【正文】 (7) 銷售費用按總銷售額的3％計算，為 萬元。 (8) 銷售稅費包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、印花稅、土地增值稅、所得稅，％預(yù)提計算，共計 萬元。流動資金是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中，進行房地產(chǎn)經(jīng)營，用于購買材料、支付工資及其他經(jīng)營費用等所需要的周轉(zhuǎn)資金。包括儲備資金、生產(chǎn)資金、產(chǎn)品資金、結(jié)算資金和貨幣資金。對于開發(fā)銷售房地產(chǎn)項目的投資估算，由于無生產(chǎn)經(jīng)營期，所以不需要進行流動資金估算，其投資估算主要是建設(shè)總投資估算。根據(jù)委托方提供的資料，本項目開發(fā)投資的資金來源包括三個渠道，一是企業(yè)自有資金、二是融資（含銀行借款和信托等方式）、三是各期銷售收入的再投入。在本次核算中設(shè)定地價款（含土地出讓金及契稅）在項目開發(fā)期初一次性投入。項目建安工程款的投入計劃是按照項目的開發(fā)計劃及工程進度投入，不考慮施工單位墊資和工程款支付滯后的情況。七、銷售及經(jīng)營收入測定定價依據(jù)（1） 基本因素n 項目的地理位置決定了銷售的基本價格；n 項目的自然環(huán)境和人文景觀決定樓盤的整體檔次和定位；n 城市規(guī)劃及功能定位決定了樓盤的潛在價值；n 其他同檔次在銷樓盤價格。（2）項目區(qū)域形象價值點n 區(qū)位環(huán)境——地處大慶市龍鳳區(qū)住宅開發(fā)集中區(qū)域，是相對較好的住宅項目用地。n 地理環(huán)境——臨近國家濕地公園。n 規(guī)劃環(huán)境——中高檔居住社區(qū)。定價方法根據(jù)我司對項目周邊目前在售項目與本項目檔次定位基本相似物業(yè)的調(diào)研，與本項目進行反復(fù)比較，運用市場比較法通過對區(qū)位狀況、實物狀況等主要因素進行系數(shù)調(diào)整后，來確定本項目各類物業(yè)的銷售均價。備注：由于本項目相關(guān)數(shù)據(jù)未定，所以以下測算方法均為在不參考本項目各項基本參數(shù)的情況下初步得出的數(shù)據(jù)。最終結(jié)果以本項目規(guī)劃數(shù)據(jù)制定后重新測算所得結(jié)果為準(zhǔn)。確定價格參照產(chǎn)品類型：多層住宅A、選取可比實例我們以龍鳳區(qū)正在銷售的競品項目為可比實例，詳見下表。市場比較法可比實例可比物業(yè)英倫小鎮(zhèn)東城領(lǐng)秀欣鳳學(xué)城地理位置世紀(jì)大道與外環(huán)路交匯處青龍山區(qū)鳳德街東側(cè)物業(yè)類型 洋房、多層、小高層、高層多層、小高層、高層多層、小高層、高層均價（元/㎡）5300（不計別墅）55005200B、用市場比較法計算項目均價區(qū)域因素調(diào)整計算表比較項目比較標(biāo)的物比較物名稱本項目英倫小鎮(zhèn)東城領(lǐng)秀欣鳳學(xué)城區(qū)域位置20212321交通通達度20222321生活配套20252520公共設(shè)施20222320環(huán)境景觀20252320合計100115117102從上表中我們可以得出：比較系數(shù)=所有可比權(quán)重得分總和/所有可比權(quán)重個數(shù)=（115+117+102）/3= 參考權(quán)重均價=所有同類型參考產(chǎn)品價格平均值=參考均價=(本項目權(quán)重/比較系數(shù))*參考權(quán)重均價* =100/**=再由成本加成法平價，最后擬得，（毛坯房）洋房參考均價一般與多層參考均價比值為1:，則洋房產(chǎn)品參考均價=，約計5600元/平米（毛坯房）高層參考均價一般與多層參考均價比值為1:，則高層產(chǎn)品參考均價=，約計4900元/平米（毛坯房）本項目建成后，洋房住宅、高層住宅和商業(yè)物業(yè) 70%用于銷售，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入 萬元。各類物業(yè)銷售收入估算各期回款計劃詳見下表( 銷售收入估算表按100%的銷售率進行核算) ，“銷售收入估算表” 。八、財務(wù)與敏感性分析靜態(tài)盈利分析(1)開發(fā)商投資利潤率 = （項目開發(fā)總收入總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本100%= ％(2) 開發(fā)商自有資金利潤率＝總利潤額/開發(fā)商總自有資金100％　　　　　　　　　＝ ％動態(tài)盈利分析(1)財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（15%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到項目建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。根據(jù)測算本項目在計算期內(nèi)的累計凈現(xiàn)值為：n 稅前FNPV= ？ 元；n 稅后FNPV= ？ 元；本項目稅后全部投資的FNPV均大于0，說明本項目可行（《全部投資現(xiàn)金流量表》）。(2)財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR是指項目在開發(fā)或經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標(biāo)。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。根據(jù)測算本項目在計算期內(nèi)的財務(wù)內(nèi)部收益率為：n 稅前FIRR = %。n 稅后FIRR = %。本項目稅后全部投資的FIRR均遠遠大于基準(zhǔn)收益率（15%），說明本項目可行，(《全部投資現(xiàn)金流量表》)。項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售（經(jīng)營）收入扣除銷售（經(jīng)營）稅費后與總投資相等的狀態(tài)。具體分析如下：銷售量盈虧分析表總成本（萬元）總銷售收入（萬元）盈虧平衡點 由上表可以看出，本項目整體銷售銷售只要達了 %即可達到盈虧平衡。結(jié)論：根據(jù)市場及項目定位分析，該項目的銷售收入及銷售價格較易實現(xiàn)，由此可知，項目的抗風(fēng)險能力較強。敏感性分析我們對本項目的銷售價格、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算（詳見下表），經(jīng)測算可知，對于本項目：n 本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率對銷售價格和開發(fā)成本均比較敏感，銷售價格增加較開發(fā)成本增加對項目效益的影響大，而銷售價格降低對成本降低較項目開發(fā)效益的影響大。n 參考目前大慶市與本項目類似項目的銷售價格，我們所預(yù)測的銷售價格比較合理，而且從發(fā)展趨勢來看,銷售價格下降的可能性相對較低，控制開發(fā)成本則是開發(fā)商需要著重關(guān)注的事項。n 本項目所在區(qū)域周邊配套尚未成熟，目前區(qū)域房地產(chǎn)市場較尚處于開發(fā)階段，項目在今后的銷售過程中一定要借助區(qū)域資源優(yōu)勢，注重市場營銷及推廣，從而保證項目達到良好的財務(wù)內(nèi)部收益率。n 項目經(jīng)營收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目的指標(biāo)仍然很好，說明項目的抗風(fēng)險能力較強。敏感性分析表序號不確定因素變化率內(nèi)部收益率（稅后）敏感系數(shù)臨界點1基本方案2銷售價格3開發(fā)成本項目財務(wù)評價該項目的各項指標(biāo)表明，其財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV遠遠大于零，內(nèi)部收益率遠遠大于基準(zhǔn)收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。大于基準(zhǔn)收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)過程中的有關(guān)費用和建成后的收益情況做出精確的估計，其中土地成本、建造成本、售價、開發(fā)期、投資收益率、貸款利率等是主要變動因素，這些因素的變動對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的結(jié)果影響較大。由于本項目的建設(shè)用地尚未取得，但土地出讓金及相應(yīng)稅金已基本確定，因此在進行不確定行分析時主要考慮建造成本、銷售價格和開發(fā)期等因素。建造成本近幾年全國建筑材料價格上漲幅度相對較高，但近期鋼材等主要材料一路走低，預(yù)計未來兩年建材價格將逐漸趨于平穩(wěn)，因此本項目的建造成本增加較大的可能性較小。銷售價格本次測算的銷售價格是以目前市場價格為基礎(chǔ)，運用市場比較法進行測算的。隨著沈陽市房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，以及片區(qū)配套的日益完善，本項目整體價值仍有一定的上升空間。開發(fā)期結(jié)合大慶市房地產(chǎn)市場的開發(fā)和銷售特點，本項目的開發(fā)期預(yù)計為 年是比較客觀、合理的，同時開發(fā)商實力雄厚，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗及良好的信譽，為項目的按預(yù)計時間完成開發(fā)提供了有力的保障。由以上分析可知，項目開發(fā)的不確定因素中的建造成本、銷售價格、開發(fā)期不會使本項目開發(fā)商的利潤有明顯下降。九、可行性研究結(jié)論與建議擬定本項目屬中高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)前述對國內(nèi)及項目所在的大慶市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場情況的論證分析、預(yù)測，本項目市場定位準(zhǔn)確。通過本次財務(wù)測算、分析表明，該項目投資回報高、資金回收較快，開發(fā)風(fēng)險較低，項目經(jīng)濟效益可行，建議盡早、盡快開發(fā)。本項目體量適中，后期的開發(fā)方案應(yīng)根據(jù)市場變化及時做出相應(yīng)調(diào)整，同時作好工程建設(shè)規(guī)劃，加強項目市場營銷，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項目風(fēng)險。擬定本項目屬于中高檔居住區(qū)，投資金額較大，前期開發(fā)資金能否保證、如何完善項目周邊生活配套、盡快進行產(chǎn)品預(yù)售及市場營銷等問題將是影響本項目投資的主要問題。建議在項目進行前落實前期投資資金，以減少本項目的開發(fā)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險程度高，市場的劇烈競爭以及相對飽和也可能會導(dǎo)致本項目的行業(yè)風(fēng)險加大。市場競爭風(fēng)險本項目是集洋房住宅、高層住宅，商鋪于一體的中高檔居住社區(qū)，項目開發(fā)的風(fēng)險之一是市場競爭風(fēng)險。項目市場定位是否準(zhǔn)確、有效需求能否實現(xiàn)是本項目成功的關(guān)鍵。為規(guī)避市場風(fēng)險，項目開發(fā)前期應(yīng)聘請專業(yè)地產(chǎn)顧問咨詢公司，通過對龍鳳區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)研、充分了解本項目的市場環(huán)境，確定本項目的開發(fā)與經(jīng)營思路，并對特定市場的客戶進行研究（置業(yè)方式、需求、競爭狀況、外部環(huán)境等），根據(jù)項目自身條件及客戶需求特點，給出本項目的規(guī)劃設(shè)計建議、產(chǎn)品開發(fā)建議，使項目具有了較強的抵御市場風(fēng)險的能力。工程管理風(fēng)險工程管理風(fēng)險主要體現(xiàn)在能否保證工程質(zhì)量及施工進度。我司建議采用招標(biāo)方式委托施工單位進行土建、設(shè)備、裝修等工程施工，聘請監(jiān)理公司負責(zé)工程監(jiān)理及協(xié)調(diào)，以確保工程質(zhì)量和施工進度。開發(fā)商盡量選用有多年工程管理經(jīng)驗的高素質(zhì)管理人才， 以確保項目按工程計劃完成，最大限度地降低工程管理風(fēng)險。41