【正文】 519 260城中 367 295河西 1165 1213江寧 2738 2521區(qū)域現(xiàn)狀14南京樓市 價格梯度 圖受上下 價格的擠壓 ,50006500的城市中端需求釋放集中于幾個非中心城區(qū)江北板塊3000元江寧板塊4300元河西板塊城中板塊城北板塊5200元7000元10000元城東南板塊區(qū)域現(xiàn)狀本項目所屬區(qū)15（交通，生活配套， 教育投資。辦公\(公寓）建筑面積：6萬平方米休閑廣場建筑面積：1萬平方米本案 星河翠庭 五糖村廣場旭日景城中浩。旭日客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?，金橋市場企業(yè)主， 銷售反饋 ：客戶對三房需求旺盛，該樓盤銷售均價： 5200元 /平方米， 其中兩房起價空間最大。高層具體戶型比例7080平米 8090平米 90100平米 100110平米 110120平米 120130平米 130平米以上 1/484 75/484 23/484 25/484 32/484 27/484 25/484 4/484 49/484 54/484 50/584 48/484 15/484 56/484多層高層一期項目的 8， 9， 10小高層，現(xiàn)已被團(tuán)購 144套，戶型比例是二室，三室，即所剩于的二室，三室戶型總數(shù)為132套。綠洲雅賓利花園48給我們的啟示 項目本身與中央門商圈、鼓樓商 圈、新街口商圈高效聯(lián)通 突破地緣概念重新定義地段 、使 對區(qū)域抗性的客戶能夠接納鎖定區(qū)位優(yōu)勢是 “ 核心 ” 新街口商圈鼓樓商圈中央門商圈距離三大商務(wù)圈的車程在 15分鐘之內(nèi) 與都市中心 核心商業(yè)圈的車程 在 15分鐘之 內(nèi) 顛覆區(qū)域固有認(rèn)知 ：下只腳、碼頭經(jīng)濟、工業(yè)和流民集中的地段 中央?yún)^(qū)位形象演繹312香溢生活是一種潮流，是一種激情，是一種充滿活力的精神。展示策略31 策略推導(dǎo)64中浩森林灣旭日林景瑞園北城星河翠庭有小廣場、多綠化、小展示昭示不明顯、無綠化、無裝飾昭示性明顯、建筑無特色、前面有小展示小、無裝飾、且外面雜亂小而破爛、很難識別香溢售樓處與競爭對手并無絕對優(yōu)勢、建議 立刻行動65反應(yīng)小區(qū)頤居氣質(zhì)的圍墻展示幕 府 西 路翠 庭 路同 義 路小區(qū)主入口售樓處圍墻包裝的震撼力植物包裝Show 1 社區(qū)入口包裝313給予客戶全新的視覺體驗賣場內(nèi)部整體氛圍營造客戶休息區(qū)設(shè)體驗式咖啡吧內(nèi)部整體氛圍營造小區(qū)主入口提前展示商業(yè)項目（現(xiàn)場巨大模型震撼登場 ） 商業(yè)模型展示 售樓處體驗咖啡吧售樓處67Show 3 樣板房 樣板房的設(shè)計對于客戶要有一種強烈的沖擊感、激發(fā)其潛在的購買欲望，同時給于客戶 以一種更為美好的愿景，形成溢價空間三代同堂、溫馨小三房樣板展示313亭 建議方案32 執(zhí)行解析方案一252。主要通路作為傳播門戶：長江三路 /中央門附近廣告牌營銷三部曲： 啟勢 → 造勢 → 造市322E選秀的精彩瞬間）時間： 2023年 5月人物：香溢（準(zhǔn)）會員地點：分展場、銷售現(xiàn)場營銷三部曲： 啟勢 → 造勢 → 造市322 二月 21二月 21Wednesday,二月 二月 21二月 21Wednesday,二月 二月 21二月 21Wednesday, 17ipsumNullanulla2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 2114:31:5314:31:53February2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 二月 21二月 2114:31:5314:31:53February\坡地景觀 \山水景觀 \紅太陽綜合實力中浩森林灣源于自然，健康家庭 營銷執(zhí)行32 執(zhí)行解析時間： 2023年 4月關(guān)鍵詞：形象滲透 /建立懸念通路 : 全城布局 ,巨幅廣告牌 。建議方案32 執(zhí)行解析銷售方案研判971世聯(lián)營銷系統(tǒng)的 3個階段：營銷三部曲：啟勢 → 造勢 → 造市啟勢造勢造市322路建立新的 “動 ”態(tài)街區(qū)，率先服務(wù)小區(qū)甚或配套所需，最大限度利用翠亭路交通資源。\坡地景觀 \山水景觀 \紅太陽綜合實力中浩森林灣源于自然，健康家庭 我們將本項目實現(xiàn)溢價的主力客戶群鎖定在三大區(qū)域的優(yōu)質(zhì)客戶城北區(qū)域缺乏標(biāo)桿性樓盤、有助于吸納片區(qū)內(nèi)高端客戶（迅速 “撇脂 ”）金橋、玉橋業(yè)主兼具購買、自住和投資實力P 價格溢價客戶群鎖定鼓樓區(qū)域住宅價位過高、有利于吸納區(qū)內(nèi)溢出的、且具有一定購買力的客戶55 38路等公交沿線匯集了大量高端寫字樓、以及主流企業(yè)、大型商業(yè)，且寫字樓呈現(xiàn)放量的趨勢、考慮到本項目交通、價格等情況，沿線高級白領(lǐng)、企業(yè)中層都是我們目標(biāo)關(guān)注點青華大廈金輪大廈新華大廈環(huán)球大廈中山大廈南京汽車廠汽輪電機廠金橋市場 Key 帶有 38路圖示的現(xiàn)場看房班車定時往返區(qū)域內(nèi)，車體廣告體現(xiàn)出小區(qū)全景等特點 Key 中央路近五塘村廣場、售樓處所在幕府西路沿線，道旗廣告進(jìn)行客戶截流（區(qū)域截流） Key３ 、針對金橋區(qū)域私營業(yè)主的專場推介會 P客戶渠道關(guān)鍵客戶渠道311而且要有品質(zhì)感， “ 我們這個年紀(jì)還是喜歡時尚的 ，但是不是庸俗的那種 ， 絕對要有品質(zhì) ”園林無所謂風(fēng)格，但是要精致典雅要能體現(xiàn)自己的身份價值14 客戶盤點客戶訪談 A43星河翠庭客戶個人：李女士，女， 2830歲，暫時不上班家庭：一家三口，丈夫國企公務(wù)員（ 38路沿線客戶）小孩 2個月現(xiàn)?。?2房 2廳 94平米需求：外面環(huán)境嘈雜的情況下，特別看重小區(qū)的安全性， 對物業(yè)管理很挑剔追求時尚的東西，認(rèn)為房子一定要有品質(zhì)戶型不需要太大，夠用就好喜歡展示到位的房子，愿意購買現(xiàn)房園林一定要有，大小無所謂，但是要 精致14 客戶盤點客戶訪談 B44報告思路1項目屬性 項目能力及空間11 項目解讀12 項目戶型結(jié)構(gòu)分析13 價值判定14 客戶盤點15 項目屬性老城區(qū)邊緣、中大規(guī)模、外圍產(chǎn)品有相對優(yōu)勢的、區(qū)域客源項目45? 以項目現(xiàn)狀積累客戶情況來看，如果僅考慮一期，本項目可定義為一個風(fēng)險不大的現(xiàn)金流項目。配有商鋪，酒店公寓。占 30%， 如，３８路 景城小三房 100109大三房 120 直面競爭城市綠洲 \坡地景觀 \山水景觀 \紅太陽綜合實力中浩。本報告是嚴(yán)格保密的。兩灣城與星河翠庭已近尾盤，未成交戶型多為大三房，現(xiàn)售價 5400元 /平米左右， 周邊 叁盤戶型類型交叉點多，屬同客源，同質(zhì)樓盤 ， 旭日景城區(qū)內(nèi)景觀更勝一籌?！　　　氖袇^(qū)到達(dá)的購房者（自駕車），傾向于 130平米左右的三房最佳銷售業(yè)績： 每月 88套可銷售 70 套 左右銷售反饋 ：越銷越旺， 欠發(fā)達(dá)的交通線，是造成 客戶流失 到星河翠庭的主要影　　　　響因素之一客戶構(gòu)成 ：多為附近的金橋市場企業(yè)主， 綠地率為 32%。景觀優(yōu)勢明顯領(lǐng)先其他樓盤13 審定項目價值40客戶盤點深厚的感情，對當(dāng)?shù)匚幕恼J(rèn)同下關(guān)區(qū)泛公務(wù)員期待小戶型產(chǎn)品、以及追求一步到位三房產(chǎn)品金橋區(qū)域的江浙個體戶及私營業(yè)主 工作地點近，方便往來、望日后的交通會更加便利政府關(guān)系戶（供電局煙草、電信等國企） 關(guān)注項目的口碑傳播公交沿線的大型企業(yè)員工 交通方便，降低便捷成本南京周邊縣市的潛在客戶 城市身份標(biāo)簽、投資型下關(guān)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?5%的意向客戶5%的意向客戶14 客戶盤點 穩(wěn)定 95% 的客源，拓展 5% 的其他五類客戶41是哪些客戶，以及在周邊樓盤是如何體現(xiàn)的？ 95%的意向客戶（當(dāng)?shù)鼐用瘢┲饕植荚谙玛P(guān)區(qū)域老住宅區(qū)，對當(dāng)?shù)匚幕恼J(rèn)同，周邊有與自己感情深厚的親戚朋友， 老帶新 發(fā)展趨勢。 當(dāng)城市找到了方向，標(biāo)志新生活風(fēng)向標(biāo)的形成，香溢生活是城市永恒的底色，指引城市前進(jìn)方向，演繹印象香溢二期建議74314建議方案32 執(zhí)行解析94二居產(chǎn)品以及小三房產(chǎn)品去化速度、價格相對容易實現(xiàn)，因此首批房號中推出 130套 80—100 平米的二居、小三房產(chǎn)品（占一期該種類型總比例的 65% ），確保項目銷售速度， 完成開盤目標(biāo)；三居產(chǎn)品以景觀較好的高品質(zhì)房號組合推出，確立項目品質(zhì)；結(jié)合銷售旺季和以及展示的逐步到位，加推景觀三居，鞏固項目品質(zhì)通過產(chǎn)品品質(zhì)的提高為后續(xù)推盤房號的價格提升做鋪墊；結(jié)合項目后期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售， 推出珍藏的高價值房號，實現(xiàn)項目價值最大化對一些低總價房號進(jìn)行促銷， 適當(dāng)提高項目的銷售速度，確保年底的回款額度；推盤說明321E氣質(zhì)大獎 ,給予購房優(yōu)惠媒體配合：報紙、網(wǎng)絡(luò)營銷三部曲： 啟勢 → 造勢 → 造市322February 2023/2/17February 2023/2/17February 2023/2/17urnafelisamet,下午 14:31:54二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行小結(jié)112地塊環(huán)境資源區(qū)域成熟度啟動相對中低端產(chǎn)品，圍合環(huán)境，逐步拉升啟動相對中低的產(chǎn)品，完善配套，拉升產(chǎn)品借勢資源及趨于成熟度，啟動高端產(chǎn)品，樹立形象，帶動后期產(chǎn)品開發(fā)2134中高端產(chǎn)品樹形象，帶動后期開發(fā)啟動區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對位置圖研究了大量成功案例的啟動策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開發(fā)的項目中，不同資源狀況和市場環(huán)境下，項目的啟動模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成