【導(dǎo)讀】審查人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)工商銀行現(xiàn)行的各項信貸制度、辦法的規(guī)定對信貸業(yè)務(wù)進行審查，單項業(yè)務(wù)辦法要求，防范制度風(fēng)險。認(rèn)信貸業(yè)務(wù)是否符合信貸業(yè)務(wù)授權(quán)、轉(zhuǎn)授權(quán)規(guī)定。提請按規(guī)定程序履行報批手續(xù)。定或需突破工商銀行現(xiàn)有政策制度的信貸業(yè)務(wù)，實行特事特辦制度。款審批授權(quán)一律按各一級分行房地產(chǎn)項目貸款權(quán)限掌握?？山?jīng)一級分行貸審會審議后，視風(fēng)險情況，在分值對應(yīng)級別基礎(chǔ)上下調(diào)一級；其信用等級可不受集團客戶整體評級影響。年度中間復(fù)測信用等級原則上不作上升處理。但發(fā)生文件規(guī)定的降級情況的

　　

【正文】 例的，應(yīng)要求調(diào)整籌資方案。 以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資的，需附有資格資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告，審查作價金額、作價比例是否恰當(dāng)，相關(guān)資產(chǎn)是否確為項目投資所需要并納入投資總額范疇。 26 注意對資本金來源渠道合法性審查，其中公司制企業(yè)對外投資不得超過凈產(chǎn)的50％。 自籌資金不能混同于自有資金和項目資本金。股東借款、預(yù)售房款、工程墊 款是借款人籌資方案中常見的幾種資金來源，但由于上述資金均屬于債務(wù)性資金，不應(yīng)列入項目資本金范疇。實際工作中可作如下處理： （ 1）股東借款。股東借款在股東明確承諾其借款屬于 “次級債務(wù) ”，滯后于銀行借款償還（不影響銀行債權(quán)的先期實現(xiàn)）的情況下，可作為穩(wěn)定的籌資來源。 （ 2）項目建設(shè)期內(nèi)銷售預(yù)收款，水、電、氣初裝費等可列入項目籌資方案，但不能作為項目資本金的來源。具體審查時還應(yīng)注意控制其在總投資中比重，防止在分析項目財務(wù)效益和還款來源時重復(fù)計算該部分收入。 （ 3）工程墊資。工程墊資屬于國家嚴(yán)令禁止的行為，不能列入 項目資本金，也不能列入項目籌資方案（外商投資建筑企業(yè)依據(jù)我國有關(guān)規(guī)定在境內(nèi)帶資承包的除外，但在測算還款額時應(yīng)予相應(yīng)考慮）。 自有資金不等于項目資本金。自有資金中可用于項目建設(shè)的部分才能夠構(gòu)成項目資本金。 既有項目法人為維持現(xiàn)有生產(chǎn)經(jīng)營所必須的營運資金以及有其它特定用途的貨幣資金（如上市公司從證券市場募集的有其它明確用途的資金），不能作為項目資本金。 新建項目法人如有項目外業(yè)務(wù)，自有資金同樣不等同于項目資本金。 多家金融機構(gòu)介入同一項目時，應(yīng)注意與他行溝通，盡可能組成銀團貸款；不能組成銀團貸款的，應(yīng)注 意審查資本金來源的真實性，控制企業(yè)在各行總的信用額度不超項目貸款合理需求額，防止資本金占比下降和以項目為平臺融資他用 。 27 第 四 章 市場狀況審查 有效的市場是項目預(yù)期效益實現(xiàn)的基礎(chǔ)，市場分析要以項目所處行業(yè)分析為基礎(chǔ)，通過對項目產(chǎn)品市場現(xiàn)狀、未來市場供求狀況以及產(chǎn)品市場競爭能力的分析，判定項目的市場風(fēng)險。 一、行業(yè)市場分析 主要審查項目所處行業(yè)的整體市場特點、政策環(huán)境、發(fā)展趨勢和競爭態(tài)勢。 （一）項目所處行業(yè)政策對市場的影響。一般認(rèn)為，對國家限制利用的技術(shù)、工藝生產(chǎn)的項目和低水平重復(fù)建設(shè)項目或產(chǎn)品，由于 存在政策性風(fēng)險，其市場前景不確定性較大；國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、產(chǎn)品、技術(shù)和工藝，由于符合發(fā)展方向，并有可能得到各種政策支持，將會具有相對較好的市場前景和競爭優(yōu)勢。 （二）項目所處行業(yè)發(fā)展階段及其特點。分析項目所處行業(yè)財務(wù) 特征和投資價值指標(biāo)，判斷行業(yè)的發(fā)展階段。一般來說，處于導(dǎo)入 期的行業(yè)，投入高，市場前景尚不明朗，信貸介入風(fēng)險較大；處于成長期的行業(yè)，產(chǎn)品市場前景較好；處于成熟期的行業(yè)，產(chǎn)品具有廣泛的市場，但市場競爭較為激烈；處于衰退期的行業(yè)，產(chǎn)品市場萎縮 ， 銷售和利潤下降，風(fēng)險較大。 （三）行業(yè)競爭程度。一 般而言，壟斷程度較高的行業(yè)，產(chǎn)品市場保障程度較高，審查時應(yīng)當(dāng)具體分析導(dǎo)致壟斷的原因是否合理以及該原因是否會持續(xù)存在；處于充分競爭行業(yè)的項目，需要對產(chǎn)品市場競爭能力作充分審查。 二、產(chǎn)品市場供求分析 （一）產(chǎn)品供求關(guān)系現(xiàn)狀 市場供給狀況。 分析目前國內(nèi)、國外產(chǎn)品的設(shè)計生產(chǎn)能力、實際供應(yīng)能力和主要生產(chǎn)廠家；對實際供應(yīng)能力低于設(shè)計生產(chǎn)能力的，深入分析產(chǎn)能發(fā)揮不足的程度和原因（技術(shù)、原材料供應(yīng)和市場需求）；綜合以上因素，審查判定評估報告和調(diào)查報告對產(chǎn)品市場供給情況的調(diào)查意見是否準(zhǔn)確。 市場需求狀況。 分析目 前國內(nèi)、國外產(chǎn)品的需求現(xiàn)狀、主要客戶、價格水平及變動趨勢，審查判定評估報告和調(diào)查報告對產(chǎn)品市場需求情況的調(diào)查意見是否準(zhǔn)確。 28 綜合以上兩個方面，綜合判斷目前市場供求平衡狀況，對供求失衡的應(yīng)審查其主要原因，如屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡或區(qū)域性失衡，同時分析供求失衡的程度。 （二）預(yù)測未來市場供求狀況 審查未來市場供給預(yù)測是否合理。綜合考慮目前國內(nèi)、國外產(chǎn)品的生產(chǎn)能力和項目計算期內(nèi)新增生產(chǎn)能力、淘汰生產(chǎn)能力等因素，對項目計算期內(nèi)的市場供給總量做出合理的預(yù)測。對項目計算期，應(yīng)考慮產(chǎn)品生命周期、互補產(chǎn)品和替代產(chǎn)品的出現(xiàn)、 市場變化規(guī)律等因素合理確定。一般來說，競爭性項目產(chǎn)品，預(yù)測時間一般在 10年以下（如家用電器制造業(yè)）；更新?lián)Q代快、生命周期短的項目產(chǎn)品，預(yù)測時間相應(yīng)縮短（如軟件開發(fā)行業(yè)）；大型交通設(shè)施、能源建設(shè)項目，預(yù)測時間可適當(dāng)延長 。 審查未來市場需求預(yù)測是否合理。審查預(yù)測目標(biāo)、預(yù)測范圍 和預(yù)測時間選擇是否合理； 審查預(yù)測方法的使用是否適當(dāng)；審查市場預(yù)測結(jié)果是否準(zhǔn)確，注意審查評估報告是否考慮了以下因素對市場預(yù)測的影響：中國民經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對產(chǎn)品市場的影響；相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和上下游產(chǎn)品變化對產(chǎn)品市場的影響；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化、產(chǎn)品 升級換代和替代品出現(xiàn)對產(chǎn)品市場的影響；客戶群體的消費習(xí)慣、消費水平、消費方式以及變化趨勢對產(chǎn)品市場的影響。 審查行業(yè)壁壘對未來市場供求關(guān)系的影響。比如資本密集型的項目市場準(zhǔn)人門檻較高，退出成本較高。 綜合以上三個方面，審查和判定未來市場供求平衡狀況，對供求 失衡的應(yīng)審查供求失衡的程度和原因。 （三）目標(biāo)市場狀況審查 分析目標(biāo)市場供求關(guān)系現(xiàn)狀，對供求失衡的應(yīng)審查供求失衡的程度和原因。審查中要重點關(guān)注目前產(chǎn)品供應(yīng)總量（其中進口量）、需求總量（其中出口量）、主要供應(yīng)商、主要供應(yīng)商的規(guī)模和優(yōu)勢、主要供應(yīng)商的生 產(chǎn)能力和實際產(chǎn)量、主要需求商的情況等因素。 審查申請人是否通過市場細分確定目標(biāo)市場，包括根據(jù)消費者偏好選擇銷售對象和根據(jù)銷售半徑等因素確定銷售區(qū)域，重點審查申請人目標(biāo)市場的選擇是否合理。 預(yù)測目標(biāo)市場未來的供求關(guān)系狀況，對供求失衡的應(yīng)審查供求失衡的程度和原因。審查中要重點關(guān)注項目計算期內(nèi)新增生產(chǎn)能力、淘汰生產(chǎn)能力、進口量的增減變化；需求和出口量的增減變化、替代產(chǎn)品的出現(xiàn)、上下游產(chǎn)品需求量的增減變化等因素對產(chǎn)品市場前景的影響。 29 綜合以上三個方面，判斷目標(biāo)市場的前景。 三、審查產(chǎn)品價格確定是否合理 價格 分析是判定產(chǎn)品市場的基礎(chǔ)，也是項目財務(wù)測算的依據(jù)，審查中應(yīng)予以分析。價格分析包括現(xiàn)行價格水平、未來變化趨勢及對項目產(chǎn)品市場的影響、項目產(chǎn)品價格的研究等內(nèi)容。審查中應(yīng)關(guān)注調(diào)查評估中是否對產(chǎn)品價格的走勢進行了客觀分析，是否充分考慮了供求關(guān)系變化、原材料價格變動、生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展、替代品的出現(xiàn)等因素對價格的影響，是否考慮了市場競爭的影響。對于需要政府價格主管部門按照有關(guān)原則要求確定價格的，如電力、供水、醫(yī)院收費、學(xué)校收費等，需要了解國家政策的有關(guān)規(guī)定和變化趨勢。如電力行業(yè)：目前的定價原則按先進企業(yè)的社會平均成本核定 上網(wǎng)電價，發(fā)展趨勢為 “競價上網(wǎng)，市場定價 ”。因此在價格分析中，應(yīng)根據(jù)項目性質(zhì)，綜合以上多方面因素，審查判定產(chǎn)品價格確定是否合理。 四、產(chǎn)品競爭能力審查 （一）審查產(chǎn)品是否具備規(guī)模效益，判定生產(chǎn)規(guī)模確定是否經(jīng)濟、合理。 （二）審查產(chǎn)品在生產(chǎn)技術(shù)和工藝上是否具備先進性；產(chǎn)品質(zhì)量是否穩(wěn)定可靠，是否符合相關(guān)產(chǎn)品的國際、國家標(biāo)準(zhǔn)；是否具備品牌效應(yīng)。 （三）審查申請人的經(jīng)營管理水平，主要包括企業(yè)管理者的知識水平、領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗及員工培訓(xùn)等方面。 （四）審查申請人是否具有穩(wěn)定的客戶資源，對已經(jīng)建立合作關(guān) 系的客戶，要通 過審查企業(yè)提供的與客戶簽訂的產(chǎn)品銷售合同、 意向書、合作協(xié)議書真實性、可行性，判定企業(yè)客戶資源的可靠和穩(wěn)定性；對新建企業(yè)，要分析其開拓市場的能力。 （五）審查營銷策略的制訂是否科學(xué)合理。主要審查產(chǎn)品市場定 位、產(chǎn)品定價、廣告宣傳和營銷網(wǎng)絡(luò)建立等方面。 審查產(chǎn)品市場定位是否 準(zhǔn)確 。 重點包括：確認(rèn)潛在的競爭優(yōu) 勢、準(zhǔn)確地選 競爭優(yōu)勢 、有效的傳播企業(yè)市場定位觀念。審查中要 通過對企業(yè)市場定位的分 析，判定企業(yè)目標(biāo)市場定位是否明確合理。 審查產(chǎn)品是否具有價格競爭能力。 審查產(chǎn)品定價機制是否能夠使產(chǎn)品定價成為可能的競爭手段 ，如政府定價的電力、供水、醫(yī)療、教育等公共產(chǎn)品一般不能通過低價傾銷 進行競爭。同時還要考慮定 價機制改革對市場競爭力的影響。 30 審查申請人的定價策略是否與其市場目標(biāo)相適應(yīng)。為及時快速搶占市場，企業(yè)往往會來用低價策略 ；對處于 投入期和成長期的產(chǎn)品，為 及時獲取最大效益，企業(yè)一 般會采用高價策略。 審查廣告宣傳策略的制訂是否可行。對多數(shù)產(chǎn)品來說，廣告宣傳是提升產(chǎn)品知名度，增強件品競爭為的必要手段。但針對產(chǎn)品特點，應(yīng)選擇相適應(yīng)的廣告宣傳方式。如對日用產(chǎn)品的宣傳應(yīng)選擇電視、報紙等大眾媒體；對化肥、農(nóng)藥、動物飼料的宣傳應(yīng)選擇 傳單、海報等針對農(nóng)村市場的媒體。在審查中，一要分析企業(yè)經(jīng)營成本中是 否考慮了必要的廣告宣傳支出 ；二是分析企業(yè)選擇的廣告宣傳方式是否 合理。 審查申請人營銷網(wǎng)絡(luò)的建立是否 合理。營銷網(wǎng)絡(luò)是延伸產(chǎn)品銷售區(qū)域、擴大產(chǎn)品銷售的有效途徑。企業(yè)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品自身的特點，選擇合適的銷售 區(qū)域 建 立營 銷網(wǎng)路。同時要平衡委托代理銷售和自身建立網(wǎng)絡(luò) 的關(guān)系， 力求 經(jīng) 濟合理。在審查中，要對企業(yè)營銷網(wǎng) 絡(luò)建立 的內(nèi)容、 必要性、合理性、經(jīng)濟性作出 評價。 五、特殊行業(yè)市場分析應(yīng)注意的問題 （一）房地產(chǎn)開發(fā) 審查區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展和居民居住水平，主要包 括人均收 入 和支出水平，目前住房等商品房消費水平和發(fā)展目標(biāo)等。 審查區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況，包括上年度竣工面積、銷售面 積、目前空置率、價格水平及走勢；目 前在建商品房面積，在項目 計算期內(nèi)預(yù)計完工 面積；。 審查項目的競爭力， 主要包括開發(fā)商的信譽和實力、項目所處區(qū)位、 配套、設(shè)計、價格、 質(zhì)量、物業(yè)等方面的優(yōu)勢和劣勢。 （二）收費公路項目 收費公路項目市場分析重點 是車 流量預(yù)測 。目前通行 的車流量預(yù)測的方法和程序為：對項目 所處區(qū)域 經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行調(diào)查和估算，以基年交通工具出行 OD調(diào)查 為 基礎(chǔ)， 利 用 “四階段法 ”對未 來車流量進行預(yù)測。在項目審 查中， 主要應(yīng) 對評 估報告和調(diào)查報告中對車流量預(yù)測的準(zhǔn)確性進行分析，要注意：以在幾點： 通過查閱有關(guān)資料判定區(qū)域 內(nèi)組濟發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查和發(fā)展趨勢預(yù)測是否符合實際； 審查判定基年交通工具出行 OB調(diào)查數(shù)據(jù)來源是否準(zhǔn)確，與區(qū)域內(nèi)其它項目相比數(shù)據(jù)是否合理； 審查判定 ““ 四階段法 ”預(yù)測過程是否 準(zhǔn)確，是否考慮了與本項目相近的公路和計 31 算期內(nèi)新建公路對頂目的分流因素。 （三）電力項目 目前電力管理體制下，電力項目的上網(wǎng)電量由本區(qū)域的電網(wǎng)公司決定，電價由政府價格主管部門按照有關(guān)原則確定 。 因此需要 重點考慮以下因素： 區(qū)域內(nèi)電力供需狀況和發(fā)展趨勢預(yù)測。 查閱有關(guān)資料對評估報告或調(diào)查報告中對區(qū)域內(nèi)電力供需現(xiàn)狀調(diào)查的準(zhǔn)確性進行審查 ； 對未來市場的 預(yù) 測要綜合考慮項目 計算 期內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟增長、新建項目的投產(chǎn)、落后生產(chǎn)能力的淘汰、區(qū)域以外電力的輸送或輸出等因素。 項目競爭能力分析 。 （ 1）股東背景，五大電力公司或兩大電網(wǎng)公司為股東的項目，市場保證程度相對較高；（ 2）上網(wǎng)協(xié)議，為落實市場的保證性，項目業(yè)主與電網(wǎng)公司簽訂上網(wǎng)協(xié)議，可增強項目的競爭能力；（ 3）項目調(diào)峰能力，對于水電項目來說，如果 具 有年調(diào)節(jié)能力，項目在枯 水期能照常發(fā)電，項目市場實現(xiàn)較有保證。 “廠網(wǎng)分開，競價上網(wǎng) ”政策實施后， 電力項目的上網(wǎng)電量 將主要由項目發(fā)電成本所決定， 項目發(fā)電成本將是項目預(yù)期市場實現(xiàn)的重要保證，審查中應(yīng)重點分析。 F （四）學(xué)校 近期宏觀教育形勢分析。例如高校：從宏觀上看，我國高校 擴大招生仍有一定的空間。一是根據(jù)《關(guān)于深化教育改革全面推進素 質(zhì)教育的決定》，到 2020年我國高等 教育毛入學(xué) 率要達到 15％，而 2020年我國高等教育毛入 學(xué)率為 13． 3%（ 數(shù)據(jù)來源于 2020《中國教育統(tǒng)計年鑒》）；二是預(yù)計 2020－ 2020年我國將出現(xiàn)高等學(xué) 校招生高峰。根據(jù) 2020年和 2020年《中國教育統(tǒng)計年鑒》公布的數(shù)據(jù)，我國小學(xué)畢業(yè)生數(shù)量在 2020年出現(xiàn)高峰后開始回落，而初中和高中畢業(yè)生均呈現(xiàn)上升趨勢： 2020年初中畢業(yè) 生比 3000年增加 98萬人，升學(xué)率上升 2． 1個百分點，同期高中畢業(yè)生增加 39萬人，升學(xué)率提高 5個百分點。在 2020年以后升入初、高中的學(xué)生大部分將會在 2020－ 2020年接受高等教育。 學(xué)校生源分析，包括招生對象、招生范