【正文】 消費(fèi)水平：人均可支配，社會(huì)消費(fèi)零售，商品價(jià)格指數(shù)，居民儲(chǔ)蓄余額，恩格爾系數(shù)；主要發(fā)展計(jì)劃：十五發(fā)展計(jì)劃|、相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和計(jì)劃；城市規(guī)劃建設(shè)情況城市發(fā)展現(xiàn)狀：總體功能和產(chǎn)業(yè)布局，土地利用，交通情況；城市總體規(guī)劃：未來(lái)發(fā)展格局、城市主要發(fā)展方向、各組團(tuán)新區(qū)定位、交通規(guī)劃；城市房地產(chǎn)土地供求情況；重大城市建設(shè)項(xiàng)目和舊城改造情況；資料收集訪談《市志》，《市城建志》，《城市建設(shè)年鑒》，《房地產(chǎn)年鑒》城市規(guī)劃局、國(guó)土局權(quán)威人士重大市政建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察詳細(xì)了解項(xiàng)目區(qū)域的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展定位、交通條件、分析主要建設(shè)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目的影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況近幾年房地產(chǎn)（主要是商品住宅）總體供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)、各片區(qū)數(shù)據(jù)、明星樓盤、明星開發(fā)商、價(jià)格走勢(shì)資料收集訪談踩盤調(diào)查《房地產(chǎn)年鑒》、政府房地產(chǎn)期刊、網(wǎng)站房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)人士，包括開發(fā)、代理、媒體地產(chǎn)版主要片區(qū)代表性房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程、總體供求情況、了解代表性樓盤情況，分析市場(chǎng)反應(yīng)和成敗原因企業(yè)企業(yè)管理構(gòu)架、發(fā)展構(gòu)想、核心資源和能力資料收集訪談企業(yè)簡(jiǎn)介、刊物企業(yè)主要管理人士了解企業(yè)資源，評(píng)估其開發(fā)能力項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地形地貌、地質(zhì)水文基本情況、周邊景觀資源和配套設(shè)施資料收集訪談現(xiàn)場(chǎng)踏勘項(xiàng)目資料企業(yè)訪談了解項(xiàng)目資源條件三、SWOT分析四、項(xiàng)目機(jī)遇與特有優(yōu)勢(shì)資源梳理五、項(xiàng)目資源因子分析及項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)選擇表六、項(xiàng)目定位 定位坐標(biāo)系 定位雷達(dá)圖七、中國(guó)城市房地產(chǎn)階段論八、目標(biāo)市場(chǎng)模型包括模式鎖定的特定目標(biāo)市場(chǎng)群?！　】偨Y(jié)目標(biāo)市場(chǎng)群的年齡特征、行為特征，得出：如上圖所示，設(shè)收入水平和文化層次兩個(gè)指標(biāo)，按低、中、高三個(gè)水平層次，可以將目標(biāo)市場(chǎng)群劃分為9個(gè)組群?！　∫?*花園為例，那么，其主流消費(fèi)群由以下5個(gè)組群構(gòu)成：　　A型：高文化中收入的“知識(shí)英才階層”。　　B型：高文化低收入的“前衛(wèi)另類階層”?！　型：中文化高收入的“社會(huì)精英階層”?！　型：中文化中收入的“高級(jí)白領(lǐng)階層”?！　型：低文化中收入的“普通市民階層”?！　?duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不同組群的角色和作用是不同的：——A型：主導(dǎo)型。是最核心為的骨干一族，規(guī)模最大，是其主力戶型產(chǎn)品的主要購(gòu)買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。是其的標(biāo)準(zhǔn)客戶。年齡在30歲左右，職業(yè)以高級(jí)專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級(jí)管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級(jí)公務(wù)員為主。以第二次置業(yè)為主，購(gòu)買動(dòng)機(jī)為常住型?！狟型：標(biāo)志型。是其生活方式的追捧者和標(biāo)榜者，年齡在25歲左右，收入不高，但年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛運(yùn)動(dòng)，追求新的生活方式，多屬超前消費(fèi)一族，是其中小戶型產(chǎn)品的主要購(gòu)買者。以第一次置業(yè)為主，購(gòu)買動(dòng)機(jī)為過渡型。——C型：提升型。數(shù)量不多，但購(gòu)買力強(qiáng)，落定迅速，是奧園大戶型產(chǎn)品的產(chǎn)要購(gòu)買者，對(duì)奧園產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動(dòng)。以第二次置業(yè)為主，購(gòu)買動(dòng)機(jī)為度假型?！狣型：跟進(jìn)型。是A、C型的市場(chǎng)追隨者，隨著市場(chǎng)推廣力度的加大和社區(qū)品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，其數(shù)量增加較快，潛力較大?！狤型：邊緣型。數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的，其中往往又以投資型（炒家）購(gòu)買動(dòng)機(jī)為主。**花園目標(biāo)消費(fèi)者分析表（例）購(gòu)買類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)類型置業(yè)動(dòng)機(jī)A型：主導(dǎo)型知識(shí)英才階層高中標(biāo)準(zhǔn)客戶、市場(chǎng)主流、市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；主要銷售對(duì)象；核心骨干一族，規(guī)模最大；多購(gòu)主力戶型社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。三十歲歲左右高級(jí)專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級(jí)管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級(jí)公務(wù)員為主有自己獨(dú)特的品味，不盲目從流，懂得享受生活，要求體面、文化感、情調(diào)，又希望在享受豪華、舒適的同時(shí)享受不高的價(jià)格；事業(yè)已基本定型，正處于上升期。三口之家居多。二次置業(yè)常住型B型：標(biāo)志型前衛(wèi)另類階層高低市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；對(duì)樹立品牌有重要作用；品牌與生活方式的追捧者和標(biāo)榜者；中小戶型產(chǎn)品的主要購(gòu)買者。二十五歲左右專業(yè)人才，尤其是從事與信息經(jīng)濟(jì)有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛運(yùn)動(dòng)，追求新的生活方式，多屬超前消費(fèi)一族，多為單身或夫妻二人小家庭。一次置業(yè)為主過渡型C型：提升型社會(huì)精英階層中高主要銷售對(duì)象；數(shù)量不多；多買大戶型；對(duì)產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動(dòng)四十歲左右私營(yíng)企業(yè)家金領(lǐng)階層（“打工皇帝”）購(gòu)買力強(qiáng)，落定迅速二次置業(yè)為主度假型D型：跟進(jìn)型高級(jí)白領(lǐng)階層中中市場(chǎng)主流；主要銷售對(duì)象；A、C型的市場(chǎng)追隨者；隨市場(chǎng)推廣力度和品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，其數(shù)量增加較快，潛力較大三十五歲左右中高級(jí)管理人員正處于轉(zhuǎn)型期，向高品味英才階層靠擾，易受傳媒影響。二人之家或子女幼小。要求高素質(zhì)低價(jià)格。一、二次置業(yè)均有常住型E型：邊緣 型普通市民階層低中數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的投資型炒家總之，從規(guī)模數(shù)量來(lái)看，A、D型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級(jí)是市場(chǎng)主流；從市場(chǎng)拉動(dòng)作用來(lái)看，A、B起市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來(lái)說(shuō)，A、D、C型是主要打擊對(duì)象；從品牌的角度來(lái)說(shuō)，B型是不可忽視的重要因素。九、開發(fā)模式選擇如圖所示，按功能價(jià)值（有形的、實(shí)物的、實(shí)用的、基本的價(jià)值）和文化價(jià)值（無(wú)形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值）兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，可以將房地產(chǎn)開發(fā)模式劃分為不同的類型：　　合生創(chuàng)展：　高功能價(jià)值低文化價(jià)值。　　碧桂園：　　中高功能價(jià)值低文化價(jià)值?！　∪f(wàn)科、麗江：中高功能價(jià)值中高文化價(jià)值?！　W園：　　　高功能價(jià)值高文化價(jià)值。　　現(xiàn)代城：　　中功能價(jià)值高文化價(jià)值。　　上河城：　　低功能價(jià)值高文化價(jià)值。 　　可見，不同的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)有不同的開發(fā)理念和競(jìng)爭(zhēng)策略。奧龍計(jì)劃：復(fù)合型概念地產(chǎn)開發(fā)模式　　房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是奧龍公司“品牌核心”之所在。只有將三者有機(jī)結(jié)合在一起，奧龍計(jì)劃才有生命力，才能形成我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。十、開發(fā)方案選擇4種開發(fā)方向方案1方案2方案3方案4建筑形式洋房、小高層洋房、小高層洋房、小高層山地洋房目標(biāo)客戶白領(lǐng)中產(chǎn)階層小白領(lǐng)、工薪富裕階層容積率建筑面積（萬(wàn)m2）2727主力戶型面積1001201001206080150200單價(jià)（元/m2）2200320022003000單元總價(jià)25萬(wàn)40萬(wàn)15萬(wàn)45萬(wàn)成本（元/m2）1500240015001800投入（億元）靜態(tài)收益率46%%46%%風(fēng)險(xiǎn)中較高較低中品牌同質(zhì)化超越性超越性超越性針對(duì)各方案分析機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)?！　√岢鋈绻?xiàng)目要啟動(dòng)的話，綜合考慮品牌、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)、投入，建議采用方案4。如圖所示：各方案基本要素評(píng)估圖該項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)模式的選定和各項(xiàng)收入支出等綜合性分析，進(jìn)行了開發(fā)成本預(yù)測(cè)，內(nèi)容包括土地成本、前期費(fèi)用、配套費(fèi)和規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、稅金等。十一、主題概念操作模主題概念推導(dǎo)圖主題概念支持體系框圖廣告語(yǔ)組合關(guān)系十二、開發(fā)推廣模型以?shī)W園為例，如果把廣州奧園與一般樓盤的開發(fā)推廣行為進(jìn)行對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)一般樓盤的開發(fā)推廣行為模型示意：奧林匹克花園開發(fā)推廣行為的內(nèi)在本質(zhì)在于：不僅把房子及其配套、服務(wù)賣給消費(fèi)者，而且引導(dǎo)他們與發(fā)展商一起共同營(yíng)造成一種全新的生活方式。圖：奧林匹克花園開發(fā)推廣行為模型營(yíng)造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導(dǎo)下，為一個(gè)經(jīng)濟(jì)收入、文化傾向相對(duì)趨同的人群或階層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設(shè)施和管理服務(wù)的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權(quán)發(fā)展商得以逐步引導(dǎo)買家業(yè)主實(shí)現(xiàn)雙方共同預(yù)期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營(yíng)造一個(gè)理想的家園。從這一定義看，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，所謂營(yíng)造生活方式包括以下的要素：　　一個(gè)相對(duì)集中的人群　　相對(duì)集中的需求傾向　　體現(xiàn)這種需求傾向，目標(biāo)明確的開發(fā)理念　　滿足這些傾向的生活空間　　引導(dǎo)人們接受和認(rèn)同這個(gè)空間及其價(jià)值取向的工作 　　發(fā)展商與消費(fèi)者共同參與　　對(duì)于奧林匹克花園的買家來(lái)說(shuō)，他們要的絕不僅僅是房子、設(shè)施和管理服務(wù)，而是在這個(gè)空間里的生活。這種生活夢(mèng)想一直潛藏在他們心中，被奧園的推廣工作呼喚出來(lái)。如果按馬斯洛的需求金字塔模型，我們可以把業(yè)主最終在奧林匹克花園得到的回報(bào)概括為以下模型：圖：奧園需求金字塔模型十三、以?shī)W園為例的最終產(chǎn)品的生產(chǎn)模型不同性質(zhì)的產(chǎn)品，有其不同性質(zhì)的生產(chǎn)過程。一般樓盤開發(fā)商的生產(chǎn)行為見如下模型：圖：一般樓盤開發(fā)商的生產(chǎn)行為模型圖：奧園開發(fā)商與消費(fèi)者共創(chuàng)生活方式的開發(fā)推廣行為模型而從奧林匹克花園的生產(chǎn)行為示意圖中我們可以看出：　　生產(chǎn)行為貫穿始終。對(duì)于生活方式這樣一種產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，銷售是推廣性生產(chǎn)，社區(qū)服務(wù)管理是服務(wù)性生產(chǎn)，業(yè)主的居住行為也是生產(chǎn)過程參與性生產(chǎn)?！　“l(fā)展商的作用由前期到后期從大到小，而消費(fèi)者首先作為需求對(duì)象存在，完全被動(dòng)地被設(shè)計(jì)到產(chǎn)品中。但隨著他們對(duì)這種生活方式的認(rèn)同和接受，其參與性越來(lái)越強(qiáng)，成為業(yè)主后，他們由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)，從被引導(dǎo)，到拉動(dòng)著物業(yè)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為生活方式的最終營(yíng)造者。十四、企業(yè)戰(zhàn)略選擇一、一個(gè)上市公司介入房地產(chǎn)有三種方式?！　∑湟唬鹤鞣慨a(chǎn)，即做一個(gè)住宅產(chǎn)品開發(fā)商?！　∑涠鹤鞯禺a(chǎn)，即城市開發(fā)商的概念在城市總體規(guī)劃發(fā)展的前提下，作好某一區(qū)域性的策劃、定位、規(guī)劃、配套等，把生地作成熟地、旺地，再引入其他開發(fā)商共同開發(fā)?！　∑淙鹤髻Y產(chǎn)，例如華潤(rùn)介入房地產(chǎn)的方式很簡(jiǎn)單，直接控股萬(wàn)科和華遠(yuǎn)，進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)?！　∪撕晚?xiàng)目，企業(yè)有兩種戰(zhàn)略選擇，如圖示：從市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目幾個(gè)方面對(duì)這幾種選擇進(jìn)行分析： 不啟動(dòng)項(xiàng)目　　這種策略選擇是考慮項(xiàng)目現(xiàn)在地塊不成熟，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大；企業(yè)又沒有團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)和品牌的現(xiàn)狀，把人和地塊先放23年，不去動(dòng)它。我們可以作一個(gè)基本分析，對(duì)這塊地的升值潛力進(jìn)行預(yù)測(cè)?！　∧屈N以最保守的測(cè)算，還按前幾年的增長(zhǎng)率，兩年之后地價(jià)為60萬(wàn)每畝以上，扣除資金利息,。　　可以估算一下，成本為1500元/平方米，售價(jià)為2000元/平方米的普通住宅，還要投資2到3個(gè)億的資金（雖然資金可以滾動(dòng)），但風(fēng)險(xiǎn)還是有的?！　★@而易見，此種選擇基本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于企業(yè)能否想辦法在23年內(nèi)土地不被回收。但是此種選擇不能幫助公司出品牌、出團(tuán)隊(duì)，與企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向相離。 快做　　根據(jù)目前的市場(chǎng)和項(xiàng)目資源，迅速啟動(dòng)項(xiàng)目，確定項(xiàng)目的定位，策劃出差異性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的產(chǎn)品，沖擊市場(chǎng)。它的機(jī)會(huì)點(diǎn)是：（1） 首期如果成功，市場(chǎng)影響力較大，能夠迅速出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效益。（2） 可以和黃項(xiàng)目抱成一團(tuán)，依仗它們的聲勢(shì)炒熱地塊，在借勢(shì)的同時(shí)可以很明顯的針對(duì)和黃項(xiàng)目作出差異性?！　★L(fēng)險(xiǎn)：（1） 政府發(fā)展方向不明確；（2） 地塊周邊缺乏基本生活配套，消費(fèi)者對(duì)在此生活信心不足； （3） 即使和黃啟動(dòng)項(xiàng)目，我們緊跟而上，也面臨兩個(gè)樓盤獨(dú)立啟動(dòng)一個(gè)板塊，孤軍作戰(zhàn)；（4） 如果和黃買不好，人們將對(duì)此板塊更不看好，導(dǎo)致強(qiáng)烈的觀望態(tài)度； 慢做　　慢做的開發(fā)策略是先做項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，包括策劃工作、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及對(duì)部分地塊的平整和維護(hù)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目所處的板塊和和黃項(xiàng)目密切關(guān)注，一有比較好的入市鍥機(jī)，如地塊周邊的居住配套明顯好轉(zhuǎn)、和黃項(xiàng)目熱銷等，就可以即刻入市。如果23年后地塊情況改變不大，而和黃項(xiàng)目滯銷的話，可以做其他考慮。 　　這種策略進(jìn)可攻，退可守，風(fēng)險(xiǎn)較小，機(jī)遇把握的好，絕對(duì)能夠轟動(dòng)市場(chǎng)。并且主動(dòng)權(quán)在手，可以根據(jù)不同情況進(jìn)行靈活處理。但由于時(shí)間的不確定性，對(duì)公司的團(tuán)隊(duì)組織以及迅速出團(tuán)隊(duì)、品牌的出發(fā)點(diǎn)難以吻合；同時(shí)市場(chǎng)的可變性大，前期可能有一定的重復(fù)性工作，需要按當(dāng)時(shí)的情況做些策略調(diào)整。 二、項(xiàng)目開發(fā)策略　　開發(fā)節(jié)奏——快做還是慢做　　市場(chǎng)策略——火車頭還是火車廂　　產(chǎn)品策略——差異化原則　　產(chǎn)品角度　　社區(qū)形態(tài)　　文化特色十五、國(guó)內(nèi)外零售業(yè)各種模式業(yè)態(tài)模式主要特色與功能主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已在中國(guó)開設(shè)的店名（例）標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（SM）營(yíng)業(yè)面積1000平方米以上，以經(jīng)營(yíng)生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔傳統(tǒng)食品超市（不經(jīng)營(yíng)生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場(chǎng)阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭）友誼西龍超市（日本）大型綜合超市（GMS）營(yíng)業(yè)面積達(dá)2500平方米以上，綜合食品超市和百貨店特色食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店家樂福（法國(guó)）沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（美國(guó)）蓮花易初購(gòu)物中心（泰國(guó)）商品批發(fā)集散中心（新模式）營(yíng)業(yè)面積10000平方米以上，以國(guó)內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。批發(fā)商場(chǎng)，大型超市，倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)利聯(lián)倉(cāng)行（香港）倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（WS）營(yíng)業(yè)面積10000平方米以上，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容50%70%為食品，50%30%為非食品批發(fā)商店，超級(jí)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)麥德龍（德國(guó)）沃爾瑪山姆會(huì)員店（美國(guó)） 萬(wàn)客隆（荷蘭）好又多（臺(tái)灣）百盛量販（馬來(lái)西亞）大潤(rùn)發(fā)（臺(tái)灣）便利店（CVS）營(yíng)業(yè)面積80100平方米，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為食品，飲料，便利性服務(wù)食品店、雜