【正文】 2230=% 稅后投資利潤率 =247。 2230=% 根據(jù)表 721所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計算得到該酒店項目的投資回收期為 。 （ 2）項目投資回收期 根據(jù)表 721所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計算得該項目的內部收益率為%。 （ 3）項目投資回收期 四、 不確定性分析 （ 1）盈虧平衡分析 客房日固定成本 f=247。 360 10000=（元）， P=100元， 而客房日可變成本 CV= 100 18%+100 5%=23（元）， 所以： QBEP=f/P－ CV） =247。 (100－ 23)=(間，取整為 55間 ) 相應的，達到盈虧平衡點時，客房接待能力利用率為 34%，客房營業(yè)收入約為 195萬元。 由于達到盈虧平衡點時客房接待能力的利用率很低，顯見該項目具有較強的抗風險能力。 四、 不確定性分析 由表可知，營業(yè)收入比經(jīng)營成本對項目盈利能力的影響更大， 或項目內部收益率對營業(yè)收入的變化更為敏感。 （ 2）敏感性分析 不確定性因素變化 對內部收益率的影響 營業(yè)收入 經(jīng)營成本 絕對值（ %） 相對變化（ %） 0 % 1 +10% % % 2 10% % % 3 10% % % 4 +10% % % 五、 評價結論與建議 第一，該酒店投資改建項目在計算期內的財務內部收益率高達 %（亞洲開發(fā)銀行認為項目經(jīng)濟內部收益率一般應該在 10%~12%之間）、正常經(jīng)營年份投資利潤率為 %、投資回收期（含建設期）僅 。 第二，該項目在達到盈虧平衡點時客房接待能力的利用率很低，說明該項目具有較強的抗風險能力。 根據(jù)計算結果，本項目各項經(jīng)濟指標較好，因而經(jīng)濟上可行。 （ 1）總體結論 上述分析過程在沒有考慮酒店物業(yè)本身升值因素的條件下，該酒店投資項目仍然有很好的盈利能力；同時，該項目投資回收期（含建設期）僅約 5年，因此，該項投資活動應抓緊實施。 不確定性分析表明，銷售收入是影響該項目盈利能力以及收益最敏感的因素。因此，必須加強酒店相關市場的開發(fā)力度，做好銷售工作。 （ 2）相關建議 內容提綱 第一節(jié) 高星級酒店新建項目的投資分析 第二節(jié) 公寓式酒店項目的投資分析 第三節(jié) 酒店改建項目的投資分析 第四節(jié) 酒店收購與改建項目的投資比較分析 一、項目 方案概述 ? 為解決 A集團入京人員的后勤保障與來京人員的起居、飲食及接待，同時解決 A集團入京人員家屬就業(yè)問題， A集團擬進行一項酒店投資。 ? 擬選的方案有兩個：方案一是購買 B酒店式公寓第 13層和第 14層方案（以下簡稱整層購買方案），方案二是投資改造原 A集團辦公樓 6樓（以下簡稱辦公樓改造方案）。 ? B酒店式公寓位于西客站北廣場，距地鐵站約 10分鐘步行路程。 ? 該酒店式公寓于 2022年初建成開盤銷售，豪華精裝。樓盤共有 14層，第 1～ 4層現(xiàn)為餐飲類經(jīng)營，不對外出售?，F(xiàn)已開盤出售的是第 5～ 12層（已剩不多），均價為 /m2。 ? 第 13層、第 14層將在 2022年底之前開盤出售，預計均價為： ～ /m2。其中，第 13層建筑面積約為 1080m2（ 16間房），第 14層建筑面積為 973m2（ 16間房），房間面積為 ～ ，公攤面積占建筑面積的 34%。 ? 房間均按四星級賓館標準裝修，精品家具、家電、燈具一應俱全，安裝美國開利中央空調， 24小時提供熱水。 （ 1）整層購買方案 一、項目 方案概述 ? 集團寫字樓距與酒店式公寓均位于北京西客站、軍事博物館地鐵站附近。其中擬投資改造該寫字樓 6樓，建筑面積 ，可改造雙人標間 42間 (～ )，辦公室 5間 (～ 44 m2)，會議室 1間 ( m2)。 ? 本次投資改造費用為 。 （ 2）辦公樓改造方案 ? 新設酒店人員配置：管理人員 4人、客房服務員 4人。工資福利標準為：管理人員平均每人月為 4000元、客房服務員平均每人月為 2022元。 ? 客房日常使用費用（水電、洗漱用品、布草清洗）平均為每間每天 70元。 ? 酒店資產(chǎn)折舊按 40年產(chǎn)權計算，未考慮殘值。在計算資產(chǎn) 10年后出售價格時，考慮到北京市一類地段寫字樓的增值因素，本次測算時在 10年后回收凈值附加 50%的增值率。 ? 銷售稅金及附加按照銷售收入額的 %計算，所得稅稅率為 25%。 ? 折現(xiàn)率的確定主要依據(jù)同期五年期國債利率，根據(jù)財政部 2022年 6月公布的五年期國債利率為 %，確定折現(xiàn)率為 7%。 （ 3）其它相關資料 二、 整層購買方案的財務評價 （ 1）初期總投資 （ 2）年折舊費 （ 3）年工資福利費 總面積： 單價：取 /m2平均值，即 /m2 單位面積交易稅金： /m2 客房數(shù)量為 32間，且房間為精裝修，不需要另外投資改造。 由此得到初期總投資為： （ +） =（萬元）。 按 40年產(chǎn)權房平均提取折舊： 247。 40=（萬元） 管理人員 4人，月工資福利平均為 4000元；客房服務員 4人，月工資福利平均為 2022元。 年工資福利費為：（ 4000 4+2022 4） 12=（萬元）。 二、 整層購買方案的財務評價 （ 4）年客房運營費 （ 5）年度經(jīng)營收入 （ 6）回收固定資產(chǎn)余值 客房日程使用費預計為平均每間每天 70元，客房數(shù)為 32間，可得年客房運營費為： 70元 /間 /天 32間 365天 =（萬元）。 用市場比較法確定客房銷售價格上限（平均價格）：根據(jù)北京西站附近三星級酒店平均網(wǎng)上報價，確定本項目客房平均銷售價格為： 300元 /天。 考慮到酒店式公寓地址緊鄰北京市比較繁華的西客站北廣場，本次預測時將酒店式公寓客房入住率假定為 80％。 由此可知，整層購買方案中酒店年度經(jīng)營收入為： 300元 //間 /天 32間 80% 365天 =（萬元） 取經(jīng)營期（計算期）為 10年，并考慮增值因素。按照上文所設定的， 10年后回收的該酒店資產(chǎn)的余值等于其凈值再加上在現(xiàn)值基礎上 50%的增值。 故 10年后該酒店物業(yè)的價值約為： 10+ 50%=（萬元） 二、 整層購買方案的財務評價 （ 7）所得稅及利潤 根據(jù)根據(jù)上述相關估測數(shù)據(jù)，可以得到該方案在經(jīng)營期內的年銷售稅金及附加、所得稅與年度損益（表 722）。其中，銷售稅金及附加按照銷售收入額的 %計算，所得稅稅率按 25%計算。 表 722 經(jīng)營期年度損益表 單位：萬元 序號 項 目 方案一： 整層購買方案 方案二： 辦公樓改造方案 1 銷售收入 2 客房運營費 3 工資福利費 4 折舊費 5 銷售稅金及附加 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 二、 整層購買方案的財務評價 （ 8）項目投資的現(xiàn)金流量表及內部收益率 根據(jù)上述估算過程，得到整層購買方案的現(xiàn)金流量表（表 723）。 該方案內部收益率為 %。 顯然，由于其內部收益率低于設定的折現(xiàn)率 (7%)，所以，可以認為該方案在財務上是不可行的。 年份 0 19 10 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 固定投資 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ 12） 表 723 整層購買方案的現(xiàn)金流量表 三、 辦公樓改造方案的財務評價 （ 8）項目投資的現(xiàn)金流量表及內部收益率 為簡化起見，這里僅列出辦公樓改造方案的現(xiàn)金流量表（表 724）。 該方案內部收益率為 %。 其內部收益率仍然低于設定的折現(xiàn)率 (7%)，所以，可以認為該方案在財務上也不可行。 表 724 辦公樓改造方案的現(xiàn)金流量表 年份 0 19 10 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 固定投資 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ 12） 四、 項目投資方案的不確定性分析 盡管方案一和方案二的盈利能力較低，但判斷這兩個方案是否完全就是不可行，還需進行投資方案的不確定性分析。由于方案一和方案二在初始投入、內部收益率等指標方面都比較接近，以下僅對方案二即辦公樓改造方案進行不確定性分析。 （ 1）不確定性因素分析 客房數(shù)量 為增加項目的盈利能力，把會議室改造為 4間標房。相對于原假設方案，客房數(shù)量可增加到 46間。 客房售價 平均房價為 300元 /天，相對于北京地區(qū)同類星級酒店價格有所偏高，但考慮未來價格的穩(wěn)定上升趨勢，該價格比較適中。 客房入住率 項目主要是為解決集團入京人員的后勤保障及接待，客源應較穩(wěn)定，再加上近西客站，其入住率也應有保障。理想情況是，客房入住率可以由原來假定的 70%上升為 85%。 客房經(jīng)營成本 在加強內部管理的前提下，客房運營費標準將可能由此前假定的每天每間 70元下降至 60元。 物業(yè)自然升值 原假設比較保守。項目物業(yè)增值率由原假設的 50%上調為 80%。 四、 項目投資方案的不確定性分析 （ 2）樂觀條件下方案二的財務分析 方案二比較樂觀的假設條件：即客房數(shù)經(jīng)改造達到 46間、客房入住率上升為85%、客房運營費降至每天每間 60元，項目在 10年后回收凈值附加 80%的增值率。 根據(jù)上述假設條件的變化與估算過程，得到辦公樓改造方案即方案二的現(xiàn)金流量表（表 725）。 年份 0 19 10 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 固定投資 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ 12） 表 725 樂觀條件下辦公樓改造方案的現(xiàn)金流量表 該方案內部收益率為 %。 其內部收益率高于 7%，所以，可以認為方案在財務上可行。 五、 結論與建議 （ 1）結論 在最初的假設條件下，方案一與方案二在財務上都是不可行的。 但在比較樂觀的假設條件下，方案二在財務上可行。 （ 2）建議 如果要在方案一（整層購買方案）與方案二（辦公樓改造方案）間選擇， A集團應選擇方案二，即投資改造原 A集團辦公樓 6樓。 在將辦公樓 6樓改造成為酒店后， A集團應調整原酒店設計方案，盡可能減少辦公用房或增加客房營業(yè)面積；同時，加強對酒店業(yè)務的管理力度，以確保酒店運營成本能夠得到有效控制；并實施有效的營銷策略，以提升客房的入住率。