【正文】 519 260城中 367 295河西 1165 1213江寧 2738 2521區(qū)域現(xiàn)狀14南京樓市 價(jià)格梯度 圖受上下 價(jià)格的擠壓 ,50006500的城市中端需求釋放集中于幾個(gè)非中心城區(qū)江北板塊3000元江寧板塊4300元河西板塊城中板塊城北板塊5200元7000元10000元城東南板塊區(qū)域現(xiàn)狀本項(xiàng)目所屬區(qū)15（交通，生活配套， 教育投資。辦公\(公寓）建筑面積：6萬(wàn)平方米休閑廣場(chǎng)建筑面積：1萬(wàn)平方米本案 星河翠庭 五糖村廣場(chǎng)旭日景城中浩。旭日客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?，金橋市?chǎng)企業(yè)主， 銷售反饋 ：客戶對(duì)三房需求旺盛，該樓盤銷售均價(jià)： 5200元 /平方米， 其中兩房起價(jià)空間最大。高層具體戶型比例7080平米 8090平米 90100平米 100110平米 110120平米 120130平米 130平米以上 1/484 75/484 23/484 25/484 32/484 27/484 25/484 4/484 49/484 54/484 50/584 48/484 15/484 56/484多層高層一期項(xiàng)目的 8， 9， 10小高層，現(xiàn)已被團(tuán)購(gòu) 144套，戶型比例是二室，三室，即所剩于的二室，三室戶型總數(shù)為132套。綠洲雅賓利花園48給我們的啟示 項(xiàng)目本身與中央門商圈、鼓樓商 圈、新街口商圈高效聯(lián)通 突破地緣概念重新定義地段 、使 對(duì)區(qū)域抗性的客戶能夠接納鎖定區(qū)位優(yōu)勢(shì)是 “ 核心 ” 新街口商圈鼓樓商圈中央門商圈距離三大商務(wù)圈的車程在 15分鐘之內(nèi) 與都市中心 核心商業(yè)圈的車程 在 15分鐘之 內(nèi) 顛覆區(qū)域固有認(rèn)知 ：下只腳、碼頭經(jīng)濟(jì)、工業(yè)和流民集中的地段 中央?yún)^(qū)位形象演繹312香溢生活是一種潮流，是一種激情，是一種充滿活力的精神。展示策略31 策略推導(dǎo)64中浩森林灣旭日林景瑞園北城星河翠庭有小廣場(chǎng)、多綠化、小展示昭示不明顯、無(wú)綠化、無(wú)裝飾昭示性明顯、建筑無(wú)特色、前面有小展示小、無(wú)裝飾、且外面雜亂小而破爛、很難識(shí)別香溢售樓處與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、建議 立刻行動(dòng)65反應(yīng)小區(qū)頤居氣質(zhì)的圍墻展示幕 府 西 路翠 庭 路同 義 路小區(qū)主入口售樓處圍墻包裝的震撼力植物包裝Show 1 社區(qū)入口包裝313給予客戶全新的視覺體驗(yàn)賣場(chǎng)內(nèi)部整體氛圍營(yíng)造客戶休息區(qū)設(shè)體驗(yàn)式咖啡吧內(nèi)部整體氛圍營(yíng)造小區(qū)主入口提前展示商業(yè)項(xiàng)目（現(xiàn)場(chǎng)巨大模型震撼登場(chǎng) ） 商業(yè)模型展示 售樓處體驗(yàn)咖啡吧售樓處67Show 3 樣板房 樣板房的設(shè)計(jì)對(duì)于客戶要有一種強(qiáng)烈的沖擊感、激發(fā)其潛在的購(gòu)買欲望，同時(shí)給于客戶 以一種更為美好的愿景，形成溢價(jià)空間三代同堂、溫馨小三房樣板展示313亭 建議方案32 執(zhí)行解析方案一252。主要通路作為傳播門戶：長(zhǎng)江三路 /中央門附近廣告牌營(yíng)銷三部曲： 啟勢(shì) → 造勢(shì) → 造市322E選秀的精彩瞬間）時(shí)間： 2023年 5月人物：香溢（準(zhǔn)）會(huì)員地點(diǎn)：分展場(chǎng)、銷售現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷三部曲： 啟勢(shì) → 造勢(shì) → 造市322 二月 21二月 21Wednesday,二月 二月 21二月 21Wednesday,二月 二月 21二月 21Wednesday, 17ipsumNullanulla2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 二月 21二月 2114:31:5314:31:53February2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 二月 21二月 2114:31:5314:31:53February\坡地景觀 \山水景觀 \紅太陽(yáng)綜合實(shí)力中浩森林灣源于自然，健康家庭 營(yíng)銷執(zhí)行32 執(zhí)行解析時(shí)間： 2023年 4月關(guān)鍵詞：形象滲透 /建立懸念通路 : 全城布局 ,巨幅廣告牌 。建議方案32 執(zhí)行解析銷售方案研判971世聯(lián)營(yíng)銷系統(tǒng)的 3個(gè)階段：營(yíng)銷三部曲：?jiǎn)?shì) → 造勢(shì) → 造市啟勢(shì)造勢(shì)造市322路建立新的 “動(dòng) ”態(tài)街區(qū)，率先服務(wù)小區(qū)甚或配套所需，最大限度利用翠亭路交通資源。\坡地景觀 \山水景觀 \紅太陽(yáng)綜合實(shí)力中浩森林灣源于自然，健康家庭 我們將本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的主力客戶群鎖定在三大區(qū)域的優(yōu)質(zhì)客戶城北區(qū)域缺乏標(biāo)桿性樓盤、有助于吸納片區(qū)內(nèi)高端客戶（迅速 “撇脂 ”）金橋、玉橋業(yè)主兼具購(gòu)買、自住和投資實(shí)力P 價(jià)格溢價(jià)客戶群鎖定鼓樓區(qū)域住宅價(jià)位過(guò)高、有利于吸納區(qū)內(nèi)溢出的、且具有一定購(gòu)買力的客戶55 38路等公交沿線匯集了大量高端寫字樓、以及主流企業(yè)、大型商業(yè)，且寫字樓呈現(xiàn)放量的趨勢(shì)、考慮到本項(xiàng)目交通、價(jià)格等情況，沿線高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)中層都是我們目標(biāo)關(guān)注點(diǎn)青華大廈金輪大廈新華大廈環(huán)球大廈中山大廈南京汽車廠汽輪電機(jī)廠金橋市場(chǎng) Key 帶有 38路圖示的現(xiàn)場(chǎng)看房班車定時(shí)往返區(qū)域內(nèi)，車體廣告體現(xiàn)出小區(qū)全景等特點(diǎn) Key 中央路近五塘村廣場(chǎng)、售樓處所在幕府西路沿線，道旗廣告進(jìn)行客戶截流（區(qū)域截流） Key３ 、針對(duì)金橋區(qū)域私營(yíng)業(yè)主的專場(chǎng)推介會(huì) P客戶渠道關(guān)鍵客戶渠道311而且要有品質(zhì)感， “ 我們這個(gè)年紀(jì)還是喜歡時(shí)尚的 ，但是不是庸俗的那種 ， 絕對(duì)要有品質(zhì) ”園林無(wú)所謂風(fēng)格，但是要精致典雅要能體現(xiàn)自己的身份價(jià)值14 客戶盤點(diǎn)客戶訪談 A43星河翠庭客戶個(gè)人：李女士，女， 2830歲，暫時(shí)不上班家庭：一家三口，丈夫國(guó)企公務(wù)員（ 38路沿線客戶）小孩 2個(gè)月現(xiàn)?。?2房 2廳 94平米需求：外面環(huán)境嘈雜的情況下，特別看重小區(qū)的安全性， 對(duì)物業(yè)管理很挑剔追求時(shí)尚的東西，認(rèn)為房子一定要有品質(zhì)戶型不需要太大，夠用就好喜歡展示到位的房子，愿意購(gòu)買現(xiàn)房園林一定要有，大小無(wú)所謂，但是要 精致14 客戶盤點(diǎn)客戶訪談 B44報(bào)告思路1項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目能力及空間11 項(xiàng)目解讀12 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)分析13 價(jià)值判定14 客戶盤點(diǎn)15 項(xiàng)目屬性老城區(qū)邊緣、中大規(guī)模、外圍產(chǎn)品有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的、區(qū)域客源項(xiàng)目45? 以項(xiàng)目現(xiàn)狀積累客戶情況來(lái)看，如果僅考慮一期，本項(xiàng)目可定義為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不大的現(xiàn)金流項(xiàng)目。配有商鋪，酒店公寓。占 30%， 如，３８路 景城小三房 100109大三房 120 直面競(jìng)爭(zhēng)城市綠洲 \坡地景觀 \山水景觀 \紅太陽(yáng)綜合實(shí)力中浩。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。兩灣城與星河翠庭已近尾盤，未成交戶型多為大三房，現(xiàn)售價(jià) 5400元 /平米左右， 周邊 叁盤戶型類型交叉點(diǎn)多，屬同客源，同質(zhì)樓盤 ， 旭日景城區(qū)內(nèi)景觀更勝一籌?！　　　氖袇^(qū)到達(dá)的購(gòu)房者（自駕車），傾向于 130平米左右的三房最佳銷售業(yè)績(jī)： 每月 88套可銷售 70 套 左右銷售反饋 ：越銷越旺， 欠發(fā)達(dá)的交通線，是造成 客戶流失 到星河翠庭的主要影　　　　響因素之一客戶構(gòu)成 ：多為附近的金橋市場(chǎng)企業(yè)主， 綠地率為 32%。景觀優(yōu)勢(shì)明顯領(lǐng)先其他樓盤13 審定項(xiàng)目?jī)r(jià)值40客戶盤點(diǎn)深厚的感情，對(duì)當(dāng)?shù)匚幕恼J(rèn)同下關(guān)區(qū)泛公務(wù)員期待小戶型產(chǎn)品、以及追求一步到位三房產(chǎn)品金橋區(qū)域的江浙個(gè)體戶及私營(yíng)業(yè)主 工作地點(diǎn)近，方便往來(lái)、望日后的交通會(huì)更加便利政府關(guān)系戶（供電局煙草、電信等國(guó)企） 關(guān)注項(xiàng)目的口碑傳播公交沿線的大型企業(yè)員工 交通方便，降低便捷成本南京周邊縣市的潛在客戶 城市身份標(biāo)簽、投資型下關(guān)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?5%的意向客戶5%的意向客戶14 客戶盤點(diǎn) 穩(wěn)定 95% 的客源，拓展 5% 的其他五類客戶41是哪些客戶，以及在周邊樓盤是如何體現(xiàn)的？ 95%的意向客戶（當(dāng)?shù)鼐用瘢┲饕植荚谙玛P(guān)區(qū)域老住宅區(qū)，對(duì)當(dāng)?shù)匚幕恼J(rèn)同，周邊有與自己感情深厚的親戚朋友， 老帶新 發(fā)展趨勢(shì)。 當(dāng)城市找到了方向，標(biāo)志新生活風(fēng)向標(biāo)的形成，香溢生活是城市永恒的底色，指引城市前進(jìn)方向，演繹印象香溢二期建議74314建議方案32 執(zhí)行解析94二居產(chǎn)品以及小三房產(chǎn)品去化速度、價(jià)格相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)，因此首批房號(hào)中推出 130套 80—100 平米的二居、小三房產(chǎn)品（占一期該種類型總比例的 65% ），確保項(xiàng)目銷售速度， 完成開盤目標(biāo)；三居產(chǎn)品以景觀較好的高品質(zhì)房號(hào)組合推出，確立項(xiàng)目品質(zhì)；結(jié)合銷售旺季和以及展示的逐步到位，加推景觀三居，鞏固項(xiàng)目品質(zhì)通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)的提高為后續(xù)推盤房號(hào)的價(jià)格提升做鋪墊；結(jié)合項(xiàng)目后期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售， 推出珍藏的高價(jià)值房號(hào)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化對(duì)一些低總價(jià)房號(hào)進(jìn)行促銷， 適當(dāng)提高項(xiàng)目的銷售速度，確保年底的回款額度；推盤說(shuō)明321E氣質(zhì)大獎(jiǎng) ,給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠媒體配合：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷三部曲： 啟勢(shì) → 造勢(shì) → 造市322February 2023/2/17February 2023/2/17February 2023/2/17urnafelisamet,下午 14:31:54二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。2023? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 。2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。營(yíng)銷執(zhí)行營(yíng)銷執(zhí)行小結(jié)112地塊環(huán)境資源區(qū)域成熟度啟動(dòng)相對(duì)中低端產(chǎn)品，圍合環(huán)境，逐步拉升啟動(dòng)相對(duì)中低的產(chǎn)品，完善配套，拉升產(chǎn)品借勢(shì)資源及趨于成熟度，啟動(dòng)高端產(chǎn)品，樹立形象，帶動(dòng)后期產(chǎn)品開發(fā)2134中高端產(chǎn)品樹形象，帶動(dòng)后期開發(fā)啟動(dòng)區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對(duì)位置圖研究了大量成功案例的啟動(dòng)策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開發(fā)的項(xiàng)目中，不同資源狀況和市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目的啟動(dòng)模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成