做房地產(chǎn)策劃需要哪些技能和要求-資料下載頁(yè)
2025-04-26 13:29本頁(yè)面
【正文】 這樣的問(wèn)題，做規(guī)劃要舒服得多。再加上法律法規(guī)不健全，都是框架性的東西，對(duì)于細(xì)節(jié)的規(guī)定根本沒(méi)有。例如在規(guī)劃測(cè)光的時(shí)候，滿足大寒日的日照兩小時(shí)，高層建筑是按照高+寬除以2計(jì)算間距，但這僅是針對(duì)規(guī)則造型的建筑，對(duì)于“L”型、“T”型、三角形、弧形等不規(guī)則造型沒(méi)有細(xì)節(jié)的規(guī)定，究竟是按照最大截面計(jì)算？還是按照最小截面計(jì)算？或者分開(kāi)計(jì)算，沒(méi)有定論，也許此時(shí)就是規(guī)劃局的一張嘴來(lái)決定了。總之，道北地塊實(shí)在不是首選?！局鳂堑慕ㄖ螒B(tài)大有學(xué)問(wèn)】如果是地面滿鋪，上面起幾棟主樓的形式，主樓造型很有學(xué)問(wèn)，也是解決擋光、提高容積率、理順樓下商鋪柱子的最佳方式。但據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，純板樓固然是好銷(xiāo)售，但對(duì)樓下商鋪影響太大，商家在看房的時(shí)候，、必會(huì)脫口大罵。作為復(fù)合地產(chǎn)，住宅部分一般都不是利潤(rùn)的主要來(lái)源，得不償失。再者，純板樓擋光面太大，測(cè)光難以通過(guò)或起不了太多層。對(duì)于主樓，我個(gè)人覺(jué)得方塔、折板、“L”形三種是不錯(cuò)的選擇。純板、蝶式、三角形、弧形、“人”字型則對(duì)樓下影響很大。當(dāng)然不可一概而論，總之多進(jìn)行方案的研究，必有一款適合您。可惜，設(shè)計(jì)院要遭罪了。【需要打破一些傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)套路】注重精確營(yíng)銷(xiāo)，定點(diǎn)、定向推廣應(yīng)發(fā)揮更大的作用；事實(shí)上，幾乎所有的項(xiàng)目都希望精確營(yíng)銷(xiāo)，精確營(yíng)銷(xiāo)也是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的必然發(fā)展方向。地毯式推廣也許僅僅適合項(xiàng)目初期造勢(shì)，另外，前文也提到，復(fù)合型地產(chǎn)的很難實(shí)現(xiàn)瞬間銷(xiāo)售，而是慢工出細(xì)活的類(lèi)型，尤其是寫(xiě)字樓和商鋪，幾乎是一組客戶(hù)接一組客戶(hù)挖出來(lái)的，我稱(chēng)之為“攻堅(jiān)式營(yíng)銷(xiāo)”，此時(shí)不追求精確度而采用地毯式推廣以期開(kāi)盤(pán)時(shí)形成泄洪般的爆發(fā)，困難何其大？把握準(zhǔn)各類(lèi)產(chǎn)品的客戶(hù)特性；就各個(gè)產(chǎn)品而言，寫(xiě)字樓的客群是相對(duì)集中的；商業(yè)客群雖然集中性差，但客群的自驅(qū)性很好，做好自身，它是會(huì)自動(dòng)送上門(mén)來(lái)的；住宅部分則比較分散，一般住宅多做小戶(hù)型投資公寓，大戶(hù)型產(chǎn)品在這樣的地段和項(xiàng)目平臺(tái)上，市場(chǎng)空間十分有限。小戶(hù)型投資公寓可面對(duì)三類(lèi)人群：純自住、純投資、辦公。但需做好面積控制和總價(jià)控制，否則三者盡失也不失沒(méi)有可能。成立招商組，坐銷(xiāo)和直銷(xiāo)聯(lián)動(dòng)此招商非彼招商，也可稱(chēng)客戶(hù)攻堅(jiān)組。專(zhuān)門(mén)針對(duì)寫(xiě)字樓和商業(yè)客戶(hù)，挨家挨戶(hù)的進(jìn)行跟蹤式銷(xiāo)售。很難想象一個(gè)售樓員能同時(shí)從容應(yīng)對(duì)寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅三種客戶(hù)，如果真有個(gè)別能的，那就要追究銷(xiāo)售經(jīng)理的責(zé)任了，為什么她還是個(gè)售樓員？關(guān)于打破傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)套路，還有很多內(nèi)容，受篇幅限制不多議，以上幾點(diǎn)僅為拋磚引玉?！娟P(guān)于做產(chǎn)品的一些個(gè)人經(jīng)驗(yàn)】地下：頭疼。恕本人能力有限，做好基本規(guī)劃后，也只能不負(fù)責(zé)任的說(shuō)一句：自生自滅吧。商業(yè)裙房：如果是方形的地塊，形成內(nèi)街，規(guī)劃好人流的動(dòng)線，激活全盤(pán)商業(yè)，不留死角。如果是條形地塊，只能背靠背，但中間可考慮通內(nèi)街，不過(guò)應(yīng)算好帳，損失商鋪利潤(rùn)太大就劃不來(lái)了。層數(shù)盡量不超三層（兩層又太可惜），一層和二層全部滿足能做夾層的高度，（北京近日出臺(tái)政策，不知長(zhǎng)春會(huì)如何，也不知是否適用于商業(yè)公建），三層作為靈活空間，可作為配套功能區(qū)，也可面向?qū)﹂T(mén)臉要求不高的商家，如網(wǎng)吧、電影院、臺(tái)球廳等，能通到三樓即可，從正立面效果看，似字母“T”。至于面寬隨進(jìn)深而定。寫(xiě)字樓：要么走低檔路線，低價(jià)快速出貨；要么將高就高，做好各項(xiàng)配套設(shè)施出精品。中庸乃是下策，這種項(xiàng)目，定位上的中庸幾乎就等于銷(xiāo)售的中庸。另外，轉(zhuǎn)換層是寫(xiě)字樓的死敵，能不做就不做。核心筒一般都放在中央，放在北側(cè)（地塊在道南則是南側(cè)，總之是遠(yuǎn)路端）也有好處，但極容易導(dǎo)致單層的分割出現(xiàn)問(wèn)題，頻頻出現(xiàn)二三百平的大房間。不過(guò)，具體尺寸具體研究，不能一概而論。一般單層面積超過(guò)1000米，核心筒必放中間無(wú)疑。關(guān)于面積分割，盡管是框架可自由分割，但柱網(wǎng)也應(yīng)有所考慮，盡量使原始分割（四個(gè)柱點(diǎn)圍合）即貼近客戶(hù)群需求。住宅：主要考慮還是小戶(hù)型投資公寓，就長(zhǎng)春而言，面積控制在50㎡（3040㎡最好）以下，總價(jià)控制在20萬(wàn)以下。獨(dú)立衛(wèi)生間，盡量通煤氣并設(shè)獨(dú)立廚房，層高不低于3米，做部分復(fù)式產(chǎn)品，精裝
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