【正文】 肥市財政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報等），以及就基本設(shè)計之改動，提供專業(yè)性的意見及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。 現(xiàn)時，投資房地產(chǎn)之人士最關(guān)注之問題之一為物業(yè)之管理水平及制度是否完善。既然【合肥市財政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊，以供業(yè)主作為未來進行物業(yè)管理的依據(jù)。 我們將會編制一份【合肥市財政局辦公樓】用戶手冊，概括地為各業(yè)主提供有關(guān)未來之運作及一切用戶守則。 我們會就【合肥市財政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條，供各租戶參照。2．物業(yè)接收及交付使用 成立接收隊伍我們會協(xié)助成立一支接收隊伍，負責與總承判商及各分判商，設(shè)備安裝商等保持緊密聯(lián)系，因為任何遺漏工程將影響物業(yè)未來之運作。故此，于工程及設(shè)備接收時必須進行全面及詳細之驗收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。 遺漏工程處理我們會為物業(yè)管理處編制一份全面之遺漏工程表，供驗收工程及設(shè)備之用。當接收隊伍于錄下各項遺漏工程后，將跟進及監(jiān)察各承判商進行有關(guān)改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進度，以免因改善工程延誤而影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。 交付使用于各業(yè)戶辦妥一切有關(guān)承租及完成物業(yè)成交手續(xù)后，我們會安排交付有關(guān)單位供他們使用。并按下列之程序，由管理處進行：，查驗有關(guān)單位，以確定無重大遺漏工程；，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒；，并由業(yè)戶簽署確認；3. 移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務(wù)【合肥市財政局辦公樓】用戶搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，而此對物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。本公司將針對物業(yè)管理之特性，制定一系列有系統(tǒng)之搬遷流程及裝修指南。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長級員工與用戶作移交程序。提示應(yīng)知事項，如單位內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運送物作安排等。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時間通知管理公司以便傳達有關(guān)承判商作適當修理。 裝修工程及物料運送控制之程序為確保用戶之裝修工程及材料運送能配合物業(yè)整體運作情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權(quán)益。4. 員工招聘及培訓(xùn)計劃本公司確認物業(yè)管理為一項由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理擔當?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練。除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，亦包括其它項目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計劃將為理論與實際并行，并配合適當之演習，使之能熟悉及實際體會突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。七、緊急時間處理預(yù)案，立即告知監(jiān)控中心。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，同時立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場。，統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進行排水；，防止機房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進一步擴大，同時根據(jù)現(xiàn)場實際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點；，同時暫時關(guān)閉此電梯的使用；、推水器立即將機房及現(xiàn)場帶的積水排凈；，同時協(xié)助工程及保潔人員搶險。，對業(yè)主住戶及顧客進行解釋安慰，并告之故障將馬上消除；，各部門將現(xiàn)場恢復(fù)原狀，同時總工程師/工程經(jīng)理向上級管理者有關(guān)人員匯報；，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場實際情況組織實施修復(fù)，修復(fù)過程中應(yīng)盡可能減小對客戶的影響。2. 防臺、防汛應(yīng)急預(yù)案、獲得有關(guān)臺風等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進行全面檢查，確保牢固。、設(shè)施進行檢查，確保完好和暢通。，及時做好關(guān)好門窗的工作。，各當值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準擅離崗位。特別加強對物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設(shè)備人員進行緊急維修。，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。緊急情況及時向上級匯報。，如對設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實話修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。，則立即通知維修人員前來修復(fù)。，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。：消防設(shè)備（如消防泵、噴淋泵、正壓風機、排煙風機等）在火警時如發(fā)生故障，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內(nèi)不能排故，應(yīng)采用強制起動的方法，方法有二種：設(shè)法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設(shè)備強行起動工作。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開關(guān)上，然后合上電開關(guān)，保證設(shè)備強行起動工作。當所有BA控制或自動控制設(shè)備的自控部分故障時，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動控制，保證公共區(qū)域正常工作不受影響。4. 觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對供配用電設(shè)備、設(shè)施進行檢查。、設(shè)施有會引起人員觸電的危險，應(yīng)立即報告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員；緊急情況下可采取斷電措施。，現(xiàn)場人員要設(shè)法先斷開造成觸電事故的電源，然后立即對觸電者實施緊急救護。，用少于5秒的時間來觀察觸電者神志狀態(tài)，用少于10秒的時間來觀察觸電者呼吸、心跳情況；發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時，應(yīng)立即在現(xiàn)場用心肺復(fù)蘇法就地搶救，不得拖延。：——采用仰頭抬頜法，取出口內(nèi)異物；（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。、心跳恢復(fù)后，要立即送醫(yī)院繼續(xù)治療。，要寫出事故報告。工程部人員要及時查明觸電原因：如存在隱患，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施，立即進行整改。，值班保安員應(yīng)及時電話通知維保單位，并通過對講機/電話通知工程經(jīng)理/工程主管/運行人員、服務(wù)主管、保安主管、領(lǐng)班及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達事故現(xiàn)場，加強安全防范，疏導(dǎo)客人流向，配合工程部采取各種措施，以避免因故障而發(fā)生各種人、財、物損失的事件。，不斷與被困人員對話并告知對方自我保護措施，目的要使被困人員情緒穩(wěn)定。，以及被困人員的情況，并通過對話器做好被困人員工作，并將觀測到的情況用對講機告知現(xiàn)場處理人員。，查明故障原因，嚴格按電梯操作規(guī)范采取應(yīng)急措施，并使用電話/對講機等通信工具聯(lián)系維保單位人員，將故障情況及時告之。，且轎廂內(nèi)地坪離電梯廳地坪在177。500毫米之內(nèi)，由運行人員按下列步驟先行釋放被困客戶。，確定電梯轎廂位置。，并采取措施使被困人員安全離開電梯轎廂。、廳門，確認無誤。，應(yīng)及時報電梯維修單位處理。177。500毫米范圍，則須由維修單位急修人員負責采取措施，使被困人員發(fā)全離開電梯轎廂。，嚴禁在不明情況下“二次動車”。，并應(yīng)在事后完整填寫電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。，應(yīng)立即通過對講機向監(jiān)控中心保安、工程主管、運行人員報告，并可按警鈴向監(jiān)控中心保安報告，并及時報告服務(wù)主管及以上管理人員。耐心作好對被困人員的解釋及安慰工作。重點并注特殊被困人員（如老、弱、殘、幼），并根據(jù)具體情形，予以適當幫助。如發(fā)生被困人員突發(fā)疾病，及時報告服務(wù)主管及以上管理人員。主動配合工程部及相關(guān)部門人員的維修或解救工作。、致謙工作?！稇?yīng)急事件處理記錄表》，由事件第一發(fā)現(xiàn)人記錄事件發(fā)生的時間、地點、人員等現(xiàn)場情況，各相關(guān)部門負責填寫處理情況。，設(shè)備管理部應(yīng)在當日將事故報告以書面形式向業(yè)主及公司匯報，事故報告中寫清事故發(fā)生時間、地點、處理事故時間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。，立即通知工程經(jīng)理/工程主管/運行電工。,檢查供電設(shè)備,查處停電原因。，工程經(jīng)理/工程主管立即向變配電站查詢，如無法立即恢復(fù)則按應(yīng)急程序疏散乘客。，則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實行切換。，工程經(jīng)理/工程主管立即組織搶修，同時向中心領(lǐng)導(dǎo)報告情況。，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進行處理。，工程經(jīng)理/工程主管向管理者作停電原因的報告。如無法立即恢復(fù)，由工程經(jīng)理/工程主管將實際情況報告管理者領(lǐng)導(dǎo)，按應(yīng)急程序疏散客人。，保安部按應(yīng)急方案處理，協(xié)助指引客人安全撤離。，當所有客人撤離后保安巡邏員檢查整幢大樓，確保所有乘客已安全離開。、事件經(jīng)過、人員撤離時間等詳細資料。，工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。停電恢復(fù)后，設(shè)備組檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運作。，工程部在當日將詳細情況報管理者，如存在管理問題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。7. 火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案（溫度68℃）自動噴水發(fā)生火災(zāi)噴頭動作噴水水流指示器動作濕式報警閥動作壓力開關(guān)報警啟動噴漆水泵消控中心確認并起動噴淋水泵水力警鈴報警總管壓力開關(guān)發(fā)生火災(zāi)用小榔頭敲碎玻璃、按下消火栓按鈕啟動消防水泵消控中心確認并起動消防水泵發(fā)生火災(zāi)煙感、溫感報警現(xiàn)場確認后消控中心聯(lián)動開關(guān)置聯(lián)動位置現(xiàn)場啟動氣體滅火設(shè)備發(fā)生火災(zāi)現(xiàn)場確認后消控中心聯(lián)動開關(guān)置聯(lián)動位置現(xiàn)場和相鄰區(qū)域防火閥門關(guān)閉警鈴響頻閃燈亮空調(diào)機停止非消防電源切斷排煙機打開消防前室正壓風機打開卷簾門落下防火門關(guān)閉排煙窗打開電梯迫降至低層進行廣播新風停止 火災(zāi)發(fā)生后的現(xiàn)場指揮消控中心保安值班員接報警后，立即通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場，五分鐘內(nèi)確認火警回復(fù)消控中心保安，及時報告第一責任人三分鐘趕到現(xiàn)場。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補救。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補救時，第一責任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急方案。以下行動必須有總指揮的命令：發(fā)生火災(zāi)現(xiàn)場確認后消控中心聯(lián)動開關(guān)置聯(lián)動位置現(xiàn)場啟動氣體滅火設(shè)備煙感、溫感報警女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現(xiàn)場。請大家不要驚慌，不要擁擠，從這里的消防樓梯往下走，盡快疏散到廣場。請各位婦女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，請聽從現(xiàn)場指揮人員的指揮。、匪警處理程序工作程序（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強行索取或損壞公司和用戶財務(wù)或威脅用戶人身安全犯罪行為時，要切實履行保安員職責，迅速制止罪犯。，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時立即通過通訊設(shè)備呼叫救援。，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知中控室并封鎖出事大堂出口并錄像，然后視情況而定。，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“１１０”電話報警。（包括偷竊、搶劫現(xiàn)場）要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現(xiàn)場；在公安機關(guān)人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不得離開；，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問用戶是否線索、懷疑對象等情況。，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關(guān)。（或業(yè)戶投訴）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶之間有爭吵、斗毆現(xiàn)象時，要及時制止；；、住口；；；。 迅速報告管理處領(lǐng)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個人力量單薄，應(yīng)請求增援； 在制止爭吵斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相象。10. 值班人員在值勤中，若遇到不愿出示證件強行進入，強行在不準停車的地方停車等情況處理規(guī)程 糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，以理服人； 對不聽勸阻者，要查請姓名、單位、如實記錄并想管理處或保安領(lǐng)班、主任匯報； 發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，有管理處出面妥善處理； 若外來人員來大廈物業(yè)管理區(qū)域故意擾亂，不聽勸告，自行其是，清潔嚴重的，報公安機關(guān)依法處理。房地產(chǎn)E網(wǎng) 47 /