某拆遷移民項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-01 01:58本頁面
【正文】 地面積較大，規(guī)劃面積最少可以達21萬平米，規(guī)模效應明顯；——交通優(yōu)勢：項目位于新擴建的城縣主干北側(cè)，未來新車站的投入使用，帶來本小區(qū)的交通快捷，出行便利?？h政配套：由于該項目目前所處位置目前各項縣政基礎設施均已到位競爭機會：（二）競爭劣勢：距離目前縣城中心區(qū)位置有點遠（三）競爭機會：渦陽縣“西向及南向”發(fā)展趨勢：渦陽縣由于近幾年的大開發(fā)建設，城區(qū)基本開發(fā)完畢，地區(qū)要發(fā)展唯有向東向南發(fā)展。本案的地理位置較好，區(qū)位前景廣闊，蘊藏巨大發(fā)展?jié)摿?。（四）競爭威脅：由于目前渦陽縣私人拿地的很多，居民對小區(qū)的認知度有待引導；二、風險分析：盈虧平衡分析：影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是建設工程投資、政府的優(yōu)惠政策、小區(qū)規(guī)劃容積率、商品房銷售價格及銷售率等。這些因素受渦陽政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益。盈虧平衡點即上述因素向不利方向運動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡的臨界點（見下表）：（1）盈虧平衡表：因 素建筑工程投資（萬元）商品房銷售價格（元/m2）商品房銷售率因素參考值（即現(xiàn)在估算值）100%盈方平衡點變化%%%盈方平衡點值22980%稅前利潤000稅前利潤變化幅度100%100%100%（2）盈虧平衡點分析：據(jù)上表，%時，達到盈方平衡。根據(jù)縣場預測，該項目的投資總成本不會增加，只會降低，平均銷售單價不會低于1000元/m2，銷售率不會低于90%，所以項目有盈無虧。敏感性分析本項目的敏感性分析僅針對投資利潤率，分別計算售價上下波動5%,10%,15%和總投資上下波動5%,10%,15%,對經(jīng)濟指標——投資利潤率的影響。售價及投資變動敏感性分析表：經(jīng)濟指標基準方案售價變動（起價、均價及各期價格隨之變動）—15%—10%—5%5%10%15% 起價：起價：起價：起價：起價：起價：投資利潤率(%)%%%%%%%利潤（萬元）經(jīng)濟指標基準方案投資變動—15%—10%—5%5%10%15%投資利潤率(%)%%%%%%%利潤從上表可以看出，本項目售價對收益影響較大：當售價增加5%時，%。因此，為了確保項目取得預期的利益，建議引入專業(yè)的營銷策劃公司介入，加強縣場營銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實現(xiàn)。另一方面，也可以看出，本項目投資對收益影響也較大：當投資費用增加5%時，%。因此，在項目的開發(fā)過程中，應該對成本進行有效的控制，這樣才能保證本項目投資利潤率得以實現(xiàn)。二者比較，從投資和售價對投資利潤的比較中可以看出，銷售價格的影響程度與投資的影響程度幾乎相同（）。因此，在項目運行中，不僅要注意成本控制，還要注意銷售計劃的實現(xiàn)其他影響因素分析：（1）政府優(yōu)惠對利潤率變動影響：經(jīng)濟指標基本方案政府優(yōu)惠（減免：單位：萬元）安置房行政性收費銷售房行政性收費所有行政性收費可銷售部分營業(yè)稅行政性收費及營業(yè)費210672882利潤投資利潤率%%23%%%32%（2）容積率變動對利潤率變動影響：在銷售價格不變的情況下，容積率每提高一個點，可銷售面積增加平米，在考慮成本相應變動的情況下，利潤增加應不底于700萬元。
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