【正文】 temporblandit,sit14:31:5414:31:541720232:31:5417,17,14:31:5414:31:5417下午 14:31:53二月 21? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。17,17,14:31:5314:31:5317下午 14:31:53二月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。17,17,營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行時(shí)間： 2023年 8月活動(dòng)：業(yè)主答謝會(huì)目的：通過(guò)業(yè)主的口碑效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)新一輪的熱賣(mài)形式：聯(lián)誼茶話會(huì)1112023年 2023蓄客期 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)銷(xiāo)售期 再度開(kāi)盤(pán)期 后期開(kāi)發(fā)展示媒體事件物料公交樞紐、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)、雜志、短信、口碑等形象展示墻 +入口雕塑 +38路等公交線路看房班車(chē)市區(qū)分展場(chǎng)新年產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、政府、品牌發(fā)展商論壇DM、樓書(shū)、書(shū)籍派發(fā)一、宣傳手冊(cè)現(xiàn)有銷(xiāo)售中心改造完畢、入口處裝飾、樣板間對(duì)外開(kāi)放廣告牌、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)尋找香溢新勢(shì)力、香溢生活show內(nèi)廣場(chǎng)、景觀園林 一批準(zhǔn)現(xiàn)房展示報(bào)刊、雜志 網(wǎng)絡(luò)、短信、雜志、口碑論壇、報(bào)刊軟文老業(yè)主答謝新樓書(shū)發(fā)行長(zhǎng)江三路 /中央門(mén)附近廣告牌書(shū)籍派發(fā)二 書(shū)籍派發(fā)三3月 5月 8月 9月32 執(zhí)行解析322營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行32 執(zhí)行解析106現(xiàn)場(chǎng)：樣板區(qū)開(kāi)放時(shí)間 :2023年 3月樓書(shū)、主流報(bào)刊軟文配合認(rèn)籌中 ……香溢樣板區(qū)10： 00am~6:00pm樣板區(qū)開(kāi)放 營(yíng)銷(xiāo)三部曲： 啟勢(shì) → 造勢(shì) → 造市322營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行32 執(zhí)行解析103營(yíng)銷(xiāo)三部曲： 啟勢(shì) → 造勢(shì) → 造市322建議方案32 執(zhí)行解析95類(lèi)別 渠道 形式 主題 費(fèi)用 費(fèi)用合計(jì)銷(xiāo)售道具沙盤(pán)、模型 項(xiàng)目沙盤(pán)、戶(hù)型模型（保留）商業(yè)模型（增添）—— 5萬(wàn) 50萬(wàn)樓書(shū) 創(chuàng)意的樓書(shū)（更換原有樓書(shū)）項(xiàng)目整體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、建筑平面、立面風(fēng)格、園林規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)層的建筑等20萬(wàn)宣傳折頁(yè) 折頁(yè) 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)及戶(hù)型介紹 10萬(wàn)區(qū)域生活手冊(cè) 印刷手冊(cè) 開(kāi)盤(pán)月 10萬(wàn)戶(hù)型圖 5萬(wàn)媒體宣傳戶(hù)外廣告牌 樓頂廣告、戶(hù)外燈箱 200萬(wàn) 365萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告打包 主題銷(xiāo)售信息 100萬(wàn)報(bào)紙廣告 金陵晚報(bào)半版、整版組合發(fā)布形象廣告及關(guān)鍵信息告知 30萬(wàn)雜志廣告 《 南京樓市 》 等 業(yè)內(nèi)口碑傳播 15萬(wàn)直銷(xiāo)推廣 報(bào)紙夾報(bào)、直郵 20萬(wàn)賣(mài)場(chǎng)包裝樓體廣告 樓體東側(cè)及北側(cè) 外立面脫裝前發(fā)布 5萬(wàn) 25萬(wàn)工地圍檔 20萬(wàn)客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)活動(dòng) 配合各營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 100萬(wàn) 300萬(wàn)區(qū)域資源嫁接 利用市中心高端資源 200萬(wàn)合計(jì) 740萬(wàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用 740萬(wàn) ／（住宅總銷(xiāo)金額） =%基于利潤(rùn)最大化方案方案下的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用96評(píng)判原則：基于香溢在下關(guān)區(qū)域的持續(xù)開(kāi)發(fā)有利的原則；及對(duì)香溢品牌塑造有力的原則；世聯(lián)認(rèn)為：在保證一定利潤(rùn)空間的下的 “快速回款方案 ”，有利于本項(xiàng)目的運(yùn)作及持續(xù)開(kāi)發(fā)。 開(kāi)盤(pán)后通過(guò)快速銷(xiāo)售的房號(hào)推出，迅速建立市場(chǎng)口碑，促進(jìn)客戶(hù)成交；252。二期建議31 策略推導(dǎo)底層商鋪?zhàn)≌?展示策略31 策略推導(dǎo)自然環(huán)境優(yōu)美的小型社區(qū)公園因地制宜的水景設(shè)計(jì)不僅節(jié)省空間 ,也為園景設(shè)計(jì)增色不少主題花園園林內(nèi)供休息的小空間69313展示策略31 策略推導(dǎo)幕 府 西 路翠 庭 路同 義 路而香溢人無(wú)疑在事業(yè)及生活各個(gè)方面都是領(lǐng)跑者，我們鎖定的目標(biāo)客戶(hù)在事業(yè)上蒸蒸日上，且兼具生活品位，他們需要體驗(yàn)，需要感受生活品質(zhì)；而我們則為他們提供了這樣一個(gè)頤居空間P 站在生活場(chǎng)景的角度看產(chǎn)品老牌國(guó)企的員工眼界不一定低，工資收入比較穩(wěn)定，有一定積蓄，也因此有一定投資的能力，但 總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限通常會(huì)有幾套住房，但大部分比較老，用來(lái)出租， 收取較為可觀的租金收益， 期望三房戶(hù)型式住宅，一次性付款率高財(cái)富積累速度實(shí)在太慢，總是跟不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，關(guān)注交通便捷成本，小戶(hù)型原居民（香溢客戶(hù)積累）汽輪電機(jī)廠金陵船廠（旭日景城客戶(hù)）三代同堂型居民（中浩兩灣城客戶(hù)）下關(guān)區(qū)泛公務(wù)員（星河翠亭客戶(hù)）42客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目本體的關(guān)注重點(diǎn)外立面、戶(hù)型、園林、物管旭日景城客戶(hù)個(gè)人：張先生，男， 3540歲，著裝很講究，有氣派家庭：一家三口，妻子在家，小孩 45歲現(xiàn)住： 3室 1廳 107平米需求：有 好的物業(yè)管理 與安防，保證安寧的社區(qū)居住環(huán)境。三室208套276套12 項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析 B350 50 100客戶(hù)戶(hù)型需求 Vs 實(shí)際戶(hù)型構(gòu)成 比例7090平米意向90100平米意向100 5025%25%%%100110平米意向110120平米意向 40%%% %120130平米意向 %130平米以上意向 10% %80100平米的戶(hù)型為主導(dǎo)需求意向，主要表現(xiàn)為二房，小三房住房?？偨ㄖ娣e： 金陵船廠及當(dāng)?shù)仉姍C(jī)廠等。（三房， 116平米， 越滯越冷28星河翠庭客戶(hù)構(gòu)成 ：附近務(wù)業(yè)者，當(dāng)?shù)鼐用瘢?20項(xiàng)目機(jī)會(huì) (1):形象道路翠庭路路的開(kāi)通大大不僅拉近與主城區(qū)的距離更大大改善了小片區(qū)的視覺(jué)環(huán)境與外界形成明顯區(qū)隔價(jià)格梯度失衡8000元 /平米50005500元 /平米價(jià)格梯度失衡名城。II 生活配套較差，環(huán)境亦差 。614客源特征：受小片區(qū)對(duì)外輻射力負(fù)面影響，現(xiàn)階段以地緣客為主客戶(hù)盤(pán)點(diǎn)深厚的感情，對(duì)當(dāng)?shù)匚幕恼J(rèn)同下關(guān)區(qū)泛公務(wù)員期待小戶(hù)型產(chǎn)品、以及追求一步到位三房產(chǎn)品金橋區(qū)域的江浙個(gè)體戶(hù)及私營(yíng)業(yè)主 工作地點(diǎn)近，方便往來(lái)、望日后的交通會(huì)更加便利政府關(guān)系戶(hù)（供電局煙草、電信等國(guó)企） 關(guān)注項(xiàng)目的口碑傳播公交沿線的大型企業(yè)員工 交通方便，降低便捷成本南京周邊縣市的潛在客戶(hù) 城市身份標(biāo)簽、投資型下關(guān)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?5%的意向客戶(hù)5%的意向客戶(hù)本項(xiàng)目自然上門(mén)客戶(hù)組成客戶(hù)情況與周邊中浩森林灣、旭日景城接近，與星河翠庭略有區(qū)別。香溢北城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告 XiangYi Marketing Report版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。7項(xiàng)目界定老城區(qū)邊緣、非競(jìng)爭(zhēng)激烈片區(qū)中大規(guī)模、822 關(guān)鍵思路21 長(zhǎng)短期目標(biāo)2目標(biāo)界定 我去哪里？9目標(biāo)界定單從靜態(tài)測(cè)算來(lái)看，本項(xiàng)目屬于香溢收購(gòu)行為中的純利潤(rùn)部分。 區(qū)域現(xiàn)狀 本項(xiàng)目所在的幕府西路因較雜亂的環(huán)境及經(jīng)濟(jì)適用房的影響 ,處于主城區(qū)的價(jià)格低谷17項(xiàng)目 主推戶(hù)型 與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 核心賣(mài)點(diǎn)旭日。華貴園世貿(mào)濱江鋒尚國(guó)際本項(xiàng)目21項(xiàng)目機(jī)會(huì) (2):本項(xiàng)目同時(shí)還是下關(guān)區(qū)的形象工程，對(duì)外代表新興區(qū)域形象，并得到區(qū)政府支持幕 府 西 路翠 亭 路商業(yè)廣場(chǎng)公交總站休閑廣場(chǎng)22江北 35004000寧南 45005000幕府路 50005500邁皋橋 60006500河西奧體板塊 7000老城區(qū)內(nèi)價(jià)格供給空白段 550060002023年上半年入市本項(xiàng)目可操作的價(jià)格空間較大主打區(qū)域戰(zhàn)能否主動(dòng)填補(bǔ)價(jià)格空白點(diǎn) ,實(shí)現(xiàn)驚險(xiǎn)一跳2324 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析23 問(wèn)題界定 一期 SWOT分析 怎么去？ 客戶(hù)分析23 問(wèn)題界定25項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn) 香溢：占地 12萬(wàn)平方米，總建筑面積 23萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分兩期，一期建筑面積為 ， 6棟多層和 6棟小高層組成。交通沿線上的客戶(hù)， ），其中三房占總比例的 80%，現(xiàn)只剩頂層，屬于稀盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)象。整體戶(hù)型總價(jià)區(qū)間：兩房： 45萬(wàn)左右， 55799平方米容積率： 總戶(hù)數(shù)： 484戶(hù)33客戶(hù)多 .高層選擇意向香溢， 規(guī)劃中與面積約 60000平米的商業(yè)，辦公建筑； 其中 70100，客戶(hù)需求率高于實(shí)際戶(hù)型 %， 100130 兩類(lèi)房在客戶(hù)意向和項(xiàng)目實(shí)際戶(hù)型構(gòu)成比例相吻合，對(duì)于 130以上的此類(lèi)房，客戶(hù)需求率低于實(shí)際戶(hù)型構(gòu)成比 %.12 項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析 C36核心產(chǎn)品與片區(qū)其他樓盤(pán)同質(zhì)性強(qiáng)13 價(jià)值挖掘項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)平米）主推戶(hù)型（平米）容積率 綠化率 交通便捷商業(yè)配套品牌優(yōu)勢(shì)中浩森林灣 二房７０ －102１．５ ４０％ 53， 677，15， 3809路星河翠庭６ 二房９４，１０３53， 677，15， 3809路旭日景城２２ 小三房１００－１０９大三房 120１．２５ ４５％ 53， 677，３０８ 路香溢 ２３ 二房８０－１００，三房１００－１２１１．４８ ３５％ 53， 677，15， 3809路，公交總站規(guī)模占優(yōu)勢(shì)戶(hù)型面積過(guò)渡較大 綠化率低交通配套全商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)強(qiáng)香溢的核心賣(mài)點(diǎn)是什么？香溢的核心賣(mài)點(diǎn)是什么？37項(xiàng)目外圍產(chǎn)品價(jià)值明顯優(yōu)于同片區(qū)產(chǎn)品 商 業(yè) 價(jià) 值 建筑風(fēng)格喜歡大方的現(xiàn)代風(fēng)格，不喜歡 “ 古董 ” 一樣的感覺(jué)。P 站在未來(lái)的角度提前改善客戶(hù)結(jié)構(gòu)26 案例研判與閘北無(wú)關(guān) \與老棚戶(hù)區(qū)無(wú)關(guān) ,是距人民廣場(chǎng) 2KM的中心區(qū)不比立面 \不比戶(hù)型 ,只比一比未來(lái)的生活狀態(tài)一開(kāi)始可以選擇暫時(shí)放開(kāi)部分客戶(hù)的手 ,因?yàn)槟阒浪麄冎杏腥诉€會(huì)回來(lái)49新街口商圈鼓樓商圈中央門(mén)商圈處于鼓樓 \中央門(mén)雙核商圈內(nèi) 當(dāng)距離的度量單位由空間變?yōu)闀r(shí)間 。中心 香溢生活演繹312展示 宣傳口號(hào) 訴求點(diǎn)旭日景城 居城市之上、享山水之美 城市綠洲 售樓處昭示性不夠明顯，以獨(dú)特的空間造型和建筑形式，與項(xiàng)目主題互生相融 展示策略31 策略推導(dǎo)　 　兒童樂(lè)園是小朋友們的歡樂(lè)家園，不出社區(qū)就可度過(guò)美好歡樂(lè)時(shí)光