【正文】 大學科技園研發(fā)中心二期新材料孵化器項目可行性研究報告大學科技園研發(fā)中心二期新材料孵化器項目可行性研究報告目錄第一章 項目可研報告摘要 1第二章 項目建設(shè)及運營主體情況 4 4 4第三章 項目區(qū)位、建設(shè)條件、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計 6 6 7 7 8第四章 項目實施的必要性和重大意義 9 9 10 10 11 13 14 16第五章 項目發(fā)展思路、定位及招商、運營管理手段 20 20 20 21 23第六章 項目建設(shè)內(nèi)容及實施進度 26 26 27第七章 項目經(jīng)濟效益分析及資金籌措 28 28 30 32 32 33 34第八章 研究結(jié)論與建議 36 36 36附表 3845第一章 項目可研報告摘要“**大學科技園研發(fā)中心二期二標段—新材料孵化器項目”是由**大學科技園股份有限公司投資建設(shè)的以促進新材料產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新孵化、成果轉(zhuǎn)化應(yīng)用，打造新材料產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)與研發(fā)機構(gòu)聚集的產(chǎn)業(yè)基地，項目建設(shè)完成后并負責運營。新材料產(chǎn)業(yè)是國家“十二五”重點培育和發(fā)展的七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，新材料的應(yīng)用滲透到社會的各個領(lǐng)域，在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位日益凸顯，新材料是已成為支撐其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，是帶動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級的革命性力量，是其他六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐和保障，加快中國特色新型工業(yè)化道路的發(fā)展具有重要意義，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式，走可持續(xù)發(fā)展的重要舉措?！?*大學科技園研發(fā)中心二期二標段——新材料孵化器項目”以科學發(fā)展觀為指導，依托武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的科技、人才、政策、產(chǎn)業(yè)集群等綜合優(yōu)勢，以技術(shù)創(chuàng)新為基礎(chǔ)，通過模式創(chuàng)新和機制創(chuàng)新，建立以企業(yè)為主體、市場為導向、政產(chǎn)學研用相結(jié)合的科技創(chuàng)新服務(wù)體系，聚集一批創(chuàng)新能力突出的創(chuàng)新型中小企業(yè)，重點培育和引進一批行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，打造特色鮮明、持續(xù)創(chuàng)新能力強、引領(lǐng)帶動作用顯著的新材產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)，推動東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，使東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)成為湖北省乃至全國新材料產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展高地?！?*大學科技園研發(fā)中心二期二標段—新材料孵化器項目” 位于，以西的**大學科技園內(nèi)。 m2， m2，建筑密度25%，分兩個標段建設(shè)，一標段的已經(jīng)建設(shè)完成，本次計劃建設(shè)的二期二標段規(guī)劃凈用地面積14866m2，地上建筑面積62438 m2，地下室建筑面積16835 m2。建設(shè)內(nèi)容：新材料產(chǎn)業(yè)研發(fā)、孵化服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施和科技創(chuàng)新公共服務(wù)平臺，可以完成新材料的研發(fā)、技術(shù)成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用服務(wù)。主要有A型、B型、C型的低層、多層和高層的建筑組成，計容建筑面積 62438m2，地下室建筑面積16835 m2。可以完成新材料的研發(fā)、技術(shù)成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用服務(wù)。項目總投資24221萬元，開發(fā)周期2年，即從2012年7月～2014年6月，整體開發(fā)完成后，該項目可同時孵化中小科技企業(yè)達80家左右，可新增就業(yè)崗位2000人，新增產(chǎn)值近5億元人民幣，稅收近5千萬元。按照《武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技企業(yè)孵化器建設(shè)管理若干規(guī)定》（武新管[2012]176號）文件精神，本項目計容積率建筑總面積62438m2中70%的物業(yè)用于銷售，銷售周期為1年，預計可實現(xiàn)銷售收入25800萬元，銷售利潤3342萬元；其余30%的作為自有物業(yè)，該物業(yè)收益來自物業(yè)租賃、孵化器服務(wù)、投融資服務(wù)及股權(quán)期權(quán)投資收益，物業(yè)租賃年凈收益261萬元。建設(shè)完成后由**大學科技園股份有限公司統(tǒng)一運營管理，銷售和出租的對象是針對新材料領(lǐng)域的技術(shù)研究、成果轉(zhuǎn)化、開發(fā)應(yīng)用方面的企業(yè)及科研院所。項目運營風險主要來自兩個方面。第一，項目市場風險，未來二三年內(nèi)，如果工業(yè)地產(chǎn)項目市場供應(yīng)增加，產(chǎn)品價格下降或銷售周期延長，項目總利潤減少，可通過準確項目定位、合理科學的規(guī)劃設(shè)計等，提升項目品質(zhì)和價值，降低市場風險。第二，運營管理帶來的風險。建設(shè)專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)，需要整合科研院所、企業(yè)、中介服務(wù)、政府支持、金融服務(wù)等多方資源來提升孵化園區(qū)的專業(yè)研發(fā)能力和綜合、系統(tǒng)化服務(wù)能力?？赏ㄟ^與專業(yè)科研院所、政府職能部門、行業(yè)影響力企業(yè)密切合作、引進專業(yè)園區(qū)高端運營人才等手段，提高項目運營管理水平，降低運營管理方面風險。 本報告從項目建設(shè)的必要性和可行性進行全面的論證，通過孵化器項目建設(shè)可獲得良好的社會效益和經(jīng)濟效益。本項目已具備投資建設(shè)的基本條件，建議快速啟動項目，本項目將建設(shè)成為武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)乃至湖北省新材料產(chǎn)業(yè)技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和應(yīng)用的孵化器示范項目。第二章 項目建設(shè)及運營主體情況“**大學科技園研發(fā)中心二期二標段—新材料孵化器項目”建設(shè)單位是**大學科技園股份有限公司（以下簡稱**科技園科技園公司）。**科技園科技園股份有限公司是由**科技園學、武漢高科國有控股集團、香港太平洋國際集團共同投資建設(shè)的高科技園區(qū)。成立于2001年4月，注冊資本6250萬元，園區(qū)規(guī)劃總用地面積1000畝。主要從事我校高新技術(shù)成果孵化、科技成果產(chǎn)業(yè)化、人才培養(yǎng)和投資管理等工作。**科技園科技園股份有限公司位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，毗鄰煙波浩渺的湯遜湖。入園企業(yè)均屬高新技術(shù)企業(yè)。先期入園的武漢理工光科股份有限公司、武漢南華工業(yè)設(shè)備工程股份有限公司、武漢共達材料科技有限公司、武漢港迪電氣集團有限公司、網(wǎng)野（武漢）高科技有限公司、武漢智能電梯有限公司等公司，上述企業(yè)增長勢頭良好，到2012年園區(qū)產(chǎn)值已達30億元。秉承“科技為本，創(chuàng)新至上”的理念，**科技園科技園股份有限公司正在成為武漢?中國光谷和武漢東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)一個耀眼的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造基地。本項目建設(shè)完成之后，由**大學科技園股份有限公司（以下簡稱**大學科技園公司）作為運營主體單位負責運營。**大學科技園股份公司是東湖新區(qū)一家提供管理、運營和服務(wù)的專業(yè)化管理機構(gòu)，主要從事高新技術(shù)企業(yè)的孵化與服務(wù)，為科技企業(yè)創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)提供全方位解決方案。經(jīng)過幾年的發(fā)展，公司已經(jīng)積累了豐富的運營、管理經(jīng)驗。目前，累計孵化育成企業(yè)近40家，轉(zhuǎn)化省級以上科技成果30多項，開發(fā)出自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品20多項，專利多項。與此同時，**大學科技園公司加強與東湖創(chuàng)業(yè)中心、風險投資公司、海外留學生園聯(lián)合，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，共同構(gòu)筑大學科技園孵化網(wǎng)絡(luò)體系。現(xiàn)已與政府有關(guān)部門、高校和企業(yè)合作，組建風險投資公司3家、技術(shù)創(chuàng)新中心5家、大學生創(chuàng)業(yè)中心6家、科技成果轉(zhuǎn)移服務(wù)中心3家。通過整合資源，與高新區(qū)其它科技園公司一起形成了校內(nèi)研究、校園周邊孵化、大學園產(chǎn)業(yè)化、高新區(qū)規(guī)?；l(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈。第三章 項目區(qū)位、建設(shè)條件、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計“**大學科技園研發(fā)中心二期二標段—新材料孵化器項目” 位于武漢東湖高新技術(shù)大學園路以東，藏龍大道以西的**大學科技園內(nèi)。項目毗鄰大學園路和湯遜湖，周邊有武大科技園、華工科技園、華師科技園等大學科技園區(qū)，項目區(qū)位環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，自然景觀優(yōu)美。項目用地規(guī)劃，分兩個標段建設(shè)，二期一標段已建設(shè)完成，本次二期二標段規(guī)劃用地面積14866m2，項目用地性質(zhì)為工業(yè)用地。土地平整無任何拆遷還建。項目建設(shè)場地地質(zhì)條件經(jīng)過初步勘查和調(diào)查，建設(shè)場地內(nèi)沒有歷史遺產(chǎn)和自然遺產(chǎn)， 所在位置地貌單元屬長江堆積平原，長江Ⅰ級階地。地勢開闊、場地地勢平坦，地面海拔高程較低；環(huán)境地質(zhì)條件簡單，無不良地質(zhì)作用。項目對外交通項目地塊周邊交通路網(wǎng)完善：北側(cè)緊靠三環(huán)線，可直達武漢各城區(qū)；西側(cè)緊鄰城市主干道民族大道，直達光谷廣場；東側(cè)為藏龍大道，交通便利、出入快捷。市政設(shè)施及通信項目園區(qū)的一期項目已經(jīng)建設(shè)完成，區(qū)域內(nèi)水、電、氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)敷設(shè)到園區(qū)，直接接入即可使用。區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線路暢通。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。， m2，建筑密度25%，分兩個標段建設(shè)，二期一標段已建設(shè)完成，本次二期二標段規(guī)劃用地面積14866m2，地上建筑面積62438 m2，地下人防建筑面積16835 m2，建設(shè)內(nèi)容：新材料產(chǎn)業(yè)研發(fā)服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施和科技創(chuàng)新公共服務(wù)平臺，可以完成新材料的研發(fā)、技術(shù)成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用服務(wù)。主要有A型、B型、C型的低層、多層及高層建筑組成，可以完成新材料的研發(fā)、技術(shù)成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用服務(wù)。項目總投資24221萬元，開發(fā)周期2年，即從2012年7月～2014年6月，整體開發(fā)完成后，該項目可同時孵化中小科技企業(yè)達80家左右，可新增就業(yè)崗位2000人，新增產(chǎn)值近5億元人民幣，稅收近5千萬元。在整體規(guī)劃上滿足東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃要求，并與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，創(chuàng)造良好孵化環(huán)境和氛圍。力求做到功能劃分合理，分區(qū)清楚，有利于孵化企業(yè)現(xiàn)代化生產(chǎn)和科技研發(fā)需要的