【正文】 建設(shè)和管理水平舊城區(qū)重點(diǎn)在于增加停車場用地，新城區(qū)及南部工業(yè)區(qū)重點(diǎn)為按規(guī)劃控制預(yù)留停車場用地?！　〗谥匾暢鞘协h(huán)境建設(shè)，重點(diǎn)進(jìn)行綠化環(huán)境的建設(shè)，美化城市的景觀節(jié)點(diǎn)，塑造城市的自然景觀軸線和人文景觀軸線，展現(xiàn)清遠(yuǎn)市的城市特色，全面提升城市形象。近期工業(yè)用地將主要集中在城區(qū)南部的業(yè)區(qū)。在規(guī)劃期末逐步改建為污水提升泵站?！　。?）丘陵及山地必須防治山洪，盡量利用現(xiàn)有水庫、山塘調(diào)蓄山洪?！　〉谝话偎氖臈l嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，在中心城區(qū)內(nèi)申請用地進(jìn)行建設(shè)，必須由規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)單位與個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向市土地管理部門申請用地，經(jīng)上級部門同意后，由土地管理部門辦理土地使用證。清遠(yuǎn)規(guī)劃建設(shè)東南北部“特色化城鎮(zhèn)”我市南部地區(qū)的城鎮(zhèn)將重點(diǎn)建設(shè)商業(yè)城鎮(zhèn)，東部地區(qū)的城鎮(zhèn)重點(diǎn)建設(shè)特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，北部少數(shù)民族地區(qū)的城鎮(zhèn)則重點(diǎn)打造民族文化特色的旅游城鎮(zhèn)。配套首座月球主題球場、首座阿拉伯主題酒店、世界級會議休閑天堂、主題化溫泉養(yǎng)生中心、通江達(dá)海的游艇碼頭。二、“清遠(yuǎn)奧園”規(guī)劃、產(chǎn)品分析（一）、規(guī)模概況占地規(guī)劃600畝，㎡，總建筑面積208372㎡，位于清城區(qū)清遠(yuǎn)市職業(yè)技術(shù)學(xué)院南側(cè)，附近有清遠(yuǎn)市第一實(shí)驗(yàn)中學(xué)、清遠(yuǎn)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，規(guī)劃配套商務(wù)區(qū)、高尚住宅區(qū)、學(xué)校、大型商場、生態(tài)公園、濱江休閑區(qū)等完善的公共服務(wù)設(shè)施。第二期：獨(dú)聯(lián)350㎡的只有一套了，15000精裝修，12000毛坯，獨(dú)聯(lián)270㎡的還有5套，價(jià)格一樣，靠社區(qū)路邊視野大的戶型，比里面視野小的價(jià)格高一平米10000元左右。未來升值潛力巨大。面積244㎡以上；最大的239㎡。2010年2月推出后一批，82套，聯(lián)排17套，獨(dú)棟66套。最早開盤時間，最近期開盤時間2007年12月開盤，只有一期，目前在售尾盤。非景觀資源樓盤開始迅猛發(fā)展；p 清新產(chǎn)品較豐富，面積區(qū)間差別較大，但資源引導(dǎo)作用明顯p 發(fā)展趨勢：清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大，一批中高檔樓盤開始涌現(xiàn)，但受外來力量的影響還比較?。恍鲁呛凸P架山豪宅區(qū)是重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域；p 價(jià)格趨勢：以御峰，尚山，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價(jià)超過2500元，價(jià)格拉升明顯，筆架山豪宅區(qū)的資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的豪宅盤價(jià)格拉升更為明顯p 客戶趨勢：筆架山豪宅區(qū)景觀資源型項(xiàng)目對外地客戶的吸引力較大，舊城及新城區(qū)基本以本地的公務(wù)員和私營業(yè)主為主，隨著城市的發(fā)展與融合，清遠(yuǎn)市區(qū)客戶也明顯有所增加。178。四、主題概念定位 “清遠(yuǎn)客戶分類購房關(guān)注點(diǎn)特征數(shù)量個體經(jīng)營者實(shí)用性、配套、性價(jià)比、風(fēng)水有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大，對價(jià)格不十分敏感較多，購買力強(qiáng)企業(yè)中高層管理者品質(zhì)感、舒適度，景觀經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，對居住條件和氛圍要求高，注重品質(zhì)和身份一般，注重身份政府公務(wù)員交通、附加值，性價(jià)比對素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對價(jià)格不太敏感較多，主流客戶群原住民景觀、舒適度、品質(zhì)、價(jià)格積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，要改善生活環(huán)境較多，多次置業(yè)者外地客戶升值潛力，價(jià)格，品質(zhì)積蓄多，有較敏銳的市場嗅覺，關(guān)注社區(qū)發(fā)展前景和升值輻度，第二居所一般，需要支撐本地白領(lǐng)交通、性價(jià)比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對價(jià)格較為敏感，教育水平較高較少，非主流客戶二、清城區(qū)江北片區(qū)房地產(chǎn)市場總體特征178。賣得怎樣（剩余多少套數(shù)，每種產(chǎn)品的剩余套數(shù)，用了多久時間）總套數(shù)1730套左右。位于于清城區(qū)上廊街區(qū)，地處城市中軸、北江景觀軸、百年繁華商業(yè)軸三軸交匯處。本地客戶中，一半以上是來自清城區(qū)，剩下的是清新縣城區(qū)客戶。 顧客首先關(guān)注江景資源的稀缺性，其次是價(jià)格。（二）、“金信藍(lán)灣”房地產(chǎn)總體分析法式建筑風(fēng)格，極富品位感，彰顯尊榮生活本質(zhì)；戶型闊大，均采用“躍式”結(jié)構(gòu)，南北對流，品位不凡；獨(dú)特超大陽臺設(shè)計(jì)，更顯大家風(fēng)范；二梯二戶、二梯三戶尊貴享受，確保居住私密性及優(yōu)越性；戶戶擁有超大私家入戶花園，彰顯尊榮生活本質(zhì)。現(xiàn)在處于認(rèn)籌階段，推出36套。 （二）、“清遠(yuǎn)奧園”與清遠(yuǎn)市關(guān)系分析位于東城區(qū)，是市政規(guī)劃發(fā)展的城市副中心，未來升值潛力巨大。（二）、“清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃”發(fā)展態(tài)勢小結(jié)、判斷“獅子湖”是市區(qū)的橫荷區(qū)域的一個部分才是合理，目前開發(fā)商高舉高打定位為“珠三角、南中國高爾夫豪宅”區(qū)域是合理的，但不合情；“獅子湖”正因?yàn)槟壳叭绱酥ㄎ唬斐闪藢擂?，隨著寒冬季深入，此定位愈陷入曲高和寡的泥潭，所以必須求變；“獅子湖”區(qū)域不應(yīng)該只是“別墅高爾夫的貴族區(qū)域”，而應(yīng)同時是清遠(yuǎn)市區(qū)的組成街道的一個區(qū)域，才算成功，才正確二、“獅子湖”與清遠(yuǎn)市、及本項(xiàng)目的競爭關(guān)系分析南中國高檔休閑別墅區(qū) +清遠(yuǎn)市區(qū)常住高檔社區(qū)相結(jié)合二項(xiàng)翅膀，才能起飛目前定位是治標(biāo)清新縣政府目標(biāo)地塊清城區(qū)清新縣城區(qū)獅子湖公館清遠(yuǎn)市政府清城區(qū)政府（一）、“獅子湖”的性質(zhì)、定位分析“獅子湖”是因?yàn)闅v史原因形成的一個高爾夫休閑高檔別墅項(xiàng)目“獅子湖”不是大盤或者郊外住區(qū)，只是一個高爾夫休閑高檔別墅項(xiàng)目“獅子湖”是一個高爾夫休閑高檔別墅項(xiàng)目、不是社區(qū)更不是片區(qū)“獅子湖”應(yīng)該是城市片區(qū)或者大型住區(qū)，目前定位更屬于企業(yè)或企業(yè)行為獅子湖未來如果修改定位，會對所有清遠(yuǎn)常住型高端洋房項(xiàng)目影響（二）、“獅子湖”房地產(chǎn)總體分析“獅子湖”產(chǎn)品太高檔，曲高和寡自己擋住自己的路并不是修改、推出聯(lián)排就是解決問題，單價(jià)太高將自己的常住路堵死單價(jià)太高、堵死常住，必須改成常住盤，或者說清遠(yuǎn)市區(qū)內(nèi)的常住社區(qū)，才能根本改變狀況，但同時與原定為又是背離的所以，從策劃上，我建議應(yīng)該給獅子湖裝上城區(qū)常住社區(qū)的翅膀，和珠三角高檔休閑別墅區(qū)相結(jié)合，才能成長健康（三）、“獅子湖”與清遠(yuǎn)市關(guān)系分析 定位錯誤，要修正。本規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自變更?？茖W(xué)編制土地供應(yīng)計(jì)劃，建立土地儲備制度，嚴(yán)格執(zhí)行土地管理的“五統(tǒng)一”，屬經(jīng)營性質(zhì)的土地使用權(quán)公開招標(biāo)拍賣，節(jié)約使用城市建設(shè)用地，確保土地增值升值。（1）北江及大燕河建設(shè)區(qū)防洪標(biāo)準(zhǔn)為百年一遇，防洪堤超高1．0－1．5米，盡可能堤路結(jié)合，堤內(nèi)從堤腳起須保留30米寬的空地，作防洪堤的防護(hù)地。將第二水廠設(shè)置在北江南面沿江控制區(qū)的最東端。主要為南部工業(yè)區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目?！　〗诠苍O(shè)施建設(shè)的主要工作重點(diǎn)將是城市市級中心，結(jié)合工業(yè)區(qū)、外圍組團(tuán)的建設(shè)，促進(jìn)市級中心功能的提升和完善。　　近期道路設(shè)施用地規(guī)模386公頃。　　第一百三十條道路交通規(guī)劃　優(yōu)先推進(jìn)清遠(yuǎn)南部城市中心區(qū)、南部工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，兼顧“東進(jìn)”的推進(jìn)?！　∪取Y(jié)合北江、大燕河、工業(yè)區(qū)的保留山體，形成北江生態(tài)景觀廊、大燕河生態(tài)景觀廊、南部山林生態(tài)景觀廊三條東西走向的生態(tài)景觀廊。通過適當(dāng)?shù)娜斯ら_鑿，形成北江、飛來湖、濱江以及北江、青欖海、大燕河、人工河組成的兩個環(huán)城水系。第六十六條中心城區(qū)主要的生產(chǎn)綠地布置在江北組團(tuán)筆架河上游西側(cè)、人民四路城市出入口附近、清源大道南面及大燕河下游沿岸，面積共190．2公頃。大力發(fā)展公共大巴、優(yōu)化公交方式結(jié)構(gòu)?！　。?）加強(qiáng)接駁換乘設(shè)施建設(shè)，建立合理的線網(wǎng)結(jié)構(gòu)?！　。?）在一塊板道路上劃線或不劃線的自行車行駛空間設(shè)置為自行車支路，也可以是街坊內(nèi)的一般主要自行車和行人使用的主要道路?！　。?）城市廣場規(guī)劃的主要城市廣場25個。優(yōu)化交通結(jié)構(gòu)、完善換乘系統(tǒng)、客貨適當(dāng)分流、建立停車場系統(tǒng)，并采取合理安排用地、發(fā)展多中心結(jié)構(gòu)等手段控制交通總量。②撤消銀盞站，保留源潭站，在原有源潭站（四級站）的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善設(shè)施，提高站場等級，建設(shè)成二級貨運(yùn)站?！　、凼〉溃呵暹h(yuǎn)大道（清佛公路中心城區(qū)段）道路紅線控制78米，結(jié)合廣清高速公路出入口的建設(shè)建成迎賓景觀大道。城市綜合交通規(guī)劃　　第一節(jié)對外交通規(guī)劃　　第五十條　城市交通發(fā)展戰(zhàn)略要以明確的城市發(fā)展戰(zhàn)略為前提?！　〉谒氖臈l城市職能　?、賴覂?yōu)秀旅游城市，②珠江三角洲后花園，③新興的輕加工工業(yè)城市，④粵北地區(qū)的地方性中心城市。相應(yīng)二級保護(hù)區(qū)水域兩岸河堤外坡腳向陸縱深300米的陸域范圍為陸域保護(hù)范圍；銀盞水庫和迎咀水庫沿岸1000米范圍內(nèi)的陸域。城市規(guī)劃區(qū)及協(xié)調(diào)范圍內(nèi)規(guī)劃有自然保護(hù)區(qū)1處（清新筆架山省級自然保護(hù)區(qū)）；規(guī)劃有水源林保護(hù)區(qū)1個（清遠(yuǎn)飛來峽水利樞紐）、風(fēng)景旅游區(qū)6處（清遠(yuǎn)飛霞風(fēng)景名勝區(qū)、清遠(yuǎn)銀盞溫泉度假區(qū)、清遠(yuǎn)廣州后花園度假區(qū)、清遠(yuǎn)白廟漁村風(fēng)景區(qū)、清遠(yuǎn)長青高科技觀光農(nóng)場、清新太和古洞風(fēng)景區(qū)）?！　。?）農(nóng)業(yè)用地應(yīng)按照不同的土地利用主導(dǎo)方向，采取保護(hù)措施，加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)，改善生產(chǎn)條件，努力提高土地利用率，并按照相對集中連片的原則，合理布局，以便于建成不同的商品生產(chǎn)基地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地分為城市建設(shè)用地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、自然生態(tài)保護(hù)用地、組團(tuán)隔離帶及高壓走廊用地、農(nóng)業(yè)用地五大類進(jìn)行控制?！　〉谌率杏虺擎?zhèn)體系規(guī)劃（略）　　第四章近郊協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃　　第一節(jié)范圍及協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略　　第三十八條　規(guī)劃協(xié)調(diào)范圍　　基于一些重大基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制及市政設(shè)施共享的需要，規(guī)劃對近郊的用地、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置進(jìn)行協(xié)調(diào)規(guī)劃，統(tǒng)一布局，協(xié)調(diào)范圍為清新縣城?！　〉诙隆〕鞘邪l(fā)展目標(biāo)與策略　　第八條　城市發(fā)展總目標(biāo)　　突出