【正文】 等值收益額Ａ；　　　　（３）進(jìn)行本金化處理。年金化法基本公式： 資產(chǎn)評(píng)估值 =年收益額 /本金化率 即： P=A/r? 如何理解這一公式的經(jīng)濟(jì)含義？例如：某人有一房地產(chǎn)，每年可保租金 50萬(wàn)元。 當(dāng)市場(chǎng)利率為 10%時(shí)，他的房產(chǎn)價(jià)值必須達(dá)到 50/10%＝ 500萬(wàn)元,才能為他帶來(lái) 50萬(wàn)元的年租金收入。 因?yàn)?50010%=50 萬(wàn)元 那么在理論上，他擁有房產(chǎn)的價(jià)值相當(dāng)于 500萬(wàn)元。? 注意：在此年金化法下的關(guān)鍵是穩(wěn)定化收益Ａ的確定案例：教材Ｐ５８Ｂ、在未來(lái)收益不等額的情況 采用 分段法 計(jì)算，具體步驟：（１）確定未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值；（２）對(duì)第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理；（３）將（１）、（２）相加，求得資產(chǎn)評(píng)估值。 未來(lái)收益折現(xiàn)圖解　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年金收益資本化　　　 前期收益折現(xiàn)　　　對(duì)后期本金再折現(xiàn)　　?年份 1 2 3 4 5 6　 n1 n? 舉例：對(duì)某企業(yè)進(jìn)行預(yù)測(cè)得出，該企業(yè)未來(lái)能長(zhǎng)期收益，其第一年至第五年的年收益分別為 500萬(wàn)元、 550萬(wàn)元、 600萬(wàn)元、650萬(wàn)元、 700萬(wàn)元，另預(yù)測(cè)該企業(yè)的永續(xù)年收益為 750萬(wàn)元。確定折現(xiàn)率為 10％，又根據(jù)目前物價(jià)上漲趨勢(shì)，預(yù)則以后通貨膨脹會(huì)進(jìn)一步上升，確定適用資本化率為 15％。? 請(qǐng)按分段法計(jì)算該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。其次，將第６年以后的收益資本化處理　?。校? 750／ 0． 15＝ 5000(萬(wàn)元 )　?。? （Ｐ／ F， 10％， 5）＝ 50000 ． 6209＝ (萬(wàn)元 )最后，確定該企業(yè)的評(píng)估值　　企業(yè)的評(píng)估值＝ 2241． 74十 ＝ 5346． 24(萬(wàn)元 )年份收益折 現(xiàn) 系數(shù)折 現(xiàn)值第 1年500第 2年550第 3年600第 4年650第 5年700434063合 計(jì)3000七、參數(shù)確定? 收益現(xiàn)值法的運(yùn)用，不僅在于掌握其在各種情況下的各種計(jì)算過(guò)程，更重要地是科學(xué)合理地確定方法運(yùn)用中的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)。收益現(xiàn)值法最主要的參數(shù)有三個(gè)，即預(yù)期收益額、折現(xiàn)率、收益期預(yù)期收益額（ 1）基本含義是指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過(guò)程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。（ 2）主要特點(diǎn)① 收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；② 收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。（ 3）有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn) 　 ① 稅后凈利潤(rùn)；　 ② 凈現(xiàn)金流量； 　 ③ 利潤(rùn)總額。 不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不完全相同。如企業(yè)的收益額通常表現(xiàn)為凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量，而房地產(chǎn)則通常表現(xiàn)為純收益等。折現(xiàn)率（ 1）折現(xiàn)率的基本含義 從本質(zhì)上講，是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。（ 2）折現(xiàn)率的形式 折現(xiàn)率：未來(lái) 有限期 收益折算成現(xiàn)值的比率 資本化率：未來(lái) 無(wú)限期（永續(xù)性）預(yù)期 收益折算成現(xiàn)值的比率（ 3）折現(xiàn)率的估算方法 基本方法： 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率同期國(guó)庫(kù)券利率 綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行判斷行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)收益期（ 1） 基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間。（ 2）收益期估測(cè)方法?以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)?以契約、合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè)?根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè)八、優(yōu)缺點(diǎn)及適用范圍優(yōu)點(diǎn)： 1．能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)格； 　 2．與投資決策相結(jié)合，易為買賣雙方所接受。缺點(diǎn)： 1．預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大．受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái) 不可預(yù)見因素的影響；　　　 2．在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)、 可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法 成本法 收益法又稱 概念市場(chǎng)比較法通過(guò)比較市場(chǎng)上最近售出的同樣或類似資產(chǎn)的異同并進(jìn)行調(diào)整來(lái)確定重置成本法通過(guò)現(xiàn)時(shí)重置成本扣除各種損耗的價(jià)值確定 收益折現(xiàn)法通過(guò)估算未來(lái)收益并將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值 第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇一、資產(chǎn)評(píng)估方法的比較將三種基本方法在以下六個(gè)方面進(jìn)行橫向比較：（ 1）概念； （ 2）關(guān)鍵詞和主要評(píng)估參數(shù)；（ 3）前提條件；（ 4）評(píng)估程序；（ 5）優(yōu)缺點(diǎn)； （ 6）適用范圍。三種評(píng)估方法比較表關(guān)鍵詞和主要評(píng)估參數(shù) 參照資產(chǎn) ,比較差異 ,進(jìn)行調(diào)整 重置成本 ,實(shí)體性貶值功能性貶值 ,經(jīng)濟(jì)性貶值，綜合成新率 預(yù)期收益額 ,收益年期 ,折現(xiàn)率或資本化率前提條件 公開活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) ,有可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng) 成本資料齊備 ,必要耗費(fèi)可計(jì)量 未來(lái)收益可貨幣化 , 風(fēng)險(xiǎn)及損失可衡量 ,評(píng)估程序 選擇參照物－－對(duì)比量化差異－－調(diào)整差異－－確定結(jié)果 估算重置成本－－確定各種貶值因素，判斷成新率－－確定評(píng)估值 搜集對(duì)比資料－－確定未來(lái)收益、折現(xiàn)率及收益年期－－預(yù)期收益折現(xiàn) 優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單有效；直接客觀 。易于接受。缺點(diǎn)：必須符合前提條件，使用受到限制 優(yōu)點(diǎn)：立足賣方，著眼損耗代價(jià)；有利企業(yè)保值缺點(diǎn)：計(jì)算工作量大，經(jīng)濟(jì)損耗難以精確 優(yōu)點(diǎn)：立足買方，著眼投資效用，反映真實(shí)，易于接受缺點(diǎn)：收益預(yù)測(cè)較難 ；　　　適用范圍 適用廣泛，不適用于專用設(shè)備及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 多用于固定資產(chǎn)類 ,房地產(chǎn)的評(píng)估；不適用原始資料不齊的資產(chǎn) 適用范圍較小多用于無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)；不適用風(fēng)險(xiǎn)收益不明的資產(chǎn) 二、資產(chǎn)評(píng)估方法的最適選擇方法要與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)； 方法的選擇受數(shù)據(jù)和信息資料的制約； 為提高準(zhǔn)確性，選用多種方法相配合，互相驗(yàn)證，以彌補(bǔ)某一方法的局限性 。 思考題：分析成本法、收益法和市場(chǎng)法三種評(píng)估方法的優(yōu)勢(shì)與局限，如何選擇最適評(píng)估方法？ 本篇小結(jié) 資產(chǎn)的評(píng)估方法是遵循一定評(píng)估思路完成資產(chǎn)評(píng)估任務(wù)的技術(shù)手段，是其評(píng)估目的和途徑實(shí)現(xiàn)的具體形式。 資產(chǎn)評(píng)估的具體方法盡管有許多，但如何能夠有效地了解、掌握、比較和歸納這些具體的方法，使我們?cè)趯?shí)際操作中把握一定的規(guī)律性，這是資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)的基礎(chǔ)