世聯(lián)：如何確定容積率-資料下載頁
2025-04-26 13:19本頁面
【正文】 組群之間的關(guān)系等方面都相對寬松 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形式 —— 金地香蜜山的短板結(jié)構(gòu)在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低 本報告是嚴(yán)格保密的。 33 地塊形狀如何影響容積率？ ?看地塊與周邊的相鄰建筑的關(guān)系 ?看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸 ?往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸 0 10 30 50 100m用地范圍體育場北橋公園海 北 路公園出讓用地臨近舊建筑河道及泳池它往往決定： ?地塊與周邊建筑的退讓關(guān)系； ?地塊退紅線的尺寸問題； ?地塊內(nèi)部的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑布局問題； 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 產(chǎn)品類型的組合如何影響？ ?需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關(guān)系 ?需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 獨(dú)立雙拼別墅 小于 — 大于 Townhouse — — — 5層疊加 — — — 6層多層 — — — 11層小高層 — — — 18層高層 — — — 某城市單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 該城市某項目的容積率實現(xiàn)指標(biāo)（ r=) 產(chǎn)品類型 建筑面積 比例 功能分析 疊加別墅 20220 10% 提升形象，樹立標(biāo)桿 花園洋房 150000 61% 盈利主題，展示體驗 電梯洋房 90000 29% 提高容積率，提升價值 配套商業(yè) 11000 鄰里服務(wù) +風(fēng)情商業(yè)街 配套幼兒園 2022 配套會所 1000 風(fēng)情會館 合計 324000 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下： 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 由于建筑層數(shù)不同導(dǎo)致容積率的巨大差異 ——以幸福海岸為例 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 緯度的影響日照間距的問題 —— 保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大 ?板樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式： h=ctg（實際緯度 +回歸線到赤道緯度） ?越是北方越大，同一緯度基本相同 ?回歸線以內(nèi)區(qū)域主要是滿足通風(fēng)、視線干擾問題，便可滿足日照間距 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 戶型組合形式問題 —— 一梯多戶設(shè)計提升面積的根源是為了提高平均進(jìn)深，進(jìn)而提高容積率 ?平均進(jìn)深不到 12米的花園洋房，如果進(jìn)深增加到 14米，整個項目容積率便可以增加10%— 15%之間，只是我們的120多平方米的面積還有嗎？ ?設(shè)計上對開間一般都是比較謹(jǐn)慎，除非高檔產(chǎn)品，否則開間盡量做小，增大進(jìn)深面來增加容積率。 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 北京開發(fā)商常做的事情 —— 進(jìn)深大了，容積率提高了，房型變差了， 150的房子如此尷尬 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 南方常見的戶型設(shè)計，一梯多戶的設(shè)計根本上也是提高平均進(jìn)深，提高覆蓋率，增加容積率 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 比較失敗的設(shè)計方案，沒有增加容積率，卻把本來可以舒適的房型設(shè)計的不夠通透 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 了解了容積率的內(nèi)涵和意義將更有利于我們在項目運(yùn)作過程中，客觀理性的決策項目 ?我們會找到某項目容積率 ?我們在與設(shè)計師的溝通過程中，不再被評價為 “ 不懂建筑知識 ” ?我們會更加理性的來判斷不同背景、資源、成本等條件下，應(yīng)該如何確定容積率 容積率的確定也是項目決策過程中的核心問題之一，因為不同的定位將會有不同的容積率指標(biāo)與之對應(yīng)，也就決定了土地不同的開發(fā)強(qiáng)度和市場表現(xiàn)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 結(jié)束，謝謝！
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