【正文】 整治費。土地征用后需要經過整治才能土地利用的下一個環(huán)節(jié)。土地整治包括土地平整、通路、通電、通水、通氣、通通訊等，其費用高低與區(qū)位、地形地貌等有關。（3）工程建設費。工程建設費總額26220萬元，其中，立交橋子項目13800萬元，經濟適用房子項目12420萬元。⑷管理費。%計提。⑸招投標、土地掛牌交易等費用。招投標、土地掛牌交易等費用按項目總投資的1%計提。⑹財務費用。，財務費用總額675萬元。成本估算表。（見表18）。表18 總成本估算表 單位：萬元序號項目200720082009合計1征地費002土地整治費003工程建設費862513110448526220三溪口立交55206900138013800經濟適用房310562103105124204管理費用 5招投標和土地交易服務費 6財務費用675006757合計 財務分析與評價 贏利能力分析（見表1表20）⑴項目財務內部收益率和凈現(xiàn)值。%，（10%的貼現(xiàn)率）。⑵項目利潤總額和利潤率?？偸杖耄ǎp去總成本（）再減政府稅收（）得利潤，；項目從第二年起有利潤；%，%。⑶投資回收期。⑷政府稅收。不考慮所得稅，%。稅收內容十分復雜，見“北碚府發(fā)[2005]69號”文件。 貸款償還能力分析項目貸款總金額為10000萬元，自2008年起，項目有經濟收入，在項目的第二年就能償還貸款本息，還款期為一年。，符合要求，風險較小。，銀行有較好的收益。還款計劃見表21。 敏感性分析敏感性分析主要考慮土地出讓價格和征地成本兩個因素的變化對內部收益率和凈現(xiàn)值的影響。見表22。由分析可知，對財務效益影響程度分別為：土地出讓價格、征地成本。當土地出讓價格降低20%時，財務上不可行。其他條件發(fā)生變化時，項目財務指標基本可以滿足評價要求。項目敏感性分析表明，項目抗風險能力比較好。表19 損益估算表 單位：萬元序號項目200720082009合計1開發(fā)收入02開發(fā)成本3開發(fā)稅金4開發(fā)利潤5所得稅6稅后凈利潤表20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號200720082009合計1現(xiàn)金流入0土地交易收入055970055970房屋出售收入0財政返還收入02現(xiàn)金流出23973征地費用00土地整治費用00工程建設費用862513110448526220償還貸款利息67500675償還貸款本金010000010000管理費用（含人員工資） 招投標和土地交易服務費03凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 表21 貸款償還計劃 單位：萬元序號項目200720082009合計1還本付息年初貸款利息累計10675當年貸款10000當年應計利息675當年本金償還010000當年利息償還67502可以用于還本金的來源 開發(fā)總收入減：工程建設費13110448526220減：稅金減：用于滾動投入3470300減：管理費用減：招標費用和土地交易服務費 0減：財務費用 00表22 敏感性分析 單位：變化因素變化幅度財務凈現(xiàn)值（萬元）財務內部收益率（％）征地成本20%10%基本方案10%%20%%土地出讓價格20%10%%基本方案%10%%20%% 財務結論 經投資估算、財務預測和經濟效益分析，、，%。整體看，項目社會經濟效益好，項目的風險小，抗市場干擾能力強。第10章 社會評價 正面影響 提高當?shù)鼐用窬蜆I(yè)率和就業(yè)結構三溪口立交橋建設將解決中環(huán)干道的瓶頸問題，項目的運營將會加快當?shù)胤諛I(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產業(yè)的發(fā)展，由此將會增加新的就業(yè)機會和就業(yè)人數(shù)。同時土地整治項目的建設和運營，與之配套的基礎設施的建設，將改善投資環(huán)境，無疑會吸引更多的外來投資，大大增加當?shù)鼐用窈娃r轉非人口的就業(yè)機會。 增加當?shù)鼐用袷杖胨巾椖繉嵤┖髮⒒亟o當?shù)鼐用駧砹藘煞矫娴氖杖耄皇侵苯诱鞯匮a償收入，二是間接收入。征地拆遷補償按18萬元/畝測算，其中有12萬元可直接補償?shù)睫r民手中，則人均可有16萬元左右的補償收入，其中一次性補償為10萬，約為32萬，扣除安置房購置及裝修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每個家庭還有17萬元可直接支配。其二，征地以后，居民實現(xiàn)二、三產業(yè)的就業(yè)，預計年人均純收入可達5000－6000元，較之2005年的3670元有較大的提高。 提高當?shù)鼐用裆钏?、改善生活質量 目前，蔡家組團人口密度相對較低，商業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、和服務業(yè)的發(fā)展水平低，用與居民休閑娛樂、購物的場所較少，居民出行多有不便。隨著項目的實施，組團內的開發(fā)建設，各種商場、休閑場、體育設施場所將應運而生，這對充實當?shù)鼐用竦纳顑热荩岣呔用竦纳钏?、改善生活質量均有重要意義。 提高北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平項目實施將促進北碚區(qū)城市化水平的提高。一方面，城市新區(qū)在開發(fā)建設過程中將征用大量農地，促進農村人口轉化為城鎮(zhèn)人口；另一方面，新城區(qū)建設后，將吸收大量失地農業(yè)人口的就近就業(yè)，實現(xiàn)一產業(yè)向二、三產業(yè)轉化，提高非農業(yè)人口在總人口中的比重，促進北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高。 負面影響（1）項目在施工期間，會帶來暫時的交通問題和環(huán)境問題，如施工噪音、交通堵塞等，可能會影響周邊居民生活，引起群眾意見。對此可通過有效的施工組織和文明施工措施將不良影響降至最低，避免和減少社會風險。（2）因項目占地較多，需要進行大面積的征地和拆遷，由此可能會暫時影響一些人員的生活，并引起不滿，觸發(fā)他們的抵制情緒。同時，項目業(yè)可能會使部分因土地的流失而戰(zhàn)勝處于生活無依、生存無靠的狀態(tài)，引發(fā)一些社會矛盾。為此建議有關部門通過宣傳溝通，確定合理的征地補償，增加適當?shù)木蜆I(yè)方式和渠道，盡量減少負面影響。綜合來看，項目帶來的積極影響遠遠大于負面影響。 互適性分析 當?shù)夭煌嫒后w對項目的態(tài)度、支持性分析 項目的設施主要涉及三方面的利益群體：農民、拆遷居民、企業(yè)主。當?shù)剞r民和居民對項目的開發(fā)和建設非常支持，他們普遍認為新城區(qū)的建設將極大的改善他們目前的生活環(huán)境，增加他們的就業(yè)機會和擇業(yè)就會，從而提高收入，改善生活狀況。對于項目建設涉及的拆遷安置，拆遷戶將獲得大量現(xiàn)金，并可以住上商品房，是拆遷安置的直接受益者，因此他們對搬遷普通持歡迎態(tài)度，并積極配合。而蔡家組團具有的地理優(yōu)勢、以及政府的優(yōu)惠政策和當?shù)厝罕姷闹С?，對投資者有很大的引誘，借助與新區(qū)建設，基礎設施的完善，投資環(huán)境的改善，企業(yè)有很大的利潤空間。因而項目建設多方都能獲益，沒有組織障礙。 各級組織對項目建設和運營的態(tài)度分析北碚政府非常重視蔡家組團的建設，區(qū)委政府把蔡家組團的建設列人“十一五”期間全區(qū)經濟社會發(fā)展的一項重大工程，并制定了一系列的配套優(yōu)惠政策。各級政府積極相應。同時項目實施還涉及到通訊部門、電力部門、給排水部門、交警部門、材料供應部門、運輸部門等多個部門，它們是項目建設的重要保障，也是項目的直接或間接的受益者。但是部門間的利益相互交錯，摩擦在所難免，妥善處理他們之間的利益關系，以最大限度地爭取到他們的支持和配合。第11章 可行性研究結論與建議 可行性研究結論蔡家組團城市建設總項目是經過反復論證并報重慶市政府和國家有關部委審批、立項的重點區(qū)域開發(fā)、建設工程，是一個已經完成了很多建設項目并有大量業(yè)主進入的在建工程，本研究報告所涉及的項目——“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經濟適用房和N區(qū)土地整治建設項目”只是總項目中的一部分。由于蔡家組團城市建設總項目中的各個子項目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經濟適用房和N區(qū)土地整治建設項目”，對于整個蔡家組團按規(guī)劃建設，對于重慶主城北擴戰(zhàn)略的實施和“主城半小時暢通工程”的實現(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經濟發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實意義。項目建設符合重慶市和國家有關政策的要求，符合蔡家組團建設總體規(guī)劃的要求；項目的工程技術方案、環(huán)境保護方案、組織和人力資源配置方案、實施進度方案設計合理。經投資估算、財務預測和社會經濟效益分析，，，%，項目在社會經濟效益上具有可行性；項目的風險小，抗市場干擾能力強。 問題及建議項目建設、運營和管理中存在三個問題。第一、權責不對稱問題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎設施項目，重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存在權責不對稱的問題。業(yè)主承擔有關債務，資產形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主——重慶市蔡家組團建設開發(fā)有限公司的賬戶上既沒有資產又沒有收益。這種權責不對稱是一個具有我國特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問題的關鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項目建設完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當?shù)难a償，以體現(xiàn)權責對稱的市場原則。第二、農民安置補償方式問題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團管理委員會對農民的安置補償非常重視，給出的補償標準也比較高，農民比較滿意。但是，以現(xiàn)金和經濟適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會保障，以很好解決農民問題，杜絕“三無農民”的發(fā)生。建議組團在貨幣、住房安置的基礎上加入社會保障安置，其做法是在安置補償資金中留成一定比例，用于給拆遷農民購買社會保險，包括失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等。第三、將三個子項目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個子項目分屬于三種不同性質，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎設施項目，其建設投資至少應該由蔡家組團所有子項目分攤；H區(qū)經濟適用房建設子項目是社會工程項目，其建設投資也應該由組團的所有項目分攤?，F(xiàn)在將其打捆為一個項目，其投資估算、財務預測和分析等均以打捆為依據(jù)，這樣做在建設項目評估理論和實踐上是否講得過去，值得研究。52