【正文】 120元電警棍：1根 250元警示牌：6塊 900元雪糕筒：5個(gè) 1000元防毒面具：3套 600元鋼盔：3套 300元消防斧頭：2把 100元消防靴：2套 200元巡邏自行車：4輛 1800元手提式1211滅火器：10套 2000元開(kāi)辦費(fèi)合計(jì)： 350520元注：上述物品系常規(guī)情況下的基本配置，當(dāng)然有些屬保修期內(nèi)的使用工具（如綠化工具），可以暫緩購(gòu)置而推遲發(fā)生費(fèi)用，但在資金上希望能保證落實(shí)。（二）管理、生活用房（1） 辦公用房:面積=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)（2）住宿用房:希望能提供約30個(gè)工作人員的住宿條件。（3）商業(yè)用房：開(kāi)發(fā)商以住宅區(qū)總建筑面積的千分之三提供部分商業(yè)用房。序號(hào)使用目的所需面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)位置要求1服務(wù)中心60 M2最好在首層主干道上2主任辦公室15 M2首層3管理處辦公室60 M2首層（毗連主任辦公室）4管委會(huì)辦公室30 M2可考慮預(yù)留 5會(huì)議室（培訓(xùn)室）80 M26消防控制室59 M2已在規(guī)劃中6號(hào)樓首層7保安控制室84 M2已在規(guī)劃中2號(hào)樓首層8維修操作間20 M2有噪音，位置可偏9材料倉(cāng)庫(kù)30 M2估算首層，位置可偏10員工住宿 80 M2 M2/人最好分二間，帶沖涼房11員工食堂 40 M2包括廚房防污染，位置可偏12商業(yè)用房158 M2建筑面積的3‰合計(jì)/698 M2/（三）空置房管理費(fèi)的彌補(bǔ)商討方案第一年開(kāi)發(fā)商支付空置房管理服務(wù)費(fèi)的70%第二年開(kāi)發(fā)商支付空置房管理服務(wù)費(fèi)的90%第三年開(kāi)發(fā)商支付空置房管理服務(wù)費(fèi)的100%（四）物業(yè)保修期限 地基結(jié)構(gòu)工程：全壽命期 內(nèi)外防水：5年 給排水等設(shè)備系統(tǒng)：2年 裝修工程：2年 電梯：24個(gè)月（按常規(guī)，下同） 配電設(shè)備：12個(gè)月 供電設(shè)備：12個(gè)月 監(jiān)控設(shè)備：12個(gè)月 消防設(shè)備：12個(gè)月 報(bào)警系統(tǒng)：12個(gè)月 智能化管理系統(tǒng)：12個(gè)月 綠化：12個(gè)月 道路養(yǎng)護(hù)：12個(gè)月保修時(shí)間的計(jì)算詳見(jiàn)2000年6月30日建設(shè)部第80號(hào)令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》；自設(shè)備（工程）安裝（施工）完畢經(jīng)主管部門根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定及相應(yīng)合同規(guī)定，驗(yàn)收合格之日起即為保修的起始日期。建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)竣工至住用戶入住時(shí)間差的保修責(zé)任。（五）公用施設(shè)專用基金公用設(shè)施專用基金（簡(jiǎn)稱：專用基金），是保障住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修工程項(xiàng)目的資金來(lái)源。該基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資（含地價(jià)、公用設(shè)施配套費(fèi)、建造成本）的2%的比例，一次性向管委會(huì)（成立之日起二個(gè)月內(nèi)）劃撥。用于購(gòu)買管理用房、墊支購(gòu)買部份商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程（含改造）項(xiàng)目。（六）擬設(shè)立本體維修基金 本體維修基金（簡(jiǎn)稱：本休基金），業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，按月向物業(yè)管理公司下屬的管理處繳交本體基金，用于房屋本體共（公）用部位及設(shè)施的維護(hù)。物業(yè)公司將按有關(guān)法律規(guī)定專款專用。 本體維修基金的擬定標(biāo)準(zhǔn)：多 層： 小高層： 商 鋪：第五章、全過(guò)程介入的步驟育德家園開(kāi)發(fā)商——祥悅房地產(chǎn)公司將家園物業(yè)公司作為指定物業(yè)管理單位是對(duì)本公司的極大信任。家園物業(yè)管理公司雖然承襲了家園實(shí)業(yè)集團(tuán)已有的物業(yè)管理實(shí)力，但我們也清楚地認(rèn)識(shí)到育德家園小區(qū)的管理需要的是高質(zhì)量的服務(wù)，只有通過(guò)真誠(chéng)的努力才會(huì)贏來(lái)信譽(yù)和市場(chǎng)。管理處整體運(yùn)行流程擬訂物業(yè)管理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn)人員調(diào)配和招聘準(zhǔn)備相關(guān)資料制定規(guī)章制度熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問(wèn)題聯(lián)系協(xié)助單位，督促及整改物業(yè)驗(yàn)收接管資料移交接收業(yè)主入伙建立各類檔案日常管理二次裝修管理財(cái)務(wù)建帳及審計(jì)住宅共用部位檔案管理社區(qū)文化活動(dòng)內(nèi)部管理與監(jiān)督安全管理消防管理住宅共用設(shè)施設(shè)備交通管理環(huán)境綠化清潔衛(wèi)生便民與特約服務(wù)商鋪經(jīng)營(yíng)管理（一）建議和設(shè)想 我們希望按行業(yè)的常規(guī)程序和市場(chǎng)規(guī)律接管育德家園的物業(yè)管理，為我們以后接管集團(tuán)外樓盤和走向市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。為此，特制定全過(guò)程介入的建議和設(shè)想。（1） 在樓盤的建設(shè)時(shí)期，選拔二名能代表物業(yè)公司的機(jī)電和土木工程師或有關(guān)專家參于樓盤的建設(shè)并能從物業(yè)管理和服務(wù)的專業(yè)角度發(fā)表有關(guān)意見(jiàn)。（2） 建立請(qǐng)物業(yè)公司代表參加的設(shè)計(jì)、施工、整改、驗(yàn)收等專題聽(tīng)審制度。物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商的售樓部門保持熱線聯(lián)系，統(tǒng)一口徑對(duì)處宣傳。一般問(wèn)題口頭交流、重大問(wèn)題形成書面文件。（3） 交樓入伙前三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商將管理用房（辦公客戶服務(wù)中心、住宿、控制室等）交物業(yè)公司并劃撥開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)置裝備物質(zhì)。（4） 物業(yè)公司根據(jù)具體工作量在入伙前一個(gè)月派遣人員入駐，進(jìn)行職工的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)工作和對(duì)各類工作規(guī)程的實(shí)地操作訓(xùn)練。制定業(yè)主入伙的“便民措施”、營(yíng)造良好的入住環(huán)境和氣氛。（5） 成立驗(yàn)樓小組，制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，接管移交手續(xù)書。審查資料、圖紙，現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。（6） 簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案。簽訂物業(yè)保修合同和物業(yè)委托管理合同。協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好與外界的關(guān)系協(xié)調(diào)。（二）具體工作計(jì)劃依據(jù)管理模式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部份，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下前期和入住期的工作計(jì)劃。前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注1組建物業(yè)管理隊(duì)伍 人員選拔 人員培訓(xùn) 人員上崗2擬定物業(yè)管理方案 學(xué)習(xí)成功管理經(jīng)驗(yàn) 開(kāi)展被管對(duì)象的深入了解 擬定管理方案3完善管理及辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 安排員工食堂 調(diào)配物質(zhì)裝備4制定管理規(guī)章制度 制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度 引入ISO9002質(zhì)量保證體系5物業(yè)的驗(yàn)收與接管 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改 辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案6對(duì)住戶的宣傳與培訓(xùn) 建立智能化示范單位，進(jìn)行智能化的宣傳和培訓(xùn)； 其中第5項(xiàng)詳見(jiàn)：有關(guān)工程技術(shù)人員和專家在建設(shè)期參于相關(guān)事務(wù)提前一個(gè)月招聘人員進(jìn)行培訓(xùn)，管理處掛牌辦公準(zhǔn)備業(yè)主入伙資料，樓宇接管驗(yàn)收資料由祥悅公司、施工單位、管理處三方共同驗(yàn)收注明存在問(wèn)題交施工單位整改簽收整改完畢管理處正式接管，開(kāi)展業(yè)務(wù)資料存檔制訂相關(guān)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)驗(yàn)收人員進(jìn)行培訓(xùn)物業(yè)接管驗(yàn)收流程圖不合格合格入住期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注1入住手續(xù)辦理 準(zhǔn)備好入住手續(xù)，舉辦入住儀式； 合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位； 為住戶辦理入住手續(xù)提出供便利服務(wù)； 簽訂業(yè)主公約和消防責(zé)任合同； 交納入伙押金。2住戶裝修管理 對(duì)住戶與裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)； 提供單位資質(zhì)和個(gè)人證件及上崗證； 裝修申報(bào)審批（高層裝修面積50M2以上報(bào)公安消防）； 交納裝修押金（用于購(gòu)買滅火器、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)等）； 裝修施工過(guò)程監(jiān)管。3檔案的建成立和管理 收集檔案資料； 科學(xué)分類。其中第1項(xiàng)詳見(jiàn)：業(yè)主提供入住資料：進(jìn)住通知單、購(gòu)（租）房合同、身份證、工作證出示原件、復(fù)印件留底，領(lǐng)取入住索引查驗(yàn)進(jìn)住通知單，購(gòu)（租）房合同，發(fā)放入住文件袋進(jìn)住通知單加蓋“已領(lǐng)資料”單回收填好《家庭登記表》等資料憑已蓋有“已領(lǐng)資料”之進(jìn)住通知單收費(fèi)，收回進(jìn)住通知單憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放房間鑰匙，在《用戶手冊(cè)》加蓋注明發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》簽收管理人員協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收房屋記錄業(yè)主維修要求，約定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表上簽字辦理二次裝修手續(xù)，見(jiàn)二次裝修流程圖就水、電、煤氣、電話、有線電視等開(kāi)通事項(xiàng)向住戶提供協(xié)助，在登記表上登記入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對(duì)鑰匙，填寫入住情況報(bào)表業(yè)主入住流程圖若業(yè)主提出裝修要求 其中第2項(xiàng)詳見(jiàn)： 業(yè)主向管理處提供裝修平面圖業(yè)主提出申請(qǐng)業(yè)主出示相關(guān)合同及證件領(lǐng)取房屋二次裝修申請(qǐng)表業(yè)主申報(bào)裝修項(xiàng)目，提供承建商資質(zhì)證明及所需資料業(yè)主向管理處提供主管部門審批證明管理處提供平面圖指明注管理處審批業(yè)主預(yù)交裝修保證金，簽訂《裝修責(zé)任書》，并辦理施工出入證、施工許可證等施工隊(duì)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)施工竣工后管理處驗(yàn)收合格否管理處簽字并在二個(gè)月后退還保證金管理處將業(yè)主裝修資料存檔管理處監(jiān)督巡查施工隊(duì)進(jìn)行整改二次裝修管理流程圖如消防，燃?xì)庾兏鼜?fù)雜裝修一般裝修存在問(wèn)題否是注：入伙時(shí)向住用戶收取的押金標(biāo)準(zhǔn)為： 預(yù)收三個(gè)月的管理費(fèi)； 預(yù)收三個(gè)月的水電氣費(fèi)；（，另要分?jǐn)偦倦妰r(jià)；,高層加收每立方米上浮20%的加壓費(fèi)；） 搬遷押金：10002000元/戶 為方便起見(jiàn)：?jiǎn)卧?0平方米（不含80平方米）以下的住戶為小戶：收入伙押金：2500元/戶； 單元在80平方米（含80平方米）以上100平方米以下（不含100平方米）的住戶為中戶：收入伙押金：3000元/戶；單元在100平方米（含100平方米）以上的住戶為大戶：收入伙押金：3500元/戶。前二項(xiàng)多退少補(bǔ)；后一項(xiàng)在大部份用戶入住或不超過(guò)一年時(shí)間內(nèi)若無(wú)扣項(xiàng)則無(wú)息全額退還。裝修保證金標(biāo)準(zhǔn)另外制定。鑒于目前對(duì)育德家園調(diào)研情況的了解有限，更為詳實(shí)和帶有針對(duì)性的管理和服務(wù)細(xì)化方案將逐步出臺(tái)。我們衷心希望集團(tuán)公司、祥悅公司及有關(guān)專家對(duì)本方案提出寶貴意見(jiàn)。家園物業(yè)管理有限公司具有本《管理方案》（討論稿）的解釋權(quán)。若《管理方案》中的內(nèi)容有與政府有關(guān)法律或法規(guī)有出入時(shí)，將以政府有關(guān)法律或法規(guī)為準(zhǔn)。本《管理方案》（討論稿）為商業(yè)機(jī)密文件，不對(duì)外公布。若有違反，一經(jīng)查實(shí)將追究責(zé)任。 深圳市家園物業(yè)管理有限公司2001/12/15敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)、專家提出修改意見(jiàn)和寶貴建議：50 / 50