【正文】 域內(nèi)各類固體垃圾，使區(qū)域能始終保持清潔。修建生態(tài)型公廁。為防進(jìn)入?yún)^(qū)域的游人隨地大小便，本項目擬在區(qū)域內(nèi)設(shè)置多個生態(tài)型公廁，統(tǒng)一和定期處理糞便等污物。公廁中的糞便水，可作為附近農(nóng)田的有機(jī)肥來源，也可作為區(qū)域內(nèi)植樹綠化、種草、培育各種花卉的肥料。要將周邊的優(yōu)質(zhì)水源與污水和糞便池水嚴(yán)格分隔開，不能使觀賞水域受到任何污染。嚴(yán)禁將糞便水和污水直接排入河水中。發(fā)展農(nóng)村沼氣。改變農(nóng)民生活能源，以有效保護(hù)好區(qū)域內(nèi)植被，同時也可使區(qū)域內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量得到明顯改善。根據(jù)國家環(huán)保法規(guī)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工。對旅游公路、步道等的線路走向等應(yīng)合理進(jìn)行選擇，要避免對區(qū)域各重要的自然景觀有任何人工干預(yù)的改變，要絕對保持其原有面貌，防止對自然生態(tài)植被的破壞，防止因施工造成的塌陷等現(xiàn)象的發(fā)生。要按國家環(huán)保及區(qū)域管理的有關(guān)規(guī)定，土石方挖填量應(yīng)就近平衡，施工期間的建筑垃圾要及時清除，運(yùn)至區(qū)域外指定地點堆放，不準(zhǔn)在區(qū)域內(nèi)傾倒建筑垃圾。施工產(chǎn)生的粉塵可采用噴水壓塵的方式。應(yīng)合理安排工期，防止施工產(chǎn)生的噪聲對附近居民、農(nóng)戶及游人產(chǎn)生不良影響。施工應(yīng)盡量避開居民休憩時段，以減少因施工對本地居民生活、生產(chǎn)的影響。除了在區(qū)域沿岸堤壩兩邊進(jìn)行綠化工程外，在區(qū)域內(nèi)也擬種上適宜的樹木或灌木植被，形成成片的觀賞林帶。因施工而損壞的林木，要及時予以補(bǔ)種恢復(fù)其應(yīng)有的樹種和花草植被。旅游公路及游覽步道旁要種上適宜的行道樹。施工完成時，應(yīng)同時完成綠化工程。綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)的空余地段上，均要種上適宜的樹木、竹木、草坪和花卉等。第八章 風(fēng)險分析一、外部風(fēng)險外部風(fēng)險主要包括自然環(huán)境風(fēng)險、社會環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險、政策環(huán)境風(fēng)險、市場環(huán)境風(fēng)險、旅游行業(yè)風(fēng)險和其它風(fēng)險。自然環(huán)境風(fēng)險 地震、洪水、風(fēng)暴等自然界突發(fā)災(zāi)難給旅游項目開發(fā)和管理帶來的危害。雖然這類風(fēng)險因素發(fā)生的幾率較小，但鳳溪生態(tài)樂園的開發(fā)對自然資源和環(huán)境具有高度的依賴性，自然景觀的優(yōu)劣直接影響其觀賞旅游價值。因而，所投資的旅游項目所在地的自然環(huán)境仍然是重點考慮因素。項目去地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，夏季雨量集中且量大，容易造成洪澇，對道路等基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)種植帶來了一定的影響。因此，要做好景區(qū)防洪設(shè)施的建設(shè)，減少洪澇的影響。社會環(huán)境風(fēng)險 人文社會環(huán)境等因素的變化帶來的風(fēng)險。鳳溪生態(tài)樂園開發(fā)作為旅游項目，可以為本地帶來不錯的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)居民的增收，改善本地的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，是集景觀美學(xué)價值、社會價值和環(huán)境價值為一體的休閑產(chǎn)業(yè)，廣泛受到人們的認(rèn)可；但居民，特別是園區(qū)內(nèi)的農(nóng)民，是從土地上獲取其主要經(jīng)濟(jì)來源，如果處理不好農(nóng)民利益協(xié)調(diào)等工作，會影響到他們對園區(qū)開發(fā)的態(tài)度，對項目開發(fā)產(chǎn)生反感，就會影響到其社會兼容性，使項目開發(fā)和經(jīng)營受到阻礙。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)的波動也會對旅游項目投資構(gòu)成不小的危險，比如購買力風(fēng)險、利率風(fēng)險等。近來，由于通貨膨脹的威脅，原材料的價格有所上漲，會增加項目建設(shè)投入的成本，加大企業(yè)投資的成本風(fēng)險；另外，政府提高了銀行的存款利率，消費(fèi)者傾向把錢存進(jìn)銀行而獲得較高的利息收入，因此，會減少一定的外出出游的人數(shù)和旅游消費(fèi)的額度。政策環(huán)境風(fēng)險如果旅游產(chǎn)業(yè)政策不向旅游行業(yè)傾斜或不支持旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，這就構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。今年來，安徽省各級政府加大了對旅游發(fā)展的重視，相繼制定了一系列發(fā)展旅游的規(guī)劃和優(yōu)惠政策，為旅游發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。但如果地方政府對旅游產(chǎn)業(yè)的扶植政策定得比較籠統(tǒng)，對民營資本投資旅游的優(yōu)惠政策不能落到實處，對民營資本投資旅游項目亂收費(fèi)，這就會構(gòu)成一種較大的風(fēng)險。國家進(jìn)行了節(jié)假日的時間調(diào)整，總體上增加了放假的時間，但長時間連續(xù)的假期減少，更多的人選擇短距離的外出旅游，不利于居民的較遠(yuǎn)的旅游需求，也影響了景區(qū)外部客源市場的拓展，旅游發(fā)展有區(qū)域格局的不良勢頭，對旅游的可持續(xù)發(fā)展形成了一定的威脅。市場開發(fā)不足的風(fēng)險市場風(fēng)險指旅游投資項目建成投入使用后對市場的適應(yīng)情況。由于旅游投資項目自最開始時的市場分析到建成后進(jìn)入市場，有一段較長的時間差，當(dāng)初的市場分析是否符合現(xiàn)在的情況、目前市場競爭狀況、旅游者需求的變化等都會對旅游投資項目的市場前景造成影響。許多旅游項目開工建設(shè)時轟動， 建成后經(jīng)營慘淡，就是市場風(fēng)險的一種體現(xiàn)。旅游行業(yè)風(fēng)險。主要指旅游行業(yè)的興衰及產(chǎn)業(yè)周期波動等情況構(gòu)成的風(fēng)險，每個行業(yè)都會有景氣和不景氣的時候，旅游行業(yè)也不例外。 旅游產(chǎn)業(yè)本身就是一個較為敏感的產(chǎn)業(yè)，又加上受國民經(jīng)濟(jì)周期波動的影響，因而它也會出現(xiàn)一些周期波動的現(xiàn)象。企業(yè)投資旅游項目也面臨著此類風(fēng)險。二、內(nèi)部風(fēng)險主要表現(xiàn)為系統(tǒng)風(fēng)險、稅收風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、實施風(fēng)險、管理風(fēng)險、資金回收風(fēng)險、收益分配風(fēng)險、其它風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險指由旅游項目系統(tǒng)自身結(jié)構(gòu)所決定，使項目系統(tǒng)不能正常有效運(yùn)轉(zhuǎn)并遭受損失的可能性。鳳溪生態(tài)樂園應(yīng)加大與**市其他景區(qū)合作聯(lián)動的力度，以分散風(fēng)險，提高系統(tǒng)應(yīng)對客源市場突發(fā)情況的能力。稅收風(fēng)險稅收風(fēng)險是指國家在組織稅收收入過程中由于稅收制度和征稅手段本身的缺陷以及各種經(jīng)濟(jì)因素的不確定性造成稅收損失和困難的可能性。對于企業(yè)投資的旅游項目而言，具體表現(xiàn)為該企業(yè)或個人某種涉稅行為影響準(zhǔn)確納稅的不確定因素，結(jié)果是企業(yè)多繳或少繳或延遲繳納稅款，受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰。技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險主要出現(xiàn)在旅游項目投資的具體建設(shè)階段，技術(shù)風(fēng)險較多指由于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不一，銜接困難或技術(shù)變化而產(chǎn)生的風(fēng)險，企業(yè)投資旅游項目的過程中，技術(shù)風(fēng)險雖然一般來說不大，但是把握不好也會使旅游項目與周圍環(huán)境、建筑物等風(fēng)格不符，甚至破壞景觀的美感，嚴(yán)重的還對資源環(huán)境造成技術(shù)性破壞。實施風(fēng)險指旅游項目在具體實施過程中所發(fā)生的各種不確定性，包括在實施隊伍組織、實施成本、實施時間、項目人力資源等帶來的風(fēng)險。如：如果實施隊伍在建設(shè)施工階段偷工減料，以次充好，會嚴(yán)重影響項目的工程質(zhì)量。如果項目沒有設(shè)定一個明確的實施計劃，對項目的實施時間也不進(jìn)行詳細(xì)控制，則可能使項目的完成時間遙遙無期， 最終造成項目無法完工。延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險。管理風(fēng)險管理風(fēng)險是指由于旅游投資項目參與各方主要從業(yè)人員技術(shù)素質(zhì)和職業(yè)道德的欠缺，使旅游投資項目開發(fā)管理不善而帶來不利影響的可能性。如旅游投資項目管理人員的管理能力、經(jīng)驗風(fēng)險偏好將直接影響項目的施工質(zhì)量和進(jìn)度；旅游投資項目設(shè)計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)低，引起工程出現(xiàn)大量的設(shè)計錯誤和遺漏等，影響經(jīng)營者獲取各種信息的準(zhǔn)確性和決策的科學(xué)程度；經(jīng)營管理水平的高低，決定了民營資本投資旅游項目投入產(chǎn)出的大小。選擇與有資質(zhì)的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，減少項目開發(fā)和管理中的風(fēng)險，提高項目投入產(chǎn)出比，實現(xiàn)項目投資利潤的最優(yōu)化。資金回收風(fēng)險 主要表現(xiàn)為應(yīng)收賬款風(fēng)險?？赡軙霈F(xiàn)由于各種原因，特別是人際關(guān)系的原因，每年都會送出為數(shù)不少的人情票，合計在一起這是一筆數(shù)量可觀的資金，只是收不回來。另外，由于整體的信用環(huán)境差，旅游企業(yè)間的拖欠賬款現(xiàn)象比較多見，容易造成應(yīng)收賬款難以順利回收的問題。收益分配風(fēng)險 指由于收益分配不均或者不合理而可能給民營資本投資旅游項目帶來的不利影響。一般而言，誰投資誰收益，但是本地政府肩負(fù)著本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)等多重責(zé)任和義務(wù)。鳳溪生態(tài)樂園的日常管理、服務(wù)工作崗位要充分的吸收本地居民，使他們在該項目中受益。如果忽視或損害了本地社區(qū)居民的利益，本地居民可能不支持旅游項目的建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)，政府也可能出面干預(yù)，如果處理不好，最后就有可能會給投資者帶來損失。其它風(fēng)險 指除前述九種風(fēng)險以外的其它風(fēng)險。如在旅游項目建設(shè)、運(yùn)轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的種種未曾預(yù)料到的意外情況、財產(chǎn)損失、安全事故等，有些情況會嚴(yán)重影響旅游項目的經(jīng)營運(yùn)行，給民營投資者帶來意外的風(fēng)險。雖然這種風(fēng)險無法確定何時發(fā)生，卻是可以防范的和降低的。第九章 組織管理、人力資源需求及安全消防一、組織管理構(gòu)架 按照景區(qū)管理體制改革的要求，鳳溪生態(tài)樂園的開發(fā)與管理，將實行項目業(yè)主負(fù)責(zé)制的管理體制，即由本項目業(yè)主具體負(fù)責(zé)該景區(qū)的建設(shè)資金籌措、工程項目的實施建設(shè)、建成后的經(jīng)營與管理，承擔(dān)項目相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)責(zé)任等。該項目業(yè)主單位已獲得對景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)限。該公司的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，將根據(jù)開發(fā)、經(jīng)營和管理需要而設(shè)置。項目公司人員編制，擬根據(jù)近期工程將完成的旅游基礎(chǔ)設(shè)施及可開發(fā)的景區(qū)游覽區(qū)范圍確定。具體人員編制見下表：表9 公司經(jīng)營及管理人員定員表序號部分名稱單位定員備注一景區(qū)經(jīng)理室人4含正、副經(jīng)理二景區(qū)辦公室人4三景區(qū)財務(wù)部人4四迎賓園區(qū)經(jīng)營管理部人15五生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)管理部人20六水上游客活動區(qū)經(jīng)營管理部人20七湖濱休閑度假區(qū)經(jīng)營管理部人100八山林運(yùn)動休閑區(qū)經(jīng)營管理部人20九景區(qū)營銷部10十景區(qū)開發(fā)建設(shè)工程部人12十一景區(qū)規(guī)劃設(shè)計部人4十二景區(qū)環(huán)境保護(hù)及設(shè)施維護(hù)部人15十三景區(qū)安全保衛(wèi)部人20合計人258按上表的測算結(jié)果，公司近期所需經(jīng)營及管理人員258人，但不包括一些臨時工定員。公司經(jīng)營管理所需的工作人員，采取合同制或聘任制方式，招收當(dāng)?shù)剞r(nóng)民或其他待業(yè)人員。一些重要崗位和專業(yè)性較強(qiáng)的崗位工作人員，需經(jīng)一定時間的專業(yè)理論及操作技能培訓(xùn)，才能上崗。培訓(xùn)可采取走出去與請進(jìn)來相結(jié)合的方式，即一部分重要崗位人員可到省內(nèi)或省外旅游部門組織的培訓(xùn)班進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，一部分可將旅游部門專家請來授課培訓(xùn)。景區(qū)導(dǎo)游人員需按國家旅游部門有關(guān)規(guī)定，持證上崗。二、人力資源需求為了避免屆時旅游人才供應(yīng)的緊張，應(yīng)在近期保持一定的人力資源增長速度，作為迎接旅游快速增長期的人力資源儲備。進(jìn)入遠(yuǎn)期，這種勢頭將有所下降，因此，從2008—2020年項目區(qū)旅游人力資源的需求將呈現(xiàn)出一種“慢—快—慢”的增長的趨勢。預(yù)計出三期的人力需求方案：三、消防和安全（一）消防措施為防止因火災(zāi)而發(fā)生毀林等事故，一般要禁止在景區(qū)內(nèi)隨意燒火野炊，特別是在一些重要景觀附近或植被及林木較茂密的地方更應(yīng)該禁止。景區(qū)的生活及管理設(shè)施中，要盡量避免以明火作為餐飲熱源，以免因不慎引起火災(zāi)。在游人較多處，應(yīng)設(shè)置必要的消防器材和消防水池，以防因香煙火引起火災(zāi)時能及時使用。在景區(qū)內(nèi)燒柴、燒煤或焚燒其他物品，同時也會對景區(qū)內(nèi)的空氣環(huán)境帶來污染，造成空氣質(zhì)量的下降，影響游客景區(qū)的游覽、觀光的興趣。因此景內(nèi)絕對禁止煙火。根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，在綜合服務(wù)區(qū)和景區(qū)管理區(qū)內(nèi)，均要設(shè)置室內(nèi)外消火栓及其他氣體滅火器材。對通訊、變電所和計算機(jī)房等安裝有重要電訊器材的房內(nèi)，應(yīng)配備有七氟丙烷或二氧化碳等氣體滅火器材。在火災(zāi)發(fā)生時，可利用綜合服務(wù)區(qū)旁的公路，在短時間內(nèi)，將**市、宜秀區(qū)或羅嶺鎮(zhèn)等地的消防隊救火車引來，以支援滅火。（二）安全措施為防止游人游覽時發(fā)生跌摔等傷害事故，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，控制游人的數(shù)量，并設(shè)有專人進(jìn)行監(jiān)控，在景內(nèi)定點設(shè)立醫(yī)療救助站，對受傷人員及時進(jìn)行醫(yī)療救助。對有坡度的地方，應(yīng)增加地面的摩擦度或者修建階地，防止游客滑道摔傷。水上中心應(yīng)加設(shè)安全護(hù)欄等安全設(shè)施，同時還應(yīng)設(shè)有水上救生器材，并設(shè)有專門的安全人員。對變壓器及高、低壓配電設(shè)備等電器設(shè)備，要采取較妥當(dāng)?shù)姆览状胧?，以免因雷擊造成火?zāi)及其他事故的發(fā)生。第十章 建議和結(jié)論一、建議景區(qū)開發(fā)應(yīng)做到高起點、高品位。通過景區(qū)開發(fā)各方的努力，最終將景區(qū)打造成為：安徽省著名旅游景區(qū)、**市品牌景點國家4A級旅游景區(qū)全國無公害蔬菜示范基地湖濱假日酒店成為國家四星級旅游飯店由于本項目所涉及的區(qū)域較大，范圍較廣。要實施好本項目，除開發(fā)商自身要積極努力外，還需要其他相關(guān)部門積極予以配合和支持。尤其是涉及到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)民利益協(xié)調(diào)等方面，更需要地方各級政府的積極支持，要統(tǒng)籌規(guī)劃、相互配合、分步實施，責(zé)任落實到位，妥善進(jìn)行各項安置和補(bǔ)償工作。關(guān)于景區(qū)的運(yùn)營，景區(qū)內(nèi)山林的種植、養(yǎng)護(hù)以及農(nóng)民耕地可采取承包或購買經(jīng)營權(quán)，實行自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營，以調(diào)動各方的積極性，使得景區(qū)既是觀光游覽、休閑度假的場所，又能通過農(nóng)林種植等方式增加經(jīng)濟(jì)收入，以減少景區(qū)的經(jīng)營風(fēng)險。目前景區(qū)仍處于待開發(fā)狀態(tài)，如何利用景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有資源，策劃出真正適合景區(qū)發(fā)展、符合旅游者興趣的產(chǎn)品是景區(qū)開發(fā)的重中之重，因此，加強(qiáng)對景區(qū)周邊景點的考察和分析，尋找差異化產(chǎn)品，是景區(qū)項目策劃的主要工作。二、結(jié)論合理開發(fā)鳳溪生態(tài)樂園，進(jìn)行景區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施和自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)項目建設(shè)，符合省委、省政府提出的將安徽建成一個旅游大省、旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，并將旅游業(yè)盡快培育為我省支柱產(chǎn)業(yè)之一的戰(zhàn)略目標(biāo)要求，也符合**市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)要求，有利于將**市豐富的具有特色的旅游資源優(yōu)勢盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)優(yōu)勢，發(fā)揮旅游經(jīng)濟(jì)應(yīng)有的效益，促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)全面而迅速的向前發(fā)展。鳳溪生態(tài)樂園生態(tài)環(huán)境較好，區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備旅游業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件。綜上所述，鳳溪生態(tài)樂園項目的建設(shè)正適應(yīng)了羅嶺鎮(zhèn)、宜秀區(qū)、**市旅游業(yè)迅猛發(fā)展的需要，對促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展起到積極牽動作用。項目地址適中，區(qū)位較好。該項目建成后市場前景看好，樹立社會主義新農(nóng)村建設(shè)典范，對投資者將產(chǎn)生豐厚回報，對羅嶺鎮(zhèn)、宜秀區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生積極的促進(jìn)，建議盡快啟動項目建設(shè)。鳳溪生態(tài)樂園可行性研究報告