【正文】 土地使用協(xié)議，涉及的非自愿移民安置問題可以有效解決；由于項目建設(shè)得到有關(guān)部門的大力支持，項目引發(fā)社會矛盾的可能性不大。在項目建設(shè)期，應(yīng)選擇合理的施工方案，加強施工現(xiàn)場管理，并采取恰當?shù)陌踩雷o措施，將負面影響降低到最低程度；與所在地區(qū)政府保持暢通的溝通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影響項目建設(shè)進程。在運營期要注意對聲學(xué)環(huán)境、綠化成果的保護，認真落實環(huán)保部門的要求，盡量減少對周邊地區(qū)的環(huán)境容量需求，避免環(huán)境因素引發(fā)的社會風(fēng)險?；谏鐣u價的角度，本項目的建設(shè)是可行的。14 結(jié)論與建議 結(jié)論本項目所在地作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。本項目建成后可以提升城市形象，將為拆遷戶提供居住保障，大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件；有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施，為和諧社會的構(gòu)建提供積極的支持和強有力的保障，為進一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻；有利于促進磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象；有利于豐富完善沙坪壩區(qū)的商業(yè)內(nèi)容和環(huán)境。因此本項目具有較好的社會效益。，總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積為13500平方米，安置小區(qū)管理及活動用房800平方米，商業(yè)面積547m2，地下車庫及設(shè)備房面積1500m2，建設(shè)規(guī)模適中、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準確。項目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件，該項目設(shè)計方案在技術(shù)上可行。項目開發(fā)建設(shè)總投入5080萬元，其中：工程費用2965萬元(包括建安工程費2745萬元，市政設(shè)施配套費220萬元)，工程建設(shè)其他費用1670萬元，預(yù)備費226萬元，建設(shè)期利息167萬元，期間費用52萬元。資金來源：企業(yè)自籌資金1580萬元，占總投資的31%；申請銀行貸款3500萬元，占總投資的69%。在經(jīng)濟效益方面，由于拆遷安置成本較大，本工程又屬于政府民生工程，需要政府給予資金補助與支持方能保持收支平衡，收支缺口達到4666萬元。銀行貸款償還資金來源全部為當?shù)刎斦Y金。 建議；，按預(yù)定的計劃和目標，優(yōu)質(zhì)、高效地實施開發(fā)建設(shè)。；住宅戶型設(shè)計一定要體現(xiàn)靈活性、個性化，突出樓盤的特色；注意對小區(qū)綠化成果、環(huán)境設(shè)施的保護。4. 加強物業(yè)管理及物管費用的落實，確保項目投入使用后能夠正常使用和得到維護，以發(fā)揮更好的效益附表總投資估算表附表1序號費用名稱投資估算額(萬元)備注一工程費用 　1建安工程費用 詳見表122市政設(shè)施配套費 詳見表13二工程建設(shè)其它費用 　1土地費用 將拆遷安置成本作為土地使用費計算2前期費用 詳見表11三預(yù)備費 　四建設(shè)期利息 　　工程建設(shè)投資合計 　五期間費用 　1管理費用 　2營銷費用 　　項目開發(fā)建設(shè)總投入5080 　單方造價(元/m2)3108 　前期費用表表11序號成本類型工程量（平方米）單位成本計價單位成本（萬元）備注1策劃費16,元/平方米2規(guī)劃設(shè)計費16,元/平方米按設(shè)計收費標準（計價格[2002]10號）計算3建設(shè)工程規(guī)劃許可執(zhí)照費‰計4環(huán)境影響咨詢評價費16,按環(huán)境影響咨詢收費標準（計價格[2002]125號)計算5地質(zhì)勘查費19,元/平方米占地面積6地質(zhì)災(zāi)害評估16,元/平方米7施工圖設(shè)計費16,元/平方米8施工圖設(shè)計文件審查費16,元/平方米9施工圖預(yù)算和標底管理費按累進制收費10招標代理費按累進制收費11工程建設(shè)監(jiān)理費按累進制收費12城市建設(shè)綜合配套費16,元/平方米可享受減免政策優(yōu)惠13工程咨詢及結(jié)算審查費‰計14檢驗試驗費16,元/平方米15房產(chǎn)測繪費16,元/平方米16合同公證費16,元/平方米17白蟻防蛀費16,元/平方米18環(huán)境景觀設(shè)計費19,元/平方米占地面積19三通一平費8（萬立方米）元/立方米20其他合計建安工程費用表表12　　　　序號內(nèi)容總額（萬元）單方費用（元/㎡）備注1建筑工程費 　建筑工程主體費用 　住宅 　商業(yè)、公共活動用房 　地下車庫 　建筑裝飾工程費 　住宅 商業(yè)、公共活動用房 地下車庫 　2安裝工程費 　消防工程 　住宅 　商業(yè)、公共活動用房 　地下車庫 　給排水工程 　給排水系統(tǒng)（含雨水管、空調(diào)落水管） 50元/㎡總建筑面積變頻恒壓供水系統(tǒng)（一套） 12元/㎡總建筑面積電氣設(shè)備 80元/㎡總建筑面積電梯及其安裝 　電梯 2部50萬元/部樓宇自動化 25元/㎡總建筑面積其他工程費用 20元/㎡總建筑面積　建安工程費 　市政設(shè)施配套費用表表13　　　　序號內(nèi)容總額（萬元）單方費用（元/㎡）計算公式　市政設(shè)施配套費用表 　1 室外管網(wǎng)工程費 100元/㎡總建筑面積2 園林環(huán)境建設(shè) 80元/㎡總建筑面積3 區(qū)內(nèi)道路 300元/㎡道路面積4 其他 5元/㎡總建筑面積65銷售收入及稅金測算表附表2序號費用(項目)名稱2009年2010年合計9月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1住宅預(yù)售收入　　　　　　　　0 0 0 0 0 0 0 2商業(yè)預(yù)售收入　　　　　　　　88 88 88 88 44 44 438 　銷售面積（m2）　　　　　　　　109 109 109 109 55 55 547 　銷售單價（元/m2）　　　　　　　　8000 8000 8000 8000 8000 8000 　　3總收入　0 　　　　　0 88 88 88 88 44 44 438 4 銷售稅金及附加　0 　　　　　0 5 5 5 5 2 2 24 營業(yè)稅金　0 　　　　　0 4 4 4 4 2 2 22 城市建設(shè)維護稅　0 　　　　　0 0 0 0 0 0 0 2 教育費附加　0 　　　　　0 0 0 0 0 0 0 1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表附表3序號項目計量單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標　　　1總建設(shè)用地面積㎡2居住人數(shù)人7683總建筑面積㎡15547100%住宅建筑面積㎡13500全部安置房商業(yè)面積㎡547管理及公共活動用房㎡800底下車庫及設(shè)備用房㎡1500　4停車泊位輛50　地面輛10　地下輛40　5容積率　　6綠地率％35　7建設(shè)工期個月15　二主要經(jīng)濟指標　　　1項目開發(fā)建設(shè)總投入萬元5080 　其中：自籌資金萬元1580　銀行貸款萬元3500 　2銷售收入萬元438 　3銷售稅金及附加萬元24 　4稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元4666 　該項目建成后將為該區(qū)域２，３００余戶受損農(nóng)戶提供永久性安全住房，對提高災(zāi)民居住條件，加快災(zāi)后重建具有非常重要的作用。建設(shè)新城區(qū)還是“富民”、“惠民”,改善民生的需要。隨著新城區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善,新的城市商貿(mào)中心和居住中心逐漸形成,為城市發(fā)展帶來更大的空間,一方面,新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展將緩解老城區(qū)交通、住房、就業(yè)、醫(yī)療、教育等各方面的壓力,改善老城區(qū)的人居環(huán)境。另一方面,由于新城區(qū)建設(shè)全面采用政府主導(dǎo)下的市場化運作方式,為民間資本發(fā)展帶來了新機遇,并提供大量務(wù)工與就業(yè)機會,2010年徐州市新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司公司債券募集說明書30被征地農(nóng)民不僅有房住,就業(yè)問題還逐步得到妥善解決,充分保護了安置農(nóng)民的利益。隨著新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的快速推進,因土地征用和拆遷產(chǎn)生的失地農(nóng)民激增,隨之而來的農(nóng)民安置問題成為新城區(qū)建設(shè)的難點和重點之一。為保障失地農(nóng)民切身利益,徐州市委、市政府按照建立社會主義和諧社會的要求,從人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實的利益問題入手,部署塘坊村拆遷安置小區(qū)項目和茶庵村拆遷安置小區(qū)項目,集中力量做好農(nóng)民安置工作,力爭把農(nóng)民拆遷安置小區(qū)工程打造成老百姓的滿意工程,安置農(nóng)民的安居工程。該項目可以提高新城區(qū)土地利用效率,改善居民居住條件,體現(xiàn)了政府“以人為本,謀利于民,還利于民,造福于民”的執(zhí)政理念和能力,也是踐行“三個代表”重要思想、落實科學(xué)發(fā)展觀,加快構(gòu)建和諧社會,履行政府莊嚴承諾的具體舉措。符合國家建設(shè)社會主義新農(nóng)村,提高人居環(huán)境水平的政策要求,能改善農(nóng)民住房水平,讓因城市建設(shè)征遷而失地的農(nóng)民分享到城市化建設(shè)成果,提升人民的生活質(zhì)量和幸福指數(shù),保護農(nóng)民的合法權(quán)益,在一定意義上加速了徐州市新城區(qū)建設(shè)步伐。同時,該項目建設(shè)也能起到集約用地、提高土地利用效率的作用。拆遷安置小區(qū)項目,茶庵村拆遷安置小區(qū)項目也是新城區(qū)建設(shè)中解決失地農(nóng)民拆遷安置問題的重要舉措,是保障新城區(qū)城市建設(shè)順利進行的需要。新城區(qū)茶庵村拆遷安置小區(qū)的建設(shè)能提高新城區(qū)土地利用效率,改善農(nóng)民居住條件,提升失地農(nóng)民的生活質(zhì)量,保護其合法權(quán)益,加快新城區(qū)開發(fā)建設(shè)步伐。同時,項目的建設(shè)實施將使周邊地區(qū)整體環(huán)境得到改善,逐步實現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化,人口集聚化,從而加快城市建設(shè)步伐,形成良性循環(huán)。160