【導(dǎo)讀】以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求?！笆袃?yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需。為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，程序，如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。

　　

【正文】 所管理員 15 物業(yè)清潔員 16 物業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車場管理員 21 監(jiān)控管理員 財務(wù)管理部 22 財務(wù)經(jīng)理 /會計 23 財務(wù)出納員 24 車場收費員 二 物業(yè)管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節(jié)日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費 三 公共設(shè)備維護(hù)費 1 消防設(shè)備維護(hù)費 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費 3 貨梯設(shè)備維護(hù)費 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費 5 客梯設(shè)備維護(hù)費 6 空調(diào)設(shè)備維護(hù)費 7 吊船設(shè)備維護(hù)費 8 電器設(shè)備維護(hù)費 9 技防設(shè)備維護(hù)費 10 通訊廣播設(shè)備維護(hù)費 11 給排水設(shè)備維護(hù)費 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業(yè)綠化水電費 3 室內(nèi)綠化布置費 六 固定資產(chǎn)折舊費 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī) 七 物業(yè)公用電費 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費 八 物業(yè)公共用水費 1 寫字樓用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業(yè)管理開支費 電子文檔： GLFA010 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74 條，其中公眾制度 12 條，內(nèi)部崗位制度 20 條，運作管理制度 32 條，員工培訓(xùn)考核制度 10 條。 (1)《業(yè)戶手冊》。 (2)《業(yè)主公約》。 (3)《精神文明公約》。 (4)《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》。 (5)《二次裝修管理規(guī)定》。 (6)《二次裝修管理協(xié)議》。 (7)《裝修人員管理規(guī)定》。 (8)《出入物品管理規(guī)定》。 (9)《安全管理規(guī)定》。 (10)《消防管理規(guī)定》。 (11)《清潔衛(wèi) 生管理規(guī)定》。 (12)《園林綠化管理規(guī)定》。 (1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。 (2)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。 (3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。 (4)物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。 (5)物業(yè)管理員崗位職責(zé)。 (6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。 (7)物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。 (8)工 程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。 (9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)。 (10)強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。 (11)弱電技工崗位職責(zé)。 (12)暖通工崗位職責(zé)。 (13)維修工崗位職責(zé)。 (14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)。 (15)安全經(jīng)理崗位職責(zé)。 (16)安全管理員崗位職責(zé)。 (17)財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。 (18)財務(wù)會計崗位職責(zé)。 (19)財務(wù)出納崗位職責(zé)。 (20)財務(wù)收費員崗位職責(zé)。 (1)《員工手冊》。 (2)《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。 (3)《員工辦公制度》。 (4)《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》。 (5)《物業(yè)管理工作廉潔制度》。 (6)《員工培訓(xùn)制 度》。 (7)《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。 (8)《檔案資料管理制度》。 (9)《值班管理制度》。 (10)《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。 (11)《員工宿舍管理評比制度》。 (12)《接待投訴處理及回訪制度》。 (13)《維修回訪制度》。 (14)《機(jī)電設(shè)備的編號方法》。 (15)《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計 制度》。 (16)《配電房管理制度》。 (17)《物業(yè)防火安全檢查制度》。 (18)《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》。 (19)《物業(yè)管理運作流程》。 (20)《業(yè)戶投訴處理程序》。 (21)《業(yè)戶入住工作程序》。 (22)《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。 (23)《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。 (24)《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。 (25)《物業(yè)資料控制工作程序》。 (26)《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》。 (27)《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》。 (28)《安全管理工作程序》。 (29)《消防應(yīng)急處理工作程序》。 (30)《園林綠化管理工作程序》。 (31)《清潔管理工作程序》。 (32)《社區(qū)文化開展工作程序》。 (1)《新員工入職培訓(xùn)制度》。 (2)《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。 (3)《員工工作考核及獎罰制度》。 (4)《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》。 (5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。 (6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。 (7)《部門員工崗位月工作考核表》。 (8)《業(yè)戶意見月 上訪統(tǒng)計表》。 (9)《員工違章違紀(jì)處理意見申報表》。 (10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。 二、物業(yè)檔案建立與管理 資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。 (1)分辨真?zhèn)巍? (2)分類排序。 (3)組編檔號。 (4)裝訂精美。 (1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。 (2)采用多種形式的文檔儲存方法 ,便于原始檔案的管理 (如 :采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法 )。 (3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用 ，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。 (4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時修補。 (5)檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。 電子文檔： GLFA011 各項專業(yè)管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 保證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事 故。 (1)制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。 (2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 (3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。 (4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24 小時值班。 (5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備 運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 (6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。 (7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。 (8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。 (9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定 時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè) 備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。 (10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。