世聯(lián)：如何確定容積率(已修改)
2025-05-08 13:19 本頁(yè)面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 如何確定容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 誰(shuí)動(dòng)了我的面積 —— 對(duì)容積率的誤解源自于粗框式的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤(rùn)越高，于是開(kāi)發(fā)商們： ?不斷的要求提高容積率； ?不斷的偷面積； ?不斷的公關(guān)； ?你要是降低了他的容積率，他感覺(jué)就是讓他少賺錢； ?維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。 誰(shuí)動(dòng)了我的面積 —— 開(kāi)發(fā)商揮之不去的心理底限 實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響因素和機(jī)理 ?現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒(méi)有了？（北方某中等城市） 當(dāng)容積率從 ，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了： ?市場(chǎng)上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù)？ ?開(kāi)發(fā)商想做、市場(chǎng)認(rèn)可度高的疊加別墅沒(méi)有了？ ?增加出來(lái)的面積所銷售的金額反而沒(méi)有增加出來(lái)的成本大？面積越多，利潤(rùn)越低，開(kāi)發(fā)商問(wèn)問(wèn)什么？ ?現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當(dāng)容積率從 ，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開(kāi)發(fā)商反思： ?市場(chǎng)難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商想要的一梯兩戶沒(méi)做出來(lái)？ ?面積上去了，開(kāi)發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？ ?為什么沒(méi)有做出想要的產(chǎn)品？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響因素和機(jī)理 ?現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場(chǎng)非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開(kāi)發(fā)完成的地塊容積率是 ： ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強(qiáng)，向品質(zhì)超越有可能嗎？ ?別人做品質(zhì)是為了后期開(kāi)發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒(méi)有土地了？ ?高點(diǎn)容積率、適中的品質(zhì)、適中的價(jià)格、差異補(bǔ)缺競(jìng)爭(zhēng)有什么不好呢？ ?現(xiàn)象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會(huì)） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開(kāi)發(fā)商要求容積率 ，一梯兩戶，平均 6層： ?為何三房?jī)蓮d不給我做 120125，都超過(guò) 140？ ?銷售均價(jià)比鄰近樓盤(pán)低 200元 /平方米，銷售速度還沒(méi)別人快，人家還沒(méi)做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 容積率問(wèn)題 —— 開(kāi)發(fā)決策過(guò)程中的最核心問(wèn)題之一，他反映的問(wèn)題不僅僅是數(shù)字那樣簡(jiǎn)單 容積率決定了什么？ ?決定不同的產(chǎn)品類型之間的配比； ?決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)； ?決定了不同的面積區(qū)間； ?決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能； ?決定了項(xiàng)目的售價(jià)和盈利表現(xiàn)； ?決定了項(xiàng)目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問(wèn)題。 因?yàn)槿莘e率對(duì)應(yīng)的不同的產(chǎn)品，決定了項(xiàng)目不同的客戶層面，進(jìn)而決定了不同的競(jìng)爭(zhēng)格局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 我們需要理解容積率的那些問(wèn)題？ ?當(dāng)容積率變化時(shí)，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類型如何變化？ ?容積率變化時(shí)，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？ ?如何從開(kāi)發(fā)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的角度去確定容積率？ ?在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策 ? 對(duì)比的項(xiàng)目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠找到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的最佳點(diǎn)，能找到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)關(guān)系。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 先來(lái)看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應(yīng)該如何確定容積率的問(wèn)題 容積率的確定不能簡(jiǎn)單的以容積率高或者低來(lái)定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項(xiàng)目利潤(rùn)之間的關(guān)系如下： 不過(guò)分追求容積率 附加品質(zhì)提升與售價(jià)提升的關(guān)系 土地價(jià)格 容積率最大化 單方利潤(rùn)空間大， 向容積率偏重
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