【正文】 概 算 定 額 、 材 料 價(jià) 格 及 調(diào) 差 、 管 理 費(fèi) 用 及 稅 金 等 。（3） 《武漢工程造價(jià)》2022年元月份造價(jià)指數(shù)。（4） 《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》 （鄂建文[2022]214號(hào)文） 。估算說明（1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布〈 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定〉 的通知》 （計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào)）計(jì)列；30（ 2） 建設(shè)單位管理費(fèi)依據(jù)財(cái)政部《關(guān) 于 印 發(fā) 〈 基 本 建 設(shè) 財(cái) 務(wù) 管 理 規(guī) 定 〉 的 通知》 （財(cái)建[2022]394 號(hào)）計(jì)列；（3）工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定的通知》 （發(fā)改價(jià)格[2022]670 號(hào)）計(jì)列；（4）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)依據(jù)國家發(fā)改委《關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題的通知》 （發(fā)改價(jià)格[2022]534 號(hào)）計(jì)列；（5）工 程 勘 察 文 件 、 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 專 項(xiàng) 審 查 費(fèi) 按 湖 北 省 建 設(shè) 廳 《 關(guān) 于 規(guī)范 建 設(shè) 工 程 施 工 圖 審 查 咨 詢 收 費(fèi) 有 關(guān) 問 題 的 通 知 》 （ 鄂 價(jià) 房 服 [2022]273號(hào) ）計(jì) 列 ；（ 6） 建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)按《省物價(jià)局省住建廳關(guān)于調(diào)整工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 （鄂價(jià)工服規(guī)[2022]23號(hào)）計(jì)列；（7）建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)按《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知(計(jì)價(jià)格［1999］1283 號(hào)) 計(jì)列；（8）環(huán)境影響咨詢費(fèi)按國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》 （計(jì)價(jià)格[2022]125號(hào)）計(jì)列；（9）場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)依據(jù)國家計(jì)委、中國人民建設(shè)銀行《關(guān)于改進(jìn)工程建設(shè)概預(yù)算定額管理工作的若干規(guī)定》 （建標(biāo)[2022]164 號(hào)）計(jì)列；（10）城市基礎(chǔ)配套費(fèi)根據(jù)《省物價(jià)局省財(cái)政廳關(guān)于恢復(fù)性調(diào)整武漢市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的批復(fù)》 （鄂價(jià)費(fèi)[2022]98 號(hào)） 。（11）各項(xiàng)費(fèi)用取值依據(jù)國家、湖北省及武漢市的相關(guān)文件，并結(jié)合市場(chǎng)行情。建設(shè)投資估算的范圍31依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，本項(xiàng)目建設(shè)投資估算的內(nèi)容包括：（1）主體工程的結(jié)構(gòu)、裝飾、電氣、給排水、消防等工程。（2）輔助工程包括道路及綠化等。（3）項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)生的其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用。（4）本項(xiàng)目土地出讓金按 20 萬元/畝。（ 5） 基 本 預(yù)備費(fèi)暫按 5%計(jì)取。建設(shè)總投資估算本項(xiàng)目總投資估算為 24221 萬元，其中：工程費(fèi)用 萬元，工程其它費(fèi)用 1635 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期利息 660 萬元。 詳見附表：投資估算表。 項(xiàng)目投資收益物業(yè)開發(fā)銷售收益按照《武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技企業(yè)孵化器（加速器）建設(shè)管理若干規(guī)定》 （武新管【2022】176 號(hào)文件精神。本項(xiàng)目計(jì)容積率的建筑面積 62438m2，計(jì)劃該面積的 70%用于外對(duì)銷售，約為 萬 m2，銷售對(duì)象全部針對(duì)武漢及湖北省地區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)。預(yù)計(jì)銷售期為 1 年（2022 年 7 月～2022 年 6 月） ，按均價(jià) 6000 元/m2計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入約 25800 萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤 3342 萬元。表 項(xiàng)目物業(yè)租售比例序號(hào) 物業(yè)權(quán)屬 比例 面積(萬 m2)1 出售物業(yè) 70% 2 自持物業(yè) 30% 3 合計(jì) 100 32表 物 業(yè) 銷 售 計(jì) 劃 表2022 年下 2022 年上 合計(jì)銷售面積（m 2） 20220 23000 43000銷售金額（萬元） 12022 13800 25800表 銷售物業(yè)利潤表序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬元）一 銷售收入 25800減：營業(yè)稅金及附加 % 1419項(xiàng)目成本 總投資的 70% 16955二 營業(yè)利潤 7426減：土地增值稅 40% 2971三 利潤總額 4456減：所得稅 25% 1114四 凈利潤 3342后期運(yùn)營收入（1）物業(yè)租賃收益持有物業(yè)面積約 萬 m2，按照工程建設(shè)造價(jià)計(jì)算，持有物業(yè)價(jià)值為24221 萬元 X30%=7266 萬元。持有物業(yè)及整個(gè)園區(qū)后期由 XXX 大學(xué)科技園有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理。主要是為新材料產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)提供33技術(shù)研發(fā)、科技成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用開發(fā)、辦公等綜合服務(wù)。 該部分物業(yè)按 30 元/ 2,每年租賃物業(yè)收益 684 萬元，凈利潤 261萬元。表 持有物業(yè)租賃利潤表序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬元）一 持有物業(yè)收入 30 元/ 2 684減:運(yùn)營費(fèi)用 5% 34物業(yè)折舊費(fèi) 40 年折舊 182營業(yè)稅及附加 % 38租賃物業(yè)房產(chǎn)稅 12% 82二 利潤總額 348減:所得稅 25% 87三 凈利潤 261（2）物業(yè)管理、配套服務(wù)收益通過園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)可獲得相應(yīng)的收益。（3）產(chǎn)業(yè)基金投資運(yùn)營收益通過新材料產(chǎn)業(yè)基金的投資和管理運(yùn)營，獲得相應(yīng)的投資收益。34 資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資總額 24221 萬元，資金籌措方式：XXX 科技園科技園公司集團(tuán)自籌 14221 萬元；另外10000 萬元的資金缺口，計(jì)劃通過申請(qǐng)銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款方式解決（貸款在建設(shè)期的第二年初投入，貸款利率 %） 。 財(cái)務(wù)效益分析收益分析整個(gè)項(xiàng)目前期收益主要來自于物業(yè)銷售，凈利潤 3342 萬元。后期收益來自孵化器物業(yè)租賃服務(wù)、投融資服務(wù)、物業(yè)管理、股權(quán)投資收益。為支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展，降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本，租賃物業(yè)的年凈收益 261萬元，通過銷售與租賃相結(jié)合，保證了孵化期后期運(yùn)營所需資金，具有可持續(xù)性。敏感性分析本項(xiàng)目的選擇物業(yè)售價(jià)和建設(shè)總投資作為變動(dòng)因素來對(duì)銷售利潤的影響進(jìn)行分析。通過計(jì)算，可知物業(yè)售價(jià)、建設(shè)投資的敏感度系數(shù)分別為、可見對(duì)項(xiàng)目利潤影響最敏感的因素是物業(yè)售價(jià)。表 敏感性分析表序號(hào) 不確定因素 不確定因素變化率 凈利潤額（萬元） 敏感度系數(shù)基本方案 334215% 233910% 26701 銷售價(jià)格5% 3002355% 371010% 404315% 437815% 384310% 36765% 35095% 317410% 30412 建設(shè)投資變化15% 2840 社會(huì)效益評(píng)價(jià)本孵化器的主題是針對(duì)新材料產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)，這對(duì)實(shí)現(xiàn)新材料產(chǎn)業(yè)大發(fā)展具有重要作用。目前，武漢市正在創(chuàng)建國家“兩型社會(huì)”試點(diǎn)城市，努力建設(shè)武漢國家中心城市，創(chuàng)建武漢智慧城市，大力促進(jìn)光谷的二次騰飛，這些有利的要素匯集在一起，產(chǎn)生疊加效應(yīng)，將為新材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來重大的歷史發(fā)展機(jī)遇，新材料孵化器的建設(shè)將推升和加快該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、壯大，為電子信息工業(yè)的發(fā)展帶來新的活力、新的方向。本項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：（1）為新材料產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、迅速成長夯實(shí)了必要條件，為武漢智慧城市建設(shè)提供了有力支撐。（2）新材料產(chǎn)業(yè)正在成為一個(gè)新興的戰(zhàn)略新產(chǎn)業(yè)，孵化期的建設(shè)可以催生這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)不斷壯大，成為國民經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)新的亮點(diǎn)。（4）本孵化器建設(shè)有助于進(jìn)一步推升武漢光谷東湖高新區(qū)在全國的吸引力，包括資金進(jìn)入、創(chuàng)業(yè)、人才、技術(shù)等。36（5）本孵化器的建設(shè)有利于培養(yǎng)和培育一批青年創(chuàng)業(yè)者、青年企業(yè)家，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。（6）本孵化器的建設(shè)利于發(fā)展、壯大一批企業(yè)，為社會(huì)創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面。第一，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，未來二三年內(nèi)，如果工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)增加，產(chǎn)品價(jià)格下降或銷售周期延長，項(xiàng)目總利潤會(huì)隨價(jià)格的下降或銷售成本增加而減少，通過增強(qiáng)項(xiàng)目的準(zhǔn)確和深度定位、合理科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和功能布局、銷售招商手段靈活運(yùn)用，提升項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)值，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二，運(yùn)營管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)，需要整合科研院所、政策扶持、示范企業(yè)、中介服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基金、金融服務(wù)等多方資源來提升孵化園區(qū)的專業(yè)研發(fā)能力和綜合、系統(tǒng)化服務(wù)能力。通過與專業(yè)科研院所、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟組織、政府職能部門、行業(yè)影響力企業(yè)密切合作、引進(jìn)專業(yè)園區(qū)高端運(yùn)營人才等手段，提高項(xiàng)目運(yùn)營管理水平，降低運(yùn)營管理方面風(fēng)險(xiǎn)。 37第八章 研究結(jié)論與建議 結(jié)論本項(xiàng)目孵化器的主題針對(duì)新材料的技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用，孵化器的類型是為新材料開發(fā)、研究、應(yīng)用的企業(yè)提供孵化場(chǎng)所，滿足孵化開發(fā)、孵化應(yīng)用、孵化研發(fā)的需要。項(xiàng)目立足于新材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為武漢市、湖北省新材料產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，加快新型工業(yè)化道路步伐，促進(jìn)湖北省新材料產(chǎn)業(yè)的培育和壯大，推進(jìn)武漢市兩型社會(huì)建設(shè)，為武漢中國光谷的二次騰飛提供必要的服務(wù)和技術(shù)支撐。本報(bào)告從項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行了全面的論證，通過項(xiàng)目建設(shè)可獲得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目已具備投資建設(shè)的基本條件，建議快速啟動(dòng)項(xiàng)目，將該項(xiàng)目建設(shè)成為武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)乃至全國新材料產(chǎn)業(yè)的孵化器示范項(xiàng)目。 建議出臺(tái)更多扶持政策，加大產(chǎn)業(yè)招商力度38為促進(jìn)武漢東湖高新區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，需要武漢市及東湖高新區(qū)兩級(jí)政府出臺(tái)更多相關(guān)扶持政策。其中包括土地出讓優(yōu)惠政策，簡(jiǎn)化工地審批、建設(shè)審批手續(xù)；對(duì)進(jìn)駐項(xiàng)目園區(qū)的企業(yè)在稅收、租金補(bǔ)貼、扶持資金、信貸等方面給予優(yōu)惠扶持；增加用于支持鼓勵(lì)園區(qū)內(nèi)新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)資金，加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)的融資擔(dān)保扶持政策；對(duì)于達(dá)到政府一定納稅及規(guī)模要求的企業(yè)應(yīng)給予一定的稅收返還及租金補(bǔ)貼。同時(shí)積極支持園區(qū)內(nèi)對(duì)外宣傳，加大新材料產(chǎn)業(yè)招商力度，盡可能多地引進(jìn)國內(nèi)外一流企業(yè)入住園區(qū)。政府主導(dǎo)、企業(yè)參與，全面推進(jìn)出納也融合，實(shí)現(xiàn)園區(qū)快速發(fā)展武漢東湖高新新材料產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目十分強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，強(qiáng)化園區(qū)內(nèi)外企業(yè)、機(jī)構(gòu)間的合作，通過打造新材料產(chǎn)業(yè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)的自然對(duì)接。同時(shí)，以項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)為龍頭，帶動(dòng)園區(qū)內(nèi)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)融合實(shí)現(xiàn)該園區(qū)發(fā)展模式向綜合化方向發(fā)展。