【正文】 ⑶根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項目用以測算經(jīng)濟效益的總資金為 70000萬元。、銷售稅金及附加測算⑴銷售面積項目總建筑面積約196666平方米。其中住宅建筑面積138033平方米，商業(yè)建筑面積:15320平方米（包括屋頂機房及門廳面積，實銷面積：14982平方米），機動車車位1688個。⑵銷售計劃根據(jù)項目實施進度計劃，本項目總建筑面積196666平方米?？紤]到國家、省關(guān)于房地產(chǎn)銷售的有關(guān)規(guī)定、樓盤的地理位置、交通、配套條件及便于測算等因素，銷售工作從每期建筑工程達到規(guī)定的進度后開始，并按在3年內(nèi)完成商品房銷售計劃測算。⑶銷售價格本項目市場定位為普通商品房，參照周邊及同類項目商業(yè)用房售價水平，本項目商業(yè)用房預(yù)售期初始售價均價暫定為5000元/平方米，商業(yè)用房13000元/平方米，車位5萬元/個。隨著項目建設(shè)及商品房預(yù)售量的增加，周邊配套設(shè)施也將進一步完善，待項目完工后預(yù)計商業(yè)用房銷售價格將達到在此價格上進一步提升，因此按此價做出的分析可靠度很高。（2）付款方式各年銷售的房產(chǎn)均按當年付清（或由銀行向客戶提供按揭，開發(fā)商一次收回房款）測算。⑸銷售收入。 ⑹銷售稅金及附加 根據(jù)國家稅法規(guī)定，本項目應(yīng)繳納以下稅項：①營業(yè)稅及附加營業(yè)稅：銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，稅率為5%；附加稅：城市維護建設(shè)稅和教育費附加、印花稅、土地增值稅等，分別按營業(yè)稅額的9%、%、1%計取；其它相關(guān)稅收按現(xiàn)行省稅收標準執(zhí)行。②土地增值稅按國家稅法規(guī)定，本項目應(yīng)繳納土地增值稅。⑴建設(shè)成本攤銷費本項目商品房建設(shè)投資在項目計算期4年內(nèi)，按各年房屋銷售收入占總銷售收入的比例攤銷測算。⑵銷售費用及其他費用本項目計劃由專業(yè)的銷售公司負責營銷，其廣告宣傳和銷售人員的工資、福利、企業(yè)利潤等費用，按總銷售收入的5%計取。⑶財務(wù)費用本項目不存在向銀行貸款，則經(jīng)營期財務(wù)費用為0萬元。⑷總成本費用預(yù)計本項目的總成本費用共計70000萬元。 從附表可以看出，含銷售稅金及附加稅費總成本費用為70000萬元。根據(jù)稅務(wù)部門的有關(guān)規(guī)定，所得稅按25%計算。二、經(jīng)濟費用效益分析住宅產(chǎn)業(yè)是以住宅的開發(fā)建設(shè)為平臺，將房屋設(shè)計、各類建材產(chǎn)品和設(shè)備生產(chǎn)制造、土建施工安裝、裝修、物業(yè)管理與維護等多種產(chǎn)業(yè)進行有機集成和鏈接，并輻射帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)而形成的產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)資源利用和經(jīng)濟效益最大化。住宅產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)投資與住房消費關(guān)系為每100元的房地產(chǎn)投資約可拉動30元的住房消費，對建筑裝飾用品消費的拉動作用大約為購房支出的1/10，對建筑工人特別是農(nóng)民工日常消費的帶動作用為100元投資可增加消費40元左右。本項目總投資為70000萬元，據(jù)此分析，本項目的實施可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)很大的市場需求，經(jīng)濟合理性十分顯著。三、行業(yè)影響分析在國民經(jīng)濟發(fā)展的一定階段，住宅產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)作用，既能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又具有較大的需求乘數(shù)效應(yīng)。自改革開放以來，我國的城鄉(xiāng)住宅建設(shè)以前所未有速度增長。通過本項目帶動***縣房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對當?shù)亟?jīng)濟效益和社會發(fā)展的貢獻將十分巨大。建筑業(yè)完成的產(chǎn)品一方面為經(jīng)濟發(fā)展增加了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)；另一方面有效地改善了人們的居住條件；建筑業(yè)的發(fā)展加快了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其輻射作用范圍相當廣泛。本項目的建設(shè)相應(yīng)了國家和當?shù)卣?，以提高住房保障水平，改善人民群眾居住生活為目的，完善住房供?yīng)政策、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、推進合理的住房供應(yīng)和住房保障體系建設(shè)；切實解決了***縣當?shù)丶彝プ》坷щy，對本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有一定的促進作用，并帶動相關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第十一章 風險及對策分析商品房房地產(chǎn)市場主要存在著主要風險有：宏觀政策風險、市場經(jīng)營風險、融資風險。⑴宏觀政策風險：自2010年至今，國家加大了對房地產(chǎn)投資的監(jiān)控力度，并出臺了限購令、“國五條”等，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控在持續(xù)加強并逐步顯現(xiàn)效應(yīng)，而房地產(chǎn)業(yè)是受宏觀調(diào)控政策影響較大的行業(yè)，隨著國家一系列文件的出臺及實施，商品房市場也將受到不同程度的影響。⑵市場經(jīng)營風險：宏觀調(diào)控易使購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生變化，雖然隨著國家宏觀調(diào)控預(yù)期目標的逐步實現(xiàn)和房地產(chǎn)銷售市場的回暖，持幣觀望氣氛已逐步消退，但消費者的購買行為變得更加理性，同時，商品房的供應(yīng)量充足，同質(zhì)化產(chǎn)品增多，競爭更加激烈，這使房地產(chǎn)公司的市場經(jīng)營風險加大。⑶融資風險：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè)，和金融緊密相連。市場、資金、土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。同時，房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的巨大需求，以及其資金需求與供給的時間差，客觀上提出了巨大的金融服務(wù)的需求。因此，若不能很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的戶動關(guān)系，將為本項目的正常進行帶來阻力。⑴政策風險對策①由于房地產(chǎn)市場的投資周期相對較長，公司應(yīng)在認真分析市場變換的同時，把握開發(fā)節(jié)奏，縮短開發(fā)周期，宜采用分期方式開發(fā)，根據(jù)市場和政策的變換進行適當?shù)恼{(diào)整。②加強與政府有關(guān)部門的信息溝通，及時研究重要政策對市場的影響，建設(shè)過程中緊扣商品房優(yōu)惠政策，以降低政策風險。③采取審慎的財務(wù)策略，降低金融政策風險。⑵經(jīng)營風險對策面對經(jīng)營風險，公司應(yīng)在廣泛的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，正確確定產(chǎn)品定位和市場定位，同時控制各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量和成本，加快銷售速度及資金回籠，降低開發(fā)成本以減少經(jīng)營風險。⑶融資風險對策項目單位應(yīng)盡快與金融機構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，從而保證開發(fā)資金的持續(xù)足額到位，維持項目資金鏈貫穿始終，同時，項目單位還應(yīng)組織相關(guān)人員對項目資金運作進行妥善管理安排，盡可能地降低融資風險。第十二章 社會影響分析一、社會影響分析***縣，尤其是其毗鄰的周邊地區(qū)，近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年***縣的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。在年國家進行一系列的調(diào)控措施后，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅開發(fā)投資增長幅度比以往都有了一定的回落，但仍然保持著較高的增長水平，這對于資金雄厚、管理規(guī)范、后期服務(wù)到位的開發(fā)單位無疑是一種福音，這也直接說明發(fā)展商對***縣的房地產(chǎn)市場的看好。隨著本項目的建設(shè)實施，將形成一個較大規(guī)模的住宅小區(qū)，可進一步帶動周邊地區(qū)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高部分居民收入水平。同時，保守估計將新增直接就業(yè)崗位100余個，間接工作崗位300余個，可以通過吸納周邊下崗人員、當?shù)卣鞯鼐用裰脴I(yè)，可緩解目前的就業(yè)壓力，為社會的安定作出一定的貢獻。項目單位雖成立不久，卻有著雄厚的經(jīng)濟實力、過硬的技術(shù)力量以及專業(yè)的管理團隊，作為一家知名集團公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項目單位在追求企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，始終恪守誠信，本著以客戶需求為導(dǎo)向，傳播優(yōu)質(zhì)的生活方式，秉承卓越品質(zhì)，凝聚團隊杰出實力，云集強大專家隊伍，以非凡氣魄為***市民精心打造出更為精良的地產(chǎn)項目。本項目的建設(shè)將為***縣和周邊地區(qū)的居民提供一個高檔次、環(huán)境優(yōu)雅的智能化小區(qū)。將改善部分居民居住條件，提升生活質(zhì)量。***經(jīng)濟的影響隨著皖北城市建設(shè)步伐的加快，***縣的經(jīng)濟總量增長形勢喜人，建筑業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積進一步提高,居民住房條件進一步改善；目前,***縣房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)步入了有史以來最快、最好的發(fā)展時期,成為該市新的經(jīng)濟增長點,在激活消費、拉動經(jīng)濟增長、改善居住條件等方面起到了重要作用。***縣社會發(fā)展的影響本項目的建設(shè)不僅加速了***縣房地產(chǎn)業(yè)的進程，滿足生活服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求，而且將有力促進與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的旅游、金融、飲食、交通等的發(fā)展，同時將大幅度提升該地區(qū)土地價值和房地產(chǎn)價格，加快了城市化的進程。本項目社會效果影響分析詳見表111。表111 項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度1對居民就業(yè)和收入的影響通過吸納就業(yè)人員，可提高部分居民的收入水平；可增加數(shù)千個間接就業(yè)崗位2對居民生活質(zhì)量的影響改善部分居民居住條件，提升生活質(zhì)量3對***縣經(jīng)濟的影響房地產(chǎn)是帶動性很強的產(chǎn)業(yè)，本項目建設(shè)可促進當?shù)毓I(yè)、建筑業(yè)以及交通、貿(mào)易等行業(yè)的發(fā)展4對***縣社會發(fā)展的影響提升城市功能，提升***縣綜合競爭力二、社會風險分析項目的社會風險主要體現(xiàn)在政策風險、市場和經(jīng)營風險、工程及環(huán)境風險、投資風險等四個方面。近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，主線是在“房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制”的基礎(chǔ)上，主要解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出矛盾，即調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格。此外，在一定程度上，國家關(guān)注重點從市場轉(zhuǎn)向住房保障，著重開展住房保障體制研究與建設(shè)，加大解決中低收入人群住房問題的推進力度。項目單位應(yīng)加強與區(qū)政府及相關(guān)部門的合作與協(xié)調(diào)，對存在的問題進行協(xié)調(diào)，并制訂出切實可行的支持措施，來合理規(guī)避政策環(huán)境發(fā)生變化的風險一是市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生的偏差；二是市場競爭力或競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是實際銷售價格與預(yù)測價格發(fā)生的偏差。項目單位應(yīng)加大市場營銷和市場策劃力度，明確地細分市場，精準業(yè)務(wù)；有效地運用多種信息媒體，建立直接的宣傳手段；選擇合理有效的競爭戰(zhàn)略，制定完善齊備的市場營銷方案。本項目建設(shè)投資大，建設(shè)周期長，環(huán)保消防要求高，技術(shù)設(shè)計涉及多個專業(yè)和不同技術(shù)標準，牽涉多個行業(yè)、部門和單位。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將影響本項目建設(shè)的質(zhì)量。因此，建設(shè)單位應(yīng)成立項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴格實行工程招標投標制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學工程建設(shè)管理，加大配套資金落實力度和各項建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進度和工程質(zhì)量。對于可能產(chǎn)生的環(huán)境保護風險，建設(shè)單位應(yīng)嚴格遵守我國有關(guān)環(huán)境保護的法律、法規(guī)，認真落實項目《環(huán)境影響評價報告》中提出的各項治理措施，并制訂風險防范應(yīng)急預(yù)案，作到環(huán)境保護和項目的建設(shè)和運營“三同時”，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本項目投資風險將會存在以下風險：工程方案變動使工程量增加；施工技術(shù)難度大、資金不能及時到位使工期延長；各種費率、利率、通貨膨脹的提高。項目單位在項目執(zhí)行過程中應(yīng)實施有效監(jiān)控。加大成本控制至關(guān)重要，要給予充分重視。本項目社會風險分析詳見表112。表112 社會風險分析表序號風險因素可能出現(xiàn)的問題措施建議1政策風險政策環(huán)境發(fā)生變化應(yīng)加強與區(qū)政府及相關(guān)部門的合作與協(xié)調(diào)，對存在的問題進行協(xié)調(diào)，并制訂出切實可行的支持措施2市場和經(jīng)營風險一是市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生的偏差；二是市場競爭力或競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是實際銷售價格與預(yù)測價格發(fā)生的偏差加大市場營銷和市場策劃力度，明確地細分市場，精準業(yè)務(wù)；有效地運用多種信息媒體，建立直接的宣傳手段；選擇合理有效的競爭戰(zhàn)略，制定完善齊備的市場營銷方案3工程風險指由于工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件以及外部配套設(shè)施、施工與工期發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加而帶來的風險加大前期工作力度，對有關(guān)工程技術(shù)風險進行必要的專題研究4環(huán)境風險指由于工程建設(shè)對周圍水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響，致使項目不能順利實施或需要增加大量投資進行治理委托專業(yè)機構(gòu)做環(huán)評分析報告，投產(chǎn)后應(yīng)采取嚴格的環(huán)保措施5投資風險(1)工程方案變動使工程量增加；(2)施工技術(shù)難度大、資金不能及時到位使工期延長；(3)各種費率、利率、通貨膨脹的提高。在項目執(zhí)行過程中實施有效監(jiān)控。加大成本控制至關(guān)重要，要給予充分重視第十三章 結(jié)論及建議一、結(jié)論，作為第三產(chǎn)業(yè)是拉動經(jīng)濟增長的主力軍，它能夠帶動數(shù)十來個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。某置業(yè)有限公司為促進***優(yōu)勢服務(wù)業(yè)發(fā)展，以推進城市化進程為契機，順應(yīng)人居環(huán)境不斷改善的社會需求，積極推進本地房地產(chǎn)進步，促進房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，適時提出開發(fā)龍盛狀元府小區(qū)項目項目，該項目有利于滿足***縣尤其是***縣周邊居民的基本住房消費需求，有利于優(yōu)化***縣住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于保持區(qū)域國民經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。因此，該項目建設(shè)意義重大。，項目建設(shè)設(shè)計融人居環(huán)境生態(tài)化、功能配置合理化、庭院景觀園藝化于一體，打造人性化高尚住宅。項目定位于***縣周邊城區(qū)中高端市場，能促進城市商住小區(qū)建設(shè)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計和市場調(diào)查，本項目的市場需求是充分的，項目建設(shè)是必要的。，采用的技術(shù)方案適用、安全、有效，達到為中等收入階層提供舒適、便利的人性化居住環(huán)境的目的，在技術(shù)上是可行的。，是促進城市經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目本身盈利能力較強，并有較好的社會效益，在經(jīng)濟運行上是合理的。，遵循前瞻性、舒適性原則，充分利用土地，采取多種節(jié)水、節(jié)能措施，并最大限度地利用各種資源。項目對環(huán)境的影響是積極的。二、建議，建議***縣政府有關(guān)部門及時落實減免規(guī)費等優(yōu)惠措施，以使本項目盡早建成并投入運營。經(jīng)分析，本樓盤的售價的銷售成本對財務(wù)收益率影響很大，建議項目建設(shè)單位在開發(fā)和實施過程中加強管理、降低項目成本尤其是銷售成本，加大宣傳優(yōu)勢，充分利用好現(xiàn)有政策，努力提高售房價格，確保受益的最大化。，是本項目建設(shè)順利實施的關(guān)鍵，建議項目建設(shè)單位合理安排節(jié)點工期、擇優(yōu)選擇參建單位，以確保本項目順利實施。