【正文】 施工導(dǎo)致露臺(tái)、曬臺(tái)不能使用的時(shí)間和事先聯(lián)系方式；③外墻用高壓水槍清洗時(shí)，門窗關(guān)閉以防漏水的安排；④維修工程期間，車輛停放的安排及注意事項(xiàng)等。（二）施工中的工作施工中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作：（1）施工技術(shù)管理：①提出工程應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及保證質(zhì)量、安全的技術(shù)措施；②拆建工程和減輕對(duì)毗鄰房屋影響的安全技術(shù)措施；③冬、雨季及夜間施工的技術(shù)措施；④針對(duì)質(zhì)量通病采取的預(yù)防技術(shù)措施；⑤舊料利用的技術(shù)措施等。（2）過(guò)程檢查和技術(shù)復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員要隨時(shí)對(duì)工程的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行檢查和復(fù)核，特別是對(duì)關(guān)鍵部位的質(zhì)量檢查和復(fù)核工作。（3）施工材料的檢查驗(yàn)收。施工材料的好壞，對(duì)施工質(zhì)量的影響極大。因此通常物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員比照設(shè)計(jì)和工程合同的要求，對(duì)進(jìn)入工地時(shí)或使用時(shí)的各種材料的品種、規(guī)格、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。有的要與工地辦公室封樣的樣品進(jìn)行比對(duì)或抽樣送檢，以判斷產(chǎn)品的真?zhèn)?。（三?施工后的工作施工后的工作就是進(jìn)行維修工程的竣工驗(yàn)收。辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，必須要求工程符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：（1）房屋交驗(yàn)條件。房屋交驗(yàn)條件為：①按維修設(shè)計(jì)方案完成所有的維修工程內(nèi)容；②水、電、路通和供熱通風(fēng)等恢復(fù)正常；③竣工圖等技術(shù)資料齊全；（2）質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)家關(guān)于房屋維修工程的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程質(zhì)量分為“優(yōu)良”和“合格”兩種。由物業(yè)管理企業(yè)、監(jiān)理公司及施工單位等，采用多種檢測(cè)手段和科學(xué)方法對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的核驗(yàn)。三、整理階段的工作內(nèi)容在房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收后，施工單位與物業(yè)管理企業(yè)辦理維修房屋的交接手續(xù)。其間，雙方共同查驗(yàn)以下資料：（1）工程質(zhì)量保證書；（2）房屋維修工程合同；（3）施工計(jì)劃書等工程量文件；（4）房屋劣化調(diào)查報(bào)告；（5）工程記錄以及監(jiān)理報(bào)告書。第四節(jié) 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)和考核指標(biāo)一、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋的修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其它等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。（1）主體工程。主要指屋架、梁、柱、墻、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時(shí)，不論修繕哪一類房屋，均應(yīng)要求牢固、安全、不留隱患。（2）木門窗及裝修工程。木門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不松動(dòng)，不透風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。（3）樓地面工程。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起沙、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無(wú)倒泛水現(xiàn)象。如廚房、衛(wèi)生間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，可增設(shè)防潮層；木基層或夾砂樓面損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。（4）屋面工程。必須確保安全、不滲漏、排水暢通。（5）抹灰工程。應(yīng)接縫平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動(dòng)，不剝落。（6）油漆粉刷工程。要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件應(yīng)進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆和內(nèi)、外墻涂料，以及地面涂料，均屬保養(yǎng)性質(zhì)，應(yīng)制訂養(yǎng)護(hù)周期，達(dá)到延長(zhǎng)房屋使用年限的目的。（7）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。房屋附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行安全，正常使用。電氣線路、電梯、安全保險(xiǎn)裝置及鍋爐等應(yīng)定期檢查，嚴(yán)格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。對(duì)房屋內(nèi)總電氣線路破損老化嚴(yán)重、絕緣性能降低的，應(yīng)及時(shí)更換線路。當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)查清漏電部位及原因，進(jìn)行修復(fù)或更換線路。對(duì)供水、供暖管線應(yīng)做保溫處理，并定期進(jìn)行檢查維修。水箱應(yīng)定期清洗。（8）金屬構(gòu)件工程。應(yīng)保持牢固、安全，不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。（9）其他工程。對(duì)所管轄區(qū)域的院墻、院墻大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。庭院綠化，不應(yīng)降低綠化標(biāo)準(zhǔn)，并注意對(duì)庭院樹木進(jìn)行檢查、剪修，防止大風(fēng)暴雨時(shí)對(duì)房屋造成破壞。二、房屋維修的考核指標(biāo)根據(jù)建設(shè)部（88）建房字第328號(hào)文《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》規(guī)定，考核指標(biāo)、計(jì)算公式及說(shuō)明如下。（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）房屋完好率：50%~60%；（2）年房屋完好增長(zhǎng)率：2%~5%；年房屋完好下降率：不超過(guò)2%；（3）房屋維修工程量：100150平方米/；（4）維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：5000元/；（5）大、中修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30~50%；（6）維修工程成本降低率：5~8%；（7）安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故,年職工負(fù)傷事故頻率：小于3‰；（8）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：99%；（9）房屋租金收繳率：98~99%；（10）租金用于房屋維修率：不低于60~70%；（11）流動(dòng)資金占用率：小于30%；（12）機(jī)械設(shè)備完好率：85%。（二）指標(biāo)計(jì)算公式（按百分比計(jì)）（1）房屋完好率＝完好、基本完好房屋建筑面積/直管房屋總建筑面積；（2）年房屋完好增長(zhǎng)率＝新增完好、基本完好房屋建筑面積/直管房屋總建筑面積；年房屋完好下降率=原完好、基本完好房屋下降為損壞房屋的建筑面積/直管房屋總建筑面積；（3）房屋維修工程量＝年大、中、綜合維修建筑面積/年全部維修人員平均人數(shù)（平方米/人．年）（4）維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率＝年大、中、小、綜合維修工作量（元）/年全部維修人員及參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員的平均人數(shù)（元/人．年）（5）大、中修工程質(zhì)量合格品率＝報(bào)告期評(píng)為合格品的單位工程建筑面積之和/報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積之和；大、中修工程質(zhì)量?jī)?yōu)良品率＝報(bào)告期評(píng)為優(yōu)良品的單位工程建筑面積之和/報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積之和；（6）維修工程成本降低率＝維修工程成本降低額/維修工程預(yù)算成本額；（7）年職工負(fù)傷事故頻率計(jì)算公式有兩種：①年職工負(fù)傷事故頻率＝全年發(fā)生的負(fù)傷事故人次/全年全部職工平均人數(shù)；②年職工負(fù)傷事故頻率＝報(bào)告期發(fā)生的負(fù)傷事故人次/報(bào)告期全部職工平均人數(shù)；（8）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率＝月（季）度全部管區(qū)實(shí)際小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)/月（季）的全部管區(qū)實(shí)際檢修、報(bào)修戶次數(shù)；(9)房屋租金收繳率＝當(dāng)年實(shí)收租金額/當(dāng)年應(yīng)收租金額；(10) 租金用于房屋維修率＝用于房屋維修資金額/年實(shí)收租金額；(11)流動(dòng)資金占用率＝流動(dòng)資金年平均余額/年完成維修工作量；(12) 機(jī)械設(shè)備完好率＝報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)內(nèi)完好臺(tái)數(shù)/報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)。（三）指標(biāo)計(jì)算公式說(shuō)明　?。?）房屋完好率是指房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)備完整，上、下水道暢通，房?jī)?nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩驼Ｊ褂玫耐旰梅课莺突就旰梅课莸臄?shù)量（建筑面積）之和與直管房屋總量（建筑面積）之比。（2）年房屋完好增長(zhǎng)率是指房屋經(jīng)過(guò)大、中修或翻修竣工驗(yàn)收后，新增加的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與直管房屋總量（建筑面積）之比。新增加的完好房和基本完好房不包括當(dāng)年接管的新房。年房屋完好降低率是指原完好和基本完好房屋，由于多種因素經(jīng)房屋普查確定已達(dá)不到完好或基本完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)的房屋數(shù)量（建筑面積）與直管房屋總量（建筑面積）之比。（3）房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量（建筑面積）之和與年全部維修人員平均人數(shù)之比。房屋的翻修工程不計(jì)入房屋維修工程量?jī)?nèi)。（4）維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率是指全年完成的綜合維修，大、中、小修養(yǎng)護(hù)工作量之和與年全部維修人員平均人數(shù)和年參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員平均人數(shù)之和之比。（5）大、中修工程質(zhì)量合格率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格品標(biāo)準(zhǔn)的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。大、中修工程質(zhì)量?jī)?yōu)良率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評(píng)定達(dá)到優(yōu)良品標(biāo)準(zhǔn)的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。（6）維修工程成本降低率是指維修工程成本降低額與維修工程預(yù)算成本額之比。（7）年職工負(fù)傷事故頻率是指本單位全部職工在全年（報(bào)告期）生產(chǎn)和工作崗位上發(fā)生的負(fù)傷事故人次數(shù)與本單位全年（報(bào)告期）全部職工平均人數(shù)之和之比。（8）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是指月（季）度全部管區(qū)內(nèi)實(shí)際小修養(yǎng)護(hù)的戶次數(shù)與月（季）度全部管區(qū)內(nèi)實(shí)際檢修、報(bào)修戶次數(shù)之比。（9）房屋租金收繳率是指當(dāng)年實(shí)收租金額與當(dāng)年應(yīng)收租金基數(shù)額之比。當(dāng)年實(shí)收租金額不包括當(dāng)年收繳的歷年陳欠租金。應(yīng)收租金基數(shù)額應(yīng)與管理房屋的范圍相一致。（10） 租金用于房屋維修率是指用于房屋維修的資金額與當(dāng)年實(shí)收租金額之比。（11） 流動(dòng)資金占用率是指流動(dòng)資金年平均余額與年完成維修工作量之比。（12）機(jī)械設(shè)備完好率是指報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)內(nèi)完好臺(tái)日數(shù)與報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)之比。機(jī)械設(shè)備含施工機(jī)械、運(yùn)輸車輛、加工設(shè)備等。報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)內(nèi)完好臺(tái)日數(shù)是指本期內(nèi)處于完好的機(jī)械臺(tái)日數(shù)，不論機(jī)械是否參加使用都應(yīng)計(jì)算。完好臺(tái)日數(shù)包括修理不滿一日的機(jī)械，不包括在修一日以上、待修和送修在途的機(jī)械設(shè)備。已列檢修但實(shí)際仍在使用的機(jī)械設(shè)備，也作為完好臺(tái)日數(shù)計(jì)算。25 / 25