【正文】 察文件、施工圖設(shè)計(jì)專項(xiàng)審查費(fèi)按湖北省建設(shè)廳《關(guān)于規(guī)范建設(shè)工程施工圖審查咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》（鄂價(jià)房服[2006]273號）計(jì)列；（6）建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)按《省物價(jià)局省住建廳關(guān)于調(diào)整工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂價(jià)工服規(guī)[2011]23號）計(jì)列；（7）建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)按《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知(計(jì)價(jià)格［1999］1283號)計(jì)列；（8）環(huán)境影響咨詢費(fèi)按國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》（計(jì)價(jià)格[2002]125號）計(jì)列；（9）場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)依據(jù)國家計(jì)委、中國人民建設(shè)銀行《關(guān)于改進(jìn)工程建設(shè)概預(yù)算定額管理工作的若干規(guī)定》（建標(biāo)[2007]164號）計(jì)列；（10）城市基礎(chǔ)配套費(fèi)根據(jù)《省物價(jià)局省財(cái)政廳關(guān)于恢復(fù)性調(diào)整武漢市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的批復(fù)》（鄂價(jià)費(fèi)[2010]98號）。（11）各項(xiàng)費(fèi)用取值依據(jù)國家、湖北省及武漢市的相關(guān)文件，并結(jié)合市場行情。建設(shè)投資估算的范圍依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，本項(xiàng)目建設(shè)投資估算的內(nèi)容包括：（1）主體工程的結(jié)構(gòu)、裝飾、電氣、給排水、消防等工程。（2）輔助工程包括道路及綠化等。（3）項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)生的其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用。（4）本項(xiàng)目土地出讓金按20萬元/畝。（5）基本預(yù)備費(fèi)暫按5%計(jì)取。建設(shè)總投資估算本項(xiàng)目總投資估算為24221萬元，其中：，工程其它費(fèi)用1635萬元，建設(shè)期利息660萬元。 詳見附表：投資估算表。物業(yè)開發(fā)銷售收益按照《武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技企業(yè)孵化器（加速器）建設(shè)管理若干規(guī)定》（武新管【2012】176號文件精神。本項(xiàng)目計(jì)容積率的建筑面積62438m2，計(jì)劃該面積的70%用于外對銷售，銷售對象全部針對武漢及湖北省地區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)。預(yù)計(jì)銷售期為1年（2013年7月～2014年6月），按均價(jià)6000元/m2計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入約25800萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤3342萬元。序號物業(yè)權(quán)屬比例面積(萬m2)1出售物業(yè)70%2自持物業(yè)30%3合計(jì)1002013年下2014年上合計(jì)銷售面積（m2）200002300043000銷售金額（萬元）120001380025800序號項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）一銷售收入25800減：營業(yè)稅金及附加%1419項(xiàng)目成本總投資的70%16955二營業(yè)利潤7426減：土地增值稅40%2971三利潤總額4456減：所得稅25%1114四凈利潤3342后期運(yùn)營收入（1）物業(yè)租賃收益，按照工程建設(shè)造價(jià)計(jì)算，持有物業(yè)價(jià)值為24221萬元X30%=7266萬元。持有物業(yè)及整個(gè)園區(qū)后期由**大學(xué)科技園有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理。主要是為新材料產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)提供技術(shù)研發(fā)、科技成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用開發(fā)、辦公等綜合服務(wù)。 該部分物業(yè)按30元/,每年租賃物業(yè)收益684萬元，凈利潤261萬元。序號項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）一持有物業(yè)收入30元/684減:運(yùn)營費(fèi)用5%34物業(yè)折舊費(fèi)40年折舊182營業(yè)稅及附加%38租賃物業(yè)房產(chǎn)稅12%82二利潤總額348減:所得稅25%87三凈利潤261（2）物業(yè)管理、配套服務(wù)收益通過園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)可獲得相應(yīng)的收益。（3）產(chǎn)業(yè)基金投資運(yùn)營收益通過新材料產(chǎn)業(yè)基金的投資和管理運(yùn)營，獲得相應(yīng)的投資收益。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資總額24221萬元，資金籌措方式：**科技園科技園公司集團(tuán)自籌14221萬元；另外10000萬元的資金缺口，計(jì)劃通過申請銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款方式解決（貸款在建設(shè)期的第二年初投入，%）。收益分析整個(gè)項(xiàng)目前期收益主要來自于物業(yè)銷售，凈利潤3342萬元。后期收益來自孵化器物業(yè)租賃服務(wù)、投融資服務(wù)、物業(yè)管理、股權(quán)投資收益。為支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展，降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本，租賃物業(yè)的年凈收益261萬元，通過銷售與租賃相結(jié)合，保證了孵化期后期運(yùn)營所需資金，具有可持續(xù)性。敏感性分析本項(xiàng)目的選擇物業(yè)售價(jià)和建設(shè)總投資作為變動(dòng)因素來對銷售利潤的影響進(jìn)行分析。通過計(jì)算，可知物業(yè)售價(jià)、可見對項(xiàng)目利潤影響最敏感的因素是物業(yè)售價(jià)。序號不確定因素不確定因素變化率凈利潤額（萬元）敏感度系數(shù)基本方案33421銷售價(jià)格15%233910%26705%30025%371010%404315%43782建設(shè)投資變化15%384310%36765%35095%317410%304115%2840本孵化器的主題是針對新材料產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)，這對實(shí)現(xiàn)新材料產(chǎn)業(yè)大發(fā)展具有重要作用。目前，武漢市正在創(chuàng)建國家“兩型社會(huì)”試點(diǎn)城市，努力建設(shè)武漢國家中心城市，創(chuàng)建武漢智慧城市，大力促進(jìn)光谷的二次騰飛，這些有利的要素匯集在一起，產(chǎn)生疊加效應(yīng)，將為新材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來重大的歷史發(fā)展機(jī)遇，新材料孵化器的建設(shè)將推升和加快該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、壯大，為電子信息工業(yè)的發(fā)展帶來新的活力、新的方向。本項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：（1）為新材料產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、迅速成長夯實(shí)了必要條件，為武漢智慧城市建設(shè)提供了有力支撐。（2）新材料產(chǎn)業(yè)正在成為一個(gè)新興的戰(zhàn)略新產(chǎn)業(yè)，孵化期的建設(shè)可以催生這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)不斷壯大，成為國民經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)新的亮點(diǎn)。（4）本孵化器建設(shè)有助于進(jìn)一步推升武漢光谷東湖高新區(qū)在全國的吸引力，包括資金進(jìn)入、創(chuàng)業(yè)、人才、技術(shù)等。（5）本孵化器的建設(shè)有利于培養(yǎng)和培育一批青年創(chuàng)業(yè)者、青年企業(yè)家，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。（6）本孵化器的建設(shè)利于發(fā)展、壯大一批企業(yè)，為社會(huì)創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面。第一，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)，未來二三年內(nèi)，如果工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場供應(yīng)增加，產(chǎn)品價(jià)格下降或銷售周期延長，項(xiàng)目總利潤會(huì)隨價(jià)格的下降或銷售成本增加而減少，通過增強(qiáng)項(xiàng)目的準(zhǔn)確和深度定位、合理科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和功能布局、銷售招商手段靈活運(yùn)用，提升項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)值，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。第二，運(yùn)營管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)，需要整合科研院所、政策扶持、示范企業(yè)、中介服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基金、金融服務(wù)等多方資源來提升孵化園區(qū)的專業(yè)研發(fā)能力和綜合、系統(tǒng)化服務(wù)能力。通過與專業(yè)科研院所、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟組織、政府職能部門、行業(yè)影響力企業(yè)密切合作、引進(jìn)專業(yè)園區(qū)高端運(yùn)營人才等手段，提高項(xiàng)目運(yùn)營管理水平，降低運(yùn)營管理方面風(fēng)險(xiǎn)。 第八章 研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目孵化器的主題針對新材料的技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用，孵化器的類型是為新材料開發(fā)、研究、應(yīng)用的企業(yè)提供孵化場所，滿足孵化開發(fā)、孵化應(yīng)用、孵化研發(fā)的需要。項(xiàng)目立足于新材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為武漢市、湖北省新材料產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，加快新型工業(yè)化道路步伐，促進(jìn)湖北省新材料產(chǎn)業(yè)的培育和壯大，推進(jìn)武漢市兩型社會(huì)建設(shè)，為武漢中國光谷的二次騰飛提供必要的服務(wù)和技術(shù)支撐。本報(bào)告從項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行了全面的論證，通過項(xiàng)目建設(shè)可獲得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目已具備投資建設(shè)的基本條件，建議快速啟動(dòng)項(xiàng)目，將該項(xiàng)目建設(shè)成為武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)乃至全國新材料產(chǎn)業(yè)的孵化器示范項(xiàng)目。出臺更多扶持政策，加大產(chǎn)業(yè)招商力度為促進(jìn)武漢東湖高新區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，需要武漢市及東湖高新區(qū)兩級政府出臺更多相關(guān)扶持政策。其中包括土地出讓優(yōu)惠政策，簡化工地審批、建設(shè)審批手續(xù)；對進(jìn)駐項(xiàng)目園區(qū)的企業(yè)在稅收、租金補(bǔ)貼、扶持資金、信貸等方面給予優(yōu)惠扶持；增加用于支持鼓勵(lì)園區(qū)內(nèi)新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)資金，加強(qiáng)對中小企業(yè)的融資擔(dān)保扶持政策；對于達(dá)到政府一定納稅及規(guī)模要求的企業(yè)應(yīng)給予一定的稅收返還及租金補(bǔ)貼。同時(shí)積極支持園區(qū)內(nèi)對外宣傳，加大新材料產(chǎn)業(yè)招商力度，盡可能多地引進(jìn)國內(nèi)外一流企業(yè)入住園區(qū)。政府主導(dǎo)、企業(yè)參與，全面推進(jìn)出納也融合，實(shí)現(xiàn)園區(qū)快速發(fā)展武漢東湖高新新材料產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目十分強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢互補(bǔ)，強(qiáng)化園區(qū)內(nèi)外企業(yè)、機(jī)構(gòu)間的合作，通過打造新材料產(chǎn)業(yè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)的自然對接。同時(shí)，以項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢企業(yè)為龍頭，帶動(dòng)園區(qū)內(nèi)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)融合實(shí)現(xiàn)該園區(qū)發(fā)展模式向綜合化方向發(fā)展。