【正文】 足。216。 酒吧面積需求較具彈性，而且本案五、六層的體量不大，有利于全層整體租賃，從而降低高層的空置。216。 打造沿江東主題酒吧城亦有利于提高項(xiàng)目的知名度。七、市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷分析附件一本次我們主要進(jìn)行了兩次調(diào)查，第一次調(diào)查主要針對(duì)現(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)商家的整體經(jīng)營(yíng)狀態(tài)而進(jìn)行調(diào)查，并且適當(dāng)?shù)膶⒈卷?xiàng)目信息進(jìn)行輕微的透露，讓這些商家對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)初始的印象。第二次調(diào)查的內(nèi)容主要是將項(xiàng)目的信息進(jìn)行完整的透露，并且對(duì)第一次調(diào)查進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充。下面將對(duì)調(diào)查所得的結(jié)果進(jìn)行分析，從而獲知市場(chǎng)情況，指導(dǎo)我們進(jìn)行下面的工作。問(wèn)卷一成功調(diào)查人數(shù)：95人 請(qǐng)問(wèn)您目前租用商鋪的面積多大？5㎡以內(nèi)5㎡以外80%20%分析：從上圖可知，目前舊貨市場(chǎng)的商戶租用的商鋪面積相對(duì)較小。由于是專業(yè)市場(chǎng)，所謂的商鋪其實(shí)就是柜臺(tái)的形式，因此有80%的商戶的經(jīng)營(yíng)面積在5㎡以內(nèi)，另外有20%的商戶在5㎡以外，主要是擁有獨(dú)立鋪面和數(shù)個(gè)柜臺(tái)的商戶。 請(qǐng)問(wèn)您目前商鋪的月租金是多少？150～200元/㎡201～250元/㎡251～300元/㎡301～350元/㎡350元/㎡以上252015530分析：從上圖可以看出，租金水平出現(xiàn)兩極分化，租金在350元/㎡以上的商戶和租金在150～200元/㎡的租戶比例最高，說(shuō)明了整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的租金水平比較參差。位置理想，人流集中的市場(chǎng)能夠與位置相對(duì)教差，人流稀少的市場(chǎng)拉開(kāi)較大的差距。 請(qǐng)問(wèn)您商鋪的租金在過(guò)往三年是否有升幅？三年累計(jì)起來(lái)的升幅金額在多少元/㎡？20～30元/㎡31～40元/㎡41～50元/㎡51～60元/㎡60元/㎡以上沒(méi)有291342245分析：從上圖可以看出，有47%的商戶表示自己的柜臺(tái)在過(guò)去三年沒(méi)有升幅，另外有31%的商戶表示升幅幅度大約在20～30元/㎡，升幅的幅度不大，說(shuō)明目前的舊貨市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)穩(wěn)定，并且能夠輕微的上揚(yáng)，另外由于現(xiàn)時(shí)的舊貨市場(chǎng)裝修環(huán)境一般，也成為制約租金上升的原因之一。 請(qǐng)問(wèn)您平均每日的營(yíng)業(yè)額是多少元？（以一個(gè)月計(jì)算）5000元或以內(nèi)5001～6000元6001～7000元7001～8000元8001～9000元9001～10000元10001～11000元11000元以上201486425135分析：從上圖可以看出，商戶每日的營(yíng)業(yè)額情況比較零散，其中比例相對(duì)較高的是營(yíng)業(yè)額在9001～10000元的商戶，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，有相當(dāng)一部分的商戶從事批發(fā)，因此這個(gè)金額未能充分說(shuō)明現(xiàn)時(shí)商戶的實(shí)際營(yíng)業(yè)額，充其量只是代表了零售的金額。 請(qǐng)問(wèn)您對(duì)您目前經(jīng)營(yíng)的商鋪滿意嗎？如回答滿意，請(qǐng)選出你最滿意的幾項(xiàng)（多選）。如那些方面不滿意，也請(qǐng)選出不滿意的幾項(xiàng)層高足夠客流足夠有足夠的停車位商場(chǎng)配套齊全空調(diào)足夠物管服務(wù)好有茶水間人流引導(dǎo)科學(xué)租金合理管理費(fèi)合理2317241116921514滿意：分析：從上圖可以看出，商戶最滿意現(xiàn)時(shí)舊貨市場(chǎng)的客流足夠，其次是配套齊全。由于舊貨市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間的健康發(fā)展，所以客流方面是十分充足，也成為了商戶安心經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，隨著港灣廣場(chǎng)的建立，相信商戶最擔(dān)心的是大沙頭舊貨商圈是否延續(xù)以前的狀態(tài)，客源是否依然足夠。不滿意：商場(chǎng)配套不足客流少同行競(jìng)爭(zhēng)大沒(méi)有足夠的停車位層高壓抑空調(diào)不足物管服務(wù)差沒(méi)有茶水間人流引導(dǎo)不科學(xué)租金貴管理費(fèi)高2216331355161042316分析：從上圖可以看出，現(xiàn)時(shí)許多商戶不滿意的選項(xiàng)主要集中在商場(chǎng)的硬件配套不足、沒(méi)有空調(diào)、同行競(jìng)爭(zhēng)大、租金貴等幾個(gè)方面，其中空調(diào)不足是最多商戶不滿意的，因此現(xiàn)時(shí)正在招商的幾個(gè)市場(chǎng)都安裝了空調(diào)，相信擁有舒適、明亮的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，對(duì)于經(jīng)營(yíng)這來(lái)說(shuō)，是最大的保障。 聽(tīng)說(shuō)目前大沙頭舊貨市場(chǎng)要搬遷，您會(huì)搬遷嗎？會(huì)不會(huì)7124分析：通過(guò)上表可以看出，7成左右的商家表示會(huì)搬遷，而也有2成左右的客戶表示不會(huì)搬遷，不會(huì)搬遷的客戶主要是有部分擁有熟客，主要通過(guò)電話形式可以進(jìn)行交易，而有一部分是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，希望能夠轉(zhuǎn)換行業(yè)。 如果大沙頭三馬路準(zhǔn)備規(guī)劃一個(gè)手機(jī)專業(yè)市場(chǎng)，包括一手和二手（可以描述介紹項(xiàng)目情況），您有興趣租用嗎？有沒(méi)有5936分析：約有6成左右的客戶表示對(duì)本項(xiàng)目有一定的興趣，這個(gè)數(shù)量相對(duì)理想，由于沒(méi)有透露太多的信息，這批客戶主要是看到大沙頭三馬路的理想位置而表示有興趣的，從這里看出地理位置是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)。 您準(zhǔn)備租用多大面積？10㎡以內(nèi)11～20㎡21～30㎡31～40㎡41～50㎡51～60㎡61～70㎡71～80㎡81～90㎡90㎡以上2616152121分析：在59個(gè)表示有興趣的商戶當(dāng)中，有26個(gè)商戶，接近一半的比例表示要租用10㎡以內(nèi)的商鋪，說(shuō)明客戶對(duì)于大鋪面的形式不太接受，沒(méi)有太高承受度。目前柜臺(tái)形式最符合他們的需求。 您可以承受的租金是多少？201～250元/㎡251～300元/㎡301～350元/㎡350元/㎡以上251987分析：舊貨市場(chǎng)的商家對(duì)于本項(xiàng)目租金的接受程度維持在201～300元/㎡，由于二手舊貨是大眾化的商品，因此租金的幅度應(yīng)該與商品利潤(rùn)掛鉤，并且與市場(chǎng)貼近。 您期望該市場(chǎng)有那些配套或服務(wù)？中央空調(diào)洗手間茶水間促銷活動(dòng)服務(wù)定期展示4641322516分析：舊貨市場(chǎng)商戶對(duì)于空調(diào)的需求是最明顯的，其次是洗手間等設(shè)施。1 假如該市場(chǎng)能夠提供一個(gè)舒適、理想的交易環(huán)境、而且檔次相對(duì)較高，租金合理。但需要上5—6樓經(jīng)營(yíng)？您是否接受？（舒適、理想的交易環(huán)境是指有空調(diào)、電梯等配套和完善的管理等）接受不接受3461分析：從上圖可以看出，大部分商戶對(duì)于要到6樓經(jīng)營(yíng)不太接受，其主要是擔(dān)心客流不足，客源成為其最擔(dān)心的問(wèn)題。而且舊貨市場(chǎng)一直以來(lái)是以首層經(jīng)營(yíng)，充其量都是到二層，因此他們認(rèn)為上樓經(jīng)營(yíng)存在相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。6樓的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題成為我們思考的重點(diǎn)。附件二問(wèn)卷二成功調(diào)查人數(shù)：147人1. 據(jù)我所知，目前政府已經(jīng)決定對(duì)大沙頭舊貨市場(chǎng)進(jìn)行搬遷，而附近已經(jīng)有三個(gè)手機(jī)市場(chǎng)正在進(jìn)行招商，請(qǐng)問(wèn)您的打算是？處在觀望比較中，未有定奪已經(jīng)選擇好了8265已經(jīng)選擇的二手專業(yè)市場(chǎng)：分析：已經(jīng)選擇的客戶比例為44％，說(shuō)明目前仍有充足的客源供我們進(jìn)行吸納。在大沙頭舊貨市場(chǎng)即將結(jié)束營(yíng)業(yè)之際，把握市場(chǎng)先機(jī)，吸引商戶的視線將對(duì)我們的招商有很關(guān)鍵的作用。目前已選擇的商戶中大部分在盛賢二手市場(chǎng)，而從目前的市場(chǎng)狀況分析，盛賢的檔次最高，而且盛賢已經(jīng)開(kāi)始簽約，簽約行動(dòng)對(duì)其余未落實(shí)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的商戶將產(chǎn)生一定的追捧效應(yīng)。2. 目前大沙頭三馬路與大沙頭馬路交接處正準(zhǔn)備規(guī)劃一個(gè)手機(jī)專業(yè)市場(chǎng)，包括一手和二手，您有興趣入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)嗎？有沒(méi)有10542分析：從以上的反饋信息可見(jiàn)，本案的地理位置優(yōu)勢(shì)相當(dāng)有力。對(duì)于長(zhǎng)期在大沙頭經(jīng)營(yíng)的商家而言，地理位置好的專業(yè)市場(chǎng)將是他們選擇的首要因素。3. 這個(gè)手機(jī)專業(yè)市場(chǎng)擁有6層高，假如二手業(yè)務(wù)主要在6樓經(jīng)營(yíng)，而1～4樓主要經(jīng)營(yíng)一手業(yè)務(wù)，包括①引入知名銷售商的品牌形象店，例如龍粵、峰星等，②設(shè)置中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳，③引入著名手機(jī)品牌的客戶服務(wù)中心，例如諾基亞、索尼愛(ài)立信等，您是否有興趣進(jìn)駐呢？有沒(méi)有5790分析：超過(guò)六成的商戶表示若有一手業(yè)務(wù)則不會(huì)進(jìn)駐。分析原因是由于一手與二手業(yè)務(wù)必然會(huì)產(chǎn)生一定的沖突，尤其是二手業(yè)務(wù)的消費(fèi)群體更著重價(jià)格因素，而且二手手機(jī)對(duì)一手手機(jī)的銷售亦存在一定的影響，兩者相沖而不能形成互補(bǔ)。4. 假如二手業(yè)務(wù)主要在6樓經(jīng)營(yíng)，但是其租金相對(duì)便宜，您認(rèn)為租金的幅度控制在多少為止適合（以一個(gè)柜位每月計(jì)算），從而讓您有興趣進(jìn)駐呢？451～500元/月401～450元/月350～400元/月183198分析：接受租金水平在350～450元/月的接近九成，而大部分商戶選擇350～400元/月。可見(jiàn)6樓的租金很大程度上受到樓層的影響而上升空間有限。5. 您認(rèn)為這個(gè)新的手機(jī)市場(chǎng)的管理費(fèi)在多少您能夠接受？（每個(gè)柜位全包計(jì)算：包括水電、空調(diào)、衛(wèi)生、保安等）301～350元/月251～300元/月201～250元/月150元/月5810916分析：普遍商戶選擇200～250元/月區(qū)間，與現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)的管理費(fèi)水平相當(dāng)。6. 同樣是這個(gè)市場(chǎng)，如果二手業(yè)務(wù)改在其他樓層經(jīng)營(yíng)，有可能是2樓、又或者是4樓，您認(rèn)為6樓可以經(jīng)營(yíng)什么才能讓該市場(chǎng)層層旺場(chǎng)？手機(jī)配件、美容手機(jī)維修動(dòng)漫游戲沐足保健餐飲72511365分析：普遍商戶認(rèn)為6樓經(jīng)營(yíng)手機(jī)配件及維修可以帶動(dòng)下層商業(yè)的興旺。分析原因，手機(jī)配件及維修對(duì)于二手手機(jī)市場(chǎng)有一定的互補(bǔ)，需要維修手機(jī)及購(gòu)置配件的消費(fèi)客源是二手手機(jī)的潛在客戶之一。廣州智成房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司大沙頭港灣廣場(chǎng)項(xiàng)目組20058