【正文】 濱湖景觀區(qū) ： 濱湖景觀帶是全園景觀的靈魂所在，沿湖設置了晨曦、暮霞棧道、風車園、圣荷賽游艇碼頭、佛拉明戈水上劇場、伊莎貝拉碼頭、垂釣亭等，方便您休閑娛樂； 居住區(qū)內(nèi)部景觀 ： 居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有一條水溪、四條軸線，形成全園的景觀骨架；四個景觀節(jié)點和若干組團則是小區(qū)內(nèi)部的景觀精粹；百花園、百果園、百草園及百鳥園盡情演繹熱情、爛漫、休。 會所景觀區(qū) ： 內(nèi)部圓形景觀空間是會所景觀區(qū)的核心， spa 泡池、噴泉、泳池 相互輝映，周邊自然水系環(huán)繞。 核心景觀區(qū) ： *****1號采用了浪漫的地中海風格。項目集養(yǎng)生別墅、度假公寓、美國埃里克森養(yǎng)老社區(qū)、觀光游覽、運動休閑、養(yǎng)生度假等設施于一體，依山就勢，以天然高爾夫坡地為肌膚，以自然山水為骨骼，打造了一處依山傍湖的國際級養(yǎng)生假日莊園。 項目介紹： 31 *****1 號 ,占地 6500余畝，是由海南幸福城投資有限公司在海南*****開發(fā)興建的第一個以湖居養(yǎng)生大盤。 *****風景名勝區(qū)內(nèi)的居住地產(chǎn)項目開發(fā)情況 案例一 【 *****1號】 物業(yè)類 型：別墅 開 發(fā) 商：海南幸福城投資有限公司 樓盤位置：海南 ********** 項目均價：目前 項目一期已售完， 每套約 80m2，售價約 100 萬元。 （ 3）對 *****的開發(fā)，需要結(jié)合生態(tài)保護進行開發(fā)。為游客提供游、玩、住、吃的配套齊全的系列服務，是一個旅游度假的理想的名勝風景區(qū)。 *****于 1988 年被列為海南省重點旅游開發(fā)區(qū)。這些小島樹木竹叢蔥翠欲滴。 1958年， *****人民在這里修起南扶水庫，于是低谷積水成湖，原來的高山峻嶺成了湖中小島，有方的，有圓的，有長的，共有13 個。水面云影浮游。這里湖水清澈，碧波蕩漾，四周膠林環(huán)抱，綠樹翠竹臨岸，山青水秀，明凈瑰麗，環(huán)境幽靜雅逸，氣候溫和，終年宜泳，宜浴、宜釣。 *****周邊，有著豐富的旅游養(yǎng)生資源：道教仙苑文筆峰、張岳崧故居、海南熱帶飛禽世界、中國僅此一處的熱帶冷泉等。其中湖區(qū)面積 26平方公里；水面面積 平方公里；平均水深 12 米；常年 水溫2223℃ ，氣候 宜人；是瓊北最大的人工淡水湖。 三、 *****度假居住地產(chǎn)前景分析 *****介紹 *****位于 *****縣城東北 20 公里。度假區(qū)內(nèi)的一切都遵循道家崇尚自然、道法自然的思想，表現(xiàn)出對自然與環(huán)境的無微不至的呵護，這種信念無處不在，包括體現(xiàn)在各種服務設施上。道路改造與擴建也有利于促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，造福一方。另外，度假區(qū)內(nèi)還設置了旅游步道網(wǎng)絡，一路移步換景，讓穿行期間的人們享受心曠神怡的徒步游覽快樂。在龍門旅游度假區(qū)，游客可以乘坐零排放的交通工具非常便 捷到達度假區(qū)的每個角落。根據(jù)規(guī)劃，游覽道路首先把游客引進龍門嶺景區(qū)，游客可以在這里把車停放在入口停車場，或者繼續(xù)驅(qū)車前往各區(qū)設置的生態(tài)中心。道與路作為同義詞在中國文化中被賦予了極為深刻內(nèi)涵。白塘湖景區(qū)作為迎賓區(qū)，其主題為：智者樂水。另外， “ 白塘湖景區(qū) ” 由于其區(qū)位的戰(zhàn)略意義，將作為本項目設置在東線高速出口的迎賓區(qū)。這些入園方式都將以“ 自然之旅 ” 進行主題化，讓游客一進入景區(qū)就立刻感受到濃厚的尊重環(huán)境的氛圍。以此構(gòu)成一個完整旅游度假區(qū)。龍門鎮(zhèn)作為主要人口聚集區(qū)。作為熱帶天堂，海南島自然風光極其優(yōu)美，為本項目打造成世界級旅游目的地提供了很好的背景。原生態(tài)地貌被充分保留，力求為 *****打造一個規(guī)劃優(yōu)、品質(zhì)高、景觀好、配套齊全、性價比高的溫馨居住環(huán)境。半島美廬】 物業(yè)類型：別墅 開 發(fā) 商： *****長信迪力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 27 樓盤位置： *****城市中心 項目均價： 目前價格未定，別墅估計 7000 元 /m2 左右 項目介紹： 位于 *****城市中心，項目總投資 15 億元， 占地 360 畝， 擬建筑面積34 萬平方米?？紤]到項目目前的交通出行狀況，開發(fā)商將在一定時間內(nèi)為項目提供免費的巴士車往返海口和項目地址。項目將興建一座五星級酒店，酒店內(nèi)設有娛樂、餐飲、健身、網(wǎng)球場、溫泉泳池等配套設施，以點帶面，全面向所有業(yè)主提供星級 物業(yè)服務，充分滿足業(yè)主休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老的需求。 *****歷史悠久，文化底蘊深厚，美食豐富，擁有眾多旅游景點和罕見的火山冷泉，是一個適宜休閑度假、娛樂養(yǎng)生的極佳之地?！?十里長廊 ” 規(guī)劃范圍為 *****縣定城鎮(zhèn)塔嶺新區(qū)至 *****出口高速公路西測 2500米范圍，規(guī)劃面積達 3 萬畝，是 一個大型綜合型國際型旅游地產(chǎn)項目。該項目由海南昌茂企業(yè)集團有限公司和海南中潤投資有限公司聯(lián)手開發(fā)。 *****以優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境和高標準規(guī)劃的項目引進大公司后，將充分利用大公司資金、技術、設備等優(yōu)勢，整合土地儲備資源，用國際眼光去謀劃開發(fā)建設，打造頂尖的休閑旅游地產(chǎn)項目，使 *****在國際旅游島建設大背景下，發(fā)展現(xiàn)代休閑旅游服務業(yè)中搶得先機，實現(xiàn) *****經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展和崛起騰飛。整個項目定位為 *****縣休閑高檔旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶；和北京中科恒通投資有限公司簽署大黃竹合作開發(fā)項目協(xié)議，約投資 30億元，用三到五年時間，優(yōu)化配置黃竹鎮(zhèn)生態(tài)、文化及靠近瓊海區(qū)位優(yōu)勢資源，打造高規(guī)模上檔次的風情小鎮(zhèn)和國際知名的休閑、娛樂、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化 *****“ 南大門 ” 形象。 *****縣和昌茂集團簽訂了 “ 十里長廊 ” 項目合作開發(fā)框架協(xié) 議書。 “ 后花園 ”將旅游地產(chǎn)集中布局在 “ 一湖一城四帶 ”( *****周邊，縣城范圍和十里長 25 廊、南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里等 4個休閑帶 )，計劃打造成“ 吃住行娛購 ” 的上規(guī)模休閑人居社區(qū)。如果這與 05 年 *****塔嶺一帶一片荒涼的情況 比擬，不由得人感嘆：新規(guī)劃的先行，給 “ ?？诤蠡▓@ ” 帶來了前所未有的新貌。此外，羅牛山集團、江蘇雨潤集團等上馬的項目正在開展前期準備工作。 在思路的指引和規(guī)劃的統(tǒng)領下， *****塔嶺工業(yè)園區(qū)的基礎設施建設得到快速改善，入園企業(yè)紛至沓來，頂津、新臺勝、高遠、達川、德威士等企業(yè)建成投產(chǎn)。又在 07 至 08年期間完成了 *****縣旅游發(fā)展規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃等 21 個規(guī)劃。近些年來，科學的定位，清晰的思路，有效的執(zhí)行，讓 *****縣這個海南內(nèi)陸傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣在國際旅游島建設上取得長足發(fā)展，現(xiàn)已成為省會海口的衛(wèi)星城、后花園，成為國際旅游島上的璀璨明珠。這一區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)要緊密互動，共同承擔起海南振興的責任。引導開發(fā)項目與當?shù)爻鞘薪ㄔO和地方市場相結(jié)合，增強城市設施的豐富性，避免形成孤島式的居住地域，造成生活氛圍的不足。在規(guī)劃范圍內(nèi)，預留未來市政發(fā)展用地，特別是要預留現(xiàn)代城市功能必須的體育場館和文化娛樂、醫(yī)療 衛(wèi)生、水處理等設施用地。既要和城市的總體規(guī)劃緊密銜接，也要和當?shù)氐氖袌鰻顩r結(jié)合，與前兩類相比需要采取迥然不同的發(fā)展戰(zhàn)略。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發(fā)展機遇，但旅游地產(chǎn)的開發(fā)起步晚，正處于探索階段。要有和當?shù)亟涣鞯墓部臻g，如學校、中心廣場、配套商業(yè)區(qū)等，注意加強養(yǎng)老社區(qū)和所在城市的互動關系。海南當?shù)匚幕即緲?，對旅游和發(fā)展都有很強的促進作用。同時吸納當?shù)氐木蜆I(yè)人口，完善醫(yī)療、餐飲、娛 樂等配套設施，為當?shù)鼐用癜簿訕窐I(yè)提供幫助。大型候鳥型社區(qū)的開發(fā)為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和城市建設提供了新的活力，建議在中部旅游地產(chǎn)開發(fā)中要統(tǒng)籌考慮，完善配套，走可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。 （ 4）海南度假型居住地產(chǎn)將順應中國經(jīng)濟發(fā)展過程中的各類需求，突出休閑度假和健康長壽主題，成為大陸度假型居住地產(chǎn)中的佼佼者。 （ 3）目前的灣區(qū)開發(fā)在空間上呈現(xiàn)出平行于海岸線的高強度帶狀開發(fā)，對縱深二線地產(chǎn)的開發(fā)利用不夠。在前期規(guī)劃中生態(tài)敏感區(qū)要禁止開發(fā)，協(xié)調(diào)好生態(tài)保護和旅游地產(chǎn)開發(fā)的矛盾。 （ 2） 為了追求更大利益，海南灣區(qū)的開發(fā)強度較大，隨著度假區(qū)的成熟，將向更為高級的低密度度假區(qū)發(fā)展。 為了避免產(chǎn)品的單一，適當引入和度假產(chǎn)業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)，并充分挖掘地域文化與歷史背景，發(fā)揮出地域的文化優(yōu)勢。為了避免惡性競爭，灣區(qū)開發(fā)要豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略。單個開發(fā)商難以承擔市政配套設施的建設，在土地的一級開發(fā)中要為其預留發(fā)展用地。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落，也為社區(qū)的管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)，不利于 社區(qū)氣氛的行成。中部地產(chǎn)的主力產(chǎn)品是小戶型的公寓，主要以價格低來迎合市場。候鳥型社區(qū)作為獨立于當?shù)厣鐣摹帮w地”，遠離城區(qū)，項目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會的必然聯(lián)系。由于地形特殊，這一類項目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區(qū) 和景觀、路網(wǎng)設計方面受限制較多； 第二：在文化的導入上缺乏海南特色的原創(chuàng)濱海休閑文化，更多是對歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒； 第三：各個灣區(qū)的設計產(chǎn)品單一，目標客群重合，競爭壓力大。 （ 3） 目前市場上存量較大，未來 10 年內(nèi)，大規(guī)模綜合住宅開發(fā)主要集中在主城區(qū)和新開發(fā)度假區(qū)，競爭同質(zhì)化嚴重。 海南度假型居住地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) （ 1）資源的稀缺性，使得海南度假型居住地產(chǎn)在 08 年的經(jīng)濟危機中表現(xiàn)較穩(wěn)定，國際旅游島的 批復將為海南房地產(chǎn)進一步奠定發(fā)展基礎。 （ 3） 海南歷年來接待的海內(nèi)外游客維持在 150020xx 萬的水平，且逐年 20 遞增，近五年對 GDP的貢獻在 6%以上，預計 2020 年增加到 12%。 （ 2）中國旅游市場龐大，發(fā)展後勁充足，中國旅游業(yè)”蛋糕”做大了，海南也必將從中分享更多的 利益。出境游總?cè)舜?4,584萬，是亞洲最大的客源輸出國。 （ 1）隨著經(jīng)濟高速增長，人民日益富庶，中國正日益成為全球最具生機活力的旅游市場。 開放簽證政策 增加芬蘭、丹麥等 5 國為入境免簽證國家，對俄羅斯、韓國、德國 3 國旅游團組團人數(shù)放寬至 2 人以上（含 2 人），入境停留時間延長至 21 天。 5 年補貼 50 億。 投融資政策 支持符合條件的旅游企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，設立 旅游產(chǎn)業(yè)投資基金 ， 將海南省增列為《中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目錄》執(zhí)行省份 。 進一步規(guī)范旅游市場秩序，推進旅游服務標準化和國際質(zhì)量認證。 19 相關意見和政策 具體內(nèi)容 發(fā)揮海南特色優(yōu) 勢，全面提升旅游業(yè)管理服務水 平 建設富有海南特色的旅游產(chǎn)品體系，大力發(fā)展新型旅游項目，如海上運動 、潛水、郵輪、游艇 、自駕游、森林生態(tài)旅游、溫泉、高爾夫等。（ 4）通過服務質(zhì)量來保持品牌忠誠度。（ 2）資源價值最大化，提高品牌美譽度 。 專業(yè)性旅游地產(chǎn)競爭態(tài)勢 —— 依靠品牌力量、服務質(zhì)量來打差異化競爭。 六、海南休閑度假地產(chǎn)的競爭態(tài)勢 國內(nèi)進入旅游 休閑度假迅速發(fā)展時期，三亞成為旅游、度假置業(yè)首選地；亞龍灣具有很好的資源優(yōu)勢和先發(fā)優(yōu)勢，成為專業(yè)性旅游地產(chǎn)中的最大贏家；受旅游度假市場的影響，三亞城市未來將向東、向西兩翼進行持續(xù)的功能擴展，海棠灣發(fā)展前景很好；其他優(yōu)異的自然資源有待開發(fā)。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。海南的大項目建設取得了較好成效，城市建設也隨著國家重大戰(zhàn)略的實施進入了發(fā)展的快車道。 （ 3）重要影響 航天產(chǎn)業(yè)給文昌旅游帶來的轉(zhuǎn)型升級效應 —— 海南旅游格局重新洗牌 ，文昌成為重要亮點，并帶動相關產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展。 （ 2）航天主題公園 作為開放型大型旅游項目，配套區(qū)擬建的航天主題公園，將填補國內(nèi)乃至整個亞洲的空白，從而對海南實施科研配套和科普教育、建設國際旅游島，實現(xiàn)旅游進一步轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生重要影響。 模式三：復合旅游地產(chǎn)的開發(fā) —— 文昌代表的城市拓展新區(qū)開發(fā) （ 1）發(fā)射基地建設 20xx 年 8 月 22 日，經(jīng)國務院 189 次常務會議批準將在海南省文昌市建設新航天發(fā)射場，主要承擔地球同步軌道衛(wèi)星、大質(zhì)量極軌道衛(wèi)星、大噸位空間站和深空探測衛(wèi)星等航天器的發(fā)射任務。 海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，在海南有著獨特優(yōu)勢，雖沒有濱海資源，但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性價比較高，吸引了更多中低收入者購買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，在海南有著獨特優(yōu)勢。 海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價值逐漸被更多的人認識，面對的客戶群也不僅 17 限于候鳥客戶了。 海南島中部的候鳥社區(qū)，擺脫了濱海灣區(qū)帶狀地形帶來的限制，在占地規(guī)模和開發(fā)規(guī)模上都是濱海灣區(qū)難以比擬的。 同質(zhì)化競爭嚴重 聚焦到海南的休閑地產(chǎn)：海南優(yōu)質(zhì)海岸線資源已基本瓜分完畢，市場定位均為 “ 中國富人度假居所 ” ，同質(zhì)化競爭嚴重 五、海南休閑度假地產(chǎn)的開發(fā)模式 海南目前度假型居住地產(chǎn)開發(fā)特點，主要是依靠地塊資源開發(fā)，被稱為 “ 資源地產(chǎn) ” ，主要有三種開發(fā)模式 ： 模式一：高檔度假地產(chǎn)開發(fā)模式 —— 灣區(qū)開發(fā) 雅居樂清水灣將優(yōu)越的自然環(huán)境和外銷地產(chǎn)結(jié)合，打造高端度假型居住地產(chǎn) 模式二：養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式 —— 海島中部 *****代表的 “ 候鳥型 ” 社區(qū)開發(fā) 海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物 圈和生態(tài)系統(tǒng)，被譽為 “ 回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島 ”