【正文】 整治費。土地征用后需要經(jīng)過整治才能土地利用的下一個環(huán)節(jié)。土地整治包括土地平整、通路、通電、通水、通氣、通通訊等，其費用高低與區(qū)位、地形地貌等有關(guān)。（3）工程建設(shè)費。工程建設(shè)費總額26220萬元，其中，立交橋子項目13800萬元，經(jīng)濟適用房子項目12420萬元。⑷管理費。%計提。⑸招投標、土地掛牌交易等費用。招投標、土地掛牌交易等費用按項目總投資的1%計提。⑹財務(wù)費用。，財務(wù)費用總額675萬元。成本估算表。（見表18）。表18 總成本估算表 單位：萬元序號項目200720082009合計1征地費002土地整治費003工程建設(shè)費862513110448526220三溪口立交55206900138013800經(jīng)濟適用房310562103105124204管理費用 5招投標和土地交易服務(wù)費 6財務(wù)費用675006757合計 財務(wù)分析與評價 贏利能力分析（見表1表20）⑴項目財務(wù)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值。%，（10%的貼現(xiàn)率）。⑵項目利潤總額和利潤率。總收入（）減去總成本（）再減政府稅收（）得利潤，；項目從第二年起有利潤；%，%。⑶投資回收期。⑷政府稅收。不考慮所得稅，%。稅收內(nèi)容十分復(fù)雜，見“北碚府發(fā)[2005]69號”文件。 貸款償還能力分析項目貸款總金額為10000萬元，自2008年起，項目有經(jīng)濟收入，在項目的第二年就能償還貸款本息，還款期為一年。，符合要求，風(fēng)險較小。，銀行有較好的收益。還款計劃見表21。 敏感性分析敏感性分析主要考慮土地出讓價格和征地成本兩個因素的變化對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響。見表22。由分析可知，對財務(wù)效益影響程度分別為：土地出讓價格、征地成本。當(dāng)土地出讓價格降低20%時，財務(wù)上不可行。其他條件發(fā)生變化時，項目財務(wù)指標基本可以滿足評價要求。項目敏感性分析表明，項目抗風(fēng)險能力比較好。表19 損益估算表 單位：萬元序號項目200720082009合計1開發(fā)收入02開發(fā)成本3開發(fā)稅金4開發(fā)利潤5所得稅6稅后凈利潤表20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號200720082009合計1現(xiàn)金流入0土地交易收入055970055970房屋出售收入0財政返還收入02現(xiàn)金流出23973征地費用00土地整治費用00工程建設(shè)費用862513110448526220償還貸款利息67500675償還貸款本金010000010000管理費用（含人員工資） 招投標和土地交易服務(wù)費03凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 表21 貸款償還計劃 單位：萬元序號項目200720082009合計1還本付息年初貸款利息累計10675當(dāng)年貸款10000當(dāng)年應(yīng)計利息675當(dāng)年本金償還010000當(dāng)年利息償還67502可以用于還本金的來源 開發(fā)總收入減：工程建設(shè)費13110448526220減：稅金減：用于滾動投入3470300減：管理費用減：招標費用和土地交易服務(wù)費 0減：財務(wù)費用 00表22 敏感性分析 單位：變化因素變化幅度財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財務(wù)內(nèi)部收益率（％）征地成本20%10%基本方案10%%20%%土地出讓價格20%10%%基本方案%10%%20%% 財務(wù)結(jié)論 經(jīng)投資估算、財務(wù)預(yù)測和經(jīng)濟效益分析，、，%。整體看，項目社會經(jīng)濟效益好，項目的風(fēng)險小，抗市場干擾能力強。第10章 社會評價 正面影響 提高當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu)三溪口立交橋建設(shè)將解決中環(huán)干道的瓶頸問題，項目的運營將會加快當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此將會增加新的就業(yè)機會和就業(yè)人數(shù)。同時土地整治項目的建設(shè)和運營，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將改善投資環(huán)境，無疑會吸引更多的外來投資，大大增加當(dāng)?shù)鼐用窈娃r(nóng)轉(zhuǎn)非人口的就業(yè)機會。 增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨巾椖繉嵤┖髮⒒亟o當(dāng)?shù)鼐用駧砹藘煞矫娴氖杖?，一是直接征地補償收入，二是間接收入。征地拆遷補償按18萬元/畝測算，其中有12萬元可直接補償?shù)睫r(nóng)民手中，則人均可有16萬元左右的補償收入，其中一次性補償為10萬，約為32萬，扣除安置房購置及裝修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每個家庭還有17萬元可直接支配。其二，征地以后，居民實現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，預(yù)計年人均純收入可達5000－6000元，較之2005年的3670元有較大的提高。 提高當(dāng)?shù)鼐用裆钏?、改善生活質(zhì)量 目前，蔡家組團人口密度相對較低，商業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、和服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平低，用與居民休閑娛樂、購物的場所較少，居民出行多有不便。隨著項目的實施，組團內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，各種商場、休閑場、體育設(shè)施場所將應(yīng)運而生，這對充實當(dāng)?shù)鼐用竦纳顑?nèi)容，提高居民的生活水平、改善生活質(zhì)量均有重要意義。 提高北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平項目實施將促進北碚區(qū)城市化水平的提高。一方面，城市新區(qū)在開發(fā)建設(shè)過程中將征用大量農(nóng)地，促進農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口；另一方面，新城區(qū)建設(shè)后，將吸收大量失地農(nóng)業(yè)人口的就近就業(yè)，實現(xiàn)一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，提高非農(nóng)業(yè)人口在總?cè)丝谥械谋戎?，促進北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高。 負面影響（1）項目在施工期間，會帶來暫時的交通問題和環(huán)境問題，如施工噪音、交通堵塞等，可能會影響周邊居民生活，引起群眾意見。對此可通過有效的施工組織和文明施工措施將不良影響降至最低，避免和減少社會風(fēng)險。（2）因項目占地較多，需要進行大面積的征地和拆遷，由此可能會暫時影響一些人員的生活，并引起不滿，觸發(fā)他們的抵制情緒。同時，項目業(yè)可能會使部分因土地的流失而戰(zhàn)勝處于生活無依、生存無靠的狀態(tài)，引發(fā)一些社會矛盾。為此建議有關(guān)部門通過宣傳溝通，確定合理的征地補償，增加適當(dāng)?shù)木蜆I(yè)方式和渠道，盡量減少負面影響。綜合來看，項目帶來的積極影響遠遠大于負面影響。 互適性分析 當(dāng)?shù)夭煌嫒后w對項目的態(tài)度、支持性分析 項目的設(shè)施主要涉及三方面的利益群體：農(nóng)民、拆遷居民、企業(yè)主。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和居民對項目的開發(fā)和建設(shè)非常支持，他們普遍認為新城區(qū)的建設(shè)將極大的改善他們目前的生活環(huán)境，增加他們的就業(yè)機會和擇業(yè)就會，從而提高收入，改善生活狀況。對于項目建設(shè)涉及的拆遷安置，拆遷戶將獲得大量現(xiàn)金，并可以住上商品房，是拆遷安置的直接受益者，因此他們對搬遷普通持歡迎態(tài)度，并積極配合。而蔡家組團具有的地理優(yōu)勢、以及政府的優(yōu)惠政策和當(dāng)?shù)厝罕姷闹С郑瑢ν顿Y者有很大的引誘，借助與新區(qū)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，投資環(huán)境的改善，企業(yè)有很大的利潤空間。因而項目建設(shè)多方都能獲益，沒有組織障礙。 各級組織對項目建設(shè)和運營的態(tài)度分析北碚政府非常重視蔡家組團的建設(shè)，區(qū)委政府把蔡家組團的建設(shè)列人“十一五”期間全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的一項重大工程，并制定了一系列的配套優(yōu)惠政策。各級政府積極相應(yīng)。同時項目實施還涉及到通訊部門、電力部門、給排水部門、交警部門、材料供應(yīng)部門、運輸部門等多個部門，它們是項目建設(shè)的重要保障，也是項目的直接或間接的受益者。但是部門間的利益相互交錯，摩擦在所難免，妥善處理他們之間的利益關(guān)系，以最大限度地爭取到他們的支持和配合。第11章 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論蔡家組團城市建設(shè)總項目是經(jīng)過反復(fù)論證并報重慶市政府和國家有關(guān)部委審批、立項的重點區(qū)域開發(fā)、建設(shè)工程，是一個已經(jīng)完成了很多建設(shè)項目并有大量業(yè)主進入的在建工程，本研究報告所涉及的項目——“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目”只是總項目中的一部分。由于蔡家組團城市建設(shè)總項目中的各個子項目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目”，對于整個蔡家組團按規(guī)劃建設(shè)，對于重慶主城北擴戰(zhàn)略的實施和“主城半小時暢通工程”的實現(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實意義。項目建設(shè)符合重慶市和國家有關(guān)政策的要求，符合蔡家組團建設(shè)總體規(guī)劃的要求；項目的工程技術(shù)方案、環(huán)境保護方案、組織和人力資源配置方案、實施進度方案設(shè)計合理。經(jīng)投資估算、財務(wù)預(yù)測和社會經(jīng)濟效益分析，，，%，項目在社會經(jīng)濟效益上具有可行性；項目的風(fēng)險小，抗市場干擾能力強。 問題及建議項目建設(shè)、運營和管理中存在三個問題。第一、權(quán)責(zé)不對稱問題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存在權(quán)責(zé)不對稱的問題。業(yè)主承擔(dān)有關(guān)債務(wù)，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主——重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司的賬戶上既沒有資產(chǎn)又沒有收益。這種權(quán)責(zé)不對稱是一個具有我國特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問題的關(guān)鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項目建設(shè)完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當(dāng)?shù)难a償，以體現(xiàn)權(quán)責(zé)對稱的市場原則。第二、農(nóng)民安置補償方式問題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團管理委員會對農(nóng)民的安置補償非常重視，給出的補償標準也比較高，農(nóng)民比較滿意。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會保障，以很好解決農(nóng)民問題，杜絕“三無農(nóng)民”的發(fā)生。建議組團在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會保障安置，其做法是在安置補償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購買社會保險，包括失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等。第三、將三個子項目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個子項目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，其建設(shè)投資至少應(yīng)該由蔡家組團所有子項目分攤；H區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目是社會工程項目，其建設(shè)投資也應(yīng)該由組團的所有項目分攤?，F(xiàn)在將其打捆為一個項目，其投資估算、財務(wù)預(yù)測和分析等均以打捆為依據(jù)，這樣做在建設(shè)項目評估理論和實踐上是否講得過去，值得研究。52