【正文】 —3840元/平方米出租/售率出租率：81%出售率：%經(jīng)營(yíng)環(huán)境位置稍偏南，市場(chǎng)內(nèi)步行街棚頂經(jīng)營(yíng)狀況市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)屬起步階段冷暖情況無(wú)冷暖設(shè)施良性分析城市改造，聚集了一些商戶免三年稅費(fèi)抗性分析 無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 招商不到位 沿主街新昌路北側(cè)應(yīng)為大入口，此入人流最密集 商場(chǎng)開業(yè)后無(wú)經(jīng)營(yíng)管理備注共出租出售408套，空置92套，征地15萬(wàn)/畝，共征85畝，但實(shí)際交納政府是75畝地款。目前在市場(chǎng)內(nèi)還有10空地未開發(fā)，目前的物業(yè)費(fèi)為1元/天/戶，工商管理費(fèi)為2元/天/戶，稅：180元/月。福州商城市場(chǎng)名稱福州商城地址孤山街與文化路交口西產(chǎn)權(quán)單位福州凱翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)模式自主經(jīng)營(yíng)管理模式由物業(yè)公司管理，但基本不做管理聯(lián)系電話 6278719占地面積25畝經(jīng)營(yíng)面積20000平方米市場(chǎng)類別住宅＋底商功能規(guī)劃無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，靠恒安街與文化路臨街店鋪以副食、超市、酒店為主，臨孤山街以電子通訊為主?？倯魯?shù)200戶經(jīng)營(yíng)類別戶數(shù)飯店、副食、酒店　類(37)戶化妝品、保健品類　( 11 )戶電子能訊類　　　　(18)戶賓館　類　　　　　(5)戶其它類　　　　　　(69)戶攤位面積30200平方米租售方式及價(jià)格租賃價(jià)格：㎡/天銷售價(jià)格：4000元/㎡出租/售率出租率：83%出售率：76%經(jīng)營(yíng)環(huán)境經(jīng)營(yíng)狀況臨街店鋪經(jīng)營(yíng)較好，中心街和西街稍差冷暖情況有暖氣良性分析 商住一體，居民消費(fèi)占主導(dǎo)南處臨街，吸引周邊居民消費(fèi)抗性分析商住混合，不利于管理備注建筑模式：一條中心南北路，東西各一條沿街路，東西一條主心街，共8*2個(gè)單元，各樓底部均為底商2層，中心街寬10米，六幢樓統(tǒng)一一個(gè)出入口。假日廣場(chǎng)市場(chǎng)名稱假日廣場(chǎng)地 址新昌路站前街北產(chǎn)權(quán)單位濰坊金宏泰置業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)模式承諾統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理管理模式賣場(chǎng)＋步行街模式，下沉式商場(chǎng)聯(lián)系電話 6258111占地面積100畝經(jīng)營(yíng)面積3萬(wàn)平方米市場(chǎng)類別下沉式商場(chǎng)商業(yè)＋步行街模式功能規(guī)劃 火車站廣場(chǎng)將規(guī)劃為***永久性中央商務(wù)區(qū) ***唯一的市政形象廣場(chǎng)和市民休閑廣場(chǎng) 兩大賣場(chǎng)＋四條步行街模式休閑，購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一體的綜合性下沉式商業(yè)廣場(chǎng)總戶數(shù)700戶經(jīng)營(yíng)類別戶數(shù)暫無(wú)業(yè)態(tài)細(xì)分?jǐn)偽幻娣e30200平方米租售方式及價(jià)格只售不租，售價(jià)為：地下4500—4600元/平方米地上：3000元/平方米均價(jià)出租/售率不詳經(jīng)營(yíng)環(huán)境經(jīng)營(yíng)狀況冷暖情況良性分析 ***唯一大規(guī)模的綜合性商業(yè)廣場(chǎng) 空間價(jià)值使用率最大化，部分商鋪6米層高 新昌路改造在即，吸引了部分原經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)駐抗性分析無(wú)統(tǒng)一招商，實(shí)行先售的傳統(tǒng)操作模式中庭景苑開發(fā)商：哈韋斯特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話：13780829110，韓小姐占地：100余畝定位：住宅＋專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)定位：汽車摩托車交易市場(chǎng)建筑模式：賣場(chǎng)模式，并設(shè)有展廳和文娛舞臺(tái)，市場(chǎng)獨(dú)立，位于寶昌路西側(cè)，住宅位于市場(chǎng)西側(cè)。市場(chǎng)建筑面積：未最終確定，約5萬(wàn)余平方米。代理公司：青島金卓越地產(chǎn)機(jī)構(gòu)附件3：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣一、項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣思路本項(xiàng)目的操作思路為：在預(yù)熱階段先進(jìn)行形象宣傳，利用2－3個(gè)月的時(shí)間最大限度地聚集人氣，提升項(xiàng)目的神秘感；完善營(yíng)銷隊(duì)伍，實(shí)行專業(yè)化、品牌化營(yíng)銷，樹立品牌形象和專業(yè)形象；公開階段進(jìn)行直接銷售，通過(guò)前期的客戶積累，加之開盤時(shí)的促銷現(xiàn)場(chǎng)，最大程度地實(shí)現(xiàn)熱銷；營(yíng)銷中期通過(guò)采取公關(guān)活動(dòng)、公益活動(dòng)等方式提高項(xiàng)目的品牌形象；同時(shí)通過(guò)宣傳經(jīng)營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目的青睞，將項(xiàng)目營(yíng)銷推向高潮；營(yíng)銷后期，將剩余房源進(jìn)行分析，推行30%首付置業(yè)計(jì)劃，市場(chǎng)逐步成熟，最大限度地吸引投資、經(jīng)營(yíng)戶。二、在營(yíng)銷上應(yīng)采取如下方式：爭(zhēng)取政府的支持，出臺(tái)優(yōu)惠政策，努力實(shí)現(xiàn)“政策營(yíng)銷”；充分利用各種媒體媒介加強(qiáng)招商宣傳工作，努力拓展“信息營(yíng)銷”多渠道、全方位地舉行營(yíng)銷活動(dòng)，努力創(chuàng)造“轟動(dòng)效應(yīng)”；制定合理可行的營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，努力推動(dòng)“全員營(yíng)銷”；努力爭(zhēng)取政府的支持力度，實(shí)現(xiàn)“拆舊進(jìn)新”、“引導(dǎo)進(jìn)場(chǎng)”營(yíng)銷。三、營(yíng)銷辦法關(guān)系營(yíng)銷法――利用一切可利用的關(guān)系，通過(guò)關(guān)系聯(lián)絡(luò)，關(guān)系延伸和拓展，使?fàn)I銷工作取得成效。媒介促進(jìn)法――通過(guò)各種新聞媒體（電視、報(bào)紙、單頁(yè)）發(fā)布廣告信息，促進(jìn)營(yíng)銷工作?！敖桦u生蛋”法――挖掘成型市場(chǎng)的有效客戶資源、學(xué)習(xí)其管理模式和方法，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的“克隆”。（與豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng)共同組織客戶交流會(huì)，發(fā)展***縣級(jí)代理業(yè)務(wù)，以招商促進(jìn)租售。）重點(diǎn)攻關(guān)法――對(duì)能帶動(dòng)或影響市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展的重點(diǎn)客戶源實(shí)施攻關(guān)戰(zhàn)略，由專人跟單，上門宣傳鼓動(dòng)，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破，形成外部影響力。政策引導(dǎo)法――研究制訂合理可行的政策措施，并通過(guò)可能發(fā)動(dòng)的政府行政行為，引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶入駐，促進(jìn)營(yíng)銷。四、營(yíng)銷方式租售同步――制定租售可行性方案，按照先交定金選房的方式同時(shí)展開租售，但以銷售為主，即租賃者所訂的房號(hào)有購(gòu)買者時(shí)，提前57日通知租賃方，優(yōu)先租賃方購(gòu)買，若租賃方確定不購(gòu)買則按其訂租的時(shí)間排號(hào)順序進(jìn)行選房。以租帶動(dòng)人氣，促進(jìn)銷售。直接銷售直接銷售包括四種具體形式：(采取此種方式購(gòu)房可以給予一定優(yōu)惠)；(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)； 分期付款：建設(shè)周期周分三期進(jìn)行回款；首付30%的置業(yè)方式：業(yè)主首付30%，其余20%的首付款按照比例作為提高的單套總價(jià)向銀行貸款；即將房屋的總價(jià)提高，但客戶實(shí)際付款卻是未提價(jià)前總房款的50%。賣點(diǎn)歸結(jié)A、***惟一規(guī)模、正規(guī)的專業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)；B、政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，優(yōu)惠的稅費(fèi)扶持市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；C、低首付的置業(yè)方式；D、政府將對(duì)站前街、方山路等進(jìn)行規(guī)劃，限制占道經(jīng)營(yíng)，將市區(qū)內(nèi)所有符合市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營(yíng)戶引導(dǎo)至本市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；E、大沂路的昌盛物流中心距項(xiàng)目?jī)H2公里，與項(xiàng)目形成市場(chǎng)――物流相互配套發(fā)展；營(yíng)銷執(zhí)行A、首先將營(yíng)銷中心建立，做好生產(chǎn)資料市場(chǎng)的形象宣傳；B、完善營(yíng)銷隊(duì)伍，組建培養(yǎng)成***最好的營(yíng)銷服務(wù)隊(duì)伍，迅速提升項(xiàng)目的形象及美譽(yù)；C、注重各個(gè)營(yíng)銷階段的結(jié)合，執(zhí)行過(guò)程中注意收集并分析客戶走勢(shì)及原因；D、營(yíng)銷過(guò)程中注意客戶的跟蹤收效，同時(shí)注意強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷與弱勢(shì)營(yíng)銷運(yùn)用的時(shí)機(jī)；E、最大限度地控制營(yíng)銷時(shí)間，專業(yè)市場(chǎng)宜集中銷售并取得銷售率，否則周期過(guò)長(zhǎng)容易使市場(chǎng)疲軟，本項(xiàng)目營(yíng)銷總時(shí)間應(yīng)控制在1012個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。營(yíng)銷隊(duì)伍A、本項(xiàng)目的營(yíng)銷隊(duì)伍素質(zhì)要求較之住宅項(xiàng)目要高，對(duì)商業(yè)及消費(fèi)者心理的把握要準(zhǔn)；B、根據(jù)***消費(fèi)者及本項(xiàng)目消費(fèi)者的特點(diǎn)及規(guī)模，營(yíng)銷隊(duì)伍設(shè)置如下：項(xiàng)目經(jīng)理1名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體操作；要求：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及生產(chǎn)資料市場(chǎng)有所了解，執(zhí)行力強(qiáng)并對(duì)項(xiàng)目策劃有一定的了解；案場(chǎng)主管1名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)；組織管理能力強(qiáng)，有2年以上主管工作經(jīng)驗(yàn)；內(nèi)勤兼行政1名：負(fù)責(zé)客戶管理、行政事務(wù)及后勤管理事務(wù)。營(yíng)銷人員4名：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷；有一年以上營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，最好有商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。附件4項(xiàng)目敏感性分析說(shuō)明：除土地的成本基本可以控制，我們只做土銷售價(jià)格變化敏感性分析土地價(jià)格變化（除樓面地價(jià)外，按1260元/平方米測(cè)算）序號(hào)土地價(jià)格（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/平方米）單位總成本（元/平米）總成本（元）130563192380649520235657191784808080340 750201088922400445 844210493080960550 938219897239520銷售價(jià)格變化序號(hào)商鋪銷售單價(jià)（元/平方米）總收入（元）1220097328000224001061760032600115024004280012387200利潤(rùn)分析假設(shè)1：最壞打算土地50萬(wàn)/畝，銷售價(jià)格2200元/平方米，基本打平。假設(shè)2：最好設(shè)想土地35萬(wàn)/畝，銷售價(jià)格2800元/平方米，利潤(rùn)4000萬(wàn)元。備注：商鋪售價(jià)含配套費(fèi)，最小風(fēng)險(xiǎn)最好土地價(jià)格在40萬(wàn)/畝以下。