最大化，但這個(gè)效益不僅是指經(jīng)濟(jì)效益，還包括社會(huì)效益和生態(tài)效益，三者必須高度地協(xié)調(diào)統(tǒng)一。資源得到妥善保護(hù)，開發(fā)才能得到收益；開發(fā)取得收益，反過來可促進(jìn)保護(hù)工作。保護(hù)性開發(fā)原則要使旅游資源可持續(xù)利用，就必須加強(qiáng)對(duì)旅游資源的保護(hù)。在進(jìn)行旅游資源開發(fā)時(shí)，不是簡(jiǎn)單的開發(fā)自然資源以滿足眼前利益，而是開發(fā)與保護(hù)自然資源并舉，以滿足未來的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。為此，本項(xiàng)目開發(fā)主要應(yīng)遵循以下原則：可持續(xù)發(fā)展原則把可持續(xù)發(fā)展原則作為生態(tài)旅游開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)系列中的基本準(zhǔn)則，做到自然資源的永續(xù)利用。旅游資源開發(fā)作為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，只有按照旅游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)律進(jìn)行，才有可能獲得成功。對(duì)外交通方便，附近有海南東線高速公路連接?？谌齺喓铜偤＃唬?）*****湖區(qū)及周邊擁有豐富的自然和歷史文化旅游資源。建設(shè)期限：2010年至2019年功能區(qū)劃：生態(tài)保育區(qū)、濕地科普宣教中心、濕地生境展示區(qū)、濕地生境體驗(yàn)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)。 *****總體規(guī)劃 總面積：2410公頃，其中水面面積759公頃。*****濕地景觀與森林景觀相互襯托，濕地景觀類型多樣，格局優(yōu)美而富于變化。項(xiàng)目距離海南東線高速公路居?。埡?zhèn)區(qū)）出入口處僅8公里，距*****縣城約16公里，距海口美蘭機(jī)場(chǎng)約44公里，距海口約47公里，距瓊海市約43公里。其中湖區(qū)面積26平方公里；；平均水深12米；常年水溫2223℃，是瓊北最大的人工淡水湖；℃，氣候宜人。*****開發(fā)經(jīng)省政府批準(zhǔn)，列為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。31＇至19176。7＇至110176。根據(jù)這些市場(chǎng)定位的情況，采取切實(shí)可行的對(duì)策措施，將上述潛在的目標(biāo)市場(chǎng)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的目標(biāo)市場(chǎng)，這樣才能實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。湖泊型旅游度假市場(chǎng)特征有：（1）湖泊度假旅游市場(chǎng)占有比例逐漸增加，已成為重要的旅游市場(chǎng)，客源市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?；?）客源市場(chǎng)主要以外地市場(chǎng)為主，區(qū)域市場(chǎng)也很發(fā)達(dá)，還能吸引大量的國(guó)際游客數(shù)量；（3）出游方式以家庭、朋友結(jié)伴、商務(wù)會(huì)議和旅游團(tuán)為主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。（2）中、遠(yuǎn)期目標(biāo)定位逐步擴(kuò)大到生態(tài)、文化、度假、公務(wù)、商務(wù)、會(huì)議、體育及其它專項(xiàng)客源市場(chǎng)。從旅游動(dòng)機(jī)和出游目的看（1）近期目標(biāo)定位近程觀光旅游、休閑旅游及節(jié)慶旅游等類型的客源市場(chǎng)。尤其是大陸寒冷地帶發(fā)達(dá)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)但污染比較嚴(yán)重的區(qū)域。該類客戶是本項(xiàng)目的關(guān)鍵客戶，抓住了他，就抓住了整個(gè)公務(wù)休閑旅游度假市場(chǎng)。（3）第三類客戶是關(guān)于政府會(huì)議、學(xué)術(shù)會(huì)議等方面的會(huì)務(wù)人員，也包括一些頂級(jí)活動(dòng)的主辦方。他們對(duì)旅游度假產(chǎn)品的要求也較高，希望得到的是增值性的服務(wù)，這類客戶是本項(xiàng)目客戶的主要來源。抓住他們就可以引起大眾的關(guān)注，因此，該類客戶是本項(xiàng)目客戶的重要來源。這類客戶是市場(chǎng)的最上層，往往會(huì)產(chǎn)生較大的購(gòu)買行為，是本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式度假屋的主要潛在買家。因此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位可按以下五個(gè)層面來進(jìn)行細(xì)分：從客戶消費(fèi)水平來看（1）第一類客戶是都市高端消費(fèi)階層諸如國(guó)際政要、影視明星、企業(yè)高管、富豪等，消費(fèi)能力很強(qiáng)，追求高品質(zhì)生活，私密性要求高。企業(yè)自行組織或委托度假區(qū)組織政務(wù)會(huì)議租賃度假屋定期或不定期以度假區(qū)周邊地區(qū)及外省客戶為主，多為度建筑的購(gòu)買者，按自身需要不定期度假委托度假區(qū)組織二、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目客戶分析某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目的開發(fā)具有豐富的自然資源和歷史人文背景，可利用的旅游資源很多，對(duì)外交通也比較便利，景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)保持良好狀態(tài)。度假類型居住方式時(shí)間群體特征組織方式商務(wù)會(huì)議購(gòu)買或租賃產(chǎn)權(quán)式度假屋不定期實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)單位，對(duì)度假區(qū)的休閑氛圍要求較高企業(yè)自行組織或委托度假區(qū)組織企業(yè)培訓(xùn)購(gòu)買或租賃產(chǎn)權(quán)式度假屋定期對(duì)度假區(qū)的休閑氛圍要求較高，對(duì)商務(wù)設(shè)施配套要求也較高。許多會(huì)議的組織者都意識(shí)到了這一點(diǎn)，會(huì)議進(jìn)程之外的安排，正在從吃喝旅游轉(zhuǎn)向休閑娛樂。許多奔波于各地的商務(wù)人士，工作中的壓力非常大，如果能從日常安排中抽出點(diǎn)時(shí)間放松一下，可以算是最大的享受。另一方面，兩者在需求方面也存在差異。l 公務(wù)休閑旅游和私人休閑旅游之間有著很多的聯(lián)系，就需求而言，兩者在某些方面有重疊，也有差異。獎(jiǎng)勵(lì)旅游是企業(yè)為了對(duì)有優(yōu)良工作業(yè)績(jī)的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，增強(qiáng)員工的榮譽(yù)感，加強(qiáng)單位的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，用公費(fèi)組織員工進(jìn)行的旅游。（1）公務(wù)休閑旅游類公務(wù)休閑旅游包括一系列不同的類型，有的是由商貿(mào)人員結(jié)合貿(mào)易特點(diǎn)，根據(jù)業(yè)務(wù)活動(dòng)情況自行辦理食宿和游覽；有的是由業(yè)務(wù)接待方安排洽談和旅游活動(dòng)；還有的是委托旅行社綜合安排服務(wù)。度假游客要求度假地有文化、主題、豐富的內(nèi)涵游客類型居住方式度假時(shí)間群體特征出游方式短期（1—2天）入住酒店周末當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，近程旅游，多為利用雙休日的時(shí)間休閑放松乘車或自駕車中期（3—7天）購(gòu)買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋節(jié)假日以度假區(qū)周邊地區(qū)客戶為主，利用黃金周等長(zhǎng)假的時(shí)間乘車或自駕車長(zhǎng)期（7天以上）購(gòu)買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋帶薪長(zhǎng)假或時(shí)間較長(zhǎng)的自由假期以度假區(qū)周邊地區(qū)及外省客戶為主，多為度假建筑物的購(gòu)買者，按自身需要不定期度假自駕車為主公務(wù)消費(fèi)類公務(wù)旅游近年在我國(guó)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，在一些旅游業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，公務(wù)旅游已顯現(xiàn)出旺盛的生命力，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，逐步成為重要的旅游產(chǎn)業(yè)形態(tài)，并為地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著越來越顯著的作用。游客認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)度假地，甚至一個(gè)度假酒店，其忠誠(chéng)度會(huì)非常高l 指向集中。即游客往往在一個(gè)地方停留較長(zhǎng)的時(shí)間l 消費(fèi)方式主要是散客和家庭式的組織方式。度假需求的產(chǎn)生意味著產(chǎn)生了一類新的市場(chǎng)需求，這類需求的滿足必須由市場(chǎng)提供一套新的產(chǎn)品供給來解決。人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，度假需求才會(huì)普遍產(chǎn)生。但這種旅游需求僅局限于觀光性的需求。休閑度假對(duì)應(yīng)的主要是中閑和大閑。類型消費(fèi)特征出游時(shí)間需求特征出游方式群體構(gòu)成自駕游經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型占絕大多數(shù)，主要消費(fèi)項(xiàng)目為門票、住宿和用餐節(jié)假日或周末，頻率較高居住城市周邊的景區(qū)，或長(zhǎng)途越野，或駕車控險(xiǎn)旅游以親朋好友結(jié)伴同行的家庭自助旅游為主包括白領(lǐng)、教師、商人、自由職業(yè)者等，多以20至40歲的中青年旅游者為主戶外運(yùn)動(dòng)休閑所有費(fèi)用均采用AA制節(jié)假日或周末山地：以郊游、自行車游、登山游、漂流等為主要內(nèi)容；水域：以帆船、帆板、潛水、沖浪、賽艇等為主要內(nèi)容；飛行：以高空跳傘、滑翔傘、私人飛機(jī)駕駛等為主要內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)化召集或朋友結(jié)伴出行，無導(dǎo)游安排以20 到40 歲、收入在3 000 元以上的人群、學(xué)歷較高的人群為主生態(tài)休閑觀光與休閑相結(jié)合，停留時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)假以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，如自然山水、森林等組團(tuán)或自助偏好自然山水、養(yǎng)生休閑的人群鄉(xiāng)村休閑消費(fèi)不高，旅游加觀光周末或節(jié)假日觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)家樂等自駕車城市人口中的有車族（2）私人休閑度假類休閑度假在中國(guó)是個(gè)新事物，一種新的社會(huì)生活方式。在所有居民中，出游時(shí)間在1天以上的以中高收入居民為主。在這種旅游產(chǎn)品休閑化的趨勢(shì)下，私人休閑旅游度假類客戶可以細(xì)分為休閑旅游和休閑度假兩類。它是以旅游產(chǎn)品的休閑提升為基礎(chǔ)，進(jìn)一步形成區(qū)域系統(tǒng)和產(chǎn)業(yè)鏈的休閑提升。中高收入階層需求引導(dǎo)下的旅游產(chǎn)品的變化，正在帶動(dòng)整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入升級(jí)更新的新時(shí)期，這一時(shí)期的主要特征就是旅游的休閑化提升。即使是千分之一比例的頂級(jí)富豪，該階層的購(gòu)買力也是一個(gè)天文數(shù)字。中國(guó)人口基數(shù)大，每一個(gè)高收入的階層，都形成了相當(dāng)大的市場(chǎng)消費(fèi)規(guī)模。目前，我國(guó)地區(qū)差異、城鄉(xiāng)差異、階層差異已經(jīng)全面凸顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2006年底，人均GDP已經(jīng)超過2000美元。因此：l 依托山、湖、林等生態(tài)資源，打造生態(tài)休閑（滿足避寒、療養(yǎng)功能）度假村第六章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目客戶分析一、休閑旅游度假客戶分析根據(jù)休閑旅游度假市場(chǎng)的客戶性質(zhì)，可以分為以下兩大類：私人休閑旅游度假類人均GDP水平是確定消費(fèi)層級(jí)的基礎(chǔ)。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級(jí)賓館、度假村等房地產(chǎn)項(xiàng)目。在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、不占用耕地特別是基本農(nóng)田、有效保護(hù)森林和生態(tài)環(huán)境。加強(qiáng)林區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快發(fā)展森林生態(tài)旅游。按照協(xié)議規(guī)定，2010年，分三期全面開發(fā)該公司在*****風(fēng)景名勝區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，3月17日啟動(dòng)*****國(guó)際高爾夫社區(qū)建設(shè)，計(jì)劃1年內(nèi)完成現(xiàn)有臺(tái)建高爾夫球場(chǎng)和會(huì)所的建設(shè)工程；(131棟、約5萬平方米)建設(shè)；*****大酒店改造工程，計(jì)劃用1年時(shí)間完成，年內(nèi)完成投資1億元。由花卉產(chǎn)業(yè)基地、樂活村和自駕游基地四部分組成。用地是整個(gè)景區(qū)中緊臨*****的地塊。是集中展示海南本土歷史和文化的景區(qū)。主要由居住區(qū)，風(fēng)情小鎮(zhèn)體驗(yàn)區(qū)，動(dòng)漫、創(chuàng)意、教育試驗(yàn)區(qū)三部分組成。規(guī)劃考慮保留基地原有的風(fēng)貌，對(duì)原有村莊進(jìn)行改造使其形成能反映社會(huì)主義新農(nóng)村面貌的現(xiàn)代化村莊。由花卉體育主題公園和花卉體驗(yàn)區(qū)兩部分組成組成。由文筆峰道較文化苑和道家文化體驗(yàn)區(qū)組成。（包含非建設(shè)用地），（不包含非建設(shè)用地）。在符合*****控規(guī)用地的前提下，（合4413畝），文筆峰道教文化苑用地（已建成）（合1512畝），*****（合769畝），花卉體育主題公園區(qū)（體育用地）（合2667畝）。案例二 【海南文化博覽園】（1）投資方：海南發(fā)現(xiàn)者投資有限公司（2）用地情況，%，％，景區(qū)、％，道路、％，％。 　　藥膳養(yǎng)生 神農(nóng)百草園：本著對(duì)養(yǎng)生環(huán)境的全面理解與細(xì)致安排，*****1號(hào)在園區(qū)重要的景觀軸線上，規(guī)劃了中醫(yī)藥材特色景觀帶——“百草園”。圓形景觀空間與濱湖景觀帶、居住區(qū)景觀有機(jī)聯(lián)系，能直達(dá)濱湖景觀帶和游艇碼頭。由一主軸伊比利亞大道、兩次軸、一環(huán)線、多節(jié)點(diǎn)構(gòu)成，點(diǎn)線面相結(jié)合，相互串聯(lián)環(huán)繞，塑造一系列相互關(guān)聯(lián)且各具特色的空間環(huán)境，即滿足功能使用要求，又最大限度地展示了地中海的浪漫風(fēng)情和西班牙田園的原汁原味。其特征有：地中海風(fēng)情園林：取自地中海環(huán)境精髓的園林規(guī)劃，通過景觀主軸、次軸和環(huán)線規(guī)劃塑造出不同韻味的園林小品；極盡展示的水景空間與*****彼此呼應(yīng)；并結(jié)合地形特征，設(shè)計(jì)出起伏有致的休閑棧道；不同主題的大小廣場(chǎng)，演繹著藝術(shù)地中海的浪漫與風(fēng)情。它源自天然極致的身心修繕之道，筑就天、地、人合一的養(yǎng)生智慧。二期600余套別墅群，預(yù)計(jì)11月份開盤。著重考慮復(fù)育一個(gè)富有自然韻味及田園野趣的水庫(kù)風(fēng)景名勝區(qū)；提供一個(gè)超大型的野外活動(dòng)場(chǎng)所，提倡環(huán)保及生態(tài)旅游；發(fā)展一個(gè)國(guó)際級(jí)的湖濱度假勝地，提供多樣化的度假娛樂設(shè)施；發(fā)展一個(gè)結(jié)合湖體、水岸及山林的國(guó)際型健康社區(qū)，促進(jìn)身心平衡發(fā)展。（2）適合開發(fā)度假居住開發(fā)區(qū)根據(jù)對(duì)富人群體資源偏好的分析：國(guó)際富人群體度假資源偏好度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率%%%%%%%%%*****的湖景資源具有重要的資源優(yōu)勢(shì)，加上氣候舒適，生態(tài)環(huán)境好，是理想的度假居住開發(fā)區(qū)。幾年來，*****開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)工程及旅游設(shè)施進(jìn)展迅速，在完成道路交通、供電供水等建設(shè)的同時(shí)，豪華的大酒店、餐廳、別墅、水面娛樂及高爾夫球場(chǎng)等旅游