【正文】 告是嚴(yán)格保密的。 與 A區(qū)、 C區(qū)相連，主要依賴于這兩個區(qū)而實現(xiàn)商業(yè)價值，是 CBD中最具活力的區(qū)位。 26 CBD功能配比案例 3：深圳 ? 深圳 國內(nèi)成功的 CBD 深圳： 九宮格 中心西區(qū) 14座高層寫字樓 四角布臵居住區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 CBD的啟動模式 深圳 CBD啟動模式 —— 成功 的案例 開發(fā)的空間次序： 由 CBD外緣建成區(qū)向內(nèi)核建設(shè) 開發(fā)的 功能次序： 住宅 高交會館 城建公園 /江蘇大廈 市民中心 /國商 寫字樓 /酒店 /市政六大工程 /中心區(qū)住宅 /會展 交通配合： 公交系統(tǒng)、地鐵 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 CBD的啟動模式 上海 CBD啟動模式 —— 成功的案例 借鑒 1： 啟動物業(yè)的開發(fā)次序： 以主干道路為中軸線向兩側(cè)發(fā)展，與道路、交通的關(guān) 聯(lián)度較大； 借鑒 2： 商業(yè)開發(fā)時機選擇失當(dāng)： 正大廣場在中前期開發(fā)，缺乏消費人流支撐； 借鑒 3： 東方明珠作為啟動物業(yè)： 東方明珠的昭示性和地標(biāo)性帶來大量觀光人流； 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 69 以仁恒、世茂、湯臣等鄰江地產(chǎn)為核心的濱江高檔聚居區(qū)已經(jīng)形成，總建筑面積達(dá)到 150萬平米。 本報告是嚴(yán)格保密的。 54 CBD案例研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地出讓時未分級，導(dǎo)致土地價值未能最大化； 行政控制的一成不變的地價，未能合理市場化。 33 CBD的啟動模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 CBD功能配比案例 2：上海 ? 上海 國內(nèi)較成功的 CBD 上海市 CBD范圍 上海： 南京路、外灘與陸家嘴金融中心區(qū) CBD網(wǎng)絡(luò)發(fā)展 集中商業(yè)區(qū) 集中商務(wù)區(qū) 住宅聚集區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 與 A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于 A區(qū)一側(cè)或圍繞 A區(qū)不連續(xù)分布。 11 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 2： 城市功能聚集中心 ?CBD的三種功能聚集中心 —— 管理和控制職能積聚 金融市場運作功能積聚 專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能積聚 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 1：地價與租金峰值關(guān)系 ?峰值地價點與租金 峰值的關(guān)系 —— 峰值地價點 的周圍地帶往往成為 CBD的核心， 同時也是城市最高租金匯集地。所售商品和提供的服務(wù)等級最高，服務(wù)范圍為全市。 21 CBD功能配比案例 1： 新宿 集中商務(wù)辦公區(qū) 邊緣 辦公區(qū) 住宅區(qū) 娛樂及臨時居住區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 辦公、臨時居住混合區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 住宅 ∶ 辦公 ∶ 商業(yè) ＝ 5 ∶ 5∶ 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 4： ?寫字樓的消化量與各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 42 CBD的啟動模式 廣州 CBD啟動模式 開發(fā)的 空間次序： 由地塊核心向四周發(fā)展 開發(fā)的 功能次序： 拍賣土地 /寫字樓 珠江公園 /學(xué)校 住宅區(qū) /行政配套 交通配合： 初期無市政交通介入 本報告是嚴(yán)格保密的。 52 CBD建設(shè)啟示 紐約市曼哈頓兩個 CBD發(fā)展經(jīng)驗與教訓(xùn) 逃出鬼城，沖進(jìn)不夜城 華爾街地區(qū)： 每晚 6點之后成為 “ 鬼城 ” 洛克菲勒中心： 白天人潮如織，晚上歌舞升平 CBD的活力之源 CBD的物業(yè)多功能性，城市生活的多功能性 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?區(qū)位：北京東二環(huán)至東三環(huán)，建國門至朝陽門之間 ?背景： 1960年，新區(qū) ?用地 /建筑面積： /200萬平方米 ?進(jìn)駐企業(yè)：政府 /金融 /保險 /不動產(chǎn) /零售批發(fā) /服務(wù)業(yè)等 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 CBD案例研究 案例 2： 紐約曼哈頓 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 CBD啟動模式小結(jié) 綜上所述， CBD的啟動模式如下： 第二種 行政 機構(gòu) + 住宅 案例研究 —— 合肥：政府機構(gòu)遷址新區(qū)、中檔住宅營造銷售量； 常州：行政機構(gòu)的先期建設(shè)，新區(qū)形象提升區(qū)域品 牌。 本報告是嚴(yán)格保密的。 成熟 C B D 功能比例住宅：5辦公：5商業(yè)：2中心區(qū)功能比例住宅：7辦公：6商業(yè)：2本報告是嚴(yán)格保密的。 F區(qū) —— 居家住宅區(qū)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 6 CBD的形態(tài) CBD對城市的作用 —— 管理、金融、服務(wù)的創(chuàng)新使其成為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心和經(jīng)濟(jì)變革的發(fā)源地。 5 CBD的形態(tài) CBD的形態(tài) —— CBD的建筑形態(tài)：規(guī)模宏大的現(xiàn)代建筑群； CBD的建筑功能：大量商務(wù)辦公 /酒店 /公寓等設(shè)施，市政 交通、通訊條件完備； CBD的職能設(shè)施：商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施 及一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設(shè)施； CBD的產(chǎn)業(yè)形態(tài)：經(jīng)濟(jì)運做管理中心 金融中心