【正文】 —3840元/平方米出租/售率出租率：81%出售率：%經營環(huán)境位置稍偏南，市場內步行街棚頂經營狀況市場經營屬起步階段冷暖情況無冷暖設施良性分析城市改造，聚集了一些商戶免三年稅費抗性分析 無統(tǒng)一經營管理 招商不到位 沿主街新昌路北側應為大入口，此入人流最密集 商場開業(yè)后無經營管理備注共出租出售408套，空置92套，征地15萬/畝，共征85畝，但實際交納政府是75畝地款。目前在市場內還有10空地未開發(fā)，目前的物業(yè)費為1元/天/戶，工商管理費為2元/天/戶，稅：180元/月。福州商城市場名稱福州商城地址孤山街與文化路交口西產權單位福州凱翔房地產開發(fā)有限公司經營模式自主經營管理模式由物業(yè)公司管理，但基本不做管理聯系電話 6278719占地面積25畝經營面積20000平方米市場類別住宅＋底商功能規(guī)劃無統(tǒng)一規(guī)劃，靠恒安街與文化路臨街店鋪以副食、超市、酒店為主，臨孤山街以電子通訊為主?？倯魯?00戶經營類別戶數飯店、副食、酒店　類(37)戶化妝品、保健品類　( 11 )戶電子能訊類　　　　(18)戶賓館　類　　　　　(5)戶其它類　　　　　　(69)戶攤位面積30200平方米租售方式及價格租賃價格：㎡/天銷售價格：4000元/㎡出租/售率出租率：83%出售率：76%經營環(huán)境經營狀況臨街店鋪經營較好，中心街和西街稍差冷暖情況有暖氣良性分析 商住一體，居民消費占主導南處臨街，吸引周邊居民消費抗性分析商住混合，不利于管理備注建筑模式：一條中心南北路，東西各一條沿街路，東西一條主心街，共8*2個單元，各樓底部均為底商2層，中心街寬10米，六幢樓統(tǒng)一一個出入口。假日廣場市場名稱假日廣場地 址新昌路站前街北產權單位濰坊金宏泰置業(yè)有限公司經營模式承諾統(tǒng)一經營管理管理模式賣場＋步行街模式，下沉式商場聯系電話 6258111占地面積100畝經營面積3萬平方米市場類別下沉式商場商業(yè)＋步行街模式功能規(guī)劃 火車站廣場將規(guī)劃為***永久性中央商務區(qū) ***唯一的市政形象廣場和市民休閑廣場 兩大賣場＋四條步行街模式休閑，購物、娛樂、餐飲于一體的綜合性下沉式商業(yè)廣場總戶數700戶經營類別戶數暫無業(yè)態(tài)細分攤位面積30200平方米租售方式及價格只售不租，售價為：地下4500—4600元/平方米地上：3000元/平方米均價出租/售率不詳經營環(huán)境經營狀況冷暖情況良性分析 ***唯一大規(guī)模的綜合性商業(yè)廣場 空間價值使用率最大化，部分商鋪6米層高 新昌路改造在即，吸引了部分原經營戶的進駐抗性分析無統(tǒng)一招商，實行先售的傳統(tǒng)操作模式中庭景苑開發(fā)商：哈韋斯特房地產開發(fā)有限公司電話：13780829110，韓小姐占地：100余畝定位：住宅＋專業(yè)市場市場定位：汽車摩托車交易市場建筑模式：賣場模式，并設有展廳和文娛舞臺，市場獨立，位于寶昌路西側，住宅位于市場西側。市場建筑面積：未最終確定，約5萬余平方米。代理公司：青島金卓越地產機構附件3：項目營銷推廣一、項目的營銷推廣思路本項目的操作思路為：在預熱階段先進行形象宣傳，利用2－3個月的時間最大限度地聚集人氣，提升項目的神秘感；完善營銷隊伍，實行專業(yè)化、品牌化營銷，樹立品牌形象和專業(yè)形象；公開階段進行直接銷售，通過前期的客戶積累，加之開盤時的促銷現場，最大程度地實現熱銷；營銷中期通過采取公關活動、公益活動等方式提高項目的品牌形象；同時通過宣傳經營戶對項目的青睞，將項目營銷推向高潮；營銷后期，將剩余房源進行分析，推行30%首付置業(yè)計劃，市場逐步成熟，最大限度地吸引投資、經營戶。二、在營銷上應采取如下方式：爭取政府的支持，出臺優(yōu)惠政策，努力實現“政策營銷”；充分利用各種媒體媒介加強招商宣傳工作，努力拓展“信息營銷”多渠道、全方位地舉行營銷活動，努力創(chuàng)造“轟動效應”；制定合理可行的營銷獎勵辦法和標準，努力推動“全員營銷”；努力爭取政府的支持力度，實現“拆舊進新”、“引導進場”營銷。三、營銷辦法關系營銷法――利用一切可利用的關系，通過關系聯絡，關系延伸和拓展，使營銷工作取得成效。媒介促進法――通過各種新聞媒體（電視、報紙、單頁）發(fā)布廣告信息，促進營銷工作?！敖桦u生蛋”法――挖掘成型市場的有效客戶資源、學習其管理模式和方法，實現市場的“克隆”。（與豪德光彩貿易廣場共同組織客戶交流會，發(fā)展***縣級代理業(yè)務，以招商促進租售。）重點攻關法――對能帶動或影響市場發(fā)育發(fā)展的重點客戶源實施攻關戰(zhàn)略，由專人跟單，上門宣傳鼓動，實現重點突破，形成外部影響力。政策引導法――研究制訂合理可行的政策措施，并通過可能發(fā)動的政府行政行為，引導經營戶入駐，促進營銷。四、營銷方式租售同步――制定租售可行性方案，按照先交定金選房的方式同時展開租售，但以銷售為主，即租賃者所訂的房號有購買者時，提前57日通知租賃方，優(yōu)先租賃方購買，若租賃方確定不購買則按其訂租的時間排號順序進行選房。以租帶動人氣，促進銷售。直接銷售直接銷售包括四種具體形式：(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)； 分期付款：建設周期周分三期進行回款；首付30%的置業(yè)方式：業(yè)主首付30%，其余20%的首付款按照比例作為提高的單套總價向銀行貸款；即將房屋的總價提高，但客戶實際付款卻是未提價前總房款的50%。賣點歸結A、***惟一規(guī)模、正規(guī)的專業(yè)生產資料市場；B、政府重點招商引資項目，優(yōu)惠的稅費扶持市場經營；C、低首付的置業(yè)方式；D、政府將對站前街、方山路等進行規(guī)劃，限制占道經營，將市區(qū)內所有符合市場業(yè)態(tài)定位的經營戶引導至本市場進行經營；E、大沂路的昌盛物流中心距項目僅2公里，與項目形成市場――物流相互配套發(fā)展；營銷執(zhí)行A、首先將營銷中心建立，做好生產資料市場的形象宣傳；B、完善營銷隊伍，組建培養(yǎng)成***最好的營銷服務隊伍，迅速提升項目的形象及美譽；C、注重各個營銷階段的結合，執(zhí)行過程中注意收集并分析客戶走勢及原因；D、營銷過程中注意客戶的跟蹤收效，同時注意強勢營銷與弱勢營銷運用的時機；E、最大限度地控制營銷時間，專業(yè)市場宜集中銷售并取得銷售率，否則周期過長容易使市場疲軟，本項目營銷總時間應控制在1012個月的時間內。營銷隊伍A、本項目的營銷隊伍素質要求較之住宅項目要高，對商業(yè)及消費者心理的把握要準；B、根據***消費者及本項目消費者的特點及規(guī)模，營銷隊伍設置如下：項目經理1名：負責項目的整體操作；要求：對商業(yè)地產及生產資料市場有所了解，執(zhí)行力強并對項目策劃有一定的了解；案場主管1名：負責項目現場的協(xié)調；組織管理能力強，有2年以上主管工作經驗；內勤兼行政1名：負責客戶管理、行政事務及后勤管理事務。營銷人員4名：負責現場營銷；有一年以上營銷經驗，最好有商業(yè)地產營銷經驗。附件4項目敏感性分析說明：除土地的成本基本可以控制，我們只做土銷售價格變化敏感性分析土地價格變化（除樓面地價外，按1260元/平方米測算）序號土地價格（萬元/畝）樓面地價（元/平方米）單位總成本（元/平米）總成本（元）130563192380649520235657191784808080340 750201088922400445 844210493080960550 938219897239520銷售價格變化序號商鋪銷售單價（元/平方米）總收入（元）1220097328000224001061760032600115024004280012387200利潤分析假設1：最壞打算土地50萬/畝，銷售價格2200元/平方米，基本打平。假設2：最好設想土地35萬/畝，銷售價格2800元/平方米，利潤4000萬元。備注：商鋪售價含配套費，最小風險最好土地價格在40萬/畝以下。