【正文】 依據(jù)國家計委、建設部《關于發(fā)布〈 工程勘察設計收費管理規(guī)定〉 的通知》 （計價格[2022]10 號）計列；（ 2） 建設單位管理費依據(jù)財政部《關 于 印 發(fā) 〈 基 本 建 設 財 務 管 理 規(guī) 定 〉 的 通知》 （財建[2022]394 號）計大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告35列；（3）工程監(jiān)理費依據(jù)建設部《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定的通知》 （發(fā)改價格[2022]670 號）計列；（4）招標代理服務費依據(jù)國家發(fā)改委《關于降低部分建設項目收費標準規(guī)范收費行為等有關問題的通知》 （發(fā)改價格[2022]534 號）計列；（5）工 程 勘 察 文 件 、 施 工 圖 設 計 專 項 審 查 費 按 湖 北 省 建 設 廳 《 關 于 規(guī) 范 建 設 工 程 施 工 圖 審 查 咨 詢 收 費 有關 問 題 的 通 知 》 （ 鄂 價 房 服 [2022]273號 ） 計 列 ；（ 6） 建設工程造價咨詢服務費按《省物價局省住建廳關于調(diào)整工程造價咨詢服務收費標準的通知》 （鄂價工服規(guī)[2022]23 號）計列；（7）建設項目前期工作咨詢費按《關于印發(fā)建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知(計價格［1999］1283號)計列；（8）環(huán)境影響咨詢費按國家計委、國家環(huán)境保護總局《關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》 （計價格[2022]125 號）計列；（9）場地準備及臨時設施費依據(jù)國家計委、中國人民建設銀行《關于改進工程建設概預算定額管理工作的若干規(guī)定》 （建標[2022]164 號）計列；（10）城市基礎配套費根據(jù)《省物價局省財政廳關于恢復性調(diào)整武漢市城市基礎設施配套費收費標準有大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告36關問題的批復》 （鄂價費[2022]98 號） 。（11）各項費用取值依據(jù)國家、湖北省及武漢市的相關文件，并結(jié)合市場行情。建設投資估算的范圍依據(jù)項目的建設內(nèi)容，本項目建設投資估算的內(nèi)容包括：（1）主體工程的結(jié)構(gòu)、裝飾、電氣、給排水、消防等工程。（2）輔助工程包括道路及綠化等。（3）項目建設期間發(fā)生的其它費用、預備費用。（4）本項目土地出讓金按 20 萬元/畝。（ 5） 基 本 預備費暫按 5%計取。建設總投資估算本項目總投資估算為 24221 萬元，其中：工程費用 萬元，工程其它費用 1635 萬元，預備費 萬元，建設期利息 660萬元。 詳見附表：投資估算表。 項目投資收益物業(yè)開發(fā)銷售收益按照《武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)科技企業(yè)孵化器（加速器）建設管理若干規(guī)定》 （武新管【2022】176 號文大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告37件精神。本項目計容積率的建筑面積 62438m2，計劃該面積的 70%用于外對銷售，約為 m2，銷售對象全部針對武漢及湖北省地區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)相關企業(yè)機構(gòu)。預計銷售期為 1年（2022 年 7月～2022 年 6月） ，按均價 6000元/m 2計算，可實現(xiàn)銷售收入約 25800萬元，實現(xiàn)凈利潤 3342萬元。表 序號 物業(yè)權(quán)屬 比例 面積(萬 m2)1 出售物業(yè) 70% 2 自持物業(yè) 30% 3 合計 100 表 業(yè) 銷 售 計 劃 表2022年下 2022年上 合計銷售面積（m 2） 20220 23000 43000銷售金額（萬元） 12022 13800 25800大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告38表 序號 項目 費用標準 金額（萬元）一 銷售收入 25800減：營業(yè)稅金及附加 % 1419項目成本 總投資的 70% 16955二 營業(yè)利潤 7426減：土地增值稅 40% 2971三 利潤總額 4456減：所得稅 25% 1114四 凈利潤 3342后期運營收入（1）物業(yè)租賃收益持有物業(yè)面積約 m2，按照工程建設造價計算，持有物業(yè)價值為 24221萬元 X30%=7266萬元。持有物業(yè)及整個園區(qū)后期由 XXX大學科技園有限公司負責運營管理。主要是為新材料產(chǎn)業(yè)領域的企業(yè)、研究機構(gòu)大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告39提供技術研發(fā)、科技成果轉(zhuǎn)化及應用開發(fā)、辦公等綜合服務。 該部分物業(yè)按 30元/ 2,每年租賃物業(yè)收益 684萬元，凈利潤 261萬元。表 序號 項目 費用標準 金額（萬元）一 持有物業(yè)收入 30元/ 2 684減:運營費用 5% 34物業(yè)折舊費 40年折舊 182營業(yè)稅及附加 % 38租賃物業(yè)房產(chǎn)稅 12% 82二 利潤總額 348大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告40減:所得稅 25% 87三 凈利潤 261（2）物業(yè)管理、配套服務收益通過園區(qū)的物業(yè)管理服務可獲得相應的收益。（3）產(chǎn)業(yè)基金投資運營收益通過新材料產(chǎn)業(yè)基金的投資和管理運營，獲得相應的投資收益。 資金籌措本項目開發(fā)建設投資總額 24221萬元，資金籌措方式：XXX 科技園科技園公司集團自籌 14221萬元；另外 10000萬元的資金缺口，計劃通過申請銀行項目開發(fā)貸款方式解決（貸款在建設期的第二年初投入，貸款利率 %） 。 財務效益分析收益分析整個項目前期收益主要來自于物業(yè)銷售，凈利潤 3342萬元。后期收益來自孵化器物業(yè)租賃服務、投融資服務、物業(yè)管理、股權(quán)投資收益。為支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展，降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本，租賃物業(yè)的年凈收益261萬元，通過銷售與租賃相結(jié)合，保證了孵化期后期運營所需資金，具有可持續(xù)性。大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告41敏感性分析本項目的選擇物業(yè)售價和建設總投資作為變動因素來對銷售利潤的影響進行分析。通過計算，可知物業(yè)售價、建設投資的敏感度系數(shù)分別為 、可見對項目利潤影響最敏感的因素是物業(yè)售價。表 序號 不確定因素 不確定因素變化率 凈利潤額（萬元） 敏感度系數(shù)基本方案 334215% 233910% 26705% 30025% 371010% 40431 銷售價格15% 437815% 384310% 36762 建設投資變化5% 3509大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告425% 317410% 304115% 2840 社會效益評價本孵化器的主題是針對新材料產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)，這對實現(xiàn)新材料產(chǎn)業(yè)大發(fā)展具有重要作用。目前，武漢市正在創(chuàng)建國家“兩型社會”試點城市，努力建設武漢國家中心城市，創(chuàng)建武漢智慧城市，大力促進光谷的二次騰飛，這些有利的要素匯集在一起，產(chǎn)生疊加效應，將為新材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來重大的歷史發(fā)展機遇，新材料孵化器的建設將推升和加快該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、壯大，為電子信息工業(yè)的發(fā)展帶來新的活力、新的方向。本項目的社會效益主要表現(xiàn)在：（1）為新材料產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、迅速成長夯實了必要條件，為武漢智慧城市建設提供了有力支撐。（2）新材料產(chǎn)業(yè)正在成為一個新興的戰(zhàn)略新產(chǎn)業(yè)，孵化期的建設可以催生這個新興產(chǎn)業(yè)不斷壯大，成為國民經(jīng)濟增長的一個新的亮點。（4）本孵化器建設有助于進一步推升武漢光谷東湖高新區(qū)在全國的吸引力，包括資金進入、創(chuàng)業(yè)、人才、技術等。（5）本孵化器的建設有利于培養(yǎng)和培育一批青年創(chuàng)業(yè)者、青年企業(yè)家，為經(jīng)濟發(fā)展和社會創(chuàng)造財富。（6）本孵化器的建設利于發(fā)展、壯大一批企業(yè)，為社會創(chuàng)造更多就業(yè)機會。大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告43 項目風險分析項目運營風險主要來自兩個方面。第一，工業(yè)地產(chǎn)項目市場風險，未來二三年內(nèi)，如果工業(yè)地產(chǎn)項目市場供應增加，產(chǎn)品價格下降或銷售周期延長，項目總利潤會隨價格的下降或銷售成本增加而減少，通過增強項目的準確和深度定位、合理科學的規(guī)劃設計和功能布局、銷售招商手段靈活運用，提升項目品質(zhì)和價值，降低市場風險。第二，運營管理帶來的風險。建設專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)，需要整合科研院所、政策扶持、示范企業(yè)、中介服務、產(chǎn)業(yè)基金、金融服務等多方資源來提升孵化園區(qū)的專業(yè)研發(fā)能力和綜合、系統(tǒng)化服務能力。通過與專業(yè)科研院所、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟組織、政府職能部門、行業(yè)影響力企業(yè)密切合作、引進專業(yè)園區(qū)高端運營人才等手段，提高項目運營管理水平，降低運營管理方面風險。 大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告44第八章 研究結(jié)論與建議 結(jié)論本項目孵化器的主題針對新材料的技術研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化及應用，孵化器的類型是為新材料開發(fā)、研究、應用的企業(yè)提供孵化場所，滿足孵化開發(fā)、孵化應用、孵化研發(fā)的需要。項目立足于新材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為武漢市、湖北省新材料產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，加快新型工業(yè)化道路步伐，促進湖北省新材料產(chǎn)業(yè)的培育和壯大，推進武漢市兩型社會建設，為武漢中國光谷的二次騰飛提供必要的服務和技術支撐。本報告從項目建設的必要性和可行性進行了全面的論證，通過項目建設可獲得良好的社會效益和經(jīng)大 學 科 技 園 研 發(fā) 中 心 二 期 新 材 料 孵 化 器 項 目 可 行 性 研 究 報 告45濟效益。本項目已具備投資建設的基本條件，建議快速啟動項目，將該項目建設成為武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)乃至全國新材料產(chǎn)業(yè)的孵化器示范項目。 建議出臺更多扶持政策，加大產(chǎn)業(yè)招商力度為促進武漢東湖高新區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)基地的建設，需要武漢市及東湖高新區(qū)兩級政府出臺更多相關扶持政策。其中包括土地出讓優(yōu)惠政策，簡化工地審批、建設審批手續(xù)；對進駐項目園區(qū)的企業(yè)在稅收、租金補貼、扶持資金、信貸等方面給予優(yōu)惠扶持；增加用于支持鼓勵園區(qū)內(nèi)新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專項資金，加強對中小企業(yè)的融資擔保扶持政策；對于達到政府一定納稅及規(guī)模要求的企業(yè)應給予一定的稅收返還及租金補貼。同時積極支持園區(qū)內(nèi)對外宣傳，加大新材料產(chǎn)業(yè)招商力度，盡可能多地引進國內(nèi)外一流企業(yè)入住園區(qū)。政府主導、企業(yè)參與，全面推進出納也融合，實現(xiàn)園區(qū)快速發(fā)展武漢東湖高新新材料產(chǎn)業(yè)基地項目十分強調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢互補，強化園區(qū)內(nèi)外企業(yè)、機構(gòu)間的合作，通過打造新材料產(chǎn)業(yè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)的自然對接。同時，以項目園區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢企業(yè)為龍頭，帶動園區(qū)內(nèi)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)融合實現(xiàn)該園區(qū)發(fā)展模式向綜合化方向發(fā)