世聯(lián)：如何確定容積率-免費閱讀
【正文】 41 比較失敗的設計方案，沒有增加容積率，卻把本來可以舒適的房型設計的不夠通透 本報告是嚴格保密的。 34 產品類型的組合如何影響？ ?需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關系 ?需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 建筑形式 高品質，低容積率 中品質，中容積率 低品質，高容積率 獨立雙拼別墅 小于 — 大于 Townhouse — — — 5層疊加 — — — 6層多層 — — — 11層小高層 — — — 18層高層 — — — 某城市單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 該城市某項目的容積率實現(xiàn)指標（ r=) 產品類型 建筑面積 比例 功能分析 疊加別墅 20220 10% 提升形象，樹立標桿 花園洋房 150000 61% 盈利主題，展示體驗 電梯洋房 90000 29% 提高容積率，提升價值 配套商業(yè) 11000 鄰里服務 +風情商業(yè)街 配套幼兒園 2022 配套會所 1000 風情會館 合計 324000 本報告是嚴格保密的。 27 中信紅樹灣 —— 即偷面積，又偷價值 本報告是嚴格保密的。 ?方案三容積率的限定下，產品規(guī)劃設計的技術可行性難度大。 21 項目容積率確定 —— 較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介一 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率 ； ?從市場角度以及項目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項目定位。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 14 一個容積率確定的案例 —— 湛江地王項目 本報告是嚴格保密的。 4 3 1 2 本報告是嚴格保密的。 誰動了我的面積 —— 開發(fā)商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率？ 本報告是嚴格保密的。 3 先看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理 ?現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市） 當容積率從 ，產品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了： ?市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù)？ ?開發(fā)商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？ ?增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？ ?現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當容積率從 ，做出了不想要的產品，銷售受阻，開發(fā)商反思： ?市場難以接受一梯四戶的產品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒做出來？ ?面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？ ?為什么沒有做出想要的產品？ 本報告是嚴格保密的。 8 案例一：星海華庭 —— 將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利 本報告是嚴格保密的。 15 深圳高層物業(yè)類型的容積率指標可實現(xiàn)度與產品品質的對應關系 產品品質 容積率范圍 可能的建筑組合 深圳典型案例 高品質 低于 板樓 +部分一梯兩戶點樓 香域中央、水榭花都高層 較高品質 — 板樓為主，較為舒適 中信紅樹灣、香蜜山 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +少量板樓 天悅龍庭、陽光帶海濱城 高容積率 高于 高密度，戶型設計難出彩 中信海闊天空、星河國際 ?以上純居住用地內可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度； ?以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。 17 高品質高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳中信紅樹灣 ?總用地 ㎡ ，總建筑面積 65萬 ㎡ ，地上容積率，南側在建設的高層區(qū)域容積率約 。 19 較高品質高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析 ——
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