【導讀】顧客群特點及需求分析····································物業(yè)管理服務模式········································實施高品位物業(yè)管理的目標與整體策劃······················物業(yè)管理費測算·······························公司為集體所有制企業(yè)，注冊資本五百萬元，二。OO三年獲得全國物業(yè)管理一級資質(zhì)。公司堅持“全心全意為客戶服務”的企業(yè)宗旨，貫徹“不懈追求完美，色的物業(yè)管理新模式、新途徑、新方法，建立和完善服務質(zhì)量管理體系，等三十多個項目，物業(yè)類型包括住宅區(qū)、寫字樓、工業(yè)廠區(qū)、政府物業(yè)等，規(guī)模最大、實力最強的物業(yè)管理企業(yè)之一。立、運行并不斷改進質(zhì)量管理體系。公司將一如既往，恪守“以人為本、優(yōu)質(zhì)服務”的理念，以。居住、工作環(huán)境。地形地脈，把自然、人文的元素嵌入設計理念之中。。配套；位于珠海市實驗教育中學頂尖教育區(qū)內(nèi)，為子女鋪就錦繡前程。一體，是十分理想的“人居”環(huán)境。打造的國際精英府邸。底層架空，一梯一戶，高層的空中別墅采用四合院。設計，體現(xiàn)了西方現(xiàn)代與東方傳統(tǒng)的完美結(jié)合。雙層地下300余停車位，實現(xiàn)人車分流，完全滿足現(xiàn)代生活需求。

　　

【正文】 采取貯水保障措施，減少停水影響。 ｂ、若安排水池清洗，管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、停水范圍等。 （ 3）給排水設備故障一般處理 ａ、 給水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應馬上啟動備用泵，然后及時對故障進行維修。 ｂ、排污泵出現(xiàn)故障時，應迅速搶修，若一時不能修復，應準備臨時排污泵。 ｃ、若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障時、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值 班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門，及時通知維修人員搶修。 ｄ、排污管、雨水井等因素堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。 房屋、公共設施、設備的維修、保養(yǎng) 、公共設施日常維修計劃及實施方案 詳見：“公共設施日常維修計劃及實施方案” 、公共設施日常定期維護計劃及實施方案 詳見：“公共設施日常定期維護計劃及實施方案” 、房屋及設備日常維修計劃與實施方案 詳見：“房屋及設備日常維修計劃與實施方案” 、房屋及設備定期維護計劃與實施方案 詳見：房屋及設備定期維護計劃與實施方案 、智能化系統(tǒng)定期維護計劃與實施方案 詳見：智能化系統(tǒng)定期維護計劃與實施方案 公共設施日常維修計劃及實施方案 序號 類別 項 目 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、人行道 每天檢查一遍，隨壞隨修。 由工程技術部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施。 路面修繕質(zhì)量標準； 人行道鋪設修繕標準。 干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達 99%以上。 緩路徑、砼道牙 2 室 外 照 明 道路燈 每天檢查一遍，隨壞隨修。 由管理處專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施。 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程； 燈具施工技術標準。 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達 99%以上。 庭院燈 泛光燈 投光燈 其它照明燈 3 溝 渠 池 井 雨水口 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實施維修。 井內(nèi)無積物，井壁無脫落； 化糞池出口及分隔地無堵塞； 井蓋上標志清晰。 井蓋完好率達100%； 無缺損、少污積； 無堵。 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林 綠化 每天檢查一 管理處綠化 園林綠化養(yǎng)護 綠化管理設施、綠地 雕塑小品 遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 班進行綠化補種，園藝維修。 標準。 設備齊全完好； 雕塑小品等園藝完好率達 95%以上； 綠化及時補種率達 99%以上。 循環(huán)水池 5 停車場 地下停車場 每天檢查一遍，隨壞隨修。 由專業(yè)維修工按相關維修規(guī)程實施。 地下車庫修繕質(zhì)量標準； 砼路面修繕質(zhì)量標準； 停車場地面修繕標準。 平整、無積水、無缺損、完好率 99%以上。 序號 類別 項 目 日 常維修 計劃 方案 標準 實施效果 6 消防設施及排水管網(wǎng) 排水管 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由專業(yè)維修工按相關維修規(guī)程實施。 排水管施工技術標準； 消防設施施工技術標準。 管道暢通，夫堵塞； 無泄露； 消防設施正常有效。 室外消防栓 水泵結(jié)合器 7 公用標志設施 標識牌 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 由專業(yè)維修工按相關維修規(guī)程實施。 標識清楚，無污積、破損； 安放牢固。 標志設施完好率100%； 標識無損壞。 警示牌 8 管理用房 管理用房 每周檢查一遍。 由工程技術部門按相關維修保養(yǎng)規(guī)程實施。 相應建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 相應電氣、設備維修保養(yǎng)規(guī)程。 正常安全使用； 各項設施、設備完好； 無改建。 公共設施定期維護計劃及實施方案 序號 類別 項 目 定期維護 計劃 方案 標準 實施效果 1 區(qū)內(nèi)道路 砼路面 杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上攔制砼或砂架污染路面； 每年對局部損壞嚴重、修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新； 路面翻新面積應控制在 1‰每年內(nèi)。 加強 裝修督查，嚴禁中高層施工 車輛進入?yún)^(qū) 內(nèi)道路； 翻新工作由工程技 術部門自行 組織專業(yè)維 修工或委托 有關施工單 位實施。 道路使用管理規(guī)定； 路面施工質(zhì)量標準； 人行道鋪設技術標準。 減少不必要的路面受損和破壞； 使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。 人行道 緩路徑 2 室 外 照 明 道路燈 燈桿每二年刷漆一次； 每月清潔燈具一次； 每季檢修線路一次。 由工程技術部門按 相關作業(yè)規(guī) 程維護； 對于破損燈具及老 化線路進行更換。 線路無老化 ； 照明設施清潔完好； 道路 燈具施工技術標準。 實現(xiàn)良好的燈具外觀； 照明系統(tǒng)正常有效啟用； 照明設施線路完好率達 95%以上。 庭院燈 高桿燈 投光燈 其它照明燈 3 溝 雨水口 化糞池每半年清 由工程 技術 化糞池 化糞池內(nèi)渠 池 井 雨水井 理一次； 井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 每季度清理井內(nèi)雜物一次； 每年全面維修一次。 部門按 相應作業(yè)規(guī) 程實施。 清理作業(yè)規(guī)程； 井蓋刷防銹作業(yè)規(guī)程； 井內(nèi)無沉積物。 無沉積物，出口暢通； 井 蓋正常使用、密合； 流水暢通。 污水井 化糞池 閥門井 4 園林綠地 綠化 春、夏季各補換綠地一次，樹木補種春夏各一次； 花木每半月至20 天修剪一次； 草坪每月修剪一次，冬春季每二個月修剪一次； 喬木每月修剪一次； 每周清潔園林小品、雕塑一次； 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和六次日常消殺。 由環(huán)境管理部按照 相應作業(yè)規(guī) 程實施； 自第 10 年起按 10%更換綠化草坪。 綠地工作標準； 園林工作標準。 綠草叢叢，樹木 青青，剪切整齊； 雕塑、小品完整清潔、流水清清。 雕塑小品 序號 類別 項 目 定期維護 計劃 方案 標準 實施效果 5 停 車 場 地面停車場 每年對車場側(cè)局部道牙損壞多次修補進行更新一次； 對因施工質(zhì)量問題造成的局部沉陷損壞， 3 年翻新一次，翻新量應控制在 5‰ 由工程技術部組織 實施或委托 相關施工單位； 維護費用逐年遞增 10%。 砼路面施工質(zhì)量標準； 停車場地面施工技術標準。 停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用； 使局部損壞嚴重通過翻新延長其使用壽命； 場地平整，無積 水。 6 消防設施及排水管網(wǎng) 排水管（消防水） 消防栓及水泵接合器每年油漆一次； 消防栓每年排一次水，檢修一次。 由工程 技術部組織實施。 開啟靈活； 不滲漏。 正常有效使用； 外觀完好。 室外消防栓 水泵結(jié)合器 7 公用標志設施 標識牌 每月清潔標識一次； 每半年對標識安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護； 每半年對標識進行維護一次。 由工程技術部負責實施； 每 10 年更換一次。 院區(qū)標識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。 標志清潔美觀； 安放穩(wěn)固； 標識清晰。 警示牌 8 管理用房 管理用房 每月檢修一次設施、設備； 每半年檢查一次電氣線路； 每五年內(nèi)粉刷一次； 每年對其它建筑部分維護一次。 由工程 技術部按相 關維護保養(yǎng) 規(guī)程實施。 相應建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 相應電氣設備維修保養(yǎng)規(guī)程。 整潔、安全、正常使用； 設施、設備完好。 房屋及設備日常維修計劃與實施方案 序號 項目 維修類別劃分 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 局部受損； 施工質(zhì)量原因造成 的結(jié)構(gòu)問題。 日常每 周巡查一次，特別是人住 裝修階段要 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立 即處理、維修。 由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程維修部門按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損嚴重，應請專家“會診”，提出方案，委托專業(yè)公司實施； 如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應報請開發(fā)單位處理。 房屋修繕標準； 有關工程施工技術規(guī)范。 安全、正常使用； 功能完好。 2 外墻面 外墻面起鼓脫落的修補； 外墻面局部滲漏； 外墻面的翻新（ 25 年周期）。 每周檢 查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 由工程技術部門按有關修繕規(guī)程實施。 房 屋修繕標準； 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。 無鼓無脫、無滲水、 無違章、整 潔統(tǒng)一。 3 公共屋面 隔熱 層破損； 防水層破損造成屋 面滲漏； 避雷 網(wǎng)脫焊、間斷； 屋面積水。 每周檢 查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 由工程技術部門按相應作業(yè)規(guī)程實施維修。 房屋修繕標準； 相應修繕用業(yè)規(guī)程。 無積水，無滲漏； 隔熱層完好無損； 避雷網(wǎng)無間斷。 4 機電設備 發(fā)電機及水泵、中央空調(diào)機組、變配電設備等 機電設備的 維護保養(yǎng)； 日常機電設備的零 部件易耗品維修、更換。 每天巡視檢查，發(fā) 現(xiàn)問題，及時維修 每天清潔 、擦拭設 備一遍 由工程技術部門組織實施。 各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程。 無故 障停電； 保障安全運行。 5 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)； 線路 的檢修； 防盜門及郵政信箱 的維修養(yǎng)護。 每周檢 查一遍，發(fā) 現(xiàn)問題，及 時維修。 由工程技術部門負責組織實施。 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程； 郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。 系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效； 郵政信箱及防盜監(jiān) 控設施完好，無損壞； 線路無亂搭接。 6 公用照明及室內(nèi)照明 線路的檢修維護； 燈具的維修及更換新。 每周檢 查一次，發(fā) 現(xiàn)問題及時維修。 由管理處按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修。 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。 線路無搭亂接； 照明燈具正常有效。 7 本體消防設施 疏散標志的維修及維護； 室內(nèi)消防栓的有效 維護及檢修； 每周檢 查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 由工程技術部門按相應作業(yè)規(guī)程實施維修。 標識制定及維護管理規(guī)定； 消防栓維修操作規(guī)程； 消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)