【正文】 分期實現(xiàn)銷售收入估算表 計量單位：萬元時間合計銷售比100％510101510555金額121366071213121318201213607607607910表18（續(xù)）時間銷售比554221金額910607607485240240121653232三、現(xiàn)金流量的計算依據(jù)前述各類表格，作全投資稅前現(xiàn)金流量表，如表19。表19 全投資稅前現(xiàn)金流量表 單位：萬元時點名稱0時現(xiàn)金流入60712131213現(xiàn)金流出3629凈現(xiàn)流3629累計凈現(xiàn)流3629表19（續(xù)）時點名稱現(xiàn)金流入18201213607607607910910607現(xiàn)金流出凈現(xiàn)流累計凈現(xiàn)流表19（續(xù)）時點名稱現(xiàn)金流入607485240240121653232現(xiàn)金流出凈現(xiàn)流累計凈現(xiàn)流四、財務(wù)評估指標(biāo)的計算1．投資回收期Pt＝（15個月1個月）＋＝2．全投資收益率＝100％＝25％3．資本金投資收益率＝100％＝35％4．銷售利潤率＝100％＝20％5．財務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的企業(yè)參考的年財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝8％，換算成月iC＝‰；和發(fā)展商的年財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝10％，換算成月iC＝‰；可研人員經(jīng)過討論決定采用月財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝8‰。 6．財務(wù)內(nèi)部收益率用試插法，經(jīng)反復(fù)演算：月財務(wù)內(nèi)部收益率 年FIRR=%7．利息備付率平均利息備付率＝＝＝8．償債備付率平均償債備付率＝ ＝＝五、經(jīng)濟效益敏感分析由于本項目計算期達24個月，考慮到項目建設(shè)成本、銷售單價有可能發(fā)生變化，故針對這些因素設(shè)定一些變化幅度進行項目經(jīng)濟效益的敏感性分析。（一）開發(fā)成本的敏感性分析市場經(jīng)濟條件下，由于原料價格、人工費及其他費用的波動，將會直接影響開發(fā)成本，從而引起項目經(jīng)濟效益的變化。據(jù)市場調(diào)查和專家估計，未來24個月開發(fā)成本最大升幅不會超過5％，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上漲1％、3％、5％分析項目經(jīng)濟效益變動的敏感程度。分析結(jié)果如表20。表20 開發(fā)成本影響程度分析表 計量單位：萬元開發(fā)成本增長幅度開發(fā)成本實現(xiàn)收益全投資收益率全投資收益下降幅度1％9848228823％8％3％10043209321％16％5％10238189819％24％25％（平衡點）1213600100％由表20所得分析結(jié)果可以看出，項目的經(jīng)濟效益對開發(fā)成本的變動相當(dāng)敏感，只要開發(fā)成本上漲1％、3％、5％，全投資收益率就分下降8％、16％、24％。當(dāng)開發(fā)成本升幅度達25％時，項目即處于盈虧平衡狀態(tài)。由此可見，在項目實施過程中，控制成本開支、推行責(zé)任成本制度、引入廣泛的競爭機制是項目獲利的重要保證。（二）銷售價格的敏感性分析由于市場行情的波動變化或出于競爭的需要，未來24個月內(nèi)商品房銷售價格有可能下降，從而直接影響項目實現(xiàn)收益的下降。對于本項目，因前述估算銷售價格住宅1908元/㎡，營業(yè)房2900元/㎡，此價并不高，未來24個月內(nèi)下降的空間并不大，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計最多下降10％?，F(xiàn)設(shè)價格分別下降5％、10％、15％，分析由此引起的經(jīng)濟效益下降程度。分析計算結(jié)果見表21。表21 商品房銷售單價影響程度分析表 計量單位：萬元單價下降幅度銷售收入實現(xiàn)收益投資收益率投資收益下降幅度5％11529177918％28％10％10922117212％52％15％103165666％76％20％（平衡點）975000100％由表21所示分析結(jié)果可看出，本項目的全投資收益率對銷售單價的變動特別敏感。當(dāng)單價分別下降5％、10％、15％時，全投資收益率就分別下降28％、52％、76％；當(dāng)單價下降幅度至20％時，本項目盈虧平衡。由此可見，本項目實施過程中應(yīng)盡早預(yù)售、盡早回收資金，對確保投資收益是非常重要的。六、運用概率樹法進行財務(wù)風(fēng)險分析針對本市房地產(chǎn)市場特點和本項目的優(yōu)劣勢，可研人員運用Delphi法對項目實施過程中開發(fā)成本、銷售單價的上漲和下降進行了概率估計，經(jīng)專家們的估計概率如表22。表22 開發(fā)成本、銷售單價變動概率分布表 變化率概率不確定因素＋10％計算值10％銷售單價開發(fā)成本 根據(jù)表22專家估計的概率，畫出概率樹分析圖。銷售單價開發(fā)成本發(fā)生的可能性全投資收益加權(quán)全投資收益＋10％＝2625105 0＝36001152＋10％ 10％＝4575183＋10％＝1411710 0．4 00＝238695410％＝336116810％＋10％＝1972 001＝11729410％＝214721合計 12750圖3 銷售單價、開發(fā)成本變動概率分布圖由圖3可見，全投資收益的加權(quán)期望值為2750萬元，且全投資收益大于零的概率＝P｛全投資收益0｝＝100％，項目無任何風(fēng)險。第五章 國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價是從整個國民經(jīng)濟的角度，從宏觀經(jīng)濟的戰(zhàn)略高度來評價項目對整個國民經(jīng)濟活動帶來的影響，以及整個國民經(jīng)濟為項目付出的代價。一般說來，任何投資項目必須通過國民經(jīng)濟評價才能實施。本項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目，依據(jù)國民經(jīng)濟評價方法，根據(jù)本項目的特點，進行國民經(jīng)濟評價，可在財務(wù)評價的基礎(chǔ)上，對財務(wù)評價中的有關(guān)成本和收入進行調(diào)整得到國民經(jīng)濟費用和效益。一、直接費用與直接效益的調(diào)整1．本項目所用土地是出讓土地，是在完全公開市場條件下獲得的土地使用權(quán)，不存在價格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。2．規(guī)劃設(shè)計費是社會中介服務(wù)機構(gòu)收取的費用，不存在價格扭曲的現(xiàn)象，不予調(diào)整。3．工程報建規(guī)費是國民經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。4．建筑安裝工程費和室外工程費，現(xiàn)階段市場比較自由開放，不存在價格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。5．發(fā)展商開發(fā)間接費比例比全社會客觀水平略低，故予適當(dāng)調(diào)整，經(jīng)調(diào)整后的開發(fā)間接費為411萬元。6．銷售推廣費不予調(diào)整。7．稅金及附加屬國民經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。8．財務(wù)費用屬國民經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付 ，予以剔除。9．考慮到項目的銷售單價偏低，適當(dāng)予以調(diào)增2％，即為12378萬元。二、間接費用與間接效益1．本項目不會造成國民經(jīng)濟間接費用支出，故間接費用為0。2．本項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目實施前，該地區(qū)自然環(huán)境、衛(wèi)生狀況、社會治安等一般，通過本項目的實施能改善上述之狀況，產(chǎn)生的國民經(jīng)濟間接效益不可估量，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計，本項目的實施可產(chǎn)生國民經(jīng)濟間接效益2000萬元，在項目實施完成時予以體現(xiàn)出來。三、國民經(jīng)濟效益/費用的計算表23 國民經(jīng)濟費用與效益匯總表 計量單位：萬元國民經(jīng)濟費用直接費用地價3183規(guī)劃設(shè)計勘測等167工程建設(shè)4395開發(fā)間接費411銷售推廣費243間接費用無0費用合計8399國民經(jīng)濟效益直接效益銷售收入12378間接效益社會效益2000效益合計14378由表23可見，國民經(jīng)濟效益/費用＝114378/8399＝.第六章 社會評價項目的社會評價是應(yīng)用社會學(xué)的一些基本理論和方法，系統(tǒng)地調(diào)查和收集與項目有關(guān)的社會因素和社會數(shù)據(jù)，了解項目實施過程中可能出現(xiàn)的社會問題，研究、分析對項目成功有影響的社會因素，提出保證項目順利實施和效果持續(xù)發(fā)揮的建議和措施。社會評價的主要目的是判斷項目的社會可行性，評價項目的投資建設(shè)對社會發(fā)展目標(biāo)所做的貢獻。社會評價方法種類繁多，鑒于本項目的特點，可研人員運用邏輯框架法（LFA）進行社會評價。表24 晨光音樂花園社會評價邏輯框架分析矩陣宏觀目標(biāo)客觀驗證指標(biāo)客觀驗證方法達到目標(biāo)的重要假設(shè)條件1．宏觀目標(biāo)：改善人民居住條件，促進本市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會。居民居住提高水平，社會經(jīng)濟發(fā)展總體水平。⑴本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計資料⑵項目實施效果分析報告。⑴房地產(chǎn)市場不劇烈波動；⑵相關(guān)政策進一步完善；⑶新城區(qū)規(guī)劃得到全面落實，并順利實施。2．直接目標(biāo)：落實新城區(qū)總體規(guī)劃，加快新城區(qū)發(fā)展步伐，建設(shè)美好家園。新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平。⑴項目實施效果分析報告；⑵工程監(jiān)理報告；⑶進度報告；⑷后評價報告；⑸竣工驗收報告。⑴居民可支配收入不大幅下降；⑵居民有購房意愿；⑶無重大不可抗力的發(fā)生。3．產(chǎn)出成果：⑴住宅樓建設(shè)；⑵特色學(xué)校建設(shè)；⑶公建配套建設(shè)。項目各類設(shè)施建設(shè)完成指標(biāo)。⑴工程監(jiān)理報告；⑵進度報告；⑶竣工驗收報告；⑷銷售進度控制表；⑸居民反映情況。⑴資金到位，不留缺口；⑵項目如期開工；⑶無重大可抗力的發(fā)生。4．項目投入：⑴資金投入；⑵項目組織管理機構(gòu)投入；⑶相關(guān)政策投入。⑴資本金投入6750萬元；⑵建設(shè)銀行貸款3000萬元；⑶組建項目組織管理機構(gòu)；⑷有關(guān)政策。⑴開工報告；⑵可研報告；⑶有關(guān)政策。⑴資金籌措得到落實；⑵項目得到批準(zhǔn)；⑶建立完善、高效的組織管理機構(gòu)；⑷有關(guān)政策得到滿足。根據(jù)表24邏輯框架分析矩陣，項目的假設(shè)條件在現(xiàn)階段均應(yīng)能得到滿足，項目的產(chǎn)生成果、直接目標(biāo)均應(yīng)能得到順利實現(xiàn)，將為宏觀目標(biāo)的實現(xiàn)做出一定的貢獻。所以項目的社會評價通過。第七章 綜合評價根據(jù)前述的財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、社會評價、匯總項目的經(jīng)濟、社會效果指標(biāo)，根據(jù)有關(guān)判斷標(biāo)準(zhǔn)，綜合評價項目的可行性。表25 項目經(jīng)濟、社會綜合評價表評價類別項目實現(xiàn)經(jīng)濟指標(biāo)判斷是否可行的標(biāo)準(zhǔn)是否可行財務(wù)評價全投資稅前收益率=25%是否15%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行資本金收益率=35%是否20%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行銷售利潤率=20%是否10%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行投資回收期Pt=是否計算期(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行利息備付率=是否2可行償債備付率=是否1可行FNPVi=10%=是否≥0可行FIIRR=%是否≥10%可行P{ 全投資收益0}=100%是否70%無風(fēng)險開發(fā)成本盈虧平衡點=+25%盈虧平衡點是否+10%無風(fēng)險銷售價格盈虧平衡點=20%盈虧平衡點是否5%無風(fēng)險國民經(jīng)濟評價效益/費用=是否≥1可行社會評價各類目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)能否實現(xiàn)可行綜合評價項目有較高的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟效益，還本付息的能力較強，無任何風(fēng)險，社會影響好，項目可行。 晨光音樂花園總投資9750萬元，前期費用投入3629萬元，可實現(xiàn)銷售總收入12136萬元，投資收益率25％，另可獲得特色學(xué)校等實物資產(chǎn)；資本金收益率35％；銷售利潤率為20％；；，；各項經(jīng)濟社會指標(biāo)（見表25）均能滿足或超過經(jīng)濟、社會效果評價標(biāo)準(zhǔn)，項目是可行的。第八章 其他一、項目可行性研究依據(jù)1．國家發(fā)改委《投資項目可行性研究指南》；2．建設(shè)部建標(biāo)［2000］205號文件《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；3．《安徽企業(yè)調(diào)查》資料；4．《蚌埠市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計資料》；5．《蚌埠企業(yè)調(diào)查》資料；6．《蚌埠市總體規(guī)劃》；⒎《新城區(qū)片區(qū)規(guī)劃》；8．《蚌埠市經(jīng)濟運行監(jiān)測》；9．《蚌埠工程經(jīng)濟》；⒑《晨光音樂花園規(guī)劃設(shè)計方案》；11．《現(xiàn)代咨詢方法與實務(wù)》；等若干資料二、附件（略）三、可行性研究人員簽 名：