【正文】 跨越管，在每組散熱器的跨越管上均設(shè)恒溫閥，由用戶設(shè)定室內(nèi)溫度后自行進(jìn)行水力調(diào)節(jié)。每戶的入口設(shè)鎖閉調(diào)節(jié)閥和熱量計(jì)，散熱器上加設(shè)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，以達(dá)到分戶管理和計(jì)量收費(fèi)的要求。每單元的供暖管起端設(shè)流量調(diào)節(jié)閥進(jìn)行水力調(diào)節(jié)。每棟樓的采暖入口設(shè)熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。對(duì)于供電系統(tǒng)采用如下措施(1)照明設(shè)備的節(jié)能:適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設(shè)計(jì)盡量使三相負(fù)荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。(2)低壓電器的選型為DZDWAE、AH型。(3)設(shè)備機(jī)泵用電機(jī)選擇節(jié)能型，可降低能耗10%以上。(4)照明負(fù)荷功率因數(shù)采用分散補(bǔ)償。(5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場(chǎng)所利用自然通風(fēng)和自然采光，采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關(guān)，以達(dá)到節(jié)約用電的效果。 設(shè)備部分選擇節(jié)能產(chǎn)品。第十章 投資估算與資金籌措本估算按照國(guó)家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對(duì)工程建設(shè)內(nèi)容，認(rèn)真分析影響投資的各種因素。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標(biāo)、價(jià)格體系，以動(dòng)態(tài)的形式進(jìn)行投資分析，使投資估算比較準(zhǔn)確地反映建設(shè)實(shí)際費(fèi)用，提高估算的科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性。 編制依據(jù)1．《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》( 2003年)2．《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》( 2009年)3.《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》( 2002年)4.《山西省建筑安裝工程概算定額》(2003)5.《山西省建設(shè)工程費(fèi)用定額》( 2005年)6.《建設(shè)工程造價(jià)管理信息》(2009)7.《呂梁市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息》(20095)《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問題的通知》(晉建標(biāo)定字(2005)12號(hào))9.《關(guān)于調(diào)整山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)中入工單價(jià)的通知》(晉建標(biāo)字[2007] 54號(hào)施工建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。開發(fā)成本估算（1）前期費(fèi)：含場(chǎng)地平整、地勘、規(guī)劃、報(bào)建等（主要是城市配套費(fèi)及新材料費(fèi)）約60萬(wàn)元。（2）建安工程費(fèi)，主體樓按每平米1200元計(jì)，為1200元/㎡40000㎡=4800萬(wàn)元；（3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：。（4）監(jiān)理費(fèi)：。（5）配套費(fèi)用：含道路、廣場(chǎng)、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來(lái)水接口費(fèi)及配電設(shè)施，社區(qū)管理及服務(wù)配套設(shè)施等約200萬(wàn)元。（6）不可預(yù)見費(fèi)：按前面（15）項(xiàng)之和（5317萬(wàn)元）的8%計(jì)取。開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（15）項(xiàng)之和的1%（2）銷售費(fèi)用：取銷售收入（8000萬(wàn)元）的1%為80萬(wàn)元（3）應(yīng)扣減的各種稅費(fèi)：a、%，8000%=448萬(wàn)元。b、土地增值稅8000%=120萬(wàn)元。合568萬(wàn)元。開發(fā)建設(shè)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）備注1前期工程費(fèi)602勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3監(jiān)理費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)用48005配套費(fèi)用2006不可預(yù)見費(fèi)7銷售費(fèi)用808管理費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加44810土地增值稅120合 計(jì)。由項(xiàng)目單位自籌解決。本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家發(fā)改委，建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，來(lái)計(jì)算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積40000平方米，提供住宅340戶。項(xiàng)目計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，確定計(jì)算期3年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期1年。項(xiàng)目總資金構(gòu)成，由建設(shè)資金構(gòu)成。成本費(fèi)用估算，全部形成成本費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中其它管理費(fèi)用按建設(shè)投資中（15）項(xiàng)之和的1%，銷售費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)取為80萬(wàn)元。也形成成本費(fèi)用。銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅依據(jù)**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況和發(fā)展趨勢(shì)，確定銷售價(jià)格。住宅:40000㎡，價(jià)位：2000元/㎡，收入8000萬(wàn)元。銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，%。%計(jì)征。所得稅、盈余公積金本項(xiàng)目所得稅按25%計(jì)。所得稅后提取盈余公積金10%。財(cái)務(wù)損益狀況詳見附表2投資利潤(rùn)率=100%=%投資利稅率=100%=%項(xiàng)目損益狀況詳見附表2損 益 表附表2 單位：平方米、元、萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)期（萬(wàn)元）1銷售收入80002總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加5684利潤(rùn)總額5所得稅6稅后利潤(rùn)7盈余公積金8可分配利潤(rùn)14349投資利潤(rùn)率%10投資利稅率%本項(xiàng)目以上評(píng)價(jià)指標(biāo)同房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上看是可行的。第十一章 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)擬建項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 通過加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法是盡快完成開發(fā)項(xiàng)目。 通過市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 通過加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。第十二章 招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目。根據(jù)該工程的特點(diǎn)制定招標(biāo)計(jì)劃和方案。為保證質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了本項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)方案。在招標(biāo)過程中要遵循公開、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)招標(biāo)。采用公開招標(biāo)的方式。鑒于本項(xiàng)目法人不具備自行招標(biāo)所需具備的編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力，該項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)委托給依法成立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體程序如下：本項(xiàng)目按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定先履行項(xiàng)目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)。招標(biāo)人在國(guó)家指定媒體發(fā)布招標(biāo)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。本項(xiàng)目的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。山西省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請(qǐng)表項(xiàng)目名稱**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位**縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位負(fù)責(zé)人及電話何美炎聯(lián)系人及電話建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容為4棟高層住宅樓以及小區(qū)內(nèi)綠化、硬化等附屬設(shè)施的建設(shè)。建設(shè)地點(diǎn)和起止年限文峪河**縣縣城段東、西兩側(cè)2010年10月一2012年6月總投資額資金來(lái)源及構(gòu)成由建設(shè)單位自籌解決合同估算額（萬(wàn)元）招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√√建筑工程4800√√√安裝工程監(jiān)理√√√設(shè)備重要材料擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介山西招投標(biāo)網(wǎng)（：//）況說明：建設(shè)單位（蓋章）年 月 日