【正文】 值潛力巨大。二、“金信藍(lán)灣”規(guī)劃、產(chǎn)品分析（一）、規(guī)模概況占地：10522㎡；總建：80000㎡；容積率: ；位置：新城區(qū)北江一路（北江南岸）；社區(qū)配套大型VIP豪華會(huì)所、大型酒吧、咖啡廳、健身房、SPA、棋牌室等配套。（二）、產(chǎn)品組合56套三房二廳（28套161㎡,28套163㎡）；28套四房二廳（㎡）。162套五房二廳（㎡,28套251㎡,25套245㎡,25套244㎡,28套247㎡，28套246㎡）；25套六房二廳（290㎡）?？偺讛?shù)為271套。三、“金信藍(lán)灣”銷售效率分析（一）、開(kāi)售時(shí)間2009年8月15日（二）、銷售狀況樓盤分三棟高層，總共271套，目前還剩69套左右。 顧客首先關(guān)注江景資源的稀缺性，其次是價(jià)格。該樓盤特點(diǎn)是擁有180度全江景。面積244㎡以上；最大的239㎡。（三）、銷售價(jià)格望江單位均價(jià)：8000元/㎡；非望江單位均價(jià)6500元//㎡四、“金信藍(lán)灣”顧客分析（一）、顧客區(qū)域購(gòu)買比例清遠(yuǎn)本地客戶占58%，廣州客戶占13%，深圳客戶占4%，其他占12%。（二）、顧客區(qū)域購(gòu)買人物身份一半自住，一半是投資或商務(wù)招待。第四章、其他樓盤簡(jiǎn)述A、 伯爵園概況（占地面積，總建面積，容積率，交通及配套設(shè)施）總規(guī)劃面積800畝，規(guī)劃400套，分三期。大型水上樂(lè)園，豪華會(huì)所，超五星級(jí)度假酒店，SPA水療中心，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，尊尚活動(dòng)中心，位于廣清高速橫荷出口。產(chǎn)品比例（幾廳幾戶，每種戶型的面積比例）獨(dú)棟74套：聯(lián)排26套；獨(dú)棟有328㎡,272 ㎡,291 ㎡,310 ㎡,456 ㎡,671 ㎡, 聯(lián)排有280 ㎡，286㎡最早開(kāi)盤時(shí)間，最近期開(kāi)盤時(shí)間2009年8月份推出18套大面積獨(dú)棟，2010年2月推出后一批賣給了誰(shuí)（客戶來(lái)源自住，投資，度假比例；客戶本地和外地比例）75%是本地客戶，為本地私企老板和公務(wù)員，25%是珠三角客戶包括澳門。本地客戶中，一半以上是來(lái)自清城區(qū)，剩下的是清新縣城區(qū)客戶。賣得怎樣（剩余多少套數(shù)，每種產(chǎn)品的剩余套數(shù)，用了多久時(shí)間）2009年8月份推出18套大面積獨(dú)棟，已售完，全部空置，入住為零。2010年2月推出后一批，82套，聯(lián)排17套，獨(dú)棟66套。總共剩下30套左右。毛坯。正在征地8萬(wàn)平米，就是項(xiàng)目旁邊的農(nóng)莊地塊。均價(jià)18000元/㎡, 雙拼均價(jià)8300元/㎡D、御水龍庭概況（占地面積，總建面積，容積率，交通及配套設(shè)施）占地面積6294㎡，總建筑面積126388㎡。3000多平方米空中花園式會(huì)所，400平方米空中泳池。位于于清城區(qū)上廊街區(qū)，地處城市中軸、北江景觀軸、百年繁華商業(yè)軸三軸交匯處。公交車：2020208路中醫(yī)院站下車再步行5分鐘；自駕車：沿江路直走未過(guò)平安市場(chǎng)產(chǎn)品比例（幾廳幾戶，每種戶型的面積比例）A戶型（172218㎡）132套，B戶型（173190㎡）132套，C戶型（174㎡）132套，D戶型(180/253㎡) 132套，E戶型(128㎡) 66套。最早開(kāi)盤時(shí)間，最近期開(kāi)盤時(shí)間2007年12月開(kāi)盤，只有一期，目前在售尾盤。賣得怎樣（剩余多少套數(shù)，每種產(chǎn)品的剩余套數(shù)，用了多久時(shí)間）總套數(shù)580套左右，尾盤銷售剩10%左右，60套左右，已有入住，目前均價(jià)5500元每平方米，一線江景房均價(jià)6200元每平方米，E、陽(yáng)光嘉園概況（占地面積，總建面積，容積率，交通及配套設(shè)施）占地：11萬(wàn)㎡；總建：43萬(wàn)㎡；容積率: 位置：清城區(qū)院南二路（北江北岸）；會(huì)所、泳池、羽毛球場(chǎng)、健身室、閱覽室、棋牌室等，清城區(qū)政府附近。產(chǎn)品比例（幾廳幾戶，每種戶型的面積比例）無(wú)一房一廳。第三期520套。82㎡2房2廳（本期推130套，是樓盤最小面積的兩房戶型）；218㎡5房2廳，共 套。最早開(kāi)盤時(shí)間，最近期開(kāi)盤時(shí)間第一期：2009年1月1日，第二期：2009年5月1日第三期：2010年1月1日賣給了誰(shuí)（客戶來(lái)源自住，投資，度假比例；客戶本地和外地比例）本地客戶占已售總數(shù)的一半以上。賣得怎樣（剩余多少套數(shù)，每種產(chǎn)品的剩余套數(shù)，用了多久時(shí)間）總套數(shù)1730套左右。第五章、清遠(yuǎn)各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征一、清新縣城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征p 整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展由城市中向南北兩端膨脹，大體向南向西擴(kuò)張；p 在售項(xiàng)目多分布在城市北面，沿筆架山走勢(shì)；以及城市南側(cè)，以清新大道，新寧路和107國(guó)道連接的發(fā)展區(qū)。非景觀資源樓盤開(kāi)始迅猛發(fā)展；p 清新產(chǎn)品較豐富，面積區(qū)間差別較大，但資源引導(dǎo)作用明顯p 發(fā)展趨勢(shì)：清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度大，一批中高檔樓盤開(kāi)始涌現(xiàn)，但受外來(lái)力量的影響還比較??；新城和筆架山豪宅區(qū)是重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域；p 價(jià)格趨勢(shì)：以御峰，尚山，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價(jià)超過(guò)2500元，價(jià)格拉升明顯，筆架山豪宅區(qū)的資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的豪宅盤價(jià)格拉升更為明顯p 客戶趨勢(shì)：筆架山豪宅區(qū)景觀資源型項(xiàng)目對(duì)外地客戶的吸引力較大，舊城及新城區(qū)基本以本地的公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主為主，隨著城市的發(fā)展與融合，清遠(yuǎn)市區(qū)客戶也明顯有所增加。p 產(chǎn)品趨勢(shì)：市場(chǎng)上絕大部分產(chǎn)品為多層，面積區(qū)間在120150平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；小高層開(kāi)始出現(xiàn)并顯示出強(qiáng)勁的勢(shì)頭，在價(jià)格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢(shì)，小高層已經(jīng)成為市場(chǎng)的主流；p 客戶特征：216。 外地人（廣州、深圳、佛山等珠三角范圍）較多，但有兩種選擇：高端形態(tài)旅游物業(yè)第二居所，享受度假型。 旅游區(qū)價(jià)格低廉的暫時(shí)性居所，僅滿足居住需求，兼做投資；216。 本地人更多的選擇中間層次的大盤社區(qū)，以公務(wù)員和私企業(yè)主為主；216。 在清新，主流客戶群仍以公務(wù)員和私企業(yè)主占主導(dǎo)地位，對(duì)樓盤位置、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境要求較高?？蛻舴诸愘?gòu)房關(guān)注點(diǎn)特征數(shù)量個(gè)體經(jīng)營(yíng)者實(shí)用性、配套、性價(jià)比、風(fēng)水有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大，對(duì)價(jià)格不十分敏感較多，購(gòu)買力強(qiáng)企業(yè)中高層管理者品質(zhì)感、舒適度，景觀經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，對(duì)居住條件和氛圍要求高，注重品質(zhì)和身份一般，注重身份政府公務(wù)員交通、附加值，性價(jià)比對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感較多，主流客戶群原住民景觀、舒適度、品質(zhì)、價(jià)格積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，要改善生活環(huán)境較多，多次置業(yè)者外地客戶升值潛力，價(jià)格，品質(zhì)積蓄多，有較敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，關(guān)注社區(qū)發(fā)展前景和升值輻度，第二居所一般，需要支撐本地白領(lǐng)交通、性價(jià)比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對(duì)價(jià)格較為敏感，教育水平較高較少，非主流客戶二、清城區(qū)江北片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征178。 朝南面水，背面望山，景觀資源豐富。178。 客戶特征客戶分類置業(yè)驅(qū)動(dòng)力購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)特征私營(yíng)業(yè)主尊崇感＋升值潛力樓層、采光、通風(fēng)，看重風(fēng)水和小區(qū)園林、方便照看生意經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，注重物業(yè)升值潛力，對(duì)價(jià)格不十分敏感政府公務(wù)員配套＋區(qū)位片區(qū)環(huán)境、生活配套，交通購(gòu)物及子女上學(xué)方便有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大企業(yè)高級(jí)人員社區(qū)環(huán)境＋整體品質(zhì)看重朝向、采光和室外景觀和樓盤整體素質(zhì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、注重品質(zhì)、喜歡安靜目標(biāo)客戶對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的要求都比較高。戶型方面，采光透風(fēng)和朝向是其首要因素，景觀要求也較高；整體形象方面，重注園林設(shè)計(jì)和小區(qū)氛圍的營(yíng)造，追求其尊重感和品質(zhì)感。三、清城區(qū)江南片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征? 北面望水，望江是主要賣點(diǎn)? 總體而言，高檔樓盤主打江景等外部資源和社區(qū)規(guī)模，對(duì)產(chǎn)品自身關(guān)注較弱．? 戶型：功能性為主，基本上方正實(shí)用，基本無(wú)創(chuàng)新．贈(zèng)送面積較少，以凸窗主．一些大戶型，戶型結(jié)構(gòu)布置不夠緊密，空間浪費(fèi)較嚴(yán)重．部分戶型出現(xiàn)超大陽(yáng)臺(tái)，但其實(shí)用性不強(qiáng)．? 建筑園林：基本以功能型為主，品質(zhì)感不強(qiáng)，缺乏主題特色．盡管一些高檔樓盤有一些主題園林的說(shuō)法，但展示較少，推廣流于空洞言語(yǔ)? 配套服務(wù)：在高檔樓盤有一些豪華多功能會(huì)所．功能性為主，缺乏特色．報(bào)告二《清遠(yuǎn)實(shí)驗(yàn)一中地塊規(guī)劃建議報(bào)告》第一部分、清遠(yuǎn)實(shí)驗(yàn)一中地塊開(kāi)發(fā)定位、規(guī)劃建議之原因 根據(jù)以上洋房和別墅的高端住宅調(diào)研分析狀況，清遠(yuǎn)一中地塊進(jìn)行規(guī)劃的依據(jù)總結(jié)有以下方面：遠(yuǎn)郊別墅非優(yōu)良地段戶型產(chǎn)品近郊別墅一般地段戶型產(chǎn)品城區(qū)地段別墅一段地段大戶型差地段樓盤非優(yōu)良地段大戶型小戶型（公寓）優(yōu)良地段洋房產(chǎn)品房地產(chǎn)新政的寒冷的潮水上 漲附：中國(guó)房地產(chǎn)受傷指數(shù)上漲所以本地塊的規(guī)劃依據(jù)應(yīng)該是：第二部分、清遠(yuǎn)實(shí)驗(yàn)一中地塊開(kāi)發(fā)定位、規(guī)劃依據(jù)第三部分、清遠(yuǎn)實(shí)驗(yàn)一中地塊開(kāi)發(fā)定位之策劃建議一、開(kāi)發(fā)定位清遠(yuǎn)常住盤，清遠(yuǎn)市區(qū)的“城中別墅型高檔居住區(qū)”。二、品格、品牌定位清遠(yuǎn)第一常住高檔盤，清遠(yuǎn)市區(qū)第一佳的“城中別墅型高檔居住盤”。三、形象定位 “清遠(yuǎn)城區(qū)中央第一富人居住區(qū)”。四、主題概念定位 “清遠(yuǎn)城央美墅”第四部分、清遠(yuǎn)實(shí)驗(yàn)一中地塊開(kāi)發(fā)之產(chǎn)品策劃建議一、獨(dú)棟產(chǎn)品（類獨(dú)棟類）（一）、主體顧客六、區(qū)域環(huán)境示意圖