【正文】 社區(qū)建筑規(guī)模近 30萬平方米，產(chǎn)品涵蓋多層花園洋房、高層景觀住宅等多種類型；社區(qū)建筑排布外高內(nèi)低，相互圍合，高低錯落，組合成帶狀圍合式社區(qū)；多層在中間，周邊高層的布臵使中央景觀利用最大化。 ?景觀園林 近 7萬平米的園林規(guī)劃 ；依地勢落差種植各類喬木、灌木、草皮，形成多層次綠植景觀視覺； 400m林蔭主大道貫穿社區(qū)，串聯(lián)園內(nèi)點狀景觀小品、散步甬道、主題景觀帶 、休憩廣場 ； 業(yè)主種植園 ；引入排鹽與雨水收集系統(tǒng) …… 社區(qū)規(guī)劃貫穿 “ 人景互動 ” 的概念，打造多層次立體景觀 一期 弘澤天澤 —— 建筑 ?建筑風格 歐洲德系精工建筑 —— 建筑風格外檐俊朗現(xiàn)代；內(nèi)部結(jié)構(gòu)空間細致精美。 德式建筑，由 18層高層、 9層小高層、 6層洋房相互融合 弘澤天澤 —— 戶型 客廳觀景陽臺 面積浪費 客廳采光受限 ?優(yōu)點 ?戶型南北通透，動靜分區(qū)合理； ?全明設(shè)計，采光良好； ?空間開敞，客廳開間 。 ?缺點 ?存在一定浪費面積； ?部分戶型客廳采光受限。 板樓、品字形樓結(jié)合； 改善型兩室、三室產(chǎn)品為主，戶型南北通透 18層高層標準層平面圖 兩室 92106㎡ 主臥觀景陽臺 ?項目共 30余萬平方米，分三期開發(fā)。 ?目前在售的為一期，一期產(chǎn)品約 12萬平米，包括 2棟六層， 4棟九層， 15棟十八層產(chǎn)品，共計 1190戶。 ?一期啟動區(qū)以豐富的產(chǎn)品形式入市，共 6棟樓，涵蓋 6F、9F、 18F三種建筑形式，戶型包括一室至三室及躍層，銷售率 80%。 ?一期二次開盤區(qū)為 4座高層產(chǎn)品，擁有良好的景觀組團資源，開盤即售出 60%。 弘澤天澤 —— 分期及銷售率 一期 一期首期啟動區(qū) 一期二次開盤區(qū) 二期 三期 市場認可度高，分期分批推出，消化快速。 弘澤天澤項目對本案的啟示 ?注重項目細節(jié)品質(zhì)，打造高端形象； ?良好的社區(qū)規(guī)劃、景觀園林、建筑設(shè)計，彰顯項目檔次，樹立區(qū)域標桿； ?豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，照顧多元化的市場需求； ?具有親和力的價格：二次推案高層產(chǎn)品不分樓層，均價 5400元 /㎡ 。 天潤新苑 —— 基本信息 位臵 漢沽河東區(qū)大豐路和人民街交口 開發(fā)商 天津津濱雅都臵業(yè)發(fā)展有限公司 總占地 總建面 總戶數(shù) 1200戶 容積率 綠 化 率 38% 物業(yè)類別 普通住宅 建筑類型 15棟小高層、高層 開盤時間 20221022 當前報價 小高層， 11層到頂 ，已售罄； 1 2 26層高層 5800元 /平方米 天潤新苑 —— 成交分析 09年 110月天潤新苑項目成交情況 ?項目是河東板塊內(nèi)新型社區(qū)，存量較大； ?項目月均消化量 7530㎡ ，居漢沽區(qū)之首，成交價格自 3月起不斷攀升， 10月為 5551元 /㎡ 有所回落； ?總房款 50萬以下兩室產(chǎn)品去化速度最快。 房型 套數(shù) 總面積 平均面積 一室一廳 3 一室兩廳 8 二室二廳 251 三室兩廳 160 躍二室二廳 28 躍三室二廳 10 總計 462 103 09年 10月天潤新苑項目存量情況 推案緊湊，優(yōu)惠頻繁，價格上漲，存量兩、三室 2 0 0 9 年天潤新苑銷售走勢0202240006000800010000120221400016000平方米4800490050005100520053005400550056005700元 / 平方米成交套數(shù) 7 15 84 88 137 92 77 83 78 143成交面積 6 3 5 . 2 2 1 3 5 9 . 5 7 2 6 5 . 5 7 8 4 9 . 6 12662 8 4 6 6 . 4 7206 7 8 7 1 . 2 7 9 1 6 . 9 14071成交均價 5519 5196 5127 5195 5300 5374 5507 5522 5603 55510 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0推出特價房 贈送 1萬元裝修基金 全款 2個點優(yōu)惠 銷售動態(tài) 戶型 平均單套面積 成交套數(shù) 成交面積 成交金額（萬元） 平均成交單價 平均單套總房款 成交占比（按套數(shù)） 一室一廳 96 2 1030850 5370 515425 % 一室二廳 70 114 41650301 5206 365354 % 二室二廳 92 526 259196178 5369 492768 % 三室兩廳 121 108 72475616 5568 671071 % 躍二室二廳 92 37 18693487 5501 505229 % 躍三室二廳 142 16 12877438 5679 804840 % 躍三室三廳 156 1 886920 5700 886920 % 天潤新苑 —— 社區(qū)規(guī)劃 ?組團綠化 ?為園林賦予了康體功能； ?圍繞入口景觀軸和社區(qū)中心花園形成南北兩個組團； ?景觀設(shè)計采用移步換景、以小見大的傳統(tǒng)中國園林設(shè)計手法； ?社區(qū)內(nèi)道路交通采用了人車分離的辦法，人行道居中，由綠化帶自然隔斷在兩側(cè)形成車行道。 景觀軸 漢沽第一家健康主題社區(qū) 組團綠化 組團綠化 天潤新苑 —— 戶型 入戶門對衛(wèi)生間 小進深 浪費面積 ?優(yōu)點 ?戶型方正、經(jīng)典； ?南北通透、采光良好。 ?缺點 ?躍層戶型浪費面積； 兩室 94100㎡ 戶型結(jié)構(gòu)豐富 主推 90平米左右兩室戶型 大躍層 客廳開敞 客廳、主臥大開間 大露臺 南北露臺 動靜分區(qū) 南北陽臺 天潤新苑項目對本案的啟示 ?聯(lián)合漢沽團區(qū)委召開 “ 大手牽小手 ” 捐資助學會； 津濱雅都臵業(yè)公司以及天潤新苑的部分業(yè)主共同為堅強孩子俱樂部捐助 4萬元愛心善款，資助 100名困難學生完成學業(yè)。津濱雅都臵業(yè)公司被團區(qū)委、堅強孩子俱樂部評為 “ 愛心助學示范企業(yè) ” 。 ?天潤新苑是漢沽第一個配備新風系統(tǒng)與凈化水系統(tǒng)的樓盤。 ?養(yǎng)生園林獨具特色。 ?戶型設(shè)計精到 一室、兩室、小三室、大三室等豐富的戶型，戶型設(shè)計的最大特色是戶戶朝南，最大限度地保障采光和視野的同時讓客廳和主臥朝南，保障了舒適度。 市場環(huán)境及競爭格局總結(jié)： ? 宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展向好； ? 宏觀政策導向向好； ? 區(qū)域發(fā)展向好 。 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場處于起步階段； ? 城區(qū)短期新增住宅產(chǎn)品供給較少。 1. 區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大 區(qū)域 ? 河西、河東板塊是未來的主要競爭區(qū)域； ? 小高層、高層產(chǎn)品集中，呈同質(zhì)化特點且大多數(shù)項目營銷力較弱； ? 中小戶型（尤其兩室產(chǎn)品）競爭激烈； 1. 區(qū)域供應(yīng)瞄準首次改善型，后期競爭較為激烈 產(chǎn)品差異度偏低 本案產(chǎn)品（小高層）競爭力不明顯 本案面臨利好的 市場環(huán)境 營銷方面操作空間 ，走差異化路線； ，引領(lǐng)市場潮流。