【正文】 層價(jià)格分析：對(duì)后湖片區(qū)的樓盤來說，集中在多層普通住宅16001900左右，2000元/平方米是一個(gè)“檻”客戶群分析：主要為車行半小時(shí)范圍內(nèi)居住或工作中高收入者為主要消費(fèi)群，房地產(chǎn)業(yè)、公務(wù)員、金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易類較多主要來自江岸，部分江漢，少量來自其他地區(qū)3040歲年齡段人群為消費(fèi)主體。 售樓大廳大而空 主人流方向昭示性不夠 合作品牌宣傳增加了品牌的混淆性 多種戶型定位弱化了產(chǎn)品的檔次分產(chǎn)品銷售走勢分析：多層住宅銷售速度快，銷售率高；三房二廳120平方米左右，銷售速度快、銷售率高；方正實(shí)用戶型銷售速度快；復(fù)式住宅穩(wěn)定銷售，銷售率高；滯銷產(chǎn)品主要為：小高層、不實(shí)用的戶型，高層小戶型。核心賣點(diǎn)：社區(qū)文化內(nèi)涵；關(guān)愛持續(xù)走高：大盤的成功與否的一個(gè)標(biāo)志就是價(jià)格的維護(hù)。如圖所示：售樓處竹葉山轉(zhuǎn)盤花橋中心市直機(jī)關(guān) 金融一條街 市委、解放公園 黃埔大道發(fā)展大道發(fā)展大道二七路、解放大道、青年路、鐵路線所圍區(qū)域候車廳：小區(qū)目前還存在交通問題，類似的問題深圳的大盤也很多，比如深圳萬科四季花城，如何通過價(jià)值展示弱化這一點(diǎn)兒，是我們目前面臨的一個(gè)問題之一，萬科的做法值得參考，把候車廳做起來，做好，從效果來看，起到了不小的作用。讓沖動(dòng)自然起來，我們來模擬一下客戶買房落定的過程：報(bào)紙軟文與活動(dòng)營銷（印象）從花橋到銷售處的導(dǎo)示（認(rèn)知）銷售現(xiàn)場（想象空間放大）一期（環(huán)境驗(yàn)證）景觀大道（信心、憧憬）景觀大道與假日廣場（配套、生活、沖動(dòng)）樣板房（戶型也這么好）落定從上面的模擬來看，客戶買房的過程同時(shí)也是我們這個(gè)大盤價(jià)值展示的過程，有關(guān)宣傳部分會(huì)在本報(bào)告的其他部分詳細(xì)分析，這里主要分析現(xiàn)場的展示：戶外導(dǎo)示系統(tǒng)：花橋北的物業(yè)定位從字面上拉近了項(xiàng)目與較成熟區(qū)域的距離，那么傳達(dá)個(gè)消費(fèi)者，讓他們認(rèn)可則需要我們的進(jìn)一步引導(dǎo)，建議從花橋中心一路設(shè)置燈桿旗、小型路燈燈箱一直引導(dǎo)到售樓處，這既是一種路線上的引導(dǎo)，同時(shí)也是一種區(qū)域上的引導(dǎo)，同時(shí)也是實(shí)力的表現(xiàn)，還容易在在武漢引起轟動(dòng)，新地而恰恰是大盤才有把文化的演繹真正的落到實(shí)處的空間，通過軟件與硬件的配合營造一種生活方式，一種在武漢全新的社區(qū)文化對(duì)項(xiàng)目與開發(fā)商品牌的建立起著極大的作用。城市規(guī)劃方向：根據(jù)總體規(guī)劃，城市空心化的發(fā)展，后湖成為未來漢口最大的居住組團(tuán)之一。項(xiàng)目萬科四季花城東方恒星園二期比較分析（以萬科項(xiàng)目為基準(zhǔn)）地段金銀湖、距中心區(qū)域遠(yuǎn)后湖、距中心區(qū)域近、花橋北本項(xiàng)目占優(yōu)，“離繁華很近”公共交通無，輕軌前景車輛少綜合比較略差層數(shù)5層7層略差風(fēng)格歐洲小鎮(zhèn)（德式），標(biāo)志性明顯現(xiàn)代風(fēng)格（荷蘭風(fēng)格派） 差異點(diǎn) 沿襲與原創(chuàng)的區(qū)別景觀與周邊環(huán)境金銀湖、高爾夫、小區(qū)水系小區(qū)內(nèi)園林略差商業(yè)配套目前無，建成后分散布置目前無，規(guī)劃中商業(yè)街略優(yōu)戶型略分散、三房、二房、復(fù)式三房、復(fù)式戶型集中、更成熟物業(yè)管理萬科品牌管理開發(fā)商自管+中海模式目前知名度不如萬科開發(fā)條件首期開發(fā)一期已入伙一期可展示、客戶可利用包裝與宣傳已經(jīng)開始，萬科的包裝較為成熟未開始，各成熟專業(yè)公司合作相似，但不占先機(jī)社區(qū)文化萬客會(huì)的長期積累、“客戶”傳播大規(guī)模開始建設(shè)在認(rèn)知時(shí)間與忠誠度上略差企業(yè)品牌與實(shí)力全國連鎖、文化成熟、有實(shí)力規(guī)模相對(duì)小，品牌影響力小較差銷售組織成熟模式、新人操作專業(yè)公司介入相似價(jià)格23002100占優(yōu)小結(jié)：注意發(fā)揮優(yōu)勢：地段：“花橋北”與城市的可融合性為我們相比之下最大的價(jià)值點(diǎn)。（漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個(gè)中心片區(qū)，古田、常青、后湖3個(gè)綜合組團(tuán)。 同層面主要競爭對(duì)手鎖定：萬科四季花城、城開項(xiàng)目、常青花園、陽光花園 綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價(jià)格高品質(zhì)高價(jià)格高品質(zhì)低價(jià)格低品質(zhì)低價(jià)格劣勢：（WEAKNESS）配套：區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套缺乏交通：交通條件差，形象：一期交樓時(shí)間長，配套完善承諾未兌現(xiàn)，造成部分業(yè)主不滿，另外也影響了實(shí)際入住率。體現(xiàn)新意：大盤運(yùn)作的實(shí)質(zhì)就是處理好各期關(guān)系，目前大盤開發(fā)存在的一個(gè)誤區(qū)就是COPY一期的形象、符號(hào)來引領(lǐng)二期的開發(fā)、銷售，而市場上存在大量的失敗案例。本期的銷售是新地花都的面世之作。標(biāo)志性的燈塔、風(fēng)車景觀大道前段景觀大道后段假日廣場 視覺（三維） 視覺（四維） 視覺+聽覺+嗅覺+味覺形象板、路燈、