【正文】 臨安的地理位置168。 臨安的經(jīng)濟(jì)狀況168。 臨安特產(chǎn)、文化168。 臨安的商業(yè)狀況168。 臨安的發(fā)展前景168。 臨安的城市規(guī)劃168。 臨安城北的發(fā)展?fàn)顩r168。 臨安城北商圈的形成168。 筑境商業(yè)街的概況168。 筑境商業(yè)街在城北商圈中的地位錢(qián)王故里 生態(tài)名城 數(shù)字臨安 商業(yè)先機(jī)臨安城北 城市副中心新商圈、新中心、新財(cái)富，城北商圈引擎針對(duì)餐飲類(lèi)客戶(hù)：餐飲講究集聚效應(yīng)，消費(fèi)人流，交通保障，針對(duì)這一客群，需要訴求明確：168。 筑境風(fēng)情商業(yè)街整體商業(yè)輻射力168。 臨安餐飲的郊區(qū)化時(shí)代168。 固定消費(fèi)人流支撐168。 暢通的交通系統(tǒng)保障邀你共同留住北城餐飲消費(fèi)的財(cái)富呼應(yīng)臨安餐飲的郊區(qū)化時(shí)代針對(duì)大學(xué)商街客戶(hù)：林學(xué)院的發(fā)展和筑境商業(yè)街大學(xué)商街的學(xué)院優(yōu)勢(shì)的唯一性是吸引商家的重要因素：臨安城市規(guī)劃北學(xué)區(qū)的規(guī)劃林學(xué)院概況及發(fā)展?fàn)顩r林學(xué)院在臨安市的地位筑境商業(yè)街大學(xué)商街接軌林學(xué)院的措施打造臨安唯一大學(xué)商街 啟動(dòng)臨安大學(xué)商鋪時(shí)代七、招商存在的問(wèn)題及建議本項(xiàng)目就招商不明確的情況和存在的問(wèn)題（一）項(xiàng)目配套存在的問(wèn)題由于項(xiàng)目未來(lái)的商家（內(nèi)街餐飲）多存在進(jìn)行一些明火操作，故此部分商鋪應(yīng)充分考慮消防和環(huán)保問(wèn)題；由于商家多屬于消費(fèi)者較多的消費(fèi)場(chǎng)所，加之一些烹飪要求，應(yīng)很好地考慮通風(fēng)和消防設(shè)施；在整個(gè)建筑及項(xiàng)目步行街區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮足夠的廣告位；關(guān)于車(chē)輛停放問(wèn)題；現(xiàn)缺乏專(zhuān)門(mén)的地面停車(chē)場(chǎng)。項(xiàng)目用電線路在未來(lái)承受的負(fù)荷較大，線路的設(shè)置應(yīng)考慮到商家使用的要求，不但要有照明電，而且要有工作電； 項(xiàng)目應(yīng)配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設(shè)備，以保障停電時(shí)商家的經(jīng)營(yíng)正常進(jìn)行。 商業(yè)街離主城區(qū)和林學(xué)院生活區(qū)較遠(yuǎn)，需要開(kāi)設(shè)專(zhuān)線班車(chē)。（二）項(xiàng)目布局應(yīng)注意的問(wèn)題 由于現(xiàn)有的單位標(biāo)準(zhǔn)鋪面的分隔較小，完全不能適應(yīng)較大型經(jīng)營(yíng)商家的要求，屆時(shí)必須根據(jù)商家的要求調(diào)整。 公共部位裝修到位。 二樓欄桿建議調(diào)整為玻璃鐵欄桿，擴(kuò)大景觀視線，增加2樓商業(yè)價(jià)值。 整體商業(yè)街缺乏商業(yè)氛圍，應(yīng)加強(qiáng)主要入口處的商業(yè)氛圍營(yíng)造。（三）、招商應(yīng)具備的條件的要求通過(guò)對(duì)各經(jīng)營(yíng)商家的接觸，我們認(rèn)為要有效的開(kāi)展招商不能匆忙行事，必須進(jìn)行充分準(zhǔn)備，具有完善的招商資料，有全面的招商應(yīng)對(duì)策略后才能啟動(dòng)項(xiàng)目招商工作。在自身氛圍營(yíng)造上一方面要強(qiáng)調(diào)未來(lái)的商業(yè)氛圍，取得相關(guān)證明資料，另一方面一定要營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)的人氣，以便商家進(jìn)行考察時(shí)樹(shù)立經(jīng)營(yíng)信心。（四）、對(duì)于項(xiàng)目招商條件完善的相關(guān)建議一定要解決現(xiàn)場(chǎng)停車(chē)的問(wèn)題,開(kāi)辟出步行街的附屬停車(chē)空間；一定要的水、電、氣、消防等相關(guān)配套上有針對(duì)性地進(jìn)行配置，以滿(mǎn)足項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)要求；要詳細(xì)做好項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作規(guī)劃，以保障經(jīng)營(yíng)者的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；在商鋪的適當(dāng)位置也應(yīng)考慮一些排污管道甚至預(yù)留衛(wèi)生間區(qū)域； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶(hù)的實(shí)際要求進(jìn)行靈活的劃分； 在主要入口設(shè)置小品，增加商業(yè)街入口的商業(yè)氛圍，吸引人流， 開(kāi)設(shè)專(zhuān)線班車(chē)，方便主城區(qū)及林學(xué)院客戶(hù)前來(lái)消費(fèi)。 在招商中應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)具有連鎖性質(zhì)或特許經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商家展開(kāi)重點(diǎn)突破。通過(guò)以上工作，建立起本項(xiàng)目系統(tǒng)的招商體系，展開(kāi)有效的招商運(yùn)作。八、招商費(fèi)用預(yù)算招商的費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用預(yù)算截止項(xiàng)目開(kāi)街，其中部分費(fèi)用與銷(xiāo)售是連通的）招商費(fèi)用表（2005年11月1日2006年6月8日）項(xiàng)目　分項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算（元）備注1招商手冊(cè)印刷（5000冊(cè)*3元/冊(cè)）15,000可能增加量2其他基本資料文本包括招商說(shuō)明、招商商鋪平面圖及面積、招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細(xì)分、銷(xiāo)售價(jià)格表、租賃合同范本合作經(jīng)營(yíng)合同范本、物管文本、裝修要求、商業(yè)管理文本交通、環(huán)保、工商、稅務(wù)等方面的優(yōu)惠政策、經(jīng)營(yíng)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)手續(xù)辦理簡(jiǎn)化文本、招商負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員的激勵(lì)制度文本10,0003其他宣傳資料DM（3萬(wàn)*）6,000海報(bào)、PPT等10,0003招商推介活動(dòng)招商說(shuō)明會(huì)或招商發(fā)布會(huì)30,000品牌商家簽約儀式10,000客戶(hù)局部溝通活動(dòng)5,0004商業(yè)氛圍包裝各未入住店面包裝（初步匡定40家*500元）20,000　旗幟條幅包裝、宣傳戶(hù)外包裝等10,0005人員工資招商團(tuán)隊(duì)工資（總經(jīng)理20萬(wàn)、主管2位16萬(wàn)，招商人員5名25萬(wàn)）610,000　招商客戶(hù)間接推薦獎(jiǎng)金50,0006媒體報(bào)紙（當(dāng)?shù)貓?bào)紙、杭州報(bào)紙和異地報(bào)紙,主要計(jì)算杭州報(bào)紙和異地報(bào)紙,整版3次45萬(wàn),半版8次80萬(wàn),其他10萬(wàn)）1,350,000　杭州電臺(tái)200,000房交會(huì)杭州房交會(huì)和臨安房交會(huì)、異地房交會(huì)各一次（8萬(wàn)+3萬(wàn)+6萬(wàn)）170,0007開(kāi)街活動(dòng)大型開(kāi)街活動(dòng)、活動(dòng)準(zhǔn)備、活動(dòng)邀請(qǐng)費(fèi)用、活動(dòng)場(chǎng)地費(fèi)用、活動(dòng)宣傳資料費(fèi)用）10,000　8合計(jì)2,506,000　9大型租賃客戶(hù)租金補(bǔ)貼或裝修補(bǔ)貼按實(shí)際發(fā)生計(jì)算10招商代理費(fèi)用另計(jì)如不考慮一些大型租賃客戶(hù)的租金補(bǔ)貼情況，到項(xiàng)目開(kāi)街為止的招商費(fèi)用可控制在250萬(wàn)左右。九、商業(yè)街開(kāi)街活動(dòng)及促銷(xiāo)、推廣活動(dòng)計(jì)劃商場(chǎng)主題可透過(guò)商場(chǎng)舉辦的推廣活動(dòng)，公關(guān)宣傳手法把形象建立起來(lái)，經(jīng)過(guò)開(kāi)業(yè)前的一輪報(bào)紙軟性文章，告知性廣告和項(xiàng)目包裝方面的推廣，顧客已有一定程度認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目，因此，開(kāi)街后的宣傳工作，則著重于活動(dòng)推廣方面。開(kāi)街活動(dòng)：筑境風(fēng)情嘉年華以“嘉年華”作為主題，在開(kāi)街后推出為期一周的一連串慶祝活動(dòng)，讓廣大的市民在短時(shí)間內(nèi)認(rèn)知本項(xiàng)目。主打活動(dòng)：筑境風(fēng)情嘉年華晚會(huì)與林學(xué)院合作，以林學(xué)院學(xué)生青春才藝比賽為主結(jié)合一些游戲活動(dòng)在商業(yè)街內(nèi)部廣場(chǎng)組織一場(chǎng)風(fēng)情嘉年華晚會(huì)。并聘請(qǐng)比賽的優(yōu)勝者為風(fēng)情商業(yè)街形象代言人，參與今后的系列推廣活動(dòng)。為增加活動(dòng)影響，可增加預(yù)算，邀請(qǐng)符合項(xiàng)目氣質(zhì)的知名藝人到場(chǎng)表演助興。配合活動(dòng)：與商戶(hù)合作，在嘉年華期間發(fā)放貴賓VIP優(yōu)惠卡，并推出“吃喝玩樂(lè)在商業(yè)街，推出三重大優(yōu)惠”活動(dòng)，消費(fèi)滿(mǎn)XX可得消費(fèi)折扣、餐飲禮券及驚喜刮咭一張參與實(shí)物抽獎(jiǎng)活動(dòng)等。每日指定時(shí)間舉行表演及抽獎(jiǎng)活動(dòng)：216。 時(shí)裝表演216。 歌舞表演216。 問(wèn)答游戲（與現(xiàn)場(chǎng)觀眾同樂(lè)）216。 壓軸大抽獎(jiǎng)等媒體配合：聯(lián)系臨安當(dāng)?shù)孛襟w作專(zhuān)題專(zhuān)訪。結(jié)合錢(qián)江晚報(bào)軟文、報(bào)廣，增加開(kāi)街慶典效應(yīng)，提高本項(xiàng)目的曝光率和知名度, 吸引更多的新顧客。備選活動(dòng)：冠名贊助森博會(huì)開(kāi)幕演出 商業(yè)街一年內(nèi)促銷(xiāo)、推廣活動(dòng)計(jì)劃廣告宣傳初期通過(guò)硬性廣告的轟炸來(lái)達(dá)到廣告的實(shí)效，到以后的維持期，軟性的公關(guān)則顯得更為重要。根據(jù)具體的招商情況，需要業(yè)主及商戶(hù)長(zhǎng)時(shí)間投資在宣傳活動(dòng)上，通過(guò)舉辦各種節(jié)日性和季節(jié)性的專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)，進(jìn)一步體現(xiàn)筑境風(fēng)情商業(yè)街的價(jià)值所在，促進(jìn)商業(yè)街的宣傳與推廣年 月黃金周美食節(jié)—臨安特色野味美食周結(jié)合黃金周的臨安旅游旺季推出臨安特色野味美食節(jié)以吸引外地客戶(hù)，增加商業(yè)街的知名度。 月美麗的臨安—臨安風(fēng)情攝影展與臨安宣傳部門(mén)合作在商業(yè)街內(nèi)舉辦以美麗的臨安為主題的臨安風(fēng)情攝影展以吸引參觀人流、增加商業(yè)街在臨安的影響 月圣誕狂歡夜—系列休閑娛活動(dòng)以時(shí)尚party為主題結(jié)合街內(nèi)休閑業(yè)態(tài)組織圣誕狂歡活動(dòng)吸引學(xué)生和臨安的年輕時(shí)尚人士 年 月歡聚風(fēng)情節(jié)—元宵燈會(huì)美食節(jié)利用元宵節(jié)慶在美食節(jié)內(nèi)舉辦元宵燈會(huì)結(jié)合燈展，猜謎送優(yōu)惠的系列活動(dòng)，吸引消費(fèi) 月2050電腦節(jié)—IT產(chǎn)品展示周與林學(xué)院和街內(nèi)數(shù)碼店合作舉辦主要針對(duì)林學(xué)院學(xué)生的2050電腦節(jié)結(jié)合電子競(jìng)技比賽，裝機(jī)比賽，特價(jià)IT數(shù)碼產(chǎn)品展促進(jìn)消費(fèi)，烘托商業(yè)氛圍 月黃金周風(fēng)情購(gòu)物節(jié)結(jié)合五一黃金周推出風(fēng)情購(gòu)物節(jié)，在商業(yè)街內(nèi)消費(fèi)，滿(mǎn)百就送消費(fèi)到XXX就送VIP優(yōu)惠卡 月六一兒童節(jié)健康寶寶活動(dòng)—居家產(chǎn)品展示周結(jié)合六一兒童節(jié)推出臨安健康寶寶的評(píng)選活動(dòng)配合居家產(chǎn)品展示，擴(kuò)大影響，刺激消費(fèi) 月夏日激情—筑境納涼啤酒節(jié)與街內(nèi)酒吧合作推出筑境納涼啤酒節(jié)結(jié)合免費(fèi)暢飲等游戲活動(dòng)聚集人氣。 ３４