【正文】 我是誰(shuí)？14 客戶特征2香溢北城背靠幕府熙路橫貫東西，連接南京長(zhǎng)江大橋和長(zhǎng)江三橋；通過(guò)中央路向北直達(dá)長(zhǎng)江，向南高效 聯(lián)通中央門商圈 ， 鼓樓商圈 至南京最繁華的 新街口商圈 ，11 區(qū)位特征 :地處老城區(qū)邊緣地段，大區(qū)域形象價(jià)值較低新街口商圈鼓樓商圈中央門商圈311 區(qū)位特征 :小片區(qū)處于規(guī)劃中的交通樞紐地段價(jià)格梯度失衡8000元 /平米50005500元 /平米價(jià)格梯度失衡名城。Ⅰ 、長(zhǎng)期目標(biāo)：利潤(rùn)最大化 確定項(xiàng)目占位、整體定位，透支未來(lái)價(jià)值Ⅱ 、短期目標(biāo)：順利現(xiàn)金流 確定競(jìng)爭(zhēng)策略、執(zhí)行方案，確保短期熱銷關(guān)鍵詞：趨勢(shì)關(guān)鍵詞：競(jìng)爭(zhēng)11 項(xiàng)目占位23 問(wèn)題界定 區(qū)域未來(lái)評(píng)判 怎么去？ 整體定位23 問(wèn)題界定12區(qū)域現(xiàn)狀65007000500055001000013000 50006000 3500 江北板塊河西板塊城中板塊寧南板塊城東板塊城北板塊幾大房地產(chǎn)板塊已形成明顯的價(jià)格梯度關(guān)系50005500 ? 單位：元 /平米132023年 ,河西板塊以 1000元的增幅 使片區(qū)逐步拋棄城市中端需求 ,因此加速 江寧及城北板塊的成交量大增 .片區(qū) 認(rèn)購(gòu)（套） 成交（套）8月各板塊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)城北 429 337城東 394 236城南 313 257城中 231 161河西 1178 954江寧 1271 933片區(qū) 認(rèn)購(gòu)（套） 成交（套）11月各板塊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)城北 1003 690城東 602 684城南 519 260城中 367 295河西 1165 1213江寧 2738 2521區(qū)域現(xiàn)狀14南京樓市 價(jià)格梯度 圖受上下 價(jià)格的擠壓 ,50006500的城市中端需求釋放集中于幾個(gè)非中心城區(qū)江北板塊3000元江寧板塊4300元河西板塊城中板塊城北板塊5200元7000元10000元城東南板塊區(qū)域現(xiàn)狀本項(xiàng)目所屬區(qū)15（交通，生活配套， 教育投資。森林灣 大三房 120130已近尾盤(pán)階段，剩余量以 惜盤(pán)銷售星河翠庭 二房 94 三房 103新推兩棟 8， 9號(hào)小高層住宅，與本案為 同地段同客源 競(jìng)爭(zhēng)方式小區(qū)景觀 \ 交通便利便捷交通 \現(xiàn)房銷售林景瑞園 二房 90 三房 110區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)， 項(xiàng)目 地理位置優(yōu)越 ，高品質(zhì)樓盤(pán)地鐵交通 \商業(yè)配套景觀品質(zhì)北城世家 二房 94 三房 103 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)， 二期樓盤(pán)銷售 便捷交通 \商業(yè)配套幕府區(qū)板塊邁皋橋板塊100110 平米的三房， 8090平米的二房關(guān)注成度高區(qū)域現(xiàn)狀：城北區(qū)發(fā)展思考受片區(qū)對(duì)外輻射力的制約 ,相鄰樓盤(pán)絕大部分鎖定本區(qū)域工業(yè)產(chǎn)業(yè)人口 ,從集中需求面積來(lái)看 ,總價(jià)及單價(jià)均受到限制18區(qū)域外部機(jī)會(huì) (1):同為非地鐵輻射地塊 ,建寧路南北價(jià)格差距近3000元 ,道路的心理價(jià)差超出合理的范圍 ,有空間可挖掘價(jià)格梯度失衡8000元 /平米50005500元 /平米價(jià)格梯度失衡名城。辦公\(公寓）建筑面積：6萬(wàn)平方米北幕 府 西 路翠 亭 路項(xiàng) 目 一 期 項(xiàng) 目 二 期商業(yè)，辦公 公交總站同 義 路休閑廣場(chǎng)休閑廣場(chǎng)建筑面積：1萬(wàn)平方米26視點(diǎn)2345671810911127 12全為小高層， 9層8， 9， 10 現(xiàn)已被團(tuán)購(gòu)1 6全為多層， 6層項(xiàng)目現(xiàn)況商業(yè)辦公公交總站 幼兒園27中浩。鼓樓，新街口，５３路的 其中 120平米左右的 大三房銷售不佳 ， 三房 整個(gè)項(xiàng)目分一，二期建設(shè)。文化娛樂(lè)各種業(yè)態(tài)立體組合。Value 園林 價(jià) 值 但考慮二期的集中高層體量風(fēng)險(xiǎn)以及香溢（或世紀(jì)城）品牌的要求，我們用稍遠(yuǎn)的視覺(jué)發(fā)掘更多的機(jī)會(huì)。客戶策略客戶策略31 策略推導(dǎo)金山大廈56《 告別雀巢時(shí)代 》（ 1）內(nèi)容：紀(jì)念雀巢時(shí)代、告別雀巢時(shí)代、放飛雀巢時(shí)代（ 2）行動(dòng)：跟蹤典型客戶 ,傾訴置業(yè)心聲，引發(fā)共鳴 （ 3）釋放：各大企業(yè)路演客戶溝通道具 —— 真情 3D片31 策略推導(dǎo)57312 回歸城市里的自然家園 \根植下關(guān)的精致精品社區(qū)星河翠庭 新空間 的情景 展示策略31 策略推導(dǎo) Show 5 現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示展示醒目的標(biāo)識(shí) +核心賣點(diǎn)展示 現(xiàn)場(chǎng)戶外展示，烘托在售氣氛 看樓體驗(yàn)通道小區(qū)導(dǎo)示牌 售樓處外圍現(xiàn)場(chǎng)布置72Show 6 建筑小品展示313西75展示時(shí)間軸公交樞紐、商業(yè)形象展示墻 +入口裝飾 +38路等公交線路看房班車現(xiàn)有銷售中心改造廣場(chǎng)、景觀園林 準(zhǔn)現(xiàn)房樣板房76I 現(xiàn)金流策略II 高額利潤(rùn)策略321展示策略32 執(zhí)行解析 通過(guò)平開(kāi)高走的策略，實(shí)現(xiàn)快速去化，縮短銷售周期，達(dá)到快速回現(xiàn)的銷售目標(biāo)89推盤(pán)說(shuō)明? 二居產(chǎn)品以及小三房產(chǎn)品去化速度、價(jià)格相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)，因此首批房號(hào)中推出， 130套 80—100 平米的二居、小三房產(chǎn)品（占一期該種類型總比例的 65%），確保項(xiàng)目銷售速度； 三居產(chǎn)品（大三房、小三房）房號(hào)組合推出，以滿足客戶不同需 求，確保完成項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)目標(biāo)；? 結(jié)合銷售旺季、多項(xiàng)展示以及一期良好態(tài)勢(shì)，通過(guò)二批開(kāi)盤(pán)加推二居、小三房產(chǎn)品確保銷售速度持續(xù)進(jìn)行； 提升產(chǎn)品品質(zhì)、改變客戶認(rèn)知：推出大三居和景觀較好的房型，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)的提高為后續(xù)推盤(pán)的價(jià)格提升做鋪墊；? 結(jié)合一批項(xiàng)目交接近尾聲，且項(xiàng)目展示及準(zhǔn)現(xiàn)房，都有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品最高價(jià)值321營(yíng)銷執(zhí)行32 執(zhí)行解析98香溢生活展場(chǎng)n引領(lǐng)南京新的生活方式 — 香溢生活學(xué)n項(xiàng)目宣傳、書(shū)籍派發(fā)n客戶積累及維護(hù)n南京區(qū)域覆蓋具體可考慮在鼓樓或新街口商圈附近設(shè)立臨時(shí)分展場(chǎng) 營(yíng)銷三部曲：?jiǎn)?shì) → 造勢(shì) → 造市322營(yíng)銷執(zhí)行32 執(zhí)行解析99香溢精英 Club成立形式：俱樂(lè)部會(huì)員發(fā)售 VIP卡內(nèi)容 : ■ CLUB成立 ■ 公布會(huì)員購(gòu)房之優(yōu)惠措施；配合單位媒體：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、 下關(guān)相關(guān)文化部門活動(dòng)：營(yíng)銷三部曲：?jiǎn)?shì) → 造勢(shì) → 造市322營(yíng)銷執(zhí)行32 執(zhí)行解析100系列叢書(shū) —— 建立屬于自己的話語(yǔ)體系一本倡導(dǎo)生活方式的讀物 ＋ 一本演繹夢(mèng)想的現(xiàn)實(shí)生活 ＋ 一本忠實(shí)記錄項(xiàng)目運(yùn)行狀況的白皮書(shū) ＝ 項(xiàng)目的 話語(yǔ)體系2營(yíng)銷三部曲： 啟勢(shì) → 造勢(shì) → 造市香溢生活在 香 溢香溢倡導(dǎo)的生活方式香溢生活運(yùn)行全攻略置入式營(yíng)銷 \樹(shù)立區(qū)域核心的標(biāo)桿地位銷售道具和里程碑意義著作 —— 《 香溢使用手冊(cè) 》322營(yíng)銷執(zhí)行32 執(zhí)行解析105主題活動(dòng) 4：尋找香溢新勢(shì)力時(shí)間：開(kāi)盤(pán)日當(dāng)天地點(diǎn)：香溢售樓處現(xiàn)場(chǎng)形式 :從開(kāi)盤(pán)過(guò)程中海選最具 S 軟文為輔108主題活動(dòng) 5：香溢新生活（魅力生活秀）目的：通過(guò)規(guī)格的展覽聚集人氣，對(duì)外發(fā)出 聲音，強(qiáng)勢(shì)塑造香溢香溢生活。 回歸城市里的自然家園 \根植下關(guān)的精致精品社區(qū)星河翠庭 新空間 2:31:5317,212:31 2:31:532:31:5317,212:31 2:31:542:31:54 二月 21二月 2114:31:5414:31:54February212:31 2:31:54adipiscingac,cursus.purus.Fusce下午 14:31:54二月 21MOMODA POWERPOINTLorem17,2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 2114:31:5414:31Feb2117Feb21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。下午 14:31:54二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。17, 17 二月 2114:31:5314:31Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。下午 14:31:53二月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。17, 17 二月 2114:31:5314:31Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。時(shí)尚居家典范售樓處 樣板房 園林綠化有小廣場(chǎng)、多綠化、小展示昭示不明顯、無(wú)綠化、無(wú)裝飾昭示性明顯、建筑無(wú)特色、前面有小展示小、無(wú)裝飾、且外面雜亂小而破爛、很難識(shí)別有無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有小廣場(chǎng)、多綠化、小展示五大園林包括山石組景、木棧板、紫藤廊架以水景為主軸、和諧景致115? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。HE氣質(zhì)的客戶 ,構(gòu)造銷售氛圍 ,尋找與項(xiàng)目氣質(zhì)最為吻合的 S 軟文為輔樹(shù)立 ” 香溢新生活觀 —— OTHER LIFE STYLE“概念。建議方案32 執(zhí)行解析方案二結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)，首批推出快速樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)的房源；開(kāi)盤(pán)后通過(guò)快速提升價(jià)格，鞏固項(xiàng)目高品質(zhì)地位；適當(dāng)控制銷售速度，待項(xiàng)目成為現(xiàn)房后實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值；推售原則（目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化）9207年 3月中旬之前進(jìn)行客戶積累 07年 3月中旬正式開(kāi)盤(pán)，以 5400元 /平米的價(jià)格入市； 擬定方案價(jià)格隨工程配合作出相應(yīng)調(diào)整321建議方案32 執(zhí)行解析86快速回款方案銷售周期為 9個(gè)月，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)為：實(shí)收均價(jià)： 5500元 /平米月均銷售速度： 6000平米 /月住宅整體收入： 550052023 （總住宅面積） =321C，為后期商業(yè)樓宇的開(kāi)發(fā)起到引領(lǐng)作用。時(shí)尚居家典范售樓處 樣板房 園林綠化有小廣場(chǎng)、多綠化、小展示昭示不明顯、無(wú)綠化、無(wú)裝飾昭示性明顯、建筑無(wú)特色、前面有小展示小、無(wú)裝飾、且外面雜亂小而破爛、很難識(shí)別有