【正文】 爭性價格的合同而節(jié)約投資。另外，業(yè)主直接參與各個階段的實施管理，可以保障項目的建設(shè)順利實施。當然，這也同時要求業(yè)主有較強的項目管理能力。何種發(fā)包方式最適合項目的目標，取決于項目的性質(zhì)和復(fù)雜程度，投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。由于本項目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強，較為復(fù)雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。 招標組織形式招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。具備編制相應(yīng)招標文件和標底，組織開標、評標的能力的業(yè)主可以自行招標；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標代理機構(gòu)招標。本項目的業(yè)主擬自行招標，這需要按照《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第6號）的規(guī)定向項目審批部門批送書面材料。 招標方式招標方式可分為公開招標、邀請招標兩種方式。公開招標公開招標又稱無限競爭性招標。是指招標單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標廣告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標條件的單位不受地域和和行業(yè)限制可以申請投標。邀請招標邀請招標亦稱有限競爭性招標，是指業(yè)主向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標條件的單位發(fā)出邀請函，將招標工程的情況、工作范圍和實施條件等做出簡要說明，請他們參加投標競爭，被邀請單位同意參加投標后，從招標單位獲取招標文件，并按規(guī)定要求進行投標報價。項目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標方式。招標基本情況表項目內(nèi)容招標范圍招標組織形式招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān) 理√√√設(shè) 備√√√重要材料√√√其 它8 投資估算、資金籌措和還款計劃 投資估算 編制說明本項目包括：房屋建設(shè)、公用配套設(shè)施、綠化工程及輔助工程等。 編制依據(jù)（1）建設(shè)部頒發(fā)的《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》（2）《全國市政工程投資估算指標》（3）《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額及****省市政工程單位估價表》2000年****省建設(shè)廳編制。（4）本工程可行性研究報告工程數(shù)量和拆遷數(shù)量，依據(jù)工程方案和當?shù)靥峁┑馁Y料。（5）建筑工程費用按照《****省建筑工程單位估價表》和****市類似工程指標估列。（6）安裝工程依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額****省單位估價表》及類似工程指標估列。（7）設(shè)備費按詢價或類似工程設(shè)備投資估列。 估算包括的主要內(nèi)容各個分項工程的投資估算內(nèi)容為建筑安裝工程費用，工程建設(shè)其它費用和預(yù)備費用。其中：拆遷補償、征地、建房及公用事業(yè)管線的遷移費用等均由建設(shè)單位提供。 有關(guān)問題的說明（1）%（名義利率）計息。（2）拆遷、建房、征地及管線遷移等，均根據(jù)業(yè)主提供的有關(guān)資料估列。（3）工程建設(shè)其它費用按《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況確定。 工程投資估算工程總投資:33030萬元。其中：第一部分建安費用22748萬元。第二部分工程建設(shè)其它費用6242萬元，預(yù)備費1137，建設(shè)期利息為2902萬元 資金籌措及還款計劃 資金籌措本項目總投資為33,030萬元，資金籌措渠道為：申請銀行貸款18000萬元，自籌15,030萬元。 還款計劃本項目分兩期，每期兩年，總建設(shè)期為4年；銀行借款自建設(shè)期開始分兩期借款，償還期各為3年（含建設(shè)期），按期付息，本金自每期借款第三年末一次性償還。 還款資金來源本項目銀行貸款由項目建設(shè)單位負責償還，還款來源主要為項目銷售資金。9 經(jīng)濟效益預(yù)測及財務(wù)評價 收入預(yù)測本項目本所建標準化廠房及綜合樓，擬對外出售，由此產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益，經(jīng)測算該項目可實現(xiàn)銷售收入40000萬元(綜合樓按2400元/平方、廠房按2200元/平方考慮)，基本保證項目的運營和還款。 運營費用估算本項目總成本費用主要包括項目建設(shè)投資的土地成本及主體工程建筑安裝成本和部分建設(shè)單位發(fā)生的與項目建設(shè)相關(guān)的維修費等費用，以及項目貸款的利息費用及相關(guān)稅金。 財務(wù)評價指標經(jīng)濟計算期本項目經(jīng)濟評價年限為5年，其是建設(shè)期第1年到4年,銷售第3年至第5年。財務(wù)分析計算詳見：附表主要財務(wù)評價指標（1）工程總投資：33,（2）年均經(jīng)營收入：10,000萬元（3）年均經(jīng)營成本：8,（4）年均銷售稅金：550萬元（5）年均利潤總額：（6）年均所得稅費用：（7）投資回收期：（8）借款償還期：每期三年（含建設(shè)期）（9）財務(wù)內(nèi)部收益率：%、%，（10）財務(wù)凈現(xiàn)值：稅前1,、(Ic=8%)不確定性分析（1）盈虧平衡分析固定成本BEP= =% 營業(yè)收入可變成本銷售稅金及附加100%%時，即實現(xiàn)盈虧平衡。（2）敏感性分析經(jīng)分析固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、營業(yè)收入等因素變化對項目財務(wù)效益的影響程度。經(jīng)分析計算，可見營業(yè)收入和經(jīng)營成本對本項目效益影響最大。本項目具有一定的抗風險能力。 經(jīng)濟效益及財務(wù)盈利能力評價經(jīng)濟效益費用分析見現(xiàn)金流量表，評價如下：（1）財務(wù)內(nèi)部收益率(EIRR)財務(wù)內(nèi)部收益率(EIRR)是項目在計算期內(nèi)各年經(jīng)濟效益的現(xiàn)值累計為零時的折現(xiàn)率。其表達式為：式中：B—效益流入量； C—效益流出量； (B—C)t—第t年的凈效益流量；n—計算期評價結(jié)果為：EIRR=%。（2）財務(wù)凈現(xiàn)值(ENPV)財務(wù)凈現(xiàn)值(ENPV)是指用社會折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年的凈效益流量折算到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。其表達式為：式中is—本項目取8%。評價結(jié)果為：ENPV=1,。從經(jīng)濟評價結(jié)果可知，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率8%，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，因此，項目本身經(jīng)濟評價可行。（3）財務(wù)評價結(jié)論主要指標：主要財務(wù)評價指標見財務(wù)分析指標表。結(jié)論：通過對該開發(fā)項目進行財務(wù)分析，%，高于同期貸款利率。設(shè)定在8%的回報率的前提下，具有一定的投資效益；，完全能滿足貸款償還期限。從財務(wù)角度評價，項目是可行的。同時本項目系政府委托建設(shè)項目，不僅能取得一定的經(jīng)濟效益，尤其社會效益更為顯著；項目本身不確定性因素影響和風險系數(shù)較小，具有一定的抗風險能力。項目經(jīng)濟指標預(yù)測表 金額單位：萬元項 目金額（萬元）項目總投資33,營業(yè)收入40,營業(yè)稅金及附加2,總成本費用成本33,利潤總額3,所得稅凈利潤2,稅前投資利潤率%全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）（％）全部投資投資回收期（所得稅后）（年）財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）（ic=8%）10 結(jié)論及建議 結(jié)論（1）項目的建設(shè)充分發(fā)揮了****市地緣優(yōu)勢和要素成本相對低廉等優(yōu)勢，加快產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)和新興產(chǎn)業(yè)培育，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)快速積聚，努力打造承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第一站，建成皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的先導(dǎo)區(qū)。（2）項目的建設(shè)是加快中部地區(qū)崛起，推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重要途徑。（3）****市地理區(qū)位獨特，交通優(yōu)勢明顯；生態(tài)環(huán)境良好，社會秩序穩(wěn)定；周邊腹地廣闊，市場潛力巨大；生產(chǎn)要素供給充裕，綜合商務(wù)成本較低。項目的建設(shè)充分利用和發(fā)揮了優(yōu)勢，將有力推進****市經(jīng)濟又好又快的發(fā)展。（4）項目的建設(shè)是****省、****市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城市建設(shè)的重大戰(zhàn)略決策，也是實施產(chǎn)業(yè)升級、謀劃中部崛起的一件大事，是****市實現(xiàn)跨越式發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，符合國家發(fā)展戰(zhàn)略要求和****市發(fā)展的實際需要，對探索區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展道路和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移模式，具有重要示范意義，項目建設(shè)是必要的，也是充分可行的。 建議（1）城市管理部門除了對道路用地的紅線寬度進行控制外，對于項目區(qū)與道路交叉口用地也進行控制，預(yù)留道路發(fā)展用地，為將來進一步發(fā)展創(chuàng)造條件；（2）希望本可行性研究報告盡快審批，為后期初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工留有合理的工作周期，使本工程能得以高質(zhì)量實施；（3）鑒于該建設(shè)工程的意義重大，建議將此工程列為全市重點工程項目；（4） 集中財力，加快財政資金撥付進度，滿足工程建設(shè)的需要，早日建成投入使用；（5）按照有關(guān)文件精神，減免工程建設(shè)中行政性收費；（6）建議成立工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，落實項目法人責任制，以增強對工程建設(shè)過程中方方面面的協(xié)調(diào)、督促力度，保證工程質(zhì)量和進度。11 投資估算表********市中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)工程投資估算建設(shè)名稱********市中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)工程編制范圍主體工程及配套工程工程總量180000平方米估算總額(萬元) 33,030 技術(shù)經(jīng)濟指標(元/m2)1835 章別節(jié)號工程及費用名稱單位數(shù)量估算價值（元）指標(元/m2)費用比例建設(shè)工程其他費用合計一　工程費用　　　　 22,748 1264 %　1場地土方開挖平整 畝127 174 　 174 　　　2主體建安費用m2180000 21,600 　 21,600 1200　　3圍墻、道路及其它設(shè)施工程項1 593 　 593 　　　4綠化工程項1 212 　 212 　　　5供電供水供氣管網(wǎng)等工程項1 169 　 169 　　二　其它費用 　　　　 6,242 347 %　1征地費用項1　 2,540 2,540 　　　2技術(shù)咨詢費用項1　 1,365 1,365 　　　3建設(shè)單位管理費項1　 1,137 1,137 　　　4其它費用 項1　 1,200 1,200 　　三　基本預(yù)備費　　　 1,137 1,137 63 %四　銀行貸款利息　　　 2,902 2,902 161 %五　建設(shè)項目總投資　　　　 33,030 1835 %