【正文】 現(xiàn) ,原來 一直就在中心站在城市角度看區(qū)域26 案例借鑒5026 案例借鑒 站在生活場景角度看產品 告別雀巢時代從前的雀巢是父輩留下的老公房從前的雀巢是鬧哄哄的商住公寓里的一間從前的雀巢還還是兩間相隔街區(qū)的單身宿舍車站 家 輕松生活中央香溢生活51站在未來的角度提前改善客戶結構26 案例借鑒價格突破的本質是改善客戶結構客戶盤點深厚的感情，對當?shù)匚幕恼J同青年白領期待小戶型產品、以及追求一步到位三房產品金橋區(qū)域的江浙個體戶及私營業(yè)主 工作地點近，方便往來、望日后的交通會更加便利政府關系戶（供電局煙草、電信等國企） 關注項目的口碑傳播公交沿線的大型企業(yè)員工 交通方便，降低便捷成本南京周邊縣市的潛在客戶 城市身份標簽、投資型下關區(qū)當?shù)鼐用?5%的意向客戶5%的意向客戶因后期供給的缺乏，可以用逐步提價的方式拉高其價格承受能力√√√52 競爭樓盤分析23 問題界定 一期 SWOT分析4策略行動 關鍵行動？ 客戶分析23 問題界定53III 營銷執(zhí)行 城際運營保證32 執(zhí)行解析31 策略推導311 客戶策略312 形象策略313 展示策略314 二期建議321 建議方案322 營銷執(zhí)行5431 策略推導311我們將本項目實現(xiàn)溢價的主力客戶群鎖定在三大區(qū)域的優(yōu)質客戶城北區(qū)域缺乏標桿性樓盤、有助于吸納片區(qū)內高端客戶（迅速 “撇脂 ”）金橋、玉橋業(yè)主兼具購買、自住和投資實力P 價格溢價客戶群鎖定鼓樓區(qū)域住宅價位過高、有利于吸納區(qū)內溢出的、且具有一定購買力的客戶55 38路等公交沿線匯集了大量高端寫字樓、以及主流企業(yè)、大型商業(yè)，且寫字樓呈現(xiàn)放量的趨勢、考慮到本項目交通、價格等情況，沿線高級白領、企業(yè)中層都是我們目標關注點青華大廈金輪大廈新華大廈環(huán)球大廈中山大廈南京汽車廠汽輪電機廠金橋市場 Key 帶有 38路圖示的現(xiàn)場看房班車定時往返區(qū)域內，車體廣告體現(xiàn)出小區(qū)全景等特點 Key 中央路近五塘村廣場、售樓處所在幕府西路沿線，道旗廣告進行客戶截流（區(qū)域截流） Key３ 、針對金橋區(qū)域私營業(yè)主的專場推介會 P客戶渠道關鍵客戶渠道311形象策略31 策略推導63項目 \坡地景觀 \山水景觀 \紅太陽綜合實力中浩森林灣源于自然，健康家庭 展示策略31 策略推導下沉式廣場71313路建立新的 “動 ”態(tài)街區(qū)，率先服務小區(qū)甚或配套所需，最大限度利用翠亭路交通資源。建議方案32 執(zhí)行解析 推售安排： 07年 3月中旬之前進行客戶積累 07年 3月中旬正式開盤，以 5200元 /平米的價格入市； 擬定方案價格隨工程配合作出相應調整12月88方案一銷售節(jié)奏321建議方案32 執(zhí)行解析銷售方案研判971世聯(lián)營銷系統(tǒng)的 3個階段：營銷三部曲：啟勢 → 造勢 → 造市啟勢造勢造市322104主題活動 3：開盤活動時間：選房前一周地點：香溢售樓處現(xiàn)場 打造節(jié)日氛圍，在開盤前一周將 銷售中心、入口處 以 及示范環(huán)境用花裝飾，以美麗的景致提升項目在目標客戶心中的期待和價值感； 銷售現(xiàn)場：每個示范單位配有一名介紹人員，提供專門服務，同時示范單位內有專門的模特示范未來生活場景營銷三部曲： 啟勢 → 造勢 → 造市小區(qū)主入口商業(yè)公交樞紐售樓處小區(qū)出入口322營銷執(zhí)行32 執(zhí)行解析時間： 2023年 4月關鍵詞：形象滲透 /建立懸念通路 : 全城布局 ,巨幅廣告牌 。營銷執(zhí)行113未來的香溢生活值得暢想 ,香溢人的生活應該是 ……THE END. 114項目 \坡地景觀 \山水景觀 \紅太陽綜合實力中浩森林灣源于自然，健康家庭 14:31:5314:31:5314:312/17/2023 二月 21二月 2114:31:5314:31:53February 二月 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 14:31:5314:31:5314:312/17/2023 二月 21二月 2114:31:5314:31:53February 二月 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 14:31:5414:31:5414:312/17/2023勝人者有力，自勝者強。 二月 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。consecteturnullautNullaidipsum2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 17 14:31:5414:31:5414:31Wednesday, 二月 21二月 21Wednesday,2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。二月 14:31:5314:31:5314:31Wednesday, 二月 21二月 21Wednesday,2023? 1行動出成果，工作出財富。二月 14:31:5314:31:5314:31Wednesday, 二月 21二月 21Wednesday,E選秀的精彩瞬間）時間： 2023年 5月人物：香溢（準）會員地點：分展場、銷售現(xiàn)場營銷三部曲： 啟勢 → 造勢 → 造市322H主要通路作為傳播門戶：長江三路 /中央門附近廣告牌營銷三部曲： 啟勢 → 造勢 → 造市322建議方案32 執(zhí)行解析07年 3月開盤前， 形象展示墻 +入口雕塑+38路等公交線路看房班車 到位， 現(xiàn)有銷售中心改造 完畢、樣板間準備就緒，給購房者以直觀感受，價格達到 5400（ +200元 /平）8月 廣場、景觀園林 到位，提升小區(qū)品質，現(xiàn)場感受價格預計攀升到 5600—5700（ +400—500 元 /平米）；準現(xiàn)房展示 ，剩余房號價格上漲 600—700元 /平米；公交樞紐、商業(yè) 展示將遠遠提升項目本體，及區(qū)位價值，有望攀升到 6000元或以上93方案二銷售節(jié)奏通過高開高走的策略，迅速樹立本項目在區(qū)域中的形象，以延長銷售周期的策略，換取高額回報的銷售目標321建議方案32 執(zhí)行解析方案一252。亭 動靜分區(qū)動鬧靜諧項目一期項目二期靜中取 動翠 亭 路一期二期至幕府西路至郭家山路314給予客戶全新的視覺體驗賣場內部整體氛圍營造客戶休息區(qū)設體驗式咖啡吧內部整體氛圍營造小區(qū)主入口提前展示商業(yè)項目（現(xiàn)場巨大模型震撼登場 ） 商業(yè)模型展示 售樓處體驗咖啡吧售樓處67Show 3 樣板房 樣板房的設計對于客戶要有一種強烈的沖擊感、激發(fā)其潛在的購買欲望，同時給于客戶 以一種更為美好的愿景，形成溢價空間三代同堂、溫馨小三房樣板展示313展示策略31 策略推導64中浩森林灣旭日林景瑞園北城星河翠庭有小廣場、多綠化、小展示昭示不明顯、無綠化、無裝飾昭示性明顯、建筑無特色、前面有小展示小、無裝飾、且外面雜亂小而破爛、很難識別香溢售樓處與競爭對手并無絕對優(yōu)勢、建議 立刻行動65反應小區(qū)頤居氣質的圍墻展示幕 府 西 路翠 庭 路同 義 路小區(qū)主入口售樓處圍墻包裝的震撼力植物包裝Show 1 社區(qū)入口包裝313香溢生活是一種潮流，是一種激情，是一種充滿活力的精神。形象策略31 策略推導62香溢生活理念的傳達 我們不單單是賣一期產品，更是為了樹立一種未來中央核心區(qū)的生活觀念，成為南京的一種風尚形象策略31 策略推導61 城北片區(qū)還沒有一個真正意義上的復合社區(qū)、我們項目的建成將會有巨大的聚合力和感召力，無疑成為整個片區(qū)的執(zhí)牛耳者、集聚人氣的領地，將會倍受關注 復合社區(qū)形象演繹傳統(tǒng)概念社區(qū) 項目本身與中央門商圈、鼓樓商 圈、新街口商圈高效聯(lián)通 突破地緣概念重新定義地段 、使 對區(qū)域抗性的客戶能夠接納鎖定區(qū)位優(yōu)勢是 “ 核心 ” 新街口商圈鼓樓商圈中央門商圈距離三大商務圈的車程在 15分鐘之內 與都市中心 核心商業(yè)圈的車程 在 15分鐘之 內 顛覆區(qū)域固有認知 ：下只腳、碼頭經濟、工業(yè)和流民集中的地段 中央?yún)^(qū)位形象演繹312綠洲雅賓利花園48給我們的啟示點近在咫尺n翠亭路、同義路規(guī)劃利好13審定項目價值39價值 3 園林價值n區(qū)內全景式生活城景觀規(guī)劃，并配有 私家 景觀庭院n立體式景觀 展示，自然地勢與澳大利亞景觀設計理念的完美融合，實現(xiàn)立體式精致景觀展示，如下沉廣場，跌水池，街角廣場的交響輝映，充分展現(xiàn)人與自然的和諧生活 。高層具體戶型比例7080平米 8090平米 90100平米 100110平米 110120平米 120130平米 130平米以上 1/484 75/484 23/484 25/484 32/484 27/484 25/484 4/484 49/484 54/484 50/584 48/484 15/484 56/484多層高層一期項目的 8， 9， 10小高層，現(xiàn)已被團購 144套，戶型比例是二室，三室，即所剩于的二室，三室戶型總數(shù)為132套?？偩幼魯?shù) 483戶，容積率 ， 其中兩房起價空間最大?！　　　　。?。銷售反饋 ：客戶對三房需求旺盛，該樓盤銷售均價： 5200元 /平方米， 局限性： 客源單一，９０％以上為當?shù)鼐用?旭日客戶構成：當?shù)鼐用瘢饦蚴袌銎髽I(yè)主， 兩灣城規(guī)劃路經濟適用房I 中浩。辦公\(公寓）建筑面積：6萬平方米休閑廣場建筑面積：1萬平方米本案 星河翠庭 五糖村廣場旭日景城中浩。20230108： [2023]SHG112 項目特征13 競爭現(xiàn)狀11 區(qū)域特征1 項目界定