【正文】 表74 規(guī)劃區(qū)土地利用主要技術指標控制一覽技術指標土地利用率容積率綠化率數值（三）規(guī)劃依據1) 規(guī)劃范圍內的用地類型分類和代碼采用《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》GB502981999里的“風景區(qū)用地分類表”的規(guī)定進行劃分。在開發(fā)建設過程中，由于現實原因或特殊要求，確需變更用地性質時，應按“大類性質不能變更，中類性質需專家評審和規(guī)劃主管部門核準方可變更，小類性質變更必須經規(guī)劃主管部門核準”的原則進行。2) 城市建設應與環(huán)境建設相結合，應遵循城市開發(fā)建設對某景區(qū)周邊環(huán)境破壞最小原則，滿足低強度、低密度開發(fā)的控制要求。合理利用和保護規(guī)劃區(qū)內自然植被，保持良好的人居環(huán)境。3) 用地規(guī)劃除考慮了城市功能外還結合了規(guī)劃區(qū)實際地形，開發(fā)實施過程中應結合其原始風貌進行開發(fā)建設，并注意使周圍建筑風格與之有機協(xié)調。4) 開發(fā)建設時各地塊的用地界限可根據實際情況適當調整，但其指標和配套設施項目必須符合分圖圖則的要求。第八章 旅游投資估算與資金籌措方案一、投資估算（一）投資估算依據216。 大興安嶺建筑工程和建筑安裝工程有關經濟技術定額216。 大興安嶺建設廳相關項目建設投資概算標準216。 全國統(tǒng)一安裝工程預算定額黑龍江省估價表216。 建設項目經濟評價方法與參數（第三版）216。 建筑工程經濟技術指標216。 黑龍江及大興安嶺各地主要設備和原材料市場報價216。 前期準備費和價格上漲等不可預見費按整個項目投資總額5%計算其他相關的設計規(guī)范規(guī)定（二）項目投資估算表81 項目投資估算表項目類型項目名稱投資數額（萬元）一期（2010~2012）二期（2013~2015）項目建設沙洲生態(tài)旅游島800500河口旅游鄉(xiāng)村8030某爾木城1000500龍頭山國際自駕車營地60界江水上旅游廊道15050龍頭山國際運動基地1001500河口游客服務中心50河口旅游碼頭20小黑砬子紀念園80永度寺50河口戶外拓展營地8020河口水上游樂區(qū)鹿鼎山觀景臺10冷水魚放流站50碉堡10某河漂流旅游廊道30俄羅斯風情小鎮(zhèn)20001000某河漂流旅游基地30古龍干漂流旅游廊道20其他配套設施建設特殊交通工具1010垃圾處理1510給排水2010電力系統(tǒng)201046653660河口景區(qū)項目投資建設成本約8325萬元，以5%計算不可預見費。其中，一期投資額為4665萬元，主要集中在基礎設施建設方面；二期投資額為3660萬元，主要用于度假區(qū)旅游設施提升方面。二、資金籌措（一）項目借款計劃依據國家有關規(guī)定，旅游類項目至少有20%應為企業(yè)自有資金，其余部分由企業(yè)向銀行申請貸款解決，為企業(yè)的負債籌資。本項目投資總額約為8325萬元，其中1665萬元，應為開發(fā)商自有資金，并于建設期初投入；另外6660萬元，為建筑工程專項借款，依據“一次性審批，分批或按工程進度簽訂合同和用款”的方式借入并投入使用，%計算，建設期間利息應予資本化，計入建筑物成本。表82 某休閑旅游區(qū)借款計劃表（單位:萬元）年份本金計息期（建設期內）資本化的利息合計201119983 201235972 201310651 合計6660　 利率=%　　　　（二）項目投資計劃根據上述投資估算，某休閑旅游區(qū)在第一期的建設期內按照約45：40：15，第二期按60：40的比例結構分別納入年度投資計劃，具體年度投資預算如下表所示：表83項目投資計劃(單位:萬元)建設期第一期第二期20112012201320142015旅游項目2487227892911171514（三）項目資金成本本項目建設資金由自有資金和銀行貸款兩部分組成。其中，%，%。根據自有資金與銀行貸款所占比例分別為25％和75％，計算出本項目的資金成本為：%25%+%75%=%第九章 旅游收益與財務可行性分析一、項目年度收入預測本規(guī)劃財務評價計算期為10年（2011年至2020年），根據黑龍江省旅游消費特點和未來河口來訪旅游者的一般特點，預測某休閑旅游區(qū)來訪游客中的90%的游客會選擇餐飲消費，60%的游客會選擇在景區(qū)住宿，80%的游客會購買旅游商品，60%的游客會購買養(yǎng)生、健身、娛樂等產品。同時，按東三省的旅游消費水平和未來河口旅游接待客源特點，考慮到物價水平漲幅（按前五年和后五年分別統(tǒng)計），其中河口景區(qū)人均進入花費（門票加交通費）為150元/人，人均游客餐飲花費為150元/人，人均游客住宿花費為200元/人，人均游客購物花費約300元/人，人均游客休閑娛樂花費大約為200元/人。根據上述測算，河口未來5年（建設期），其中每年度旅游收益分別如下表所示。表91 某休閑旅游區(qū)旅游項目年度收益預測（單位：萬元）年份游客數量進入收入餐飲收入住宿收入購物收入娛樂收入合計20112012201320142015107720161197201720181491201916682020合計　二、現金流量表與財務分析（一） 現金流量表（1）財務基準貼現率%。（2）投資成本本《報告》財務評價的計算期為10年（2011年至2020年），考慮到5年建設期，投資數額按每年實際投資計入到財務評價年限中。（3）營運成本營運成本主要發(fā)生在食宿服務和游憩項目的營業(yè)成本、稅金成本以及一些營銷宣傳、維護成本等，還包括整個旅游區(qū)內其他經營管理費用，其中營業(yè)成本包括原材料費用、水電氣費用、人員工資福利費用、管理費用、折舊費用等，河口景區(qū)按總收入的60%計算。（4）稅費按規(guī)定旅游服務型企業(yè)按5%計繳營業(yè)稅，所得稅稅率為33%，其余稅種暫不考慮。根據上述某休閑旅游區(qū)旅游項目投資估算、收入預測和營運成本分析，某休閑旅游區(qū)旅游項目現金流量分析如下表所示。表92 某休閑旅游區(qū)旅游項目現金流量表（單位：萬元）年份2011201220132014201520162017201820192020總計年數12345678910　旅游總收入 減：營業(yè)成本 減：投資成本2487227892911171514 減：營業(yè)稅金 利潤總額 稅后凈利潤 凈現金流量 累計凈現金流量 　折現凈現金流量 ?。ǘ?財務分析1．項目投資盈利能力分析本項目的投資盈利能力情況如下表所示，表中所列投資回收期包含建設期在內。項目投資盈利能力指標財務凈現值 財務內部收益率%靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 2．項目獲利能力分析根據現行企業(yè)財務通則，按照稅后利潤的一定比例提取盈余公積金，當累計盈余公積金達到固定資產原值的50%時，可不再提取，本項目暫按10%提取。根據現行的企業(yè)財務通則，按照稅后利潤的一定比例提取公益金，本項目暫按5%提取。項目獲利能力指標利潤總額 年均利潤總額 年均稅后利潤總額 年均投資回報率%根據以上分析可以得出如下的結論：本項目的投資盈利能力較好。在經營周期10年內， 萬元，%。本項目的獲利能力良好。在經營周期10年內， 萬元，%?？傊?，本財務分析是在嚴格遵循客觀、穩(wěn)健等原則的基礎上進行的，分析結果表明：在設定的條件下，本項目既能保證投資的基本合理收益，按時償還銀行貸款，同時又能確保正常運轉。因此，本項目在財務上是可行的。第十章 國民經濟與環(huán)境評價一、社會效益評價河口休閑旅游區(qū)的建成和逐步發(fā)展，必然為周邊區(qū)域乃至整個某帶來相當的影響。這些影響主要表現在就業(yè)、產業(yè)協(xié)作、形象提升和社區(qū)打造方面。第一，為滿足度假旅游者的需求，河口休閑旅游區(qū)要提供各類配套服務，滿足旅游者在吃、住、行、游、娛、購等多方面的服務需求，需要大量的勞動從業(yè)人員，屬于勞動密集型行業(yè)，故此，能夠明顯帶動當地就業(yè)，提高當地就業(yè)水平。第二，休閑旅游區(qū)的建設完成，必然伴隨著區(qū)域整體環(huán)境的打造、旅游形象的樹立和整體營銷計劃的展開。對某縣城區(qū)域來說，在提升自身旅游度假品牌的過程中，必然會帶動當地整體形象的重新打造，實現整個縣城居住環(huán)境及公共環(huán)境的整體提升。第三，休閑旅游區(qū)建設完成以后，將成為某的地標性建筑群，成為某沿江景觀帶的重要組成部分；通過景區(qū)建設，帶動當地就業(yè)，實現農旅、牧旅和商旅互動，提升周邊區(qū)域的社區(qū)發(fā)展能級。二、環(huán)境影響評價河口自身擁有優(yōu)越的資源，其中包括山地、河灘、大興安嶺植被和黑龍江等。旅游區(qū)的建設將有機融合這些旅游資源，實現景觀的整體打造。與此同時，為保障游客利益所展開的整體環(huán)境打造和安全防護，也將實現人與自然的和諧相處和環(huán)境效益最大化。第一，植被綠化美化效應。河口景區(qū)不僅在各類道路、荒地、農林地、建筑地塊加強植被培育和綠化，而且在花木種類、林相改造、植物景觀等方面進行美化作用，傾心打造宜人宜游宜居的“綠色休閑區(qū)”，在保護大興安嶺林區(qū)的前提下，提升當地整體生態(tài)環(huán)境的品級。第二，生態(tài)景觀化建設和生態(tài)維護效應兼顧。對當地具有的特種生態(tài)資源，進行景觀化改造打造一系列標志性生態(tài)游憩景觀，如將現有河口區(qū)域打造成為休閑區(qū)核心區(qū)域，充分利用現有鄉(xiāng)村資源開發(fā)農家樂旅游項目，在這一過程中，強調人與自然和諧相處的理念，嘗試建立低碳旅游區(qū)，保護河口區(qū)域生態(tài)環(huán)境，使之持續(xù)發(fā)展。第三，可持續(xù)發(fā)展的低碳旅游開發(fā)效應。河口景區(qū)將可持續(xù)發(fā)展作為第一原則，強調社會、生態(tài)、經濟效益的統(tǒng)一，強調科學發(fā)展觀，以率先搶先低碳旅游標準和建設低碳旅游示范區(qū)為指向，將河口景區(qū)打造成為低碳型、和諧化的生態(tài)旅游區(qū)。三、經濟效應分析某休閑旅游區(qū)建成之后，其旅游接待規(guī)模和旅游收入將經歷一個相對穩(wěn)定增長的過程，帶動縣城相關產業(yè)的發(fā)展，并在增加就業(yè)，增加國民收入等方面表現出明顯的帶動作用。未來發(fā)展過程中可以在如下方面進行經濟效應分析：第一，充分發(fā)揮旅游經濟的拉動作用，帶動某鎮(zhèn)及整個縣域的經濟發(fā)展。充分發(fā)揮景區(qū)經濟效應的輻射作用，通過發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，提升配套服務設施品級、帶動一產及二產的發(fā)展，通過合理的人員配備等方式，實現景區(qū)對周邊區(qū)域的經濟拉動。第二，充分實現旅游產業(yè)對其他產業(yè)的帶動作用。旅游業(yè)的發(fā)展與其他產業(yè)的發(fā)展密切相關，其對交通業(yè)、金融業(yè)、通訊業(yè)、商業(yè)和其他服務行業(yè)的依賴性很強，反之，也就產生一定的帶動作用。第十一章 可行性研究結論一、可行性分析本規(guī)劃基于實地考察和地形勘測，通過分析景區(qū)開發(fā)條件和市場情況分析，了解并分析當地旅游發(fā)展的基礎和現狀，進一步做出了必要的市場預測，以確定未來景區(qū)旅游發(fā)展的總體定位，提出相應的規(guī)劃布局和項目策劃。在此基礎之上，提出與之配套的設施建設，并提出了必要的土地利用方案、投資估算與資金籌集方案，做出了必要的財務分析和評價。故此，從技術分析方面來看，本規(guī)劃遵循了由基礎條件分析入手，經過必要的產品設置，提出與之對應的開發(fā)建設方案，并通過必要的技術指標驗證，具有必要的技術可行性。本規(guī)劃的設置是在市場分析的基礎之上，分析了解當地整體經濟環(huán)境和各細分市場的具體情況，提出必要的市場預測數據。同時，充分考慮所設置項目的市場感應度和規(guī)模，確保景區(qū)的良性運作。故此，從經濟可行性的角度來看，本規(guī)劃注重整體經濟環(huán)境和各類專項旅游市場的經濟情況的分析，并在此基礎之上，做出必要的投資估算，提出相應的資金籌集方案，以確保其在經濟方面的可行性。本規(guī)劃嚴格參照國家森林公園及國家旅游風景區(qū)評定標準，各項指標符合相關標準的規(guī)定，并在此基礎之上，考慮與之對應的項目、產品設定，制定與之對應的市場開發(fā)策略，以實現景區(qū)在符合國家標準之下的可持續(xù)發(fā)展。故此，從相關政策可行性的角度來看，本規(guī)劃符合相關的政策法規(guī)，并能夠獲得與之對應的政策支持，具備爭取某些優(yōu)惠的潛力，在政策支持方面是可行的。二、研究結論某休閑旅游區(qū)全力建設三大旅游板塊（入江口生態(tài)旅游試驗區(qū)、河口公園休閑旅游區(qū)、沿某河觀光旅游區(qū)），因地制宜地策劃18個旅游項目，完善基礎設施建設，制訂科學有效的管理運營方案，不僅在建設技術上切實可行，而且在財務指標上反映良好。同時，某休閑旅游區(qū)的建設也將帶來巨大的社會、經濟、生態(tài)效益和示范效應，某休閑旅游區(qū)規(guī)劃建設總體上可行。