【正文】 ⑶根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目用以測算經(jīng)濟(jì)效益的總資金為 70000萬元。、銷售稅金及附加測算⑴銷售面積項(xiàng)目總建筑面積約196666平方米。其中住宅建筑面積138033平方米，商業(yè)建筑面積:15320平方米（包括屋頂機(jī)房及門廳面積，實(shí)銷面積：14982平方米），機(jī)動(dòng)車車位1688個(gè)。⑵銷售計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目總建筑面積196666平方米。考慮到國家、省關(guān)于房地產(chǎn)銷售的有關(guān)規(guī)定、樓盤的地理位置、交通、配套條件及便于測算等因素，銷售工作從每期建筑工程達(dá)到規(guī)定的進(jìn)度后開始，并按在3年內(nèi)完成商品房銷售計(jì)劃測算。⑶銷售價(jià)格本項(xiàng)目市場定位為普通商品房，參照周邊及同類項(xiàng)目商業(yè)用房售價(jià)水平，本項(xiàng)目商業(yè)用房預(yù)售期初始售價(jià)均價(jià)暫定為5000元/平方米，商業(yè)用房13000元/平方米，車位5萬元/個(gè)。隨著項(xiàng)目建設(shè)及商品房預(yù)售量的增加，周邊配套設(shè)施也將進(jìn)一步完善，待項(xiàng)目完工后預(yù)計(jì)商業(yè)用房銷售價(jià)格將達(dá)到在此價(jià)格上進(jìn)一步提升，因此按此價(jià)做出的分析可靠度很高。（2）付款方式各年銷售的房產(chǎn)均按當(dāng)年付清（或由銀行向客戶提供按揭，開發(fā)商一次收回房款）測算。⑸銷售收入。 ⑹銷售稅金及附加 根據(jù)國家稅法規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)繳納以下稅項(xiàng)：①營業(yè)稅及附加營業(yè)稅：銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅，稅率為5%；附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅等，分別按營業(yè)稅額的9%、%、1%計(jì)取；其它相關(guān)稅收按現(xiàn)行省稅收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。②土地增值稅按國家稅法規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅。⑴建設(shè)成本攤銷費(fèi)本項(xiàng)目商品房建設(shè)投資在項(xiàng)目計(jì)算期4年內(nèi)，按各年房屋銷售收入占總銷售收入的比例攤銷測算。⑵銷售費(fèi)用及其他費(fèi)用本項(xiàng)目計(jì)劃由專業(yè)的銷售公司負(fù)責(zé)營銷，其廣告宣傳和銷售人員的工資、福利、企業(yè)利潤等費(fèi)用，按總銷售收入的5%計(jì)取。⑶財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目不存在向銀行貸款，則經(jīng)營期財(cái)務(wù)費(fèi)用為0萬元。⑷總成本費(fèi)用預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用共計(jì)70000萬元。 從附表可以看出，含銷售稅金及附加稅費(fèi)總成本費(fèi)用為70000萬元。根據(jù)稅務(wù)部門的有關(guān)規(guī)定，所得稅按25%計(jì)算。二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析住宅產(chǎn)業(yè)是以住宅的開發(fā)建設(shè)為平臺(tái)，將房屋設(shè)計(jì)、各類建材產(chǎn)品和設(shè)備生產(chǎn)制造、土建施工安裝、裝修、物業(yè)管理與維護(hù)等多種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有機(jī)集成和鏈接，并輻射帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)而形成的產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)資源利用和經(jīng)濟(jì)效益最大化。住宅產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)投資與住房消費(fèi)關(guān)系為每100元的房地產(chǎn)投資約可拉動(dòng)30元的住房消費(fèi)，對(duì)建筑裝飾用品消費(fèi)的拉動(dòng)作用大約為購房支出的1/10，對(duì)建筑工人特別是農(nóng)民工日常消費(fèi)的帶動(dòng)作用為100元投資可增加消費(fèi)40元左右。本項(xiàng)目總投資為70000萬元，據(jù)此分析，本項(xiàng)目的實(shí)施可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)很大的市場需求，經(jīng)濟(jì)合理性十分顯著。三、行業(yè)影響分析在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定階段，住宅產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)作用，既能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又具有較大的需求乘數(shù)效應(yīng)。自改革開放以來，我國的城鄉(xiāng)住宅建設(shè)以前所未有速度增長。通過本項(xiàng)目帶動(dòng)***縣房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)效益和社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)將十分巨大。建筑業(yè)完成的產(chǎn)品一方面為經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)；另一方面有效地改善了人們的居住條件；建筑業(yè)的發(fā)展加快了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其輻射作用范圍相當(dāng)廣泛。本項(xiàng)目的建設(shè)相應(yīng)了國家和當(dāng)?shù)卣?，以提高住房保障水平，改善人民群眾居住生活為目的，完善住房供?yīng)政策、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)合理的住房供應(yīng)和住房保障體系建設(shè)；切實(shí)解決了***縣當(dāng)?shù)丶彝プ》坷щy，對(duì)本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有一定的促進(jìn)作用，并帶動(dòng)相關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析商品房房地產(chǎn)市場主要存在著主要風(fēng)險(xiǎn)有：宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)、市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)。⑴宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)：自2010年至今，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)投資的監(jiān)控力度，并出臺(tái)了限購令、“國五條”等，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控在持續(xù)加強(qiáng)并逐步顯現(xiàn)效應(yīng)，而房地產(chǎn)業(yè)是受宏觀調(diào)控政策影響較大的行業(yè)，隨著國家一系列文件的出臺(tái)及實(shí)施，商品房市場也將受到不同程度的影響。⑵市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：宏觀調(diào)控易使購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生變化，雖然隨著國家宏觀調(diào)控預(yù)期目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)和房地產(chǎn)銷售市場的回暖，持幣觀望氣氛已逐步消退，但消費(fèi)者的購買行為變得更加理性，同時(shí)，商品房的供應(yīng)量充足，同質(zhì)化產(chǎn)品增多，競爭更加激烈，這使房地產(chǎn)公司的市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大。⑶融資風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè)，和金融緊密相連。市場、資金、土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的巨大需求，以及其資金需求與供給的時(shí)間差，客觀上提出了巨大的金融服務(wù)的需求。因此，若不能很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的戶動(dòng)關(guān)系，將為本項(xiàng)目的正常進(jìn)行帶來阻力。⑴政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策①由于房地產(chǎn)市場的投資周期相對(duì)較長，公司應(yīng)在認(rèn)真分析市場變換的同時(shí)，把握開發(fā)節(jié)奏，縮短開發(fā)周期，宜采用分期方式開發(fā)，根據(jù)市場和政策的變換進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。②加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的信息溝通，及時(shí)研究重要政策對(duì)市場的影響，建設(shè)過程中緊扣商品房優(yōu)惠政策，以降低政策風(fēng)險(xiǎn)。③采取審慎的財(cái)務(wù)策略，降低金融政策風(fēng)險(xiǎn)。⑵經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策面對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)在廣泛的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，正確確定產(chǎn)品定位和市場定位，同時(shí)控制各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量和成本，加快銷售速度及資金回籠，降低開發(fā)成本以減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。⑶融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策項(xiàng)目單位應(yīng)盡快與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，從而保證開發(fā)資金的持續(xù)足額到位，維持項(xiàng)目資金鏈貫穿始終，同時(shí)，項(xiàng)目單位還應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)作進(jìn)行妥善管理安排，盡可能地降低融資風(fēng)險(xiǎn)。第十二章 社會(huì)影響分析一、社會(huì)影響分析***縣，尤其是其毗鄰的周邊地區(qū)，近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進(jìn)了近幾年***縣的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。在年國家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅開發(fā)投資增長幅度比以往都有了一定的回落，但仍然保持著較高的增長水平，這對(duì)于資金雄厚、管理規(guī)范、后期服務(wù)到位的開發(fā)單位無疑是一種福音，這也直接說明發(fā)展商對(duì)***縣的房地產(chǎn)市場的看好。隨著本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，將形成一個(gè)較大規(guī)模的住宅小區(qū)，可進(jìn)一步帶動(dòng)周邊地區(qū)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高部分居民收入水平。同時(shí)，保守估計(jì)將新增直接就業(yè)崗位100余個(gè)，間接工作崗位300余個(gè)，可以通過吸納周邊下崗人員、當(dāng)?shù)卣鞯鼐用裰脴I(yè)，可緩解目前的就業(yè)壓力，為社會(huì)的安定作出一定的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目單位雖成立不久，卻有著雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、過硬的技術(shù)力量以及專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，作為一家知名集團(tuán)公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目單位在追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，始終恪守誠信，本著以客戶需求為導(dǎo)向，傳播優(yōu)質(zhì)的生活方式，秉承卓越品質(zhì)，凝聚團(tuán)隊(duì)杰出實(shí)力，云集強(qiáng)大專家隊(duì)伍，以非凡氣魄為***市民精心打造出更為精良的地產(chǎn)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)將為***縣和周邊地區(qū)的居民提供一個(gè)高檔次、環(huán)境優(yōu)雅的智能化小區(qū)。將改善部分居民居住條件，提升生活質(zhì)量。***經(jīng)濟(jì)的影響隨著皖北城市建設(shè)步伐的加快，***縣的經(jīng)濟(jì)總量增長形勢喜人，建筑業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積進(jìn)一步提高,居民住房條件進(jìn)一步改善；目前,***縣房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)步入了有史以來最快、最好的發(fā)展時(shí)期,成為該市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),在激活消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、改善居住條件等方面起到了重要作用。***縣社會(huì)發(fā)展的影響本項(xiàng)目的建設(shè)不僅加速了***縣房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)程，滿足生活服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求，而且將有力促進(jìn)與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的旅游、金融、飲食、交通等的發(fā)展，同時(shí)將大幅度提升該地區(qū)土地價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)格，加快了城市化的進(jìn)程。本項(xiàng)目社會(huì)效果影響分析詳見表111。表111 項(xiàng)目社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍、程度1對(duì)居民就業(yè)和收入的影響通過吸納就業(yè)人員，可提高部分居民的收入水平；可增加數(shù)千個(gè)間接就業(yè)崗位2對(duì)居民生活質(zhì)量的影響改善部分居民居住條件，提升生活質(zhì)量3對(duì)***縣經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)是帶動(dòng)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目建設(shè)可促進(jìn)當(dāng)?shù)毓I(yè)、建筑業(yè)以及交通、貿(mào)易等行業(yè)的發(fā)展4對(duì)***縣社會(huì)發(fā)展的影響提升城市功能，提升***縣綜合競爭力二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)、市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、工程及環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面。近年來國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，主線是在“房地產(chǎn)投資增長和房價(jià)上漲過快的勢頭初步得到抑制”的基礎(chǔ)上，主要解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出矛盾，即調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格。此外，在一定程度上，國家關(guān)注重點(diǎn)從市場轉(zhuǎn)向住房保障，著重開展住房保障體制研究與建設(shè)，加大解決中低收入人群住房問題的推進(jìn)力度。項(xiàng)目單位應(yīng)加強(qiáng)與區(qū)政府及相關(guān)部門的合作與協(xié)調(diào)，對(duì)存在的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，并制訂出切實(shí)可行的支持措施，來合理規(guī)避政策環(huán)境發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)一是市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生的偏差；二是市場競爭力或競爭對(duì)手情況發(fā)生重大變化；三是實(shí)際銷售價(jià)格與預(yù)測價(jià)格發(fā)生的偏差。項(xiàng)目單位應(yīng)加大市場營銷和市場策劃力度，明確地細(xì)分市場，精準(zhǔn)業(yè)務(wù)；有效地運(yùn)用多種信息媒體，建立直接的宣傳手段；選擇合理有效的競爭戰(zhàn)略，制定完善齊備的市場營銷方案。本項(xiàng)目建設(shè)投資大，建設(shè)周期長，環(huán)保消防要求高，技術(shù)設(shè)計(jì)涉及多個(gè)專業(yè)和不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，牽涉多個(gè)行業(yè)、部門和單位。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將影響本項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。因此，建設(shè)單位應(yīng)成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。對(duì)于可能產(chǎn)生的環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格遵守我國有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)，認(rèn)真落實(shí)項(xiàng)目《環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告》中提出的各項(xiàng)治理措施，并制訂風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)急預(yù)案，作到環(huán)境保護(hù)和項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營“三同時(shí)”，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)存在以下風(fēng)險(xiǎn)：工程方案變動(dòng)使工程量增加；施工技術(shù)難度大、資金不能及時(shí)到位使工期延長；各種費(fèi)率、利率、通貨膨脹的提高。項(xiàng)目單位在項(xiàng)目執(zhí)行過程中應(yīng)實(shí)施有效監(jiān)控。加大成本控制至關(guān)重要，要給予充分重視。本項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析詳見表112。表112 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素可能出現(xiàn)的問題措施建議1政策風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境發(fā)生變化應(yīng)加強(qiáng)與區(qū)政府及相關(guān)部門的合作與協(xié)調(diào)，對(duì)存在的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，并制訂出切實(shí)可行的支持措施2市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一是市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生的偏差；二是市場競爭力或競爭對(duì)手情況發(fā)生重大變化；三是實(shí)際銷售價(jià)格與預(yù)測價(jià)格發(fā)生的偏差加大市場營銷和市場策劃力度，明確地細(xì)分市場，精準(zhǔn)業(yè)務(wù)；有效地運(yùn)用多種信息媒體，建立直接的宣傳手段；選擇合理有效的競爭戰(zhàn)略，制定完善齊備的市場營銷方案3工程風(fēng)險(xiǎn)指由于工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件以及外部配套設(shè)施、施工與工期發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加而帶來的風(fēng)險(xiǎn)加大前期工作力度，對(duì)有關(guān)工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的專題研究4環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指由于工程建設(shè)對(duì)周圍水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響，致使項(xiàng)目不能順利實(shí)施或需要增加大量投資進(jìn)行治理委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做環(huán)評(píng)分析報(bào)告，投產(chǎn)后應(yīng)采取嚴(yán)格的環(huán)保措施5投資風(fēng)險(xiǎn)(1)工程方案變動(dòng)使工程量增加；(2)施工技術(shù)難度大、資金不能及時(shí)到位使工期延長；(3)各種費(fèi)率、利率、通貨膨脹的提高。在項(xiàng)目執(zhí)行過程中實(shí)施有效監(jiān)控。加大成本控制至關(guān)重要，要給予充分重視第十三章 結(jié)論及建議一、結(jié)論，作為第三產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，它能夠帶動(dòng)數(shù)十來個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。某置業(yè)有限公司為促進(jìn)***優(yōu)勢服務(wù)業(yè)發(fā)展，以推進(jìn)城市化進(jìn)程為契機(jī)，順應(yīng)人居環(huán)境不斷改善的社會(huì)需求，積極推進(jìn)本地房地產(chǎn)進(jìn)步，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，適時(shí)提出開發(fā)龍盛狀元府小區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目，該項(xiàng)目有利于滿足***縣尤其是***縣周邊居民的基本住房消費(fèi)需求，有利于優(yōu)化***縣住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于保持區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。因此，該項(xiàng)目建設(shè)意義重大。，項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)融人居環(huán)境生態(tài)化、功能配置合理化、庭院景觀園藝化于一體，打造人性化高尚住宅。項(xiàng)目定位于***縣周邊城區(qū)中高端市場，能促進(jìn)城市商住小區(qū)建設(shè)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和市場調(diào)查，本項(xiàng)目的市場需求是充分的，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。，采用的技術(shù)方案適用、安全、有效，達(dá)到為中等收入階層提供舒適、便利的人性化居住環(huán)境的目的，在技術(shù)上是可行的。，是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身盈利能力較強(qiáng)，并有較好的社會(huì)效益，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上是合理的。，遵循前瞻性、舒適性原則，充分利用土地，采取多種節(jié)水、節(jié)能措施，并最大限度地利用各種資源。項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響是積極的。二、建議，建議***縣政府有關(guān)部門及時(shí)落實(shí)減免規(guī)費(fèi)等優(yōu)惠措施，以使本項(xiàng)目盡早建成并投入運(yùn)營。經(jīng)分析，本樓盤的售價(jià)的銷售成本對(duì)財(cái)務(wù)收益率影響很大，建議項(xiàng)目建設(shè)單位在開發(fā)和實(shí)施過程中加強(qiáng)管理、降低項(xiàng)目成本尤其是銷售成本，加大宣傳優(yōu)勢，充分利用好現(xiàn)有政策，努力提高售房價(jià)格，確保受益的最大化。，是本項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施的關(guān)鍵，建議項(xiàng)目建設(shè)單位合理安排節(jié)點(diǎn)工期、擇優(yōu)選擇參建單位，以確保本項(xiàng)目順利實(shí)施。