【正文】 ?較高容積率： ，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計師認為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達到 18— 20%，品質(zhì)極低。 26 思考下面幾個實際問題，也許對我們從技術(shù)層面理解容積率更有意義 ?為什么中心紅樹灣采用了 “ v” 型的樓體設(shè)計和布局？ ?從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街 toho有何意義，還是 積率？這個問題從香蜜湖 1號也可找到同樣答案？ ?為何北方的開發(fā)商在開發(fā)時不停的加大進深，甚至是不惜導致面積龐大、戶型設(shè)計不合理？ ?為何開發(fā)商聽到退紅線很大就頭疼 ? ?開發(fā)商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？ 上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術(shù)影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。 39 北京開發(fā)商常做的事情 —— 進深大了，容積率提高了，房型變差了， 150的房子如此尷尬 本報告是嚴格保密的。 36 由于建筑層數(shù)不同導致容積率的巨大差異 ——以幸福海岸為例 本報告是嚴格保密的。 ?綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 ?13棟 28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計，平均進深較小，戶型面積適中。 本項目戰(zhàn)略目標和項目定位對容積率確定的指導原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例； ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； ?本項目高品質(zhì)是相對于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。 4 看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理 ?現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是 ： ?競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強，向品質(zhì)超越有可能嗎？ ?別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？ ?高點容積率、適中的品質(zhì)、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？ ?現(xiàn)象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率 ，一梯兩戶，平均 6層： ?為何三房兩廳不給我做 120125，都超過 140？ ?銷售均價比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？ 本報告是嚴格保密的。 7 先來看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應該如何確定容積率的問題 容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項目利潤之間的關(guān)系如下： 不過分追求容積率 附加品質(zhì)提升與售價提升的關(guān)系 土地價格 容積率最大化 單方利潤空間大， 向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實現(xiàn)。 ?規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 40 南方常見的戶型設(shè)計，一梯多戶的設(shè)計根本上也是提高平均進深，提高覆蓋率，增加容積率 本報告是嚴格保密的。 35 規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下： 本報告是嚴格保密的。 ?項目容積率的選定過程中，經(jīng)濟效益的對比僅僅是一個因素，市場可項目度、項目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要。 19 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案