【正文】 夏季東南風(fēng) 冬季西北風(fēng)凍土深度：54cm冬至日射角：第五章 消防、警戒及社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 消防系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)消防系統(tǒng)。配電室及其它重要場所相應(yīng)設(shè)置泡沫及干粉滅火器，室外設(shè)消防水泵接合器，便于消防使用。 消防報警在配電室及其它重要場所，設(shè)置消防自動報警裝置，并與小區(qū)消防總控制聯(lián)網(wǎng)。 警戒監(jiān)控社區(qū)周邊設(shè)電視監(jiān)控設(shè)備，24小時總控室值班看守。 紅外防盜報警系統(tǒng)每棟建筑四周設(shè)紅外防盜報警系統(tǒng)，連接總控室室。 社區(qū)網(wǎng)絡(luò)設(shè)光纖連接到戶。整個社區(qū)內(nèi)部以局域網(wǎng)連接，總控室設(shè)服務(wù)器，連接到寬帶因特網(wǎng)。設(shè)通信網(wǎng)絡(luò)。設(shè)有線電視網(wǎng)絡(luò)。設(shè)急救呼叫網(wǎng)絡(luò)。第六章 環(huán)境保護 本項目對環(huán)境的影響本項目對環(huán)境的主要污染物為生活污水、生活垃圾。由于項目污染物數(shù)量有限，而且設(shè)計對其分別進行了處理，所以本項目建成后對周邊環(huán)境影響很小，不會對現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生污染，而且通過建筑四周綠化布置，項目的建設(shè)將有利于改善和提高周邊環(huán)境狀況。 環(huán)境保護項目實施過程中產(chǎn)生的建筑垃圾采用定點集中堆放，及時清理外運的方式處理，以保護環(huán)境。盡量減少噪聲污染，晚間施工技術(shù)特殊需要外，應(yīng)不影響周圍居民休息。 三廢治理方案建筑物建成后，采用雨水、生活污廢水分流制，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管道，進而匯入市政管網(wǎng)，由城市污水處理站統(tǒng)一處理。生活污水經(jīng)中水處理后進入小區(qū)景觀水系。雨水采用外排水排入小區(qū)雨水干管后匯入城市雨水管網(wǎng)。小區(qū)給水排水系統(tǒng)均采用環(huán)保給排水管材。廢棄物集中堆放在小區(qū)設(shè)置的垃圾箱及定點堆放處，由專人收集運至市政規(guī)定的垃圾站。小區(qū)棄物主要是生活垃圾，不產(chǎn)生有毒害的廢棄物。第七章 抗震、土地利用及綠化 抗震本項目按近震設(shè)計，抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為七度，根據(jù)省市地震局的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位盡快到地震局辦理本項目的相關(guān)手續(xù)。 土地利用本項目建設(shè)為養(yǎng)老中心項目，符合國家及省市的產(chǎn)業(yè)政策，土地在易縣總體規(guī)劃范圍內(nèi)，屬山坡地和河灘地，不占用基本耕地，不需補充耕地。相反通過項目的實施，可以大大提高土地利用率。 綠化本項目規(guī)劃集中設(shè)置綠地輔以小品形成豐富的綠化景觀。以集中綠地和分散綠化巧妙結(jié)合，適當(dāng)輔以小品形成豐富的景觀，并充分利用城市景觀綠化帶，既美化了所內(nèi)的環(huán)境，又可以達到防塵、降噪的目的。第八章 節(jié)能 建筑、結(jié)構(gòu)建筑墻體、門窗、屋頂?shù)葒o結(jié)構(gòu)均采用節(jié)能材料，多層建筑外圍護結(jié)構(gòu)采用多孔磚，門窗采用氣密性良好的空氣滲透系數(shù)分級大于Ⅲ級的鋁合金門窗或塑鋼窗，北墻采用雙層鋁合金推拉窗或塑鋼窗，非采暖房間與采暖房間之間墻體采用保溫砂漿抹面，屋面采用保溫性能好的聚苯板保溫層。 給排水供暖主要動力設(shè)備盡量在滿足功能的前提下選用節(jié)能設(shè)備，供水、供暖系統(tǒng)均安裝計量和節(jié)流裝置。選用節(jié)能型水嘴、散熱器，規(guī)定消耗定額，建立考核制度。 電氣配電選用節(jié)能型配電設(shè)備，照明采用高效節(jié)能燈具，配低耗電量省電型鎮(zhèn)流器，分區(qū)計量合理控制。第九章 經(jīng)營、管理與招投標(biāo)項目將建成一個以老年人居住為主的住宅小區(qū)，公共設(shè)施配套齊全。項目所在場址，實屬養(yǎng)老的黃金地段。建設(shè)方不失時機，組建專門的項目開發(fā)、經(jīng)營、管理機構(gòu)進行開發(fā)，是非常明智的。項目建成后，將由專門的物業(yè)公司管理。 經(jīng)營管理經(jīng)營管理的目標(biāo)是項目的開發(fā)建設(shè)取得盡可能高的經(jīng)濟效益和社會效益。 本項目投資額度高、工作量大、工程質(zhì)量要求較高，針對這些，公司將明確項目經(jīng)理，聘請高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和得力管理人員。組建辦公室、預(yù)算部、財務(wù)部、工程部、和聘請北京知名顧問公司負責(zé)協(xié)調(diào)辦理日常行政事務(wù)、各種手續(xù)、投資控制、財務(wù)管理、推廣策劃等。 服務(wù)管理物業(yè)管理是項目開發(fā)不可分割的重要組成部分，目前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)存在的許多問題在很大程度上是由于物業(yè)管理服務(wù)不到位引起的。9月1日《物業(yè)管理條例》將正式實施，業(yè)主在購買期房的同時也就等于同時購買了物業(yè)管理服務(wù)，而現(xiàn)在的房產(chǎn)買賣合同里并沒有詳細的物業(yè)管理服務(wù)的約定。為讓業(yè)主更加放心，在購房時我們會讓業(yè)主購買一步到位，把物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)落在紙上。我們把物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，和養(yǎng)老服務(wù)中心的管理配合起來。大到建筑設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)文化建設(shè)的有效措施，小到為老人洗澡。物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老護理統(tǒng)一起來的目的是人們對今后的物業(yè)管理服務(wù)有充分的知情權(quán)，并對今后的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費標(biāo)準(zhǔn)方面得到有效的保障。養(yǎng)老中心提供的服務(wù)（1）全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)是養(yǎng)老中心服務(wù)的特色之一。在我院生活的老人每天可以享受到這里的護理人員為他們提供的24小時不間斷的醫(yī)療、護理和臨終關(guān)懷等全程的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，老人們所有生活護理都由護理人員承擔(dān)，不需要家屬陪伴，免去了家屬的后顧之憂。　?。?）特色服務(wù)之二是星級護理服務(wù)。養(yǎng)老中心為適應(yīng)發(fā)展，增強工作人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識，讓老人得到更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，特引進星級賓館服務(wù)管理模式，推出護理星級服務(wù)，也就是在完成規(guī)定的護理程序后，增加護理項目，主動和超前服務(wù)于老人或病人，目的是真正體現(xiàn)以老人（病人）為中心，以質(zhì)量為核心，規(guī)范服務(wù)行為，使老人得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷適應(yīng)和滿足老人（病人）的各種服務(wù)需求，讓老人滿意，讓親屬放心?！　。?）特色之三是康復(fù)鍛煉。我們以讓躺著的老人坐起來，坐著的老人站起來。站著的老人走起來為目標(biāo)，根據(jù)老人身體、智力上的不同情況，制定有針對性的、不同的益智、康復(fù)訓(xùn)練的方法，并有專業(yè)醫(yī)師指導(dǎo)康復(fù)期病人的康復(fù)訓(xùn)練，使老人的肢體、語言功能得到恢復(fù)，智力得到開發(fā)?？祻?fù)健身室免費為住院患者開放。　?。?）獨具特色的治療飲食是養(yǎng)老中心的又一特色。為了配合臨床營養(yǎng)治療和營養(yǎng)支持，養(yǎng)老中心設(shè)有專業(yè)的營養(yǎng)室，由營養(yǎng)專業(yè)人員配制各種有針對性的治療膳食和經(jīng)腸營養(yǎng)液以及適合于吞咽困難、老人患病期間不能主動進食的、昏迷的病人、ICU及口腔手術(shù)病人等服用勻漿膳，深受老人們的歡迎。（5）生活多彩：有不同興趣愛好的老人可以根據(jù)自己的愛好參加各種興趣小組的活動，使自己的特長得以發(fā)揮。老人們還可以到老年大學(xué)養(yǎng)老中心分校學(xué)習(xí)有關(guān)書法、繪畫等知識。社會服務(wù)（1）養(yǎng)老中心作為志愿者行動服務(wù)基地，為社會各界提供了向孤寡老人獻愛心的場所，弘揚了尊老、敬老、愛老的民族精神。企事業(yè)單位、大中小學(xué)校、公安、武警、部隊等與養(yǎng)老中心院簽定長期的志愿者協(xié)議。讓孤寡老人更多地地感受到社會的關(guān)愛。（2）發(fā)揮社會辦院的優(yōu)勢，面向企事業(yè)單位及個人募捐。經(jīng)營辦法（1）福利經(jīng)營部分由易縣民政局投資500萬元，用于非盈利性養(yǎng)老服務(wù)范圍。%。其余由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資1500萬元，占總投資的 %。（2）市場經(jīng)營部分由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，用于市場化經(jīng)營。 招投標(biāo)該擬建項目為國家發(fā)展計劃委員會3號令《工程建設(shè)項目招標(biāo)規(guī)范和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》規(guī)定必須進行招標(biāo)的項目。擬對該項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理、以及重要設(shè)備、材料等采用委托公開招標(biāo)方式。招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式及招標(biāo)方式詳見附表：“建設(shè)項目招標(biāo)方案申請表”。第十章 項目實施進度計劃 項目實施內(nèi)容本項目實施的內(nèi)容為鳳凰城住宅小區(qū)工程的建筑施工及相應(yīng)問題水、暖、電配套工程和四周綠化。須組織強有力的基建班子負責(zé)本項目的實施。 實施進度項目計劃周期7年，一期建設(shè)期2年序號項 目2006年2007年2008年8 10 122 4 6 8 10 122 4 6 81項目前期論證、報批2圖紙設(shè)計 3場地三通一平 4土建工程施工 5安裝工程施工 6室外工程施工 7竣工驗收 第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算范圍本項目為鳳凰城住宅小區(qū)，投資估算范圍包括建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備購置費、其他建設(shè)工程費、預(yù)備費等費用。 編制依據(jù)1999年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)；1994年《河北省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)；2000年《河北省建筑工程概算費用定額、河北省建設(shè)項目概算其他費用定額》；2003年《河北工程建設(shè)造價信息》、保定市《工程造價信息》第二期。建設(shè)部1997年《建設(shè)項目可行性研究報告內(nèi)容和深度規(guī)定》；本項目有關(guān)專業(yè)提供設(shè)計圖紙及有關(guān)設(shè)計資料說明；相關(guān)類似工程的指標(biāo)；國家、部門和地區(qū)的其它有關(guān)規(guī)定； 編制方法及各部分費用確定建筑工程費按一九九九年《河北省建筑工程概算定額》和近幾年類似工程經(jīng)濟指標(biāo)加權(quán)平衡編制。設(shè)備購置費按設(shè)備原價加6%的運輸保管費計算，安裝工程費按一九九六年《河北省安裝工程概算定額》過渡辦法的通知和近幾年類似工程經(jīng)濟指標(biāo)加權(quán)平衡編制。一期其他費用（實際發(fā)生）計取*300=750萬元（實際發(fā)生）計取%、%計取1000*%+(116001000)*%=工程勘察費按10元/m2計取(建筑物占地面積31204 m2)10*31204/2000=工程設(shè)計費(采用直線內(nèi)插法計算)=%計取11600*%=174萬元招標(biāo)代理服務(wù)費按差額定率類進計費+(116001000)*%=%計取11600*%=58萬元配套費按100元/m2計取（含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防易地建設(shè)費等）120000*100/10000=1200萬元(免)施工圖審查費按設(shè)計費的10%計取*10%=(免)基本預(yù)備費按6%計取，漲價預(yù)備費按0計取。建設(shè)期貸款利息(1).2000*% = (2).2000*%=(3). = 210萬元 估算投資總額及其構(gòu)成本項目總投資： 11600萬元，其中：建安費 7540萬元，其它工程費用 1800萬元，預(yù)備費 500萬元，建設(shè)期貸款利息 600萬元； 資金籌措及投資計劃本項目總投資11600萬元，其中自籌5000萬元，籌資2000萬元，其余利用預(yù)售房款。第十二章 經(jīng)濟效益分析 評價依據(jù)[2000]205號文《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版。、政策。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項目無安置回遷。銷售包括住宅、臨街商業(yè)、地下室（以下銷售比例均以可用于銷售部分的面積為基數(shù)）。本項目成立了強有力的籌建和營銷班子進行營銷管理。根據(jù)市場預(yù)測，本項目年全部售完。項目實施進度計劃確定的建設(shè)期7年,一期2年。本項目一期建設(shè)投資11600萬元，其中：建設(shè)方自籌5000萬元，籌資2000萬元，其余利用售房款。微利市場經(jīng)營部分的投資回報為7%； （1）公寓建筑面積15萬平方米作為市場經(jīng)營部分，可以采取購買公寓面積（產(chǎn)權(quán)住宅銷售、投資回報、非產(chǎn)權(quán)銷售并回收等方式），既享受養(yǎng)老中心待遇的辦法。（2）收取部分服務(wù)費用，可以是成本+6%盈利來收取。特殊服務(wù)另加費用，共計7%的盈利。（3）老齡委（辦）、民政局部分行政福利性撥款。（4）免除一切稅費等費用。（5）社會募捐來的部分財物。收回投資需要10年。一期項目收入由住宅樓銷售、臨街商業(yè)銷售、地下車位出售組成。具體計算依據(jù)如下：銷售收入：市場調(diào)查表明，周圍環(huán)境和地段同標(biāo)準(zhǔn)銷售情況。結(jié)合本項目的實際情況，價格定為：住宅樓 1500 元/每平米；臨街商業(yè) 2500 元/每平米；地下室（住宅） 900 元/每平米，項目的總成本由建設(shè)投資、財務(wù)費用、產(chǎn)權(quán)交易費用和銷售費用組成。具體計算依據(jù)如下：建設(shè)投資11600萬元。銷售費用：按銷售收入的2%計算；稅金：營業(yè)稅按收入的5%，城市建設(shè)維護費按營業(yè)稅的7%，%計算。所得稅按利潤的33%算。%，基準(zhǔn)收益率按8%考慮。,總體計算期共7年。 不確定性分析本項目就售房價格、工程投資、土地費用和售房周期對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響進行不確定性分析如下：項 目10%5%05%10%售房價格%%%%%工程投資%%%%%售房周期%%%%% 以上計算表明，售房價格對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響最為敏感，工程投資次之。 臨界點分析經(jīng)計算,%。 綜合評價綜上所述,此項目一期具有較好的贏利能力和一定的抗風(fēng)險能力,在財務(wù)上是可行的。第十三章 結(jié)論 社會效益分析本項目屬新建項目，其建設(shè)方案符合易縣城市規(guī)劃要求和經(jīng)濟發(fā)展的需要。項目實施后能在很大程度上改善周圍區(qū)域的城市面貌，能為老年人家庭提供一個高標(biāo)準(zhǔn)的生活居住環(huán)境，極大的提升他們的生活水平，還可為社會提供一定的商業(yè)及活動場所，創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，對改善易縣形象、對改善易縣的投資環(huán)境、對促進易縣的經(jīng)濟發(fā)展和科技進步，具有十分重要的意義。有利因素分析（一）養(yǎng)老主題的優(yōu)勢人口老齡化是當(dāng)今世界面臨的重大社會問題之一。按照國際劃分標(biāo)準(zhǔn)，我省已于1996年即進入老齡化社會。到2003年末，全省老年人口已達565萬人，%，%的速度增長。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，建立和完善社會養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足老年人不斷增長的物質(zhì)文化生活需要，促進經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。近年來，各級政府加大了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度，制定了一系列促進以養(yǎng)老為重點的社會福利社會